美國國際信貸（香港）有限公司 訴 胡勝祥及另一人

CACV872/2001

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號 ：民事上訴案件2001年第872號

(原高等法院雜項案件1999年第2508號)

----------------------

----------------------

___________

判案書

___________

由高等法院首席法官梁紹中頒發上訴法庭判案書:

1. 本案原告人美國國際信貸(香港)有限公司是新界元朗丈量約第120第1891E段土地及上蓋建築物物業("該物業")的承按人。被告人胡勝祥是該物業的按揭人。由於被告人未能如期還款，原告人於1999年4月29日在高等法院申請要求頒令原告人可收回該物業的管有。

2. 申請人鄭麗嫦獲悉原告人的訴訟後，於1999年8月4日向法庭申請加入為訴訟的一方。聆案官拒絕申請。申請人其後針對聆案官的判決上訴原訟法庭。2001年3月20日，原訟法庭法官朱芬齡駁回申請人的上訴。

3. 申請人現針對朱法官的判決提出上訴。

4. 申請人在支持申請的誓章稱，她父親於1960年承繼該物業所在土地後，與建築商合作，在原地建成現時之三層高建築物。1979年以來，她便在該處之三樓及天台居住。在此期間，由於她父親不斷鼓勵和誘導她，而且更承諾會容許她在該物業居住直至她結婚或離世之日，她於是花費大量金錢，把該物業翻新及改善。1984年她父親逝世後，她的兄弟兩人承繼了該物業。1992年，兩人將該物業出售給簡明有限公司("簡明公司") ，後者於1995年3月將該物業賣給被告人。被告人以該物業為抵押向原告人借貸。後因被告人未還款，原告人遂採取法律程序，收回該物業的管有。

5. 下列3點是申請人提出以支持申請的論點依據:

(1) 按照"所有權無容反悔"的原則，她受父親的誘導和承諾影響，以致她花費大量金錢翻新建築物，所以在該物業她擁有權益，即是她有權在該處居住。

(2) 簡明公司在買入該物業時，對她的權益是有知悉的。被告人對於她的權益亦有知悉，所以被告人的業權是受制於她的權益。作為該物業承按人的原告人在該物業的權益，亦是受制於她的權益。

(3) 按照馬田村的慣例，作為家中未出嫁女兒，她有權在家居住直至出嫁或去世之日，因此她管有三樓及天台。

6. 朱法官認為申請人未能証明她在該物業居住，也沒有証據支持她提出的村例是法庭接受的中國傳統習俗之一。而即使有此村例，由於申請人父親已去世，兄弟又已將物業出售，該處已不再是申請人的娘家，申請人無權繼續在該處居住。朱法官又認為，即使申請人有她所聲稱的居住權或其他權益，除非原告人在取得權益時，對申請人的權益有所知悉，否則原告人的權益是凌駕於申請人的權益上。由於申請人的証據沒有說明或顯示原告人在1995年實際上知道申請人在該處居住，並享有居住權或其他權益，即使申請人可以加入為訴訟的一方，申請人在訴訟的抗辯，是不能成功的，所以駁回上訴。

7. 根據申請人的証據，申請人一直是在該物業的三樓及天台居住。1995年，原告人的測量師在報告書籠統陳述，稱該物業是被告人自用，但這並不等於當時只有被告人在該物業居住或佔用者只是被告人。除此報告書外，以目前為止，本案並無其他証據顯示，在原告人提供按揭時，或在申請取回該物業的管有時，申請人並非在該物業三樓及天台居住或該物業並非由申請人使用或佔用，所以申請人管有該物業的三樓及天台這一點，表面上有証據支持她的聲稱。而申請人在該處是否擁有居住權或其他權益則是另外一回事。

8. 申請人兄弟與簡明公司於1992年訂立的買賣合約，包括一項明確的聲明，指明該物業的三樓及天台是受制於現存之特許權。簡明公司於1994年4月發出的傳訊令狀，指申請人從1992年起，佔用該物業，並且聲稱即使申請人有特許權使用該處，簡明公司已於1992年5月通知申請人取消該特許權。所以申請人必須遷出。申請人在她的抗辯書聲稱她在該物業三樓及天台擁有權益。她指簡明公司購買該物業時，對她是該處的實際佔用者及她的權益有知悉，簡明公司的業權是受制於她的權益。其後雙方就此訴訟作出和解。從以上可見，雖然簡明公司與被告人沒有在買賣合約聲明該物業是受制於特許權，特許權是否已被取消，不再存在，仍是一個具爭議的疑問。被告人作為一合情理的購買者，必然會在完成交易前視察有關物業，是否有住客或其他人仍然佔用該處。如果被告人有視察的話，他必會對申請人在該處居住之事實有所知悉。

9. 在黃錢英訴鄭錦明(譯音)，[1990] 1 HKC 418，一案，高奕輝法官引用了Lord Kingsdown在Barnhart v Greenshields (1853) 9 Moo PCC 18就土地購買者對佔用土地者的權益的知悉，設立的原則:

"對租戶的管有有知悉，就是對租戶在土地的權益有知悉。如果買方在這方面有知悉，就有必要找出這是甚麼權益，或給予權益效果。¹

高奕輝法官其後裁定:

"在土地買賣交易中，購買的一方是受制於所有有關土地實際佔用者的權益，除非購買者曾向佔用者查詢而佔用者並無披露他的權益。購買者對土地被佔用者佔用有知悉，就是購買者對佔用者的權益有知悉，即使佔用者是出售者的丈夫或妻子也沒有關係。²因此，為了自己的利益，買方應進行查詢，而且代表買方的律師亦應當指示他如何查詢或代替他查詢。³"

10. 因此，申請人聲稱她仍佔用該處及被告人對她在該處的權益有知悉，而被告人的業權不能凌駕於她的權益的說法，不是絕無理據支持的。

11. 原告人在按揭交易中的身分，不外是承按人。原告人在該物業的權益不大於被告人的權益，如果被告人因為對申請人的權益有知悉而不能成為付出代價之真誠購買者，原告人在該物業的權益亦是受制於申請人的權益。

12. 《高等法院規則》第15號命令第10條規則規定如下:

"(1) 在不損害第6條規則的原則下，法庭可在就土地的管有而提出的訴訟的法律程序的任何階段，命令將任何並非該宗訴訟的一方但管有土地(不論實際管有或經由租客管有)的人，加入成為被告人。

(2) 任何人根據本條規則要求作出命令的申請，可單方面提出並由一份誓章支持；該份誓章須示明有關土地是由該人管有，如有關土地是由租客管有，則須將租客名字指出。..."

13. 第15號命令第6條規則規定如下:

"(3) 任何人要求...將其加入成為一方的申請， 除非是經法庭許可，否則必須由一份誓章支持，該份誓章須示明該人在有關訟案或事宜中的有爭議的事宜上的利害關係或該人與有關訟案或事宜的任何一方之間須予裁定的問題或爭論點(視屬何情況而定)。"

14. 本庭認為單憑以上各點，申請人出示的証據及她提出的法理依據，已足以符合第15號命令的要求，可加入訴訟，成為被告人之一。至於申請人可否在"所有權無容反悔"之原則下，獲得該物業的部分權益，及她提出的村例習俗是否可在法律上作為她聲稱有物業權益的依據等問題，都不是可以在現階段解決的。法庭不宜在此，只就誓章提出的証據，判斷雙方在該物業的權益及作出最終判決。

15. 本庭認為在此階段拒申請人於訴訟門外，是不適合及不公平的決定。

16. 本庭接納上訴，將朱法官的判決及訟費命令擱置。本庭批准申請人加入為訴訟的一方，本庭並作出暫准訟費命令，原告人需付申請人在本上訴訟費，申請人本身之訟費須按照法律援助規則評估。

1 "...the principle being the same in both classes of cases; namely, that the possession of the tenant is notice that he has some interest in the land, and that the purchaser, having notice of that fact, is bound, according to the ordinary rule, either to inquire what that interest is, or to give effect to it, whatever it may be." (at page 426 of judgment)

2 "A purchaser of land takes subject to the rights of every person in actual occupation of the land, save where enquiry is made of such person and the rights are not disclosed. Notice of occupation is notice of the occupier's rights. It makes no difference that the occupier is the husband or the wife of the vendor." (See Headnote (2) at page 418 of judgment)

3 "It follows that the purchaser should, in his or her own interest, make such inquiry; and that his or her solicitors should either advise him or her to do so or should do so themselves." (See Headnote (4) at page 418 of judgment)