劉錦良及另一人 訴 金明閣業主立案法團及另一人

宣判日期: 2001年5月15日

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判 決 書

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(一) 背景：

1. 本案中的第1申請人劉錦良及第2申請人黃承凱，分別為位於九龍運動場道12-14號金明閣地下B座及C座舖位的業主，他們通過本案，向第1答辯人金明閣業主立案法團及第2答辯人屋宇管理有限公司追討自1995年8月1日到2000年10月期間兩名答辯人因不按公契就管理費徵收率4比9之規定而向兩名申請人多收的管理費。另外兩名申請人亦稱兩名答辯人

(1) 不能收取升降機槽防漏工程維修費，因兩名申請人毋須在公契規定下付有關的費用，而有關費用即使兩名申請人有責任繳付，有關的計算亦不正確；

(2) 消防公程之分攤方法不合理；

(3) 大廈維修水泵工程之費用攤分方法不正確，而赤字之出現及攤分，也是不清楚。

2. 最後兩名申請人稱他們行使大廈管理條例，即香港法例第344章第6附表第3段之規定，要求兩名答辯人交出過去6年有關賬目的文件予兩名申請人，他們表示會繳付有關行政費用。在是次申請中兩名申請人均由覃先生代表。有關兩名申請人的申請事項，覃先生亦有在其書面結案陳詞的第2頁中的第2段中的(a)到(e)項再一次的作出總結。兩名答辯人則由劉先生代表應訊，就管理費的計算方面而言，劉先生同意兩名答辯人是沒照公契規定的徵收率收取，但劉先生指兩名申請人在事實上已默許了有關管理費的收取方法，所以不可以在現階段追收有關多付之款項。另外有關各項維修工程費用的攤分，劉先生稱兩名答辯人是按公契的規定而將工程費用攤分的，至於徵收款項的總數與所要繳交的工程付款有差額，那是因為在計算每戶整數科款數目時，是採用了四捨五入的方法，故必然會較工程總數多收了錢，但有關多收了的款項只會撥作工程預備金，故並無不妥情況，另外劉先生亦指出升降機槽的防漏工程不是升降機本身的維修工程，故公契中第3(f)(vi)條的括免條款並不適用，所以兩名申請人仍須付有關攤分的款項，就有關賬目不清楚的情況，劉先生首先質疑本審裁處是否有權下令兩名答辯人交出有關賬目，但在本席裁定本席擁有有關的司法管轄權後，劉先生的立場則是答辯人已有向申請人提交賬目。而96年大維修的賬目，則是上屆法團司庫沒有交出有關賬目的緣故，故法團本身亦沒有有關賬目。

(二) 案中的證供及證據

3. 兩名申請人均有親自出庭作供，而他們亦有傳召G座地舖的業主沈新寶(AW3)作供。

4. 第1申請人(AW1)就管理費的作供是他一向不知公契就管理費徵收之規定，以前只知按交費通知書之數目交費，直到1999年AW3告訴他與法團代表梅律師的爭議，才知有公契存在，最後法團並放棄了追討，因為知道公契的攤分方法有問題，所以他知道管理費不用交付他一向已交的數目，而是應以街舖佔80份，樓上單位佔180份的比例進行徵收，故他計算出自95年8月1日起的16個月間他共多交了552元的管理費，而自97年2月1日後的45個月期間，則多交了1,629元，合共數目為2,661元正，故第1申請人要求法團發還多收他的管理費。另外他亦稱會在業主大會上，包括在99年8月5日所舉行的業主大會上，提出該日大會記錄中(答辯人文件夾(以後簡稱RB)455頁)第 (4) 段第2小段第(ii)及(iii)節中的投訴，即分別為管理公司沒有幫助他"收垃圾"及質疑管理費的徵收比例問題。但對於其他個別會議他是否有出席，又是否有提出管理費徵收率有間題，第1申請人說他並不十分記得。他只能說他在許多次會議上均有質詢過管理費的問題。

5. 就維修升降機槽漏水工程的攤分問題上，AW1作供稱身為地舖的業主，他絕小有使用升降機的機會。他知道法團曾為維修費的攤分事宜及方法諮詢過律師意見，但意見的內容到底是甚麼他不清楚，法團開會時也沒有詳細解釋，只說會照公契的規定辦事，但他在交了第1期付款即374元之後，便從AW3那裏得知因為公契有問題，所以他可以不用交錢，到第2期要多收600多元的時候，他便沒有交，誰料法團便找律師以他須繳交攤分的費用的全數為理由，向土地註冊處就他的物業進行押記，AW1說，即使他須要繳交全部1,000多元的攤分款項，他也付了374元，故法團就他的欠款對他的物業進行押記，也應只是他尚欠600多元的餘數而不應是全筆款項。

6. 另外關於消防工程的攤分，AW1坦言他根本不知公契就這些工程 的攤分方式有何規定，他亦未見過承建商就有關工程向法團發出之發票，他亦記不清楚法團有否向他派發法團就有關工程向大廈各戶收款數目的通告(見RB486頁)，但他自己就有關通告的每戶收款數目進行計算時，發覺收款總數即38,791元比有關工程的費用即28,579.50元多出了1萬元，這點出入其實是AW2告訴他的，於是他與AW2便沒有付此項費用了。

7. 就冲厠水泵維修費用的攤分方法，AW1指出法團曾首先通過以管理費的份數比例為攤分準則，但後來又改過來以業權份數來作分攤費用的標準，不過他指出即使以後者方法計算，集資總數也比工程費用多出了726元，無論如何，AW1已自行交了137元作為他認為他舖位應付的數目，但他明言倘若在正確計算後他是尚欠科款的，他是願意交回的。

8. 就他要求法團及管理公司交出賬目的申請，AW1作證稱他知道大廈每月的賬目會張貼在電梯大堂的當眼處的，但他舖位離大堂頗遠，大堂大閘亦是鎖上，必須要管理員開門他才可以進去，所以他是很少會走進大堂的，由於大廈賬目混亂，所以他曾在數個業主大會上要求法團提供賬目讓他查核，但沒有人回應過他的要求。後來AW2曾寫信給民政署就此點尋求恊助。民政署便在2000年9月11日向法團主席發信，要求他提供有關賬目(見申請人文件夾(以後簡稱AB)第30頁(AW30))，但法團依然沒有回應。總括來說，AW1對法團的賬目有質疑的地方包括法團用了許多法律訴訟費用，AW1懷疑法團挪用了大廈維修的工程費用來?打官司?，另外管理公司要求住戶攤分其財政赤字，但法團戶口卻同時擁有盈餘，AW1所說的盈餘是指在答辯人文件夾431頁上的月結單中法團在2000年9月6萬多的盈餘，而他所指的赤字，則為在答辯人文件夾中第514頁管理公司致法團主席函件中所述的赤字。另外AW1又稱在1999年8月5日的一次業主大會中，曾由與會業主通過聘請核數師就大廈管理之賬目進行核數(見RB455頁會議記錄中第(六)段第2小段)。但是時至審訊當日，法團還沒有執行此項決議，所以第1申請人便向審裁處申請要求頒令着兩名答辯人交出賬目作核數之用。此外在AW1回答覆問時，進一步指出管理公司自2000年1月份開始，便已收取400元一筆過的款項作為雜費開銷，但在其後的賬目中管理公司卻在收取該筆400元的定額費用外，還繼續收取個別數目本該包含在該筆雜費內的費用如影印費及車馬費等，AW1指出這亦是管理公司賬目含糊的地方。

9. 第2申請人黃承凱自1990年買入大廈的C座舖位開始，即為有關單位之業主，他於1998年11月到1999年4月期間亦曾為第1答辯人法團中的司庫，但後來辭職，才退出法團的管理委員會。

10. 就管理費的作證，AW2跟AW1一樣，均是一向照常交管理費的，直到他由AW3處得知管理費的徵收比率有問題，才知到公契中另有規定。證人稱當他出任司庫後，曾多次在會議上提出反對現行管理費的徵收辦法。但有關的會議記錄卻得不到反映。另外AW2指出在一個他沒有出席的管理委員會於1999年4月29日開會的會議記錄中第5.1段中顯示第2辯人屋宇管理有限公司是知道管理費的徵收比例為80:180，但到目前為止，有關的管理費徵收比例尚未能在現實中實施，而在RB455頁即在1999年8月5日的業主大會的會議記錄中第(四)(2)(iii)段中對管理費比例的質疑，也就是他所說的問題。AW2雖然就管理費的徵收比率提出質疑，但他說他依然沒有拖欠任何管理費，因為他覺得交管理費是他的義務。

11. 就升降機槽防漏工程而言，AW2說他不知該項工程的內容，也不知工程是在何時進行，但他曾在1999年4月13日出席過大廈業主大會討論該項工程及科款。該大會會議記錄第5段決定了徵收辨法，他亦照通知單的規定繳交了374.70元，但兩名答辯人其後再向他要求付款，並要他繳交一仟三佰多元。他認為不合理，所以拒付，最終因該項欠款而令其物業蒙受債項押記。

12. 至於消防工程，AW2首先反對第1答辯人法團於2000年1月20日(見RB461頁之會議記錄)所舉行的業主大會中通過授權徵收10,000元之工程預備金(見第5段)，他說該預備金是工程中原本沒有的，另外他亦反對法團就該項工程費用，以大廈業權的比例，而不是以公契中4:9的比例攤分(攤分通知公告見RB486頁)。證人說在該2000年2月1日公告之前原有另一日期為2000年1月24日的公告，內容亦是以業權攤分有關費用，但每戶要付的數目，卻小得多(見AB27頁)。證人稱基於上述各項不合理的地方，所以他不交有關費用。

13. 有關水泵維修費的攤分問題，AW2亦認為應按4:9的管理費比例來攤分，但由於法團要向他徵收255元，他便自行將全筆維修費用除以53，所以最後他只交了137元，另一個他所持不交全數的理由為倘若每戶均按指定的徵收表繳費，則法團收到的費用會比實際工程費的支出為大，所以他覺得不合理。

14. 就查證法團賬目的要求，證人說他曾向主席要求過一次但收不到回覆，所以他透過民政署向法團索取資料，民政署所發的信件已在AW1作供時提及，證人認為主要的賬目問題是在於上屆法團管理委員會(即證人當司庫的前一屆的管委會)沒有交待清楚有關賬目，猶其是大廈在96年進行大維修時的單據，更是追查不到，所以他要求法團及管理公司交出有關的賬目。

15. 第3申請人證人是AW3沈新寶，他是大廈地下G舖的業主，他說在大約1998年他因為交費的問題見過當時大廈的律師，並得知在公契中就管理費徵收比率的規定。他其後有將此等規定告訴本案的兩位申請人。

16. 就升降機防漏工程而言，他的理解是舖位的業主在公契中毋須負責與升降機有關的任何維修費用。

17. 就消防工程而言，AW3說管理公司及法團的文件先後有兩份，即列於狀書清單中第9頁及第10頁的兩份分別為2000年1月24日及2000年2月1日的文件(按此兩份文件AW2亦有提及，但他所引的文件副本則分別列於申請人文件夾的第27頁及答辯人文件夾第486頁)，AW3說此兩份文件所要求業主所負責就同一項消防工程所攤分的數目有所出入，而交款的方式亦不相同，故AW3本身便完全沒有繳交有關費用。

18. 就大廈的賬目而言，AW3稱他曾要求民政署代他向法團索取有關文件，民政署亦在2000年9月5日發信予法團作出上述之要求(見申請人文件夾第30頁)，但法團所提供的文件仍然有限，不過就法團所提供的文件，他有以下的質疑。

19. 首先他指出按公契規定(見有關公契第3(g)條)每個舖位及每個樓上單位分別要交240元及540元之按金，以大廈現有的戶數計算，此項按金應共有26,220元。但由RB332頁看到現在放在管理公司之按金卻只得18,170元，故數目不符。另外，據法團於99年12月28日所舉行的業主大會所通過的決定(見RB458會議記錄中的第<三>項)，法團着管理公司自2000年1月1日開始不可收取影印，文具及油印費用。另外以定額報銷代替此等開銷，其後他發現現在大廈賬目之賬目仍有個別此等費用之支出。

20. 此外，AW3就電梯的保養費亦提出質疑，他說於法團在2000年11月30日所公佈就2000年9月到11月的收支表(見AB34)，法團支出了5個月每個月4,200元共21,000元的升降機維修費。證人認為那些費用應該是由管理公司每月支付的，但現在卻由法團來一次過支付，這並不合理。

21. AW3亦質疑一項在1999年5月13日由法團戶口之所作的一項支票，支出1,020元。因為法團在狀書清單上之31頁就1999年3月1日至1999年5月31日之收支表中，卻看不出此項支出。

22. 最後，AW3亦認為法團的錢既然全是公家的錢，故不應如上述收支表及位於其後一頁的收支表中有3萬元的盈餘結存。

23. 於接受質問時，AW3說那份日期為2000年1月24日有關消防系統維修工程費的分攤通告是由第2申請人處取得的，但AW3不同意該通告是從來沒有採用過的說法。

24. 就其接觸民政署要求該署代他索取管理公司會計報告一事上，AW3說他之前也找過管理公司及法團，但兩者均沒有交出足夠的文件，他只看過法團及管理公司用掛號信寄給兩名申請人的一些會計文件。但他對該等文件有懷疑，不過他之後就再沒有要求過兩名答辯人向他發出進一步的文件了。

25. 證人又認為兩名答辯人在得知管理費之徵收比例與公契有問題後，曾決定於2000年11月9日召開業主大會通過調整，唯此事一直拖到訴訟當天尚未落實，另外法團又曾於1999年6月5日的業主大會中通過聘請核數師核數。(見RB456頁之會議記錄)但到現在兩名答辯人均沒有執行此項決議。故AW3認為兩名答辯人是已在採取拖延政策。

26. 兩名答辯人即法團與管理公司亦傳召了3名證人作供。第一名作供的答辯人證人是1999年5月至2000年12月的法團主席黃偉林(RW1)。

27. 就管理費比例的問題上，RW1供稱自98年來他成為大廈5B單位的業主以來，從沒有聽說過大廈徵收管理費的比例不符合大廈公契之規定，直到1999年2 至3月間，法團因為要研究維修費分攤的問題，向范佩蘭律師行諮詢法律意見，才知道公契之規定，故RW1同意於RB480頁及482頁分別於1995年7月17日及1997年1月6日屋宇發給大廈住戶就管理費的加費通告中所規定的比例是不符公契規定的。

28. 而於1999年8月5日有業主在業主大會中質疑管理費比例的問題(見RB455頁)，證人稱其實提出問題的人，應是管理委員會中的委員，但究竟是那一位證人現在已記不起了。到了2000年1月20日的業主大會，法團通過先向律師索取意見後，才商議解決的辦法。證人又解釋到現在還沒有決定如何改正管理費徵收的問題，是因為法團有許多其他的事情，如消防系統的維修問題及新管理公司的合約問題需要法團處理。而且管理公司已就合符公契的管理費攤分方法在2000年3月9日向法團新的預算(見狀書清單第50頁)。其後法團於2000年4月27日決定就此問題再行商討並交由以後的會議決定。證人又稱他不同意AW1不交管理費是因為管理費比例不符公契規定，因為AW1從沒有就此點向法團提出投訴。證人說AW1不交管理費是因為他投訴大廈的清潔公司沒有代他清理垃圾(見RB455頁之業主大會記錄)，但證人指AW1之舖位從事廣告招牌之製造工作，故常常產生許多工業廢料需要清理，有一次巿政事務處曾在接受投訴後，在AW1的單位運走達噸半的垃圾，故證人稱那不能怪管理公司沒有替AW1清理垃圾，因為如此大量的廢料是應該由AW1自己負責的，至於AW2的證供，證人稱他以前只就維修費的攤分比例提出過質疑，即是說就大廈電力測試，升降機槽底及天台猫梯門防漏工程的集資攤分。AW2說要採用於RB471頁通告就公契管理費比例4:9的方法攤分。但並沒有另就管理月費的攤分提出過任何問題。至於升降機槽底及天井蓋防漏工程是業主大會於1999年4月12日有關會議記錄第5段之決定(見RB448頁)。在該次大會中，大會表決由3間工程公司中選取了啟泰工程有限公司承辦有關工程，並決定以大廈各業戶的業權份數比例攤分有關的費用。而該工程涉及的施工項目己詳列於啟泰的報價單上(見RB525至529頁)，可見有關工程與升降機的機組部份無關。卻與大廈電梯槽底及槽頂的防水結構有關。證人稱電梯槽底若不進行有關工程，下雨時會積水至5到6吋深，甚至有汎濫至電梯大堂的可能。而槽頂的猫梯蓋的防漏，是關乎防止該處滲水對其下方一個大廈配電箱的影响。故上述兩項工程均與電梯的運作無關。

29. 就該兩項防漏工程及電力測試工程，法團曾要求管理公司出通告通知每戶之攤分份數，管理公司遂於1999年4月21日發出了RB471頁之通告，但RW2發現通告中以公契管理費之攤分比例來作維修費之攤分計算方法有問題，故管理公司在諮詢過法律意見後，再於1999年5月15日發出更正通告(見RB472頁)，內容着未付款的業戶暫停付款，而於1999年5月26日再發出另一通告，說明未付款及已付部份款項的業戶應該如何付款。證人並沒有質疑AW1曾遵照第1份通告之規定付過374元7角。如果是這樣則證人同意法團就所欠維修費之全部即1,032元2角在AW1舖位業權所作的押記令為不正確，但由於AW1從來沒有將有關的存款收條交給法團或管理公司，故後兩者是無法知悉AW1是曾經作過該項374.70元之付款的。

30. 證人就有關消防工程的證供是自96及97年間，大廈的消防供水泵便已損壞，上屆法團並沒有處理此問題。99年8月5日的業主大會上有人質疑管理公司為何沒有派員修理(見RB455頁會議記錄之第〈四〉(2)(vii)項),後來法團取得5份報價單，並在1999年12月28日的業主大會中開會通過委托立豐消防工程有限公司為消防水泵的維修承建商(見RB457頁之會議記錄)。而大廈消防系統當時所出現的問題，由福昌工程(香港)有限公司所做之週年報告顯示(見RB535至537頁)問題是非常嚴重的。

31. 至於AW3說法團前後矛盾，出了兩份不同的消防工程攤分通告(見狀書文件夾第9及第10頁)，證人解釋稱管理公司在做第1份攤分通告時，忽略了計算10,000元預備金在內，而那10,000元預備金是鍳於有關的消防系統已荒廢日久，承建商在維修該系統時有可能會發現新的問題，到那時才計算新的維修費而再對業主要求攤分，問題可能更大，故法團在2000年1月20日舉行的業主大會中通過除按業權份數攤分有關已知的工程費用外，再加收共10,000元之工程預備金(見RB463頁第(5)項之記錄)。而上述的第2份通告亦已列明所攤分的是“工程費用及預留之工程預備金”。

32. 就AW1及AW2要求法團及管理公司交出過往6年賬目之申請，證人說在收到民政署列於狀書清單第4頁之信件後，便將此信交給管理公司。而管理公司及法團亦稍後便以掛號信方式於2000年10月23日寄出狀書清單第31頁到36頁所列自1999年3月1日到2000年8月31日期間法團的收支表。同時亦有提供列於RB315頁到370頁管理公司自2000年7月到2000年11月的收支賬目表及有關開支單據之副本。同時在2000年10月16日舉行的一個業主大會中，管理公司亦曾於會上顯示有關之收支賬目單據予各業戶即場查核。管理公司並通知各業戶可以書面要求管理公司提供上述會計賬目的明細表，而有關的費用為每頁1元。當時A1及A2均有出席該會，但他們均未再有提出任何進一步交賬目之要求。

33. 至於為何雖然法團於1999年8月5日已經通過聘請核數師就上屆法團在96及97年間進行大維修時的賬目進行核數。但至今還未執行有關之決議。證人解釋說那是因為法團工作繁多，同時又沒有業戶提供核數師資料給 法團考慮，所以有關决議至今尚未執行。

34. 就賬目收支及有關赤字而言，證人以RB第388頁關於法團於2000年6月1日到同年8月31日的收支表舉列解釋稱法團雖然在此時段看似有58,073元1角2仙之盈餘，但實際上法團是有許多應付未付之數目在其賬目內，所以其實盈餘不是有如此大的數目。在回應AW1在RB332頁中管理公司在2000年8月之收支賬目表中之支出項目下有400元的定額什費支出，但同時又有應包含在該項內之影印費，車費等個別項目支出，證人說那是因為管理公司在收入項目中已將該等項目退回給公司的收入賬目，所以公司最後的實際支出，也只是為該項400元之什費而已。

35. 就為何RB469頁一份在2000年10月16日舉行的業主大會會議記錄中此狀書文件夾中第39頁同一個會議記錄多了第75項，即“有業戶不滿管理公司服務質素，會內通過經管理公司發出問卷調查請各業戶於收到問卷後盡速填妥交回大廈法團信箱以便跟進”一項，證人稱那是因為在預備出示在狀書文件夾的那份記錄時，由於要趕及在訴訟的指定期限內提交文件，所以時間上比較怱忙，故有此項遺漏後，但後來發現此遺漏後，已在正式公佈的會議記錄上作出適當的修正。

36. 就為何法團要在2000年9月2日出通告要攤分赤字一事，證人解釋那是因為法團才是電梯定期保養合約的簽字一方而不是管理公司，故管理公司在入不敷支的時候便拖欠每個月均要支付的電梯定期保養費，由於拖欠情況嚴重，有可能引致電梯服務停頓，故法團不得不應管理公司之要求，要求各住戶攤分有關赤字。

37. 最後就鹹水泵更換工程費的攤分上，有關的工程費總數是7,245元，以業權份數攤分，故得出每戶要負責數目(見2000年8月30日之通告)，同時由於在計算各戶業權份數及責任時，以4捨5入的方式以期得出一個整數。故最終如各戶均交足的話，得到的總數會是7,971元，比所需的7,245元多出了700多元。證人稱多出的數目會撥入大廈維修基金，以備將來維修之用。證人又說另外前述的工程費攤分時亦有相同現象，同樣是4捨5入所引起的問題。

38. 第2名答辯人證人是另一位第2屆法團管理委員會的委員徐靈芝，亦有人稱她為梁太。她在大廈共擁有兩個單位，在98年11月份成為第2屆之委員，當時AW1及AW2亦均為委員會的委員。證人說她自成為委員後，每次均有出席委員會及業主大會會議，但她從沒有聽過AW1及AW2提出過管理費的攤分比例與大廈公契規定不符。直到1999年因大廈要攤分防漏工程的費用，管理公司首次做出的攤分表以80:180為地下舖位與上層住宅單位為攤分比例，而管理公司說這是管理費比例，但當證人諮詢過另一名委員此點是否公契上規定時，該委員其後在看過公契後說維修費之攤分應該跟業權比例，但當時證人仍不知當時管理費之攤分方法並不符合公契規定，直到1999年8月5日所擧行的業主大會時，才有業戶質疑管理費的徵收比例不符公契(見RB455頁第〈四〉(2)(iii)項)，但證人已不記得那名提出質疑的住戶是否她自己。最後，法團在下一個於1999年12月28日所舉行的業主大會中，法團指示管理公司提出對此問題之解决方法(見RB459頁〈七〉(i)節)，總結來說，1999年證人參加了許多業主大會及管理委員會，她說徵收管理費與公契規定不符一事除了在上述兩次的業主大會有提出過外，她不肯定在其他的大會有否再有人提出過，不過她肯定在99年2月5日及98年11月30日的會議AW1及AW2均沒有提出過此問題。證人亦不同意 AW2 是受到其他委員的壓力而被迫以“私人理由”而辭職的。

39. 第3名答辯人證人(RW3)是管理公司的職員梁志文先生，他自2000年11月開始接手管理金明閣的事宜，而有關管理公司則自1990年開始，便是金明閣的管理公司。就法團曾於1999年12月28日之業主大會中指示管理公司找辦法解决管理費不按公契比例徵收的問題。證人說公司曾問過劉林燊律師並基於法律意見，管理公司已經草擬好一份新的財政預算並且在其中就管理費的徵收作出調整，好使新的管理費徵收比率回復於公契規定之比率之下，該份日期為2000年3月9日文件(證物R2)亦已交法團，證人亦支持其他答辯人證人的說法，即有關管理費的徵收比例不合公契規定一事是到99年後段才開始有在會上討論。事實上自1990年以來，管理費的徵收已經是沒有遵照大廈公契的規定了。就會計賬項為何有什費400元，但同時又有車費及影印費的支出的問題上，證人稱有關支出的車費及影印費其實已經用收入的形式在賬目中抵銷支出的相同數目，要這樣做是因為會計上的技術問題。於接受盤問時，證人承認2000年11月的管理公司收支表上沒有做到上述將有關包含在什費中的重複支出項目在收入中作出調整，他說入數其實並不一定是在即月作出，故該月的入數可能是在下一個月才作出的。

40. 就管理費按金持有的數目與大廈公契的規定有出入一事上，證人說他不能知到答案，但從記錄上看，屋宇管理公司自1990年由明興發展有限公司接手管理大廈以來，按金即維持在18,170元(見管理合約證物R4)，到今天管理公司持有的按金，依然是這個數目。

(三) 本案中所涉及公契上的法律解釋問題

41. 本席發覺，在本案的審訊過程中，分別代表申請人及答辯人的大律師就大廈公契的解釋問題，並無爭議，即大廈管理費的釐定，是應該照樓下住客佔4份，樓上住客佔9份的方式來作出的，而事實上，大廈自1990年由屋宇管理公司接管以來，從來沒有按此規定收費，故法團與管理公司的確是在多次釐訂管理費加幅時，沒有按照公契的規定。至於兩名申請人有否對這個管理費的徵收方法作出默許，那是另一回事。另外就公契規定大廈維修費的攤分問題，雙方大律師亦同意大廈的電力測試工程，消防工程及水泵更換工程按公契中第3條(f)(ix)及(xi)條之規定是應按大廈個別單位之業主所持有該大廈業權之不可分割之份數之比例來攤分的。

42. 最後，就升降機槽底的防水工程及天台猫梯費的防漏工程費用，地舖業戶是否能因大廈公契第3(f)(vi)之規定而獲得括免攤分費用的責任，雙方律師就該條款的適用性有爭議，不過雙方爭議的重點只是就該等工程之效用之事實而作出。故基本上雙方就此點上的爭議，還是一個事實上的爭議問題。

(四) 兩名申請人是否有權向兩答辯人追討過去他門多交了的管理費

43. 本席認為要解決這個問題，涉及事實上及法律上的兩個層面，即本席要首先决定在事實上，兩名申請人是否有如他們所說自1998年發現管理費徵收比率不妥後，有三番四次的在業主大會及管理委員會會議上向法團及管理公司提出質詢而不獲理會，抑或是事實上根本如答辯人所指，就管理費與公契規定不符一事，是在99年後期，由管委會的其他委員提出而兩名申請人則在此之前沒有提出此事，而只是到提出本案訴訟時，才有就多交的管理費提出索償的要求。

44. 於解决此點事實上爭議的時侯，本席留意到由於是兩名答辯人需倚靠默許為答辯理由，所以去證實兩名申請人有默許的事實的舉證責任，是落在他們身上的。

45. 另外在解决了上述事實上的爭議後，本席還須决定即使本席裁定兩名申請人並沒有在法團其他委員之前發現管理費上的徵收問題，在法律上以他們對公契規定不明白的情況下，可否構成默許的情況。

46. 在處理上述事實上的爭議時，本席認為以本案的整體證據而言，比較可能的事實是兩名申請人在1999年8月5日召開的業主大會之前，從沒有提出過就管理費的徵收比例與公契不符的質詢，其理由如下：

(a) A1拖欠管理費是自1998年5月份開始，即比他得知管理費比例問題的時間早了數個月，故明顯地，不交管理費一事本身不能構成他就管理費徵收率不均的抗議行為。另外在1999年8月5日之業主大會會議記錄上(見RB455頁)，本席可以清楚看到第〈四〉(2)(ii)段AW1就沒有人替他收垃圾的投訴僅出現在第〈四〉(2)(iii)段即管理費徵收比例的質疑之上一段，故如果第〈四〉(2)(iii)段的提出者是AW1，則有關編寫會議記錄之人士，在尚未知道法律上有關默許定議的情況下，絕對不會用不同的字眼，即“G/F-B劉生”及“有業戶”分別去形容同一個人。况且到了1999年8月5日，AW1已經拖欠了管理費達15個月，如果他清楚得知管理費的徵收比率有問題，AW1沒有理由會不堅持記錄中是由他提出此項質詢的。同樣地，如果他有在其他的業主大會中有提過此一項質詢，他也沒有理由任由記錄中沒有提及此事，故在比較可能的情況下，本席就事實上裁定A1並沒有在1999年8月5日或之前向法團提出過有關管理費比例不符公契的質詢，而他第1次正式就管理費比例提出質詢的日期，應為2000年10月4日，即他遞交表格22之日期。

(b) AW2一直以來均有繳交管理費，故他從來沒有以不交費的手法來作為抗爭的手段。那他有沒有在1999年8月5日之前提出過管理費徵收比例的質疑呢？在考慮了全部證據之後，本席裁定他並沒有這樣做，理由是AW2自99年開始到同年4月12日之業主大會記錄中第7.3項記錄他以私人理由提出請辭為止，均是法團的司庫。本席不能接受在法團的一個司庫，在如此重要的問題上在業主大會及管理委員會中提出來的質詢，竟然所有的其他的業主及有份出席的政府官員都可以不加理會，又如果AW2所言屬實，則各次業主大會及管委會開會的人仕及記錄者對他所提的問題不加理會，那麼為何同一些人等在1999年8月5日的業主大會中，卻記下了第〈四〉(2)(iii)項所載，即有業戶提出對管理費徵收比例是否合乎公契的質疑呢。故在此點上，本席接受了RW1及RW2的證供，即在1999年8月5日之前，從來沒有人就管理費之徵收比率不合符大廈公契規定一事，在業主大會中提出過質疑。這當然包括AW1及AW2。但由於該兩名證人均無法否定該名於當日就管理費徵收比例提出質疑的業戶並非AW2，但答辯人一方卻負上證明申請人一直有默許的舉證責任，故本席裁定答辯人一方只能提供到有效的證據，在較為可能的情況下證明到AW2在1999年8月5日之前，一直沒有就錯誤之管理費徵收比率提出質詢，但卻不能證明在日及之後，AW2還是繼續持有有關的默許態度。

47. 在處理完上述事實上的爭議後，本席現在處理代表申請人一方的大律師覃先生就默許一點所提出法律上的爭議。

48. 據本席了解，覃先生所持的主要法律上之觀點有兩點，即:

(i) 由於兩名申請人在98年底之前並不知悉大廈公契就管理費徵收比例的規定，故他們願意繳付不當比例管理費，不能被法庭視作“默許”有關不正確的管理費徵收方式；

(ii)按照上訴法庭在蘇振文及其他人訴置安大廈業主法團〔2001〕1 HKC 732的案例中，上訴庭同意原審土地審裁處法官的裁決，即在知悉有關違反程序的决議18個月後才提出訴訟，並不算很長的時間，故此不構成默許或放棄法律權利的行為。在本案中申請人提出質詢的時間與他們得知問題的時間不遠，即使距離最後一次在1997年的收費調整，也是只有約兩年的時間，故在法律上不應構成默許。

49. 本席現在首先處理蘇振文的案例，在該案中所涉及的問題行為是法團在通過加管理費的議案時，並沒有遵守法例之規定，就是業主大會的表决議案，必須在召開大會的通知書中列明，故此案的“默許”行為與了解公契規定的條款無關。另外上訴庭在裁定法團在該案中不能依靠衡平法中以他人的“默許”作抗辯時，指法團本身亦有干犯過失，故不能由衡平法得到幫助。

50. 基於上述理由，本席認為更加適用於本案的案例，應該是王本文(譯音)訴同發工大廈業主立案法團一案 [1996] 1 HKDCLR 32。同時王案亦直接處理了覃大律師上述的兩點法律觀點。

51. 在王本文案中，有關的法團在徵收管理費時並沒有按大廈公契規定的比例而行事，大廈的業戶一直以來在收到加費通知書後，便自動繳交新的管理費，並從來沒有人提出異議，情況一直持續至1995年4月1日，即該案之申請人王本文拒絕繳交全數之管理費並只答允繳付一個較小的數目。王稱那個數目才是依據大廈公契規定下應付的數目，法團其中一個辯護的理由是指王在過去的日子中由於一直有交全數的管理費，故“默許”了不符公契的各次管理費的加幅。高義敦法官裁定王的確有“默許”了有關歷次的管理費調整時，就一名業主是否必須要知道公契的規定，才能作出有效的“默許”行為時，作了以下的分析：

"The modern approach of the courts is to determine whether it would be unconscionable for a party to deny that which, knowingly or unknowingly, he has allowed or encouraged the other party to assume, to his detriment. So it would not necessarily be fatal to establishing acquiescence, that owners may for many years have paid fees, without having actual knowledge that they were not levied, strictly in accordance with the proportions specified in the DMC"

52. 高敦義法官甚至更進一步說，即使答辯人所倚賴的答辯理由是申請人容許放任(Forbearance) 答辯人不依公契比例而徵收管理費，不知道公契的規定亦不是不構成“容許放任”的行為的理由，原文可見判詞的第36頁G到H段：

"The law is well settled that failure to object to a known defect within a reasonable time, may be regarded as an unequivocal indication by the injured party not to insist on his strict legal rights. Chitty at page 213, goes on to observe that the same position appears to arise where a non-objecting party, without actual knowledge of a contractual defect, could have discovered it if he had taken reasonable steps. So even if the respondent had relied on forbearance, I would have further held that the owners could have discovered the varied basis of the levy, if they had taken the very reasonable stop of familiarizing themselves with the contents of the DMC"

53. 在本案中，不可爭議的證據是自AW1及AW2分別自93年9月及90年11月購入屬於他們的地舖單位以來，管理費的徵收比率是一直不符合有關公契的規定，故即使他們不知道公契內容的規定，高敦義法官在王本文案中所界定的“默許”及“容許放任”的概念仍然適用於AW1及AW2的情況，所以AW1及AW2所採取“默許”及“容許放任”的態度，是分別自他們購入單位的時間開始而非自他們發現管理費不符公契規定的時間或最後一次在1997年調整管理費的時間開始計算。故兩名申請人就管理費不按公契比例一事所採取的態度已分別為6年及9年之久了。

54. 本席明白到在答辯人可以依靠申請人的“默許”為辯護理由前，他們還有兩個障礙，即他們必需證實：

(i) 他們因為申請人的“默許”的緣故，自己有所損害(suffers from some detriments)

(ii)在(i)的情況下，容許就有關收費作出調整對答辯人是否不公平(unconscionable)

55. 就第1點而言，第2答辯人管理公司負起了大廈日常的管理工作，包括了聘請員工及承建商為大廈做管理及維修的工作。管理公司所獲取的酬金及代各業主向承建商發放的費用全部都是來自每戶每月的管理費，而管理費雖然是由管理公司在沒有事前查看公契的規定下，依照上手管理人所釐定的基數所製訂，但是管理公司的工作上的收入及支出均是依靠這個不合公契的管理費徵收辦法來獲得財政上的支持。在一向沒有質疑及投訴的情況下，到了因為1999年8月5日開始有人提出因為問題而要根查所有不合符公契規定所收的管理費作出調整並就多收的管理費作出補償。本席認為對管理公司而言是不公平的。

56. 就此兩點上，高義敦法官在王本文一案中有以下的說法：

"I hold that that for the relevant years expiring on 31st March 1995, the owners acquiesced in fees being levied in accordance with the resolutions passed at the prior annual meetings, I am satisfied on the evidence that the respondent for many years since the proportions were varied, has managed the buildings relying upon payment of the levied fees. Until 1955 the varied levied fees were received, budgets prepared, anticipated cash flows preserved and accounts paid relating to the management of the building.

This evidence clearly establishes detriment. It is equally clear that it would be quite unconscionable for the accounts for those years to be reopened and the shop owners allowed merely to pay fees in accordance with the original DMC proportions. The owners acquiescence to fees being levied in proportions different to the provisions of the DMC, amounts in equity to a waiver of their right only to pay fees levied in accordance with the DMC. I hold that those levied fees were property payable. In the event of non-payment they may lawfully be recovered by the respondent."

57. 同樣地，管理公司在過去多年是以代理人的身份替第1答辯人法團進行日常管理大廈的工作。法團與管理公司之關係是建基於法團與管理公司之間所簽訂的管理合約，而有關管理合約的內容，與法團將會如何容許管理公司收管理費有不可分割的關係。因為法團如何獲得資源去支付管理公司的酬金肯定是法團是否簽訂有關管理合約之考盧因素，本案答辯人一方的證供中亦清楚顯示在法團得知管理費的徵收比率有問題後，有指令管理公司跟進，但因為管理公司管理合約己到期的關係，所以調整管理費徵收比率必須要與新管理合約一併考慮，這可見以往法團在與管理公司簽訂合約時，是考慮了當時管理費徵收的數目，而法團肯簽訂合約，固然在當時是負上了一份合約中所規定的法律責任，此亦為一項法團因為各業主對錯誤管理費計算方法有“默許”及“容許於任”的緣故而蒙受了的“損失”(detriment)，而鍳於歷年所收的管理費均是由管理公司作出處理，法團在金錢上沒有分毫收益，到了現在要法團賠贘兩名申請人因為管理費徵收率不符公契規定而多交了的管理費，實在並不公平，故就第1名申請人就管理費方面的申請。本席將之駁回。因為本席裁定他在他進行本案申請前，沒有就管理費不符公契比例一事向兩名答辯人提出過異議，但就第2申請人之同項申請，本席就他在1999年8月5日前所繳交的管理費的申請，以同樣的理由駁回，但就該日之後他所繳交比公契規定多出之管理費，本席則決定押後裁决，理由是在審訊時，雙方大律師並未有就暫緩性”(Suspensive)的問題上並未向本席作出陳詞。而在王本文案中高義敦法官亦未有在此問題上作出决定。故本席決定在聽取雙方大律師在此點之陳詞後才作出此點之裁决。

(五) 就各項工程維修費的裁決

58. 首先本席現在就究竟在天台猫梯蓋防漏工程及升降機槽底防漏工程是否電梯工程一事作出裁決，在證據上而言，申請人一方的證供是他們根本

不知上述工程是做甚麼的，他們只知據公契的第3(f)(vi)條規定，他們是不用付電梯的維修工程費用的。另一方面，答辯人一方的證供則清楚顯示有關工程並非與電梯的機械部份有任何關係，而工程的作用，有防止位於猫梯下面一個大廈的供電箱受潮及令電梯槽底的滲水不至滿溢至電梯大堂的作用。申請人一方就答辯人的這方面的證供不能提供任何有效的挑戰，在這個情況之下，本席裁定有關猫梯蓋及電梯槽底防漏工程所需的維修費，並不屬於公契中第3(f)(vi)條的豁免範圍之內，故有關的工程費用與其他本案涉及的維修工程費用並無分別，而兩名申請人亦須照其所佔大廈業權的份數比例，負責有關的費用。

59. 另外就有關法團召開在2000年1月20日所舉行的業主大會，會上“臨時”通過加收消防工程預備金的有效性問題，申請人指出先前的會議通告(見RB442頁)上前沒有預備金的議決，但大會上郤臨時通過加收10,000元預備金，這個做法於法不合，答辯人的證供是當天開會是要聽取立豐消防工程公司的代表去報告工程的內容及施工的情序。由於聽取報後發覺原先工程的報價並不能完全支付工程全部的費用，故為此在會上通過收取10,000元作為預備金，其中所謂工程報價以外的費用，可見於業主大會會議記錄中第(4)(ii)及(iii)段之內容，就此點爭議之裁决，本席認為原來開會通告上所用的字眼非常重要。因為如果有關用字已包含可能需要通過預備金的意義，則答辯人在會上的决議不可視為無效，有關通告上此一項的字眼是這樣的：

"(3)商討落實由工程小組負責監督大廈消防系統維修工程及議决通過是項工程費用集資分攤方式"

60. 本席認為上述"工程費用"應可解釋為大廈因消防工程所必須及有可能支出之費用。因此倘若有關的業主大會通過為有關的消防工程設立預備金去應付該工程有可能在後期出現之開銷，此决定仍應被視為包含在上述的開會通知的議程範圍之內，故不應被視為違法。

61. 最後，就工程費用之攤分，雙方均沒有爭議，是應該以每戶所佔大廈業權的份數來作出例攤分的，但兩名答辯人稱由於在計算每戶所應付數目時是以4捨5入的緣故，所以結果每戶要付的數目加起來的總數，比有關工程的數目為多，而且多出的數目，是會於在大廈維修基金中以備日後維修方面支出之用。本席認為法團在處理這些維修費用時，實際上是在行使建築業物理條例中第20(2)節的規定，即建立一個備用基金去支付法團因維修事宜而所面對的開支，為此，法團有權根據第21(3)節之規定要業主支付有關數目，而只要有關數目是放在維修基金內的話，則有關法團要業主支付的數目之總和，不一定必需是該次工程項目的支出，因為維修基金是有需要維持一個固定的數目，以備將來需要的。

62. 到了最後，就各項維修費攤分的訴訟，本席不認為申請人一方能提供證據去證明答辯人有任何失當的地方，故本席拒絕頒佈宣告有關的申請人有權拒絕負責答辯人向他們所徵收的各項維修費。

(六) 赤字之攤分及過去6年的賬目資料

63. 本席將此兩個問題一拼處理的理由是本席認為這兩個問題是相互關連的，申請人指赤字有問題，而要法庭頒令宣佈有關赤字的攤分違法。為此，他們要提出證據去證明，答辯人在計算要他們所付的數目是如何錯誤地計算出來。但負責賬目的是管理公司及法團，那申請人憑甚麼去證明呢？答案是大廈的業主，在建築物條例中有廣泛的權力去查核法團及管理公司之賬目，故在該條例附表六的第1段規定法團須持有不少過6年的會計文件，而條例的第27(2)節及附表六的第3段則規定包括業主在內的人可向法團要求取得資產負債表及法團收支概算表的副本。另外附表7的第2(1)段亦規定了管理公司必須保存不少於6年的會計賬目及記錄，第2(5)段的則給業主權力可以查核及取得任何賬目及取得有關文件之副本，從這個出發點，可以說兩名申請人向兩名答辯人作出查賬的要求只是行使他們作為大廈的一名業主於建築物管理條例規定下的權力，故本席覺得本席實在沒有理由去拒絕他們的要求，同時正正是兩名由請人有權查清兩名答辯人的賬目狀況，他們才能就赤字攤分的合理及合法性提出質疑。因此本席認為在有關賬目未經審查及核對之前，本席不能接受RW3的籠統地稱有關赤字是過去累積回來的說法。

64. 同一時間，本席亦有留意到在條例的第27(1A)節及附表7第2(6)段均分別就法團及管理公司的賬目作出由獨立人士或核數師就該等賬目作出核數之安排。但在本案中本席看不到有任何過去數年間，有關賬目曾經被任何獨立人士進行過核數，故本席認為兩名申請人就他們要求兩名答辯人將過去6年的賬目進行核數的申請是合理及合法的，同時本席認為在核數師報告呈堂之前，本席不宜就有關赤字分攤方法及數目上是否合法一點作出裁決：

判令

(一) 第1申請人就其追討過去多付的管理費之申請被駁回

(二) 第2申請人就其追討自1999年8月5日為止他過去多付管理費之申請駁回，但自該天起計他所多交的管理費是否可以取回則待本席聽取各方的陳詞後才作決定

(三) 兩名申請人要求法庭頒下宣佈性之命令，即稱各項維修費之分攤方法及費用為非法的申請被駁回

(四) 兩名答辯人須由第1答辯人負責費用的性况下將兩名答辯人所現時持有過去6年賬目有關的賬簿收支表，資產負債表及所有會計項目的支持性之單據送交一名由兩名申請人及兩名答辯人所同意的核數師就有關的會計期限進行核數，核數報告中須列明目前大廈賬目出現赤字的原因進行分析

(五) 倘若兩名申請人與兩名答辯人不能在命令(四)中就共同指定共同核數師的名字達成恊議，則各方須提名其屬意的核數師的名字，然後交由本審裁處作出任命

(六) 本案訟費押後裁決。