梁榮炎 訴 俞鐵強

HCA 3939/98

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1998年第3939號

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判 案 書

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1. 本案原告人梁榮炎年近八旬，自1970年A座落成之初已為繼園上里8號地下之業主。

2. 被告人俞鐵強於1987年購下繼園上里二號五樓相繼成為該大廈業主。購買該單位時俞氏知悉前任業主一向在大廈過路處泊車，其時該處另外還有兩部、連同俞氏單位的一部，共有三部車輛停泊。

3. 梁現今入禀法庭告俞氏不應將車輛停泊在大廈之公共地方。梁之申索陳述書並不明確，但從庭上證據及有關文件可以推斷：梁不滿俞氏違反1970年4月8日之大廈公契，該公契條文9(e)規定：

「9 各業主互相在公契上承諾：

(e) 大廈之公共地方只可用作過路以進出本身單位，不得擺放、設置私人物件或獨自佔用任何公共地方。」

（原文如下）

"9. Each party hereto covenant with the other of them as follows:

...

(e) Not to place anything in or affix anything to or to occupy to the exclusion of the other owners or occupiers of the said building any part or parts of the said building intended for common use and not to use such part or parts of the said building otherwise than for access to and from his flat."

4. 本案與訟雙方就事實並無爭議，梁氏承認1970至1987年期間並不反對俞之前度業主在該處泊車；自1987至1994年俞初任該大廈業主立案法團主席之時，梁氏亦無反對俞在該處泊車，其後梁向民政事務投訴並旋即在1998年3月入禀法庭申請令狀，此前在1994至1998年期間並無向俞提出反對。換言之，梁氏就該泊車事整整28年、即自俞氏成為業主亦已滿11年未作任何投訴。

5. 俞稱梁之所以突然在1998年提出反對，底因在梁氏於本身門前，即大廈大堂樓梯前曾設置一電視及錄影機，除佔用公共地方外，梁更以此播放色情影帶，住梁樓上之李女士稱影帶內容屬四級、五級。梁並不否認所播影帶之成份，只說人謂色情我謂藝術。在公共地方作如是播放招惹諸多工人、途人等圍觀，阻礙樓上之李女士進出。然而影帶之內容並不在本庭考慮之列。

6. 俞宣誓後指出梁雖身在深圳，口頭上卻曾同意業主立案法團將電視及錄影機拆除。其時梁氏居於深圳，繼園上里之單位僅留一床位，其餘均租與住客。及後梁氏投訴失去影帶三十卷。（梁在申索陳述書對影帶不作追討，卻在本身之陳述書有所提及，為免日後再為此興訟，本席現加以備註：深信俞先生及其證人施先生所言屬實 - 施為該大廈另一業主暨立案法團委員，清拆電視及錄影機施亦有赴會；梁對此若有申索，理應遭駁回。）

7. 本席遍查案中有關文據與及庭上證人證言得出以下結論：梁氏既然在俞氏之前任業主起計28年或俞氏任業主起計11年不採取任何行動，若不被視為經已放棄大廈公契之有關權利，事至如今反其道而行要執行此項權利亦理應受到禁止(estopped)。

8. 此外俞先生又將該法團1995年4月2日之會議紀錄呈堂，表明法團包容在該處泊車直至現有業主遷出為止。車位在有關單位出售及業主遷出後，由法團收回，後來之業主不得再行佔用。而事實上其餘兩個車位亦於1997年10月業主遷出時收回，後來之業主不再在該處泊車。該項措施在1997年之業主大會已有所公布，此事並無其他業主提出異議。

9. 故此梁氏之申索得被駁回，且暫令兼付堂費，數目若有異議交由法庭釐定。