伍銅 對 TANG KWAN HO（鄧群好）, AS ADMINISTRATRIX OF THE ESTATE OF TANG KAP MUK（鄧甲木）, DECEASED及另三人

DCCJ 3574/2023

[2026] HKDC 202

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第3574號

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判案書

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A. 簡介

1.  本案是一宗關於逆權管有（Adverse Possession）的土地糾紛，涉及的土地為丈量約份133地段第67號（“67地段”）上的部分土地，該部分的土地於原告人再修訂的申索書（“申索書”）的附件（Annex）中以黃色標示（“該土地”）。該土地位于新界元朗下白泥。

2.  原告人主張因為逆權管有而取得了該土地的管有業權。

3.  至於眾被告人，他們是67地段的註冊業主或他們的遺產代表人。第一、第三及第四被告人在審訊中由律師代表。第二被告人本來與第一、第三及第四被告人由同一個律師團隊代表。由2022年開始，第二被告人親自行事，沒有提交或存檔任何文件證據和證人陳述書。第二被告人的遺產代表人鄧肇豐出席了本審訊。

4.  在審訊的第一天，因應原告人和第一、第三及第四被告人分別的申請, 本席：

(1) 批准了原告人對申索書作出再修訂；

(2) 批准了原告人在本訴訟中依賴其在第二份補充文件清單列出的文件；

(3) 批准了第一、第三及第四被告人對抗辯書及反申索書作出修訂；

(4) 批准了第一、第三及第四被告披露於他們的第六份文件清單中第四份文件作為本案證據；以及

(5) 作出了其他相應的指示，詳細的命令請見2025年6月11日作出的命令。

B. 各方的案情

5.  67地段的註冊業權從1957年4月開始如下。

時段	註冊業權
1957年4月3日 (及其後)	Tang For Tak 鄧伙德 (1/2) Tang Wai Hau鄧維考 (1/2)
1972年3月30日 (及其後)	Tang For Tak 鄧伙德 (1/2) Tang Kap Muk鄧甲木 (1/2)
1980年8月22日 (及其後)	Tang Kap Muk 鄧甲木 (1/2) Tang Fat鄧發 (1/6) Tang Chung Fat 鄧鍾發 (1/6) Tang Chung Man 鄧宗文 (1/6)
2006年2月24日 (及其後)	Tang Kap Muk鄧甲木 (1/2) Tang Fat鄧發 (1/6) Fan Sui Lin范瑞蓮 (1/6) Tang Chung Man 鄧宗文 (1/6)
2011年5月7日 (及其後)	Tang Kap Muk鄧甲木 (1/2) Tang Tin Yau 鄧天祐 (1/6) Tang Tin Ho 鄧天豪 (1/6) Tang Chung Man 鄧宗文 (1/6)

原告人的案情

6.  根據原告人的狀書和陳詞，原告人在1953年出生。在大概1960年，原告人和他的父母伍炯和陳宜安從內地來到香港。從大概1960年，原告人和父母開始佔有該土地，在該土地上種植蔬菜為業。大概同樣時間，原告人和父母在該土地上面興建了一間小屋（下白泥122號屋）一起居住。除了該土地坐落的67地段之外，在1960年代至1970年代，原告人和父母還佔用了丈量約份133的第66、76、77、77、95地段。

7.  在1960年代至1970年代初，原告人和父母在該土地興建了另外兩間小屋作為養豬之用。

8.  在1970年代底，原告人和父母在該土地上面的一部分圍上鐵絲網（“該圍欄”）和建造了一道閘作為養雞之用。雖然該圍欄並不是包圍了整個該土地的範圍，但是也包圍了大部分該土地的範圍。

9.  在1970年代底至1980年代初，原告人和父母在該土地旁邊的78地段建造了水泵，作為灌溉他們佔用的土地,包括該土地，之用。

10.  在大概1980年代中，原告人和父母開始在該土地種植果樹，包括黃皮和龍眼樹，因為種植果樹的生意比起種植蔬菜利潤更高。

11.  從大概1987年到大概1992年，原告人的父母雖然有到加拿大居住，但是他們沒有長期定居在那裏。在那個期間，原告人代表自己和父母繼續聘請一些工人協助管理該土地和67地段。

12.  在大概1992年開始，原告人的父母回到香港居住並在67地段工作，直至原告人的父親伍炯在2001年離世，母親陳宜安在2004年離世。

13.  在大概於2006年5月1日，原告人透過女兒伍綺媚的介紹，和陳容根訂立了一份外判管理合約（“該管理合約”），根據該管理合約，陳容根代表原告人管有67地段（包括該土地）以及在丈量約份133地段的其他地段。2020年3月，原告人正式撤銷陳容根作為被許可人的身份。

14.  2020年3月6日，代表眾被告人的工人到該土地拆掉了該鐵閘和該圍欄。2020年3月7日，代表眾被告人的工人用鐵絲網和鐵閘等把該土地圍封，並把鐵閘上鎖以防止原告人和他的員工或代理人進入該土地。

15.  原告人否認他或他的父母有跟眾被告人或者他們的代表簽訂過有關67地段（包括該土地）的書面租約。

16.  鑑於上述的情況，原告人聲稱，其與父母自大約1960年，持續並排他性地佔用及耕種爭議土地，直至2020年。

17.  原告人的逆權侵佔案情分三個時段鋪陳。

18.  首先，在1960年至1987年這個時段，由於原告人和其父母自從大約1960年開始作出逆權管有，本案適用的訴訟時效為20年：見《時效條例》（第374章）第7, 17, 38A(1)條；Tang Moon Lam v Tang Ying Yeung [2019] 5 HKLRD 556, §§26-50。因此，到了1980年代初的時候，原告人和其父母已經亦逆權管有了該土地20年。根據《時效條例》第7條及第17條，原告人已透過逆權管有取得了該土地的管有業權，而註冊業主（即眾被告人）的所有權已告終絕。

19.  再者，在1987年至2006年這個時段，原告人和/或其父母繼續他們的逆權管有，從1960年直至2006年，逆權管有已經進行了46年。根據《時效條例》第7條及第17條，原告人已透過逆權管有取得了該土地的管有業權。

20.  最後，即使需要考慮2006年之後的情況，而應用訴訟時效為12年，根據該管理合約，陳容根以被許可人（licensee）的身份替原告人管理67地段和其他的土地，自2020年3月原告人撤銷陳容根作為被許可人的身份。因此，原告人由2006年5月至2020年3月通過陳容根作為其被許可人對該土地逆權管理大概14年。

21.  因此根據《時效條例》第7條及第17條，他已透過逆權管有取得了該土地的管有業權，而註冊業主（即眾被告人）的所有權已告終絕。

眾被告人的案情

22.  眾被告人均為鄧氏家族成員或相關遺產的代理人，亦是在所有相關時期內始終是該土地的註冊所有權人。

23.  他們否認原告人的所有主張，並提出反申索，要求法庭宣布其業權並未終絕，並命令原告人交出該土地的管有權，以及支付非法佔用期間的中間收益或租值補償。

24.  第一、第三及第四被告人的狀書和陳詞中提出的案情如下。

25.  首先，第一、第三及第四被告人不承認原告人或他的父母在67地段有作出任何他們聲稱的佔用行為。原告和他的父母在相關時間並沒有佔用67地段。他們所佔據的只是67地段附近的其他土地。

26.  第一、第三及第四被告人依賴一封67地段當時註冊業主鄧伙德於1966年12月28日呈交理民府的伸冤函（“伸冤函”），投訴霸佔67地段強行建造最少兩間木屋者為一位叫吳洪畔的人士，主張截至到1966年12月28日，佔用67地段的人並非原告人或其父母，而是吳洪畔。

27.  第二，替代地，假若原告人或他的父母有佔用過67地段的任何部分，他們是以租客的身份向67地段的註冊業主租用67地段。

28.  第一、第三及第四被告指出，鄧氏家族的其中一個祖，巨蔭祖擁有包括67地段的一系列土地。鄧巨蔭祖通過暗標競價的方式把土地出租給承租人，再由承租人分租出去。鄧發（又名為鄧土發）和鄧甲木向鄧巨蔭祖承租了不少這些土地。

29.  鄧發代表自己和其他67地段的註冊業主跟原告人訂立了書面的租約，以每年350元港幣的租金向原告人租出67地段直至2006年12月31日，再以每年450元港幣的租金向原告人租出67地段直至2010年12月31日。鄧發每幾年才會到67地段和其他土地收取分租人的租金。

30.  在大概2006年，鄧發告訴原告人該地段的租約在2010年12月31日完結之後不會再被續約。2010年12月31日之後，該租約正式終結。在此之後，鄧發作為67地段的註冊業主的代理人不斷嘗試收回67地段，但是未有成功。

31.  在大概2014年1月9日，鄧發嘗試收回67地段的時候，損壞了原告人的物品，需要警員到場處理。當警員到達的時候，原告人告訴警員，原告人的父親一直租用67地段，但是鄧發拒絕續租。

32.  在大概2014年中，鄧發代表67地段的註冊業主嘗試收回67地段。陳容根當時正在佔用67地段，他跟鄧發達成協議，代替成為67地段的租客，以每年500港元的租金租用67地段。陳容根向鄧發支付從2011年1月1日直至2014年12月31日，以及從2015年1月1日到2018年12月31日的租金。2019年，鄧惠祥代表67地段的註冊業主與陳容根達成協議，以每年500元港幣的租金繼續租借67地段給陳容根直至2020年12月31日。因此，從2011年1月1日直至2020年12月31日，陳容根作為67地段的合法租客，對67地段（包括該土地）行使了排他性的管有權。

33.  換句話說，陳容根作為67地段（包括該土地）的合法租客，自從2011年1月1日（在原告人跟67地段的註冊業主的租約終止之後），或者由2012年5月1日（在該管理合約終止之後）至2020年12月31日佔用了67地段（包括該土地）。

34.  2020年初，陳容根向鄧惠祥投訴，說原告人威脅他，迫使他離開67地段。鄧惠祥於是安排工人在2020年3月代表67地段的註冊業主把67地段圍封，並且把鐵閘的鎖匙交給合法租客陳容根。在2020年3月，當67地段被圍封的時候，警員到來調查。在調查當中，原告人沒有提及過他和他的父母有對該地段（包括該土地）作出過逆權管有。

35.  第三，進一步或替代地，假若原告人或他的父母有佔用過67地段，他們在1980年代已經離開並放棄了67地段。因為，在1980年代，原告人的父母已經移民到加拿大。原告人自己亦都搬出67地段，搬到荃灣和之後的大埔居住。

36.  在2025年4月3日，原告人在屯門法院承認一項明知他無權在選舉中投票卻在選舉中投票的控罪（TMCC 115/2025）。根據案情摘要，原告人承認他在2021年之前超過3年已經沒有在67地段所在的下白泥村居住，及在2007年開始他在大埔居住。原告人也在葵涌開展了快餐的業務，和在中環開展了餐廳的業務。

37.  自從1993年，在下白泥附近的新界西堆填區/屯門堆填區開始營運之後不久，67地段和附近的土地都被放棄了。

38.  至於第二被告人，他的案情跟第一、第三及第四被告人相類似。他只是在抗辯和反申索書之中沒有提出其他被告人在其經修訂的抗辯和反申索書中修訂的部分的指稱。

C. 爭議事項

39.  歸納了訴訟各方的案情，以下是本席需要處理的爭議事項 [1]：

(1) 原告人及/或其父母有否自1960年代起佔用該土地？

(2) 上述的佔用是否在所有關鍵時刻具備排他性？

(3) 原告人及/或其父母是否在1980年代，或於1993年因堆填區啟用後，放棄了該土地？

(4) 原告人及/或其父母從1960年代開始有否作為承租人向67地段不同時段的註冊業主承租該土地？

(a) 原告人父親伍炯是否曾與67地段當時的註冊業主鄧伙德（代表自己和其他註冊業主）訂立了一份1967年3月8日至1982年的租約（下稱為“鄧伙德租約”）？[2]

(b) 原告人是否曾與67地段當時的註冊業主鄧發（代表自己和其他註冊業主）訂立了67地段的租約，租約期直至2006年12月31日以及2010年12月31日，並且支付了租金？（兩個租約下稱為“鄧發租約”）？

(5) 陳容根有否作為眾被告人的合法租客，排他性地於以下租賃期管有67地段（包括該土地）：

(a) 經追溯自2011年1月1日至2014年12月31日，及2015年1月1日至2018年12月31日，透過與鄧發訂立的租約；及

(b) 2019年1月1日至2020年12月31日，透過與鄧惠祥訂立的租約？

40.  原告人對於眾被告人提出有關吳洪畔在1966年12月28日及之前是真正的67地段的佔有人的說法表示不滿。原告人認為，眾被告人沒有把這個指稱在其狀書之中提出，對原告人有欠公允。但是，本席留意到，眾被告人作為67地段（包括該土地）的註冊業主，他們可以提出證據挑戰原告人有關逆權管有的案情：見下文相關法律，Chan Lin Wing v Chau Chung Leung [2019] HKDC 325 §49。再者，在眾被告人的抗辯及反申索書中§4.1均有提及他們主張原告人和他的父母沒有佔用67地段，而是佔用了其他土地。眾被告人可以依賴有關吳洪畔的說法來支持他們上述的主張。當然，這個說法是否有足夠證據支持，本席會在下文作出分析。

41.  另外，原告人投訴眾被告人有關鄧伙德租約的主張沒有在其狀書中清楚提出，認為眾被告人不可以在本案依賴該主張。本席不同意原告人的說法。在眾被告人的抗辯和反申索書中§4.2已經指出，如果原告人或他的父母有佔用過67地段，他們是以租客的身份向67地段的註冊業主承租了67地段。另外，原告人亦已於2023年1月18號送達通知書表達他不承認鄧伙德租約的真確性，並要求須在審訊時證明其真確性。因此，有關鄧伙德租約的爭議點已經為與訟各方所知悉。在這個情況下，本席會考慮眾被告人有關鄧伙德租約的說法。

D. 相關法律

42.  與訟各方對於逆權管有的法律原則提供了相當多的案例。本席考慮過相關案例，並在本部分列出較為重要的法律原則。

訴訟時效

43.  根據Tang Moon Lam v Tang Ying Yeung [2019] 5 HKLRD 556 at §§26-50，對於在1991年7月1日前開始的逆權管有，它的訴訟時效是20年。至於在1991年7月1日之後開始的逆權管有，訴訟時效是12年：見《時效條例》（第374章）第7(2)條。

44.  只要適用的訴訟時效已過，涉案土地的註冊擁有人的業權即告終絕。逆權管有者即使沒有向法庭申請聲明，他對涉案土地的管有業權也會是不可推翻的：見Wan Kin Shing v Incorporated Owners of City Centre Building & Ors [2023] 3 HKC 535 §38。

45.  若然逆權管有者在適用的訴訟時效已過後才放棄（abandon）涉案的土地，其取得的業權不會受影響：見Fulland International Limited v Liu Kin Lam [2024] HKCFI 1209 §55。

實際管有（Factual possession）和管有意圖（Animus possidendi）

46.  逆權管有的舉證責任在於逆權管有者。涉案土地的註冊業主可以依賴他們的註冊業權，要求逆權管有者證明他的案情。註冊業主可以測試逆權管有者的案情，如果逆權管有者未能夠滿足非常高的舉證責任，註冊業主便會勝訴：見 Chan Lin Wing v Chau Chung Leung [2019] HKDC 325 §49，援引Birkenhead Properties and Investments Ltd v Lam Kai Man（HCMP 1588/2012, unrep, 12/1/2016）。

47.  在Lau Kwai Ping Joyce, the Executrix of the estate of Tsang Fung Ying (deceased) v Fulland International Limited [2020] HKCFI 1501吳美玲法官總結了逆權管有者須證明他於相關時段 (1) 實質管有涉案土地（factual possession）；及 (2) 懷有管有涉案土地的意圖（animus possidendi）。

(1) 實質管有涉案土地，是指適當程度的實際控制，而管有必須是排他性的。至於甚麽行為才構成足夠程度的獨有和實際控制，必須視乎情況而定，尤其是涉案土地的性質以及一般使用該性質的土地的方式。聲稱的佔有者須顯示他一直像佔用土地的擁有人般處置相關土地（§14）。

(2) 逆權管有者可以依賴前一位逆權管有者管有涉案土地的時間以累積所需的管有時限（§17）。

(3) 管有意圖，是指某人以自己名義及代表自己懷有意圖，在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，不讓任何人，包括註冊擁有人，管有土地（§18）。

(4) 開墾和耕種農地，以及用圍欄圍封農地，在沒有相反證據的情況下，會傾向證明作出這些行為的人士懷有管有涉案土地的意圖（§20）[3]；

(5) 種樹，建築或平整土地都是可以支持排他性管有的行為（§§23, 26-28, 30-32）。

48.  有關實質管有方面，並非所有土地的使用或佔用都能滿足排他性的要求。如果一個人只在一塊空地上種植果樹，而不阻止他人進入土地，那麼他只是使用土地，而不是排他性地佔用土地。這類似於在某些私人土地上留下一些物品，無論物品在那裡放置多久（且業主沒有移除），都不構成逆權侵佔。雖然用圍欄將土地圍起來並非確立排他性佔有的絕對必要條件，但圍欄是典型的做法。在沒有設置任何實際障礙阻止他人進入土地的情況下，法庭必須審查聲稱佔用者採取了哪些措施來阻止他人進入：見Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau（CACV 260/2014，unrep, 19/1/2016）§§36-37。

49.  逆權管有者可以藉特許持有人或租客管有土地，批准特許及出租土地是逆權管有者假設自己是土地擁有人而作出的行為：見Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong & Others (2004) 7 HKCFAR 70 §§8-9; 19。

50.  至於管有意圖，佔有者需要提供明確和肯定的證據，證明佔有者不僅具有管有的意圖，而且還向全世界明確表明了這種意圖。如果佔有者的行為可以有多種解釋，並且他沒有透過他的行為或言語向全世界清楚表明他打算盡力排除所有者，法庭將認為他不具備必要的管有意圖。相反，對於註冊業主而言，除非有明顯證據，否則，註冊業主會被輕易假定具有管有權的必要意圖。因此，註冊業主所做的最輕微的行為都會被視為否定中斷佔有權：見Melody Gain Ltd v Persons in Occupation of the Occupied Area [2025] HKCFI 953 §40。

51.  但是，若果逆權管有者管有涉案土地的行為清晰明確，法庭可以從這些行為推論他懷有管有涉案土地的意圖：見Ho HangWan v Ma Ting Cheung as Personal Representative of Ma Sz Tsang, deceased [1990] 1 HKLR 649 at p 654 §§D-F。

52.  如果佔用人就其意圖作出了自利性陳述，無論是在佔用期間還是在法律訴訟中受到質疑時，法庭都應持懷疑態度。相反，如果佔用人就其意圖作出了陳述，且該陳述損害了其利益，法庭通常會給予相當大的重視。如逆權佔用者願意應註冊業主要求就有關土地交租，逆權佔用者就沒有所需的排他性管有意圖：見Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David (1997-1998) 1 HKCFAR 55 §§41-42。

E. 證人

53.  原告人除了親自作供，亦傳召了伍綺薇及劉貴芬作為其證人。

54.  第一、第三及第四被告人傳召了第三被告人、劉祥麟、唐永雄、趙志強、鄭偉君及鄧惠祥出庭作供。

55.  本席已考慮過各位證人的證供，以及其可信性。有關個別證人證供的分析，本席會在下文詳述。

56.  陳容根雖然曾為第一、第三及第四被告人作出證人陳述書，但最終沒有出庭作供。因此，本席不會考慮陳容根的證人陳述書的內容。

F. 原告人及/或其父母有否自1960年代起佔用該土地？

57.  根據原告人的案情，本席首先處理自1960年代直至1980年代，原告人和其父母是否有佔用該土地這個問題。

58.  本席認為原告人的在庭上的證供跟他在證人陳述書所說的整體一致，他是一位誠實可靠的證人。對於1960年代直至到1980年代跟67地段和該土地有關的事情，原告人擁有親身的認知。

59.  原告人說他和父母在1960年代開始佔用67地段作為種植和居住用途。原告人這個說法跟共聘專家證人報告（下稱“專家報告”）的觀察以及航空圖顯示的一致。根據航空圖，67地段（包括該土地）在1961、1963、1964、1975年都顯示有農地。到了1979年的航空圖，顯示農地沒有了，而代之，是一些細樹栽種在同樣的地方。這些細樹到了1985年的時候長得非常茂盛。

60.  原告人指出他和父母在1961年一起建造122號屋作為居所。原告人在1953年出生，在1961年代初的時候大概7至8歲，雖然原告人在當時年紀較小，航空圖顯示的一致, 根據1961年10月的航空圖，67地段的東北角落自從1961年開始出現了一個結構物（S1）。同一張航空圖亦顯示，該土地有種植在進行。

61.  原告人指出他們一家以種菜和賣菜為業，這個說法得到原告人父親伍炯在香港農牧職工會的會員証佐證。該會員証紀錄，伍炯的地址為廈村下白泥。

62.  原告人說他和父母在1960年代至1970年初在該土地再建築了兩間小屋作為養豬之用,這亦跟航空圖顯示的一致。根據航空圖，在1972年，S1建構物被分成兩組（S1a和S1b），另外出現了兩個新的建構物（S2和S3）。原告人說在大概1978年，他和父母沒有再繼續養豬，回歸種植和售賣蔬菜。養豬的建築被改建為居住的地方和儲存耕具的地方。

63.  原告人說從1980年代開始，他和父母由種植蔬菜轉為種植果樹。這個說法和航空圖顯示的吻合。如上所述，航空圖顯示在大概1979年，該土地的農田被種植的樹木取代。

64.  至於該圍欄，原告人說1970年代的時候，他幫忙建造了該圍欄。但是，測量紙顯示，圍欄在1983年7月才出現。根據專家報告，在這之前的測量紙以及航空圖，都未有顯示該圍欄的存在。本席認為，該圍欄在1980年代初才建造的。根據原告人證人陳述書以及他的口頭證供，該圍欄建造的主要目的，是為了防止他們家飼養的雞隻走失。

65.  根據1985年的航空圖顯示，該土地上的其中3個建構物（S1a, S2, S3）的屋頂被翻新了。根據1989年的航空圖，S2建構物東邊的土地被清理了。

66.  至於原告人說他的父親在1970年代至1980年初在67地段旁邊的78地段設置了一個自動的水泵系統和建造了一個泵房（下稱“該水泵系統”和“該泵房”），接駁到67地段作為灌溉之用。專家報告內1972年開始的航空圖以及原告人一方提供的照片同樣證明了該泵房的存在[4]。

67.  原告人提出的多張照片亦都顯示，在大概1981年至1987年，原告人和父母以及他們的親戚（包括年少時候的伍綺薇），都會在該土地上[5]，和在該土地上的房子進行家庭聚會。原告人和伍綺薇作供的時候，清楚指出了自己在部分的相片中出現，以及指出了照片中顯示的地方為67地段和在上面的建築物。本席相信原告人和伍綺薇的證供，認為這些圖片確實在1981年至1987年期間拍攝，因為照片中顯示的伍綺薇與她在當時的大概年齡相符。

68.  原告人的證人劉桂芬作供表示，她在1973年到1975年的時候在丈量約份133,66地段的116號屋居住，在她和家人搬進116號屋的時候原告人和他的父母一家已經在67地段居住。原告人一家以種植蔬菜、果樹以及養豬、養雞為業。劉桂芬和原告人的弟弟在同一間學校讀書，是同班同學。1975年之後，她和家人搬到丈量約份133,96地段，跟原告人和父母一家仍然維持良好的關係。本席接納劉桂芬的證供，認為他是一位誠實可靠的證人。劉桂芬這部份的證供進一步證明了在1973年到1975年期間原告人和父母一家在該土地上居住。

69.  眾被告人提出了他們在地政署調取的一份由鄧伙德發出的伸冤信。該信日期為1966年12月28日，提及霸佔67地段為一位叫吳洪畔的人士。但是，除了伸冤信上面的說法之外，鄧伙德已過世未能夠作供解釋伸冤信的意思，以及他為何認為霸佔67地段的人是吳洪畔。相反，原告人親自作出證供，而本席亦信納，他和父母自從1960年初已經開始佔用67地段（包括該土地）。

70.  另外，眾被告人依賴一份日期為1985年6月4日的房屋署寮屋人口記錄表格（下面稱為“該表格”），指稱原告人當時已經沒有每週幾天回到該土地居住。但是，沒有證據顯示房屋署人員向原告人母親陳宜安作出詢問的時候的情況，例如是否因為原告人不是每一天都住在該土地所以沒有把他的名字加進去，本席認為上述該表格的資料未能夠否定原告人即使開展了在市區的飲食生意之後仍然經常回到該土地打理和居住的說法。同樣地，眾被告人質疑伍綺薇的證供說她小時候留宿過在該土地的122號屋並幫忙耕種和收割，但是她的名字卻沒有出現在該表格。由於沒有證據顯示屋宇署人員訪問和準備該表格的情況，本席不認為該表格上面的資料對伍綺薇的證供的可信性有影響。

71.  綜合以上的證據，本席認為原告人和他的父母在至少1961年直至1987年有佔用該土地。

G. 上述的佔用是否有排他性？

72.  原告人和他的父母在該土地上建了多間房子，又在該土地上先後種植蔬菜和果樹。期間亦有養雞和養豬。該土地大部分的地方亦以該圍欄包圍，防止他們在該土地飼養的雞走失。他們和家人會在該土地上舉行家庭聚會。這些種種行為，都顯示原告人和他的父母以該土地作為他們的家和他們種植和畜牧為業的地方。這些行為顯示他們在1961年至1987年佔用該土地的行為具有排他性。

H. 原告人父親伍炯是否曾與該土地當時的註冊業主鄧伙德（代表自己和其他註冊業主）訂立了一份1967年3月8日至1982年的鄧伙德租約？

73.  眾被告人主張，原告人和父母從1967年直至1982年佔有該土地，其實是作為租客，向當時該土地的註冊業主鄧伙德等承租了該土地。眾被告人依賴的，是一份他們從地政署獲取的副本文件，該文件日期為1967年3月8日，裡面看似記錄了原告人父親伍炯從鄧伙德承租67地段的事宜，即鄧伙德租約文件。

74.  和伸冤信的情況一樣，被告人一方未能提供任何證人解釋鄧伙德租約文件撰寫的背景以及內容應如何理解，包括為甚麼該文件完全沒有提及另外一位註冊業主鄧維考。另外，文件寫著“批期由1967年起至1982年”是否指該土地的租賃期還是其他意思。鄧伙德租約文件上面也沒有伍炯的簽署。

75.  原告人表示，在1960年代直至1982年他自己從來沒有向任何人就該土地繳交過租金，他的父母亦跟他說過，他們從來沒有交過租。一眾被告人亦沒有提供任何文件證據，證明伍炯或者其他人有根據鄧伙德租約文件交過租金。

76.  雖然鄧伙德租約文件寫道，“現 [塔] 臨時屋宇許可”，而眾被告人從地政署獲取的另一份文件顯示在1967年4月17日，地政署向鄧伙德和鄧維考批准了在67地段建造房屋（“該建造房屋准許”）。而該建造房屋准許上面貼有伍炯的照片。這些文件最多只是能夠顯示在1967年，伍炯有可能獲得當時該土地的註冊業主鄧伙德和鄧維考的批准在該地段建造房屋。但是，仍然未能夠證明伍炯跟註冊業主鄧伙德和鄧維考訂立了租賃期由1967年直至1982年的租約。眾被告人的結案陳詞中提出是憑藉鄧伙德租約文件，伍炯租到67地段，在註冊業主同意下獲得該建造房屋准許這個說法沒有任何當事人的證供支持，純屬被告人的猜測。本席並不接納。

77.  考慮過各方的案情和證據的相對可能性，包括該建造房屋許可以及鄧伙德租約文件，本席認為原告人父親沒有和鄧伙德訂立一份1967年3月8日至1982年的租約。

78.  因此，就着1961年直至1987年這個時段，即使考慮到該建造房屋許可，在1967年4月的時候鄧伙德和鄧維考有可能作為註冊業主同意伍炯在67地段上建造房屋，在此之後，至少由1967年底直至1987年底，沒有證據顯示原告人和父母佔用該土地是經過註冊業主的同意，或者是以註冊業主的租客的身份佔用該土地。

I. 原告人和他的父母在1967年底直至1987年底的逆權管有

79.  基於本席上述的事實裁定，認為原告人自從1960年代初直至1987年底對該土地進行了排他性的佔據，並且認為原告人及/或他的父母至少從1967年底直至1987年底對該土地進行的排他性佔據並沒有獲得註冊業主的同意。

80.  從1967年底直至1987年底，連續地經過了20年，根據《時效條例》，適用的訴訟時效已過，一眾被告人在該土地的業權已告終絕。根據本席這個裁決，原告人已經可以獲得該土地的管有權。

81.  為了完整起見，本席會繼續討論訴訟各方自從1987年底以後的案情，分析原告人是否在1987年底之後繼續在該土地進行逆權侵佔。

J. 原告人及/或其父母是否在1980年代，或於1993年因堆填區啟用後，放棄了該土地？

82.  根據原告人的案情，跟這個爭議點相關的時段是1987年至2006年。

83.  原告人的案情是在大約1987年至1992年，他的父母到了加拿大居住，其間原告人繼續自己及聘請工人打理67地段和其他的農田。於1992年，原告人的父母從加拿大返港，回到該土地居住和打理該土地上和附近土地的農田，直至他們於2001年和2004年分別離世。原告人在口頭證供的時候確認，他的母親陳宜安在2004年過身前數個月由該土地移居到深水埗。伍綺薇的口頭證供亦確認在1996年原告人的父親伍炯入住麗閣邨寶華安老院。

84.  至於原告人自己，根據他在盤問下的證供，他在1980年代開始在市區開展餐飲業生意。他在1988年1月在荃灣海濱花園以妻子的名義購買了一個單位的樓花，並於1990年入伙。個人在1992年10月簽約購買了長沙灣寶熙苑的居屋單位。在大約1990年至1997年期間，原告人先後和他的家人住在海濱花園和寶熙苑。當他們住在寶熙苑的時候就會把海濱花園租出。在賣出寶熙苑之後，原告人一家搬到大埔新翠山莊居住。在這個期間，原告人仍然會回到該土地居住，照料那裡和附近農田的農作物。

85.  因此，原告人主張他從1987年直至2006年仍然對該土地作出排他性的管有，沒有像眾被告人所指在1980年代或1993年之後便放棄了該土地。

86.  原告人的說法跟專家報告內的意見以及航空圖和測量紙吻合，當中顯示該土地上的建構物在1987年至2002年的期間不時會有改動。本席認為這是重要的證據，佐證了原告人及/或父母沒有放棄該土地的說法：

(a) 1989年7月的航空圖顯示，S2建構物東邊的地方被清理了；

(b) 1993年5月的航空圖顯示S1b建構物於原位重建成較小的建構物（S1c）；

(c) 1995年8月的航空圖顯示，S2建構物的東南角出現一個小的建構物；

(d) 1996年6月的航空圖顯示，S1a和S1c建構物合併成一個大的結構物（S1）。另外，S2建構物的西南方出現一個小的建構物；

(e) 2002年1月的航空圖顯示，S2建構物擴張了，它的西邊出現藍色的新L型屋頂。另外，S3建構物往南方擴展而且屋頂翻新了；

(f) 2003年9月的測量紙顯示，S1a和S1b建構物合併成為較大的S1建構物。S2和S3建構物擴展了，S2建構物西南角出現了一個小的方形建構物；

(g) 2004年2月的航空圖顯示，在S2建構物東南方角落的小型建構物消失了，池塘被植物掩蓋着；

(h) 2006年12月的航空圖顯示，池塘又重新出現了；

(i) 專家報告的結論亦指出，從1979年至2002年，該土地上的建構物有被翻新和擴展，建構物從2002年直至專家報告撰寫之日維持不變。

87.  從原告人披露在67地段拍攝的照片，可以見到，原告人及/或他的父母在1992年以及1997年仍然會到該土地，並且在1992年前後對該土地上的建構物完成翻新：

(a) 1992年10月的照片（照片拍攝日期在部分的照片中顯示），顯示67地段上的建構物完成翻新。原告人的父親亦在照片當中；

(b) 1997年2月的照片，顯示伍綺薇和她的親戚在67地段上舉行家庭聚會。

88.  本席接納伍綺薇的證供, 認為上述的照片是在67地段拍攝的。因為伍綺薇能夠認出某些照片中顯示了完成翻新的122號屋。雖然照片中未能拍到房屋的號碼,但是單憑這樣不能表示該房屋並非122號屋。雖然這些照片原告人方只能夠提供電子版本, 但是伍綺薇解釋了這些電子版本的照片是她拍攝由她的姑姐提供的實體照片, 另外,電子版本的照片仍然能夠清晰見到相片的拍攝日期, 沒有任何證據顯示這些日期有錯誤。眾被告人在盤問伍綺薇的時候沒有主張上述照片是偽造的, 他們沒有基礎質疑這些照片的真確性。

89.  在相關土地興建建築物是一個明確的佔有行為。建築物建成之後，就算佔用者不是經常使用它，也不代表他不是繼續佔用該土地：見 Lau Kwai Ping Joyce (supra) §30。

90.  本席亦信納劉桂芬的證供，他指出原告人和父母一家會親自在農場工作，部分時候亦都會聘請工人協助他們。劉桂芬的口供支持原告人的說法，劉桂芬表示直至1980年代中，下白泥的種菜業務仍然非常蓬勃。由1980年中直至1980年底，種菜業務雖然沒有那麼蓬勃但仍然有一定的經營。在1980年底之後，下白泥的村民漸漸改為種植果樹為主。被告人方的證人鄭偉君在盤問的時候亦承認直至1990年代甚至現在, 下白泥仍然有人種菜。

91.  原告人亦披露了一封日期為1996年6月21日由社會福利署寄給原告人母親有關他的高齡津貼的信件，顯示原告人母親當時的地址是122號屋。

92.  原告人披露了122號屋1999年直至2021年的電費單和1998年至2020年的水費單。電費單顯示122號屋的電錶是以原告人的名義登記，並且寄給原告人。原告人的地址在1999年到2020年12月仍然是122號屋，之後地址才轉到市區。電費單寄給原告人母親陳宜安。1998年寄到的地址是122號屋，2001年開始寄到市區的地址。

93.  電費單和水費單顯示在1998/1999至2006年期間，122號屋大部分時間都錄得一定的用電和用水量。本席留意到，在1998年至2006年期間的某些時段，上述水費單顯示用水量甚低。2004年至2006年，電費單亦多次出現使用0度用電的月份。但是，用水量和用電量低甚至是零，最多只可以顯示原告人及或其父母可能在1998年開始沒有那麼經常使用122號屋，但是這並不改變原告人和其父母在該土地上的確建造了122號屋以及其他建構物，而且在1987年至2002年的期間對於這些建構物有改建。他們即使較少使用該些建構物，也不代表放棄了該土地：見上文第89 段。正如本席上文裁定，原告人和其父母自從1960年開始面對該土地進行逆權管有，他們在該土地上建造房屋，耕種和養豬養雞等等，即使他們在其後沒有像從前那麼經常使用該土地，沒有證據顯示他們對該土地失去了管有：見Lam Sai Wan v Minloy Ltd [2022] 1 HKLRRD 544 §24。

94.  同樣道理, 即使原告人再TMCC115/2025的案件中承認了他在2021年前已經超過3年沒有居住在下白泥村, 以及他在2007年開始居住在大埔的私人樓宇最多只能證明原告人在後期沒有像從前那麼常用該土地, 但這並不表示他或他的父母沒有繼續管有該土地。

95.  眾被告人依賴在判決書中提及伍炯在加拿大作出的一份法定聲明書當中提及他計劃於1993年12月30日返回香港（該法定聲明書在Grand Wayfair Investment Co Ltd v Chan Yung Kan t/a/ Luk Yau Yau Organic Vegetable and Others HCA 558/2007, unrep, 18/10/2013 §§31-33提及），主張原告人父母是在1993年12月或者之後才回港居住，而期間原告人並沒有管理或打理67地段。正如本席上述的裁決指出，本席相信原告人的證供，認為他在父母居住在加拿大的時候仍然有打理該土地。再者，該份法定聲明沒有被披露作為本案證據的一部分，在上述判詞中只是簡單地提及了法定聲明的內容。伍炯說他計劃在1993年12月返回香港並不能代表他在當日之前沒有回過香港。從上文第87段的照片可見，伍炯在1992年有回過香港到該土地並且拍了照片。

96.  鄧惠祥作供說他從鄧發口中聽說67地段自從1980年代開始丟空荒廢20年，跟上述的航空圖和測量紙記錄，以及上述的電費單和水費單當中顯示單據期間大部份的日子122號屋都有一定的用電量和用水量不符。

97.  唐永雄作供說他在1983年直到2006年大部分時間都在67地段附近的66地段上的120號屋居住，雖然記得在1983年至1991年有一家人在該土地上居住, 但是他完全不認識原告人或他的父母。本席認為唐永雄聲稱他不認識原告人或他的父母這個說法不可信，因為因為根據航空圖顯示,在1983年到2006年這個期間, 該土地上的建築物有改動。 上述1992年和1997年在67地段拍攝的照片, 原告人和父母以及他們的親戚會在67地段活動。唐永雄完全不認識原告人或他的父母並不合理。再者，唐永雄在盤問的時候承認，他其實只是比較專注在該他其實只是比較專注在該土地下面的空地。他的證供最多只是說明該土地附近的土地的耕種情況，正如本席著上面解釋，土地的耕種情況不足以顯示一片土地是否不再被逆權管有。

98.  鑑於上述的證據，本席認為，原告人和他的父母沒有在1980年代或者1993年開始放棄了該土地。

K. 原告人是否曾與鄧發（代表自己和其他註冊業主）訂立了67地段的租約，租約期直至2006年12月31日以及2010年12月31日（即鄧發租約）並且支付了租金？

99.  眾被告人提出了兩份文件，即鄧發租約文件，主張這兩份是原告人和鄧發簽訂有關67地段的租約。原告人否認簽署過該租約文件，也否認該租約文件的內容。

100.  根據劉祥麟的解釋，在2009年5月29日，鄧宗偉把鄧發租約的黑白影印本交給他保管，他把上述文件標記了是由鄧宗偉日子交給他之後，把影印本保存。就着本訴訟，鄧惠祥問劉祥麟有沒有與67地段和原告人有關的文件，劉祥麟便把鄧發租約文件的影印本再複印了一份副本交給鄧惠祥。劉祥麟和鄧惠祥對於鄧發租約文件是如何產生，沒有親身參與。

101.  鄧惠祥自從1990年代起做廈村的長輩管理祖堂出租的土地。鄧惠祥憶述自從1990年代開始他每隔一兩年或者幾年就會碰到鄧發和鄧甲木到下白泥向租客收租，但是，他的證供沒有表示有目睹鄧發或者鄧甲木直接向原告人或伍炯收租。是到了大概2013年的時候，在鄧發的要求下，鄧惠祥才開始幫他打理67地段。

102.  至於第三被告鄧天佑，他自從出生起都不是在下白泥居住，他自己亦承認很少參與鄧氏家族的土地事宜。他只是在2010年獲得67地段的業權才比較理解有關67地段的事宜。因此，鄧天佑對於鄧發租約文件是如何產生亦都是沒有親身的認知。

103.  在這個情況下，沒有任何被告人方的證人可以解釋鄧發租約文件如何產生，裏面有關原告人的電話和身份證號碼是如何獲取，鄧發租約文件是否由鄧發或者其他人單方面書寫，還是真的由鄧發和原告人簽署都沒有任何證據作出解釋。

104.  根據鄧惠祥的證供，鄧氏家族處理出租土地通常沒有正式書面租約，只是雙方口頭協定，收租時向租客開出收據由租客保管。因此，眾被告人聲稱鄧發租約文件是一份由鄧發和原告人雙方簽署的租約跟鄧惠祥的說法不一致。

105.  鄧發租約文件沒有標明撰寫日期，也許沒有寫出租賃期由甚麼時候開始開始。再者，沒有任何文件證據顯示，原告人有根據鄧發租約文件繳交過任何租金。

106.  至於退休警員趙志強作供聲稱在2014年, 在鄧發打破122屋的玻璃之後,他作為警員到達案發現場跟進的時候, 鄧發和原告人分別向他表示鄧發是來向原告人收租, 而原告人說他只是數個月沒有交租這個情況, 跟當天拘捕鄧發的警員 (警員5987)的記事冊和相關案件的控罪書的內容不一致。因為後者沒有提及鄧發向原告人追租不果, 反而記錄鄧發嘗試收回67地段但是不成功。趙志強在盤問的時候表示,當時他每個月需要處理的案件很多, 在2014年鄧發和原告人的對話內容, 趙志強在沒有當時文件記錄的佐證之下聲稱記憶的事情, 本席認為並不可靠。

107.  在這個情況下，本席認為原告人沒有跟鄧發（代表他自己和其他註冊業主）訂立過鄧發租約。

108.  根據本席上述的裁決，原告人至少由1967年直至2006年，對該土地已經進行了逆權侵佔至少39年。在2006年，一眾被告人收回該土地的管有權的訴訟時效已過，一眾被告人對於該土地的業權最遲在2006年已告終絕。

L. 陳容根有否作為眾被告人的合法租客，排他性地於2011年自2020年的不同時段管有該地段（包括該土地）？

109.  由於本席裁定原告人最遲在2006年已經通過逆權管有獲得了該土地的管有權，眾被告人自從2006年起在該土地的業權已告終絕。眾被告人從2006年開始已經沒有任何權利把該土地租給其他人管有。

110.  因此，即使陳容根有跟眾被告人在2011年開始的時段訂立任何租約，這些租約都不會影響原告人對該土地已經獲得的管有權。其實，自從2006年開始，由於一眾被告人就該土地的所有權已告終絕，他們已經沒有權就該土地向任何人出租。

111.  2014年，即使鄧發到該土地企圖收租，不論是他還是其他的被告人，其實都沒有權這樣做。同樣地，一眾被告人在2020年3月的時候沒有權把該土地進行圍封。因為他們自從2006年對該土地的所有權已告終絕了。

M. 原告人獲得該土地的管有權

112.  基於本席以上的裁決，原告人自從1967年直到2006年以逆權管有的方式對該土地佔用了20年。根據《時效條例》第7條及第17條，原告人在2006年已於經透過逆權管有取得了該土地的管有業權，而眾被告人的所有權已告終絕。

113.  由於一眾被告人在2020年3月圍封該土地的時候已經沒有權這樣做，他們侵犯了原告人對該土地的管有業權。原告人在他的申索書中向被告人申索上述侵權引致的損失。但是在他的狀書中，沒有列明損失的金額和詳細資料，原告人亦沒有就索償金額提出證據作評估損失之用。本席只會命令一眾被告人向原告人支付象徵式賠償100元港幣。

N. 案件處理

114.  原告人於本案勝訴。本席作出以下命令：

(a) 原告人在最遲2006年已經取得該土地（即是丈量約份133地段第67號上的部分土地，該部分的土地於原告人再修訂的申索書的附件（Annex）中以黃色標示）的管有業權；

(b) 根據《時效條例》第7和17條，第一至四被告人就着該土地的所有權在最遲2006年已告終絕（extinguished）；

(c) 第一至四被告人向原告人支付100元港幣象徵式損失賠償；

(d) 駁回第一至四被告人的反申索。

115.  本席同時頒下暫准訟費命令，第一至四被告人須支付原告人在本案申索及抗辯反申索的訟費（包括大律師證書），如雙方未能同意金額，則交由法庭評定。除非任何一方在本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成為絕對命令。