袁偉農 對 施華芬

DCCJ3865/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第3865號

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判案書

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前言

1. 本案是關於法庭應否頒令禁止被告人阻礙或滋擾原告人往返其處所。

背景

2. 涉案物業是元朗屏山屏唐西街基達花園一期五座（“該物業”）。

3. 原告人是該物業一樓（連天台） (“1/F單位”）的佔用人。譚金玉女士為1/F單位的業主。

4. 被告人是該物業地下（“G/F單位”）的業主。

5. 原告人指被告人在該物業的唯一一條樓梯間， 搭建鐵欄和加高梯級，妨礙原告人進出1/F單位。

6. 被告人同意是她指示工人搭建鐵欄和加高梯級，但她只是按DCCJ 2295/2010一案中雙方和解方案而實施工程。

DCCJ 2295/2010

7. 該物業在地下處有一進出口（“該進出口”）（見文件夾p. 65照片左端）。該進出口除可通往G/F單位大門, 亦連接樓梯往上到1/F單位和天台。

8. 被告人認為該進出口並非按物業轉讓契圖則所示的位置而設置，所以該進出口是非法的。因此，被告人指示工人，在她認為是依據物業轉讓契圖則所示的正確位置處 ，施工打造另外一個進出口（“新進出口”）。這新進出口是位於該物業第一段樓梯頂部轉角處（見文件夾p. 76）。

9. 譚女士認為被告人的行為侵害她的權益。所以提起訟訴(案件編號是HCA 1187/2008)，要求法庭頒令禁止被告人繼續上述的工程（“該新出入口工程”）和賠償損失。

10. 在2009年6月25日，被告人向原訟庭和譚女士作出如下承諾（undertaking）（“該承諾”）：

“(1) The Defendant shall obtain the approval of a registered building surveyor and a registered structural engineer of the Defendant’s proposed work plan of the reinstatement works before commencing such works.

(2) Before commencing such works, the Defendant shall give written notice thereof to the Plaintiff at least 7 days before such commencement.

(3) Upon commencement of such works, the Defendant shall complete the same within 5 days.

(4) The Defendant shall carry out such works only between 10 a.m. to 5 p.m. on each day and shall provide the Plaintiff with a safe access to the 1^st Floor of Block 5 of Ki Tat Garden Phase 1.

(5)  The Defendant shall pay into Court the sum of HK$20,000 as security money for reinstatement fees if the Court grants relief to the Plaintiff at the end of the trial.”

11. 同日，原訟庭撤銷較早前所頒下的臨時禁制令，並就案件進程發出進一步指示。

12. 在雙方同意申請下，案件在2010年6月11日轉交區域法院處理。案件編號是DCCJ 2295/2010。

13. 其後，譚女士和被告人達成共識。在2010年10月21日，基於被告人向法院承諾遵從該承諾，區域法院頒下同意命令（“該同意命令”），批准譚女士和被告人分別撤回她們的申索和反申索。再者，被告人在不承認任何責任的情況下，須向原告人支付$20,000以完全並最終解決（in full and final settlement）該案中的申索和反申索（該同意命令全文，見文件夾p. 105.1）。

原告人的案情

14. 在本案原告人親自作供，亦傳召了譚女士的長女葉綺文小姐作為證人。

15. 葉小姐指她在2010年10月24日下午意欲回家, 但發現樓梯被鐵欄所封， 不能通行。原本打算通過新進出口回家， 但受被告人阻攔。

16. 原告人指他一直以來都是使用該出入口，進出該物業。該物業只有一條樓梯（共分為6段）（“該樓梯”）首4段由地下通至1/F單位樓層，其餘2段由1/F單位樓層通至天台樓層。

17. 在2010年10月25日（即DCCJ 2295/2010和解後4天），原告人發現被告人在該樓梯第1段頂部，搭建1米高的鐵欄和把該段樓梯的頂級由原來的6吋加高至16吋。

18. 這阻塞了該物業唯一的通道和妨礙原告人往返1/F單位。原告人打算通過新進出口回家， 但也受被告人阻攔 。他其後報警求助。在2010年10月28日，原告人指示工人把上述鐵欄移走。

19. 原告人在2010年11月3日發現被告人又再以同一方式阻塞樓梯。除了在同樣位置再度搭建鐵欄和加高梯級外，被告人更指示工人在鐵欄前築起一幅石屎矮牆（詳見文件夾p. 68至p. 70）。

20. 原告人再次報警求助，但不得要領。其後，原告人指示工人把鐵欄移走和拆毀矮牆。

答辯人的案情

21. 答辯人指搭建鐵欄和加高梯級工程（“該等工程”）是根據已獲得建築測量師和結構工程師批核的圖則（“該圖則”）而施工，所以符合該承諾的第一條。再者，原告人和代表譚女士的律師，一直以來都知道並同意她會根據該圖則繼續施工，所以原告人是出爾反爾。被告人指原告人移走鐵欄等的行為，破壞DCCJ 2295/2010的和解協議，便向原告人提出反申索：

(i)  工程費共$11,800

(ii)  專家核證費$10,000

(iii)  租金損失$119,000

(iv)  虛耗訟費$150,000

討論和分析

22. 代表原告人的高大律師說明原告人是以滋擾（nuisance）為訴因。

23. 雖然被告人在作證和陳述時，提出大量的論據，但綜合而言，她只爭議：

(i)  原告人沒有權利提出此訴訟；和

(ii)  該等工程是依據該圖則和為履行向法庭所作之承諾而進行，並得到譚女士認許，所以該等工程不應構成滋擾。

原告人的訴訟權

24. 原告人的說法是他已獲譚女士授予1/F單位的獨有享有權（exclusive possession）。他雖然不是長居於1/F單位，但有權在上址留宿。

25. 高大律師引用Building Management in Hong Kong (2^nd ed, LexisNexis  2008) p. 257指：

“In action for nuisance, the Plaintiff, who must be an owner in possession, a tenant in possession or a licencee with exclusive possession of land, must show that the defendant has unreasonably interfered with the Plaintiff’s use or enjoyment of his land or some light over or in connection with his land.”

26. 高大律師指原告人是獲准許人仕並且有獨有享有權（a licencee with exclusive possession），所以原告人是有權提起此訴訟。

27. 證據顯示原告人和譚女士有親密關係。在譚女士移民海外後，便委託原告人處理1/F單位之事宜。原告人亦有協助譚女士處理DCCJ 2295/2010一案。被告人只是質疑原告人的說法但沒有實質的反駁證據。本席接納原告人的說法並裁定他有權提出此次的訴訟。

是否有滋擾

28. “Nuisance is an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to, a person in the exercise or enjoyment of …… his ownership or occupation of land or of some easement, profit, or other right used or enjoyed in connection with land, when it is a private nuisance” 見Clerk and Lindsell on Torts (20^th ed., 2010), 第20-01段 (p. 1272).

29. 原告人投訴被告人多次指示工人進行該等工程，堵塞了該條樓梯，阻礙原告人出入1/F單位。這此事實，被告人從不爭議。被告人亦沒有在本案中爭議有關的樓梯部份是公用部份。

進行該等工程是否有理據或合理

30. 被告人一直都堅持該等工程是（i）履行向法庭作出的承諾及和解協議和（ii）得到原告人（代表譚女士）∕譚女士的代表律師的同意而施行的。

31. 就履行向法庭的承諾的說法，本席認為被告人在理解上犯上錯誤。其實，無論在高等法院原訟庭或區域法院，被告人只是承諾她須遵守一些條件，方可進行修復工程（“the reinstatement works”）。被告人並沒有任何責任進行修復工程。

32. 雖然被告人和譚女士在該同意命令下，並沒有說明被告人可以或不可以進行何等工程，但是卻保留了被告人向原訟庭所作之承諾。表面來看，被告人若遵守承諾中所附帶的條件，她便可以進行修復工程，而譚女士則無權過問（附帶的條件並沒有包括修復工程的內容要得到譚女士的認許）。

33. 但是，若細看承諾的第一條，便會發現被告人只可進行修復工程。可是，在承諾中並沒有說明甚麼是修復工程或修復工程的範圍包括甚麼。在本案聆訊前，本席已把此點提出。原告人和被告人皆表示只依賴審訊文件夾之資料，而不要求把案件押後，好讓他們把DCCJ 2295/2010案件的其他文件呈堂。

34. 文件夾中有3份在HCA 1187/2008一案中的誓章和陳述書（見文件夾，Section E，第40，42和43號文件）。但這些文件並沒有說明甚麼是修復工程。本席從這些文件中知道譚女士和原告人投訴被告人拆掉部份梯級和在外牆打穿了一個洞。他們並沒有投訴被告人在樓梯加建鐵欄或增高梯級。在這情況下，被告人根本不能證明該等工程是屬於修復工程。

35. 被告人一再強調原告人（作為譚女士代表）和譚女士的代表律師同意她可根據該圖則施工。被告人依賴2010年4月8日和2010年9月29日寫給譚女士的代表律師信件（後者見文件夾p. 115，4月8日信件附圖見p. 114）和有關回覆（日期為2010年10月4日）（見文件夾p. 116）。這些信件是在該同意命令前發出，而雙方也沒有在信中達成任何共識。

36. 雖然原告人曾承認在DCCJ 2295/2010一案是依照該圖則和解，但他強調和解的先決條件是被告不能阻塞該進出口。

37. 該同意命令是在代表譚女士和被告人的律師同意情況下頒發。若譚女士真的一如被告人所說，全盤同意該圖則的內容（即同意加建鐵欄和增高梯級），這便會成為和解協議的一部份，理應在該同意命令中反映出來。可是，事實上，該同意命令並沒有提及該圖則。

38. 本席認為被告人並未能證明譚女士同意或原告人代表譚女士同意或譚女士的代表律師同意被告人可依據該圖則施工。

39. 就算被告人的說法可被接受，她只可加建鐵欄和增高梯級，但卻不可加建石屎矮牆。原因是該圖則是沒有包括加建石屎矮牆。

40. 被告人說現有的樓梯不符合防火法例的要求，所以她為公眾安全着想增高梯級和把原有樓梯轉角處改為梯台。也許她是有着公眾安全的想法。但這並不代表她可以隨一已所欲，任意在公用部份進行工程。若被告人有意改善樓梯，她應向屋苑的業主立案法團反映。

41. 基於上述原因，本席裁定被告人侵害了原告人可暢通無阻地使用該樓梯出入1/F單位的權利， 而被告人沒有任何理據進行該等工程。

42. 本席裁定原告人得直。並向被告人頒下禁制令，禁制被告人或其僱員或代理人以任何方式妨礙或干擾原告人使用該樓梯返1/F單位。

43. 在損失賠償方面，原告人只要求移走鐵欄和還原梯級的工程費總額$7,500。本席接納這些費用是合理的。本席頒令被告人須支付$7,500作為賠償。

44. 被告人未有提出理據說明為何原告人應向她賠償租金損失 (由2010年11月至 2011年12月, 每月$8500)。其餘的反申索明顯地是建基於該等工程是合法和合理的。由於本席已裁定被告人沒有理據施行該等工程，所以本席頒令把被告人所有的反申索撤銷。

訟費

45. 被告人須支付本案的訟費（包括保留待決的訟費）。本席頒發大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成共識，則交由法庭作出評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票方式提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天成為絕對命令。