LI WEI 對 LUK MAN LUNG 及另一人

DCCJ 4576/2017

[2022] HKDC 181

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2017年第4576號

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判案書

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1.  這是一宗租務合約的糾紛。被告人是九龍塘畢架山一號6座6樓E室（該單位）的業主，原告人在有關時期為被告人的租客。

2.  因為各方都沒有律師代表，本席在聆訊開始時發現有不少程序上的問題，作出以下的命令：

a) 在傳訊令狀及所有法庭文件內，概括稱為 “被告人” 的 Luk Man Lung 和 Kim Mi Yeon 現改為 “第一被告人Luk Man Lung” 和 “第二被告人 Kim Mi Yeon”;

b) 審訊文件冊第18至22頁的 “經修改抗辯及反申索償書” 現改為 “第一被告人經修改抗辯及反申索償書”;

c) 審訊文件冊第75至79頁的 “經修改抗辯及反申索償書”現改為 “第二被告人經修改抗辯及反申索償書”;

d) 由於原告人只提供了一份經修訂的審訊文件冊給予法庭，法庭命令容許第一及第二被告人一同檢視這份文件冊，在第一及第二被告人同意下，法庭在休庭時間內，複印多三份審訊文件冊交給第一及第二被告人，和放置一份審訊文件冊在證人枱上，以便審訊可以正常進行;

e) 由於各方沒有依照司法常務官於2018年1月10日作出的命令（審訊文件冊第141至143頁）將聯合專家報告呈交法庭，也沒有將聯合專家報告放入審訊文件冊，法庭作出命令將這聯合專家報告放入審訊文件冊內，為611至868 頁。

案件背景

3.  原告人和第一及第二被告人於2016年4月17日簽署租賃合約（該租約），同意於2016年4月25日開始，以每月租金港幣$46,000租用該單位，合約為期兩年。

4.  根據該租約的第6段（審訊文件冊第167 頁），原告人交予第一及第二被告人保證金港幣$92,000。

5.  根據該租約第17及18段（審訊文件冊第221頁），業主和租客均可以當租約生效12個月之後，以1個月書面通知或繳付1個月租金而終止租約。

6.  第一及第二被告於2017年8月20日根據租約第18段，以1個月書面通知原告人終止該租約。

7.  原告人並沒有爭議，當交還該單位，該單位有某程度上的損毁，例如牆身被原告人的小朋友塗污，房門有被破壞等等。

8.  原告人也並不爭議有法律責任需要賠償某些損毁，也並不爭議第一第二被告人可利用保證金用作支付賠償。

9.  雙方爭議只是某些毁壞是否原告人須負上責任，例如質疑是天然勞損，雙方亦爭議賠償的金額。

10.  原告人在庭上確定，她唯一爭議是合理維修損毁的賠償，她的案情是合理的賠償應為港幣$19,850（聯合專家報告，原告人專家的意見，審訊文件冊第637頁），所以第一及第二被告人需要退回保證金的餘款，即港幣$72,150。

11.  第一及第二被告人的案情是維修賠償應為港幣$165,998.80 （聯合專家報告，第一及第二被告人專家的總金額，審訊文件冊第618至623頁）。

12.  另外，第一及第二被告人也提出其他反申索，例如：

a) 原告人違反該租約，追討原告人轉租該物業的車位所導致的損失;

b) 原告人沒有依時歸還空置單位，追討第一及第二被告人因未能成功收回單位導致的損失; 及

c) 追討原告人尚未支付的差餉，地租及管理費等等。

13.  但第一及第二被告人沒有列出這些反申索的任何確實金額或其計算方法。

賠償損毁維修的合理金額

14.  在審訊文件冊內，有三份文件可供參考。

15.  第一份是一間三興裝飾工程（ “三興” ）於2017年9月27日向第一被告人發出的報價單，有11個項目，報價合共是港幣$131,600（審訊文件冊第415頁）

16.  第二份是第一及第二被告人聘請香港公證行有限公司的劉珊娜作為專家（ “劉小姐” ），於2017年10月20日檢驗該單位之後的檢驗報告（ “劉小姐的專家報告”, 審訊文件冊第465至586頁）。

17.  報告中的第4.5段列出的4個項目，劉小姐認為是自然損壞，不需賠償。

18.  報告中的第4.6段（列出的10個項目）及第4.7段（列出的6個項目），劉小姐認為是非正常損毁（包括人為蓄意損壞及人為疏忽損壞），估計維修費用為港幣$94,607.50 （審訊文件冊第473至478頁）。

19.  第三份是聯合專家報告，由劉小姐及原告人聘請的專家鍾偉開（ “鍾先生” ）根據2018年3月22日聯合視察該單位之後的聯合報告（審訊文件冊第611 至 868頁，其中663至868頁是劉小姐之前的專家報告）( “聯合專家報告”)。

20.  聯合專家報告中，雙方專家是明白於聯合實地視察當日，該單位有部份已進行維修，專家亦對這些維修的估計費用作出意見（審訊文件冊第662至623頁）。

21.  劉小姐也和以往一樣提出四項認為是自然損壞的項目，不需賠償（審訊文件冊第616至 617頁），提出10項非正常損壞的項目，估計維修費合共$141,905.30 （審訊文件冊第618至621頁），之後再提出6項同樣是非正常損毁的項目，合共港幣$24,093.50 （審訊文件冊第622至623頁），16個項目的總數是港幣$165,998.80。

22.  鍾先生根據當日視察或根據劉小姐的專家報告的相片，提出18項有毁壞的項目，但根據他的意見只有6個項目（5個項目再加2個合併的項目）可列入原告人需要負責修複的金額，合計$19,850 （包括清潔和保險等等）（審訊文件冊第624 至637頁）。

23.  雙方專家亦有列出同意和不同意的項目及不同意的理據（審訊文件冊第638 至660頁）。

爭議點

鍾先生視察單位的時間

24.  第一及第二被告人指控原告人沒有在劉小姐的專家報告同時聘請專家視察單位，反而只是在2018年3月才聘請鍾先生，而當時已進行了部份維修，令評估收費大大減少，對業主不公道。

25.  本席認為這指控是不成立，因為鍾先生在聯合報告中清楚表明，他是明白該單位已進行部份維修，而維修前的情況，他是參考劉小姐的專家報告的照片而作出意見的。

26.  所以，鍾先生的意見並不只是針對當日視察單位他認為所需要的維修，事實上，他提出的多個項目，例如B5，B6，B7，都是他指明檢測當日已經翻新，但也提出翻新所需費用的意見。

27.  況且，第一及第二被告人自己的專家劉小姐已於翻新前檢測及作出報告，劉小姐的專家報告也被列入審訊文件冊作證據，所以對業主沒什麼不公平。

三興的報價單

28.  根據第一被告人在庭上的證供，三興是之前負責該單位裝修工程的公司。

29.  而第一被告人只是將該單位交收後的照片交給三興，從而作出報價。

30.  本席認為，三興沒有實地檢視該單位的損毁，所以它的報價單相比專家實地檢視後的報價不會更加準確。

31.  所以本席會對專家報告的證供比重較高。

專家報告

32.  首先，劉小姐和鍾先生對以下4個項目同意不需賠償：多個房間的門框有刮花，客房（1）的書枱及衣櫃有刮花，電掣有刮花，客廁坐板損壞（審訊文件冊第638 至639頁）。

多個房間的牆身

33.  雙方專家同意原告人需賠償復修多處刮花及畫花痕跡，及出現兩種飾面顏色的問題。

34.  雙方專家不同意的是修復的方法，劉小姐建議進行剷底批灰工序才掃上油漆，鍾先生認為只要局部打磨或批灰再掃漆。

35.  本席認為，兩位專家各持己見，雙方有沒有傳召專家作證，讓法庭可聽取盤問下的證據。

36.  再者，根據第一被告人的證據，牆身其實在專家視察該單位前已經完成修復，但第一被告人沒有披露修復工程的單據，也沒有提出任何證據顯示修復工程是根據那一個專家提出的方法進行。

37.  在這情況下，本席只可以在兩個專家的估計取其中位數，作為最公平的裁決。

38.  鍾先生估計港幣$6,900，劉小姐估計港幣$13,820.60，中位數為港幣$10,360.30。

某些房間地板被破壞及發黑，及客房(1)的房門破損

39.  和以上項目一樣，雙方專家各持己見，鍾先生估計地板翻新只需分攤50%，估計為港幣$3500，房門破損修補估計港幣$2500。劉小姐對兩個項目總數估計為港幣$9,955.40。

40.  當時這兩個項目也已修復，第一被告人也沒有提供修復的單據。

41.  鍾先生估計港幣$(3,500 + 2,500) = HK$6,000，劉小姐估計港幣$9,955.40，中位數為港幣$7,977.70。

走廊門飾有刮花及畫花痕跡

42.  鍾先生不同意需要原告人修復，但本席參照第一及第二被告人專家報告附件圖片，可見部份痕跡是源於人為畫花，所以同意劉小姐的意見，接納她的估計為港幣$2,296.30。

主人房捲簾有畫花痕跡及未能正常使用

43.  鍾先生不同意需要由原告人修復，但他檢視時，窗簾已被更換。

44.  本席認為劉小姐在未更換捲簾時檢視該單位，見到有被畫花的痕跡，顯然是人為的結果，所以本席接納劉小姐的意見，維修費為港幣$2,000。

客廳電視櫃

45.  雙方同意需要修復，也同意修復的方式及估計費用為大約港幣$2,000。

主廁及客廁雲石破損

46.  雙方專家各持己見，劉小姐認為是人為所導致，例如使用某些化學物品，鍾先生不同意，認為是材料出現疑似風化現象。雙方各自提出支持自己的專家證據。

47.  再者，雙方也不同意修復的方法。鍾先生也質疑劉小姐之前第一個報告的估計為港幣$36,440.30，在聯合報告卻估計為港幣$107,831.60，也不接受劉小姐諮詢裝修公司意見的解釋。

48.  鍾先生自己的估計（如需要賠償的話）是港幣$18,800，但他的意見是這不是人為的，所以其實他的估計是不需要賠償。

49.  本席認為，就算同一情況在原告人現在租用的另外一個單位出現，也不能證實是天然風化原因，因為原告人可能是用同一化學劑或其他同一途徑，導致同一損害。在相對可能情況下，本席認為是人為所致。

50.  如以上指出，雙方沒有傳召專家出庭作證，法庭對這些各持己見的專業意見，唯一合理的方法也只是在雙方專家估計取其中位數。本席也接納採用劉小姐諮詢裝修公司之後的報價，作為她的估計。

51.  鍾先生估計港幣$18,800，劉小姐估計港幣$107,831.60，中位數為港幣$63,315.80。

保護物料，清潔費用及政府泥頭費用

52.  雙方專家同意為港幣$2,500。

第三者及公眾保險

53.  雙方專家同意為港幣$1,500。

工人廁所

54.  第一及第二被告人聲稱工人廁所有被改裝和牆邊被撬開。原告人聲稱從沒有工人，也沒用過工人的廁所。

55.  本席認為，雙方專家均沒有資料或證據顯示工人廁所被改裝或洗手盆有任何人為破損。

56.  圖片顯示，是工人廁所場邊的一個生口位（活門）之前被打開，磚板蓋放在地上。在聯合檢測當天，這磚板已被重新以螺絲接回覆蓋生口位，沒有什麼證據顯示有什麼明顯的毁壞。

57.  所以本席認為這項目不需要賠償。

客廳大門地板雲石

58.  劉小姐在聯合專家報告中同意，只需要重新穩固雲石條便可，（審訊文件冊第656頁）。所以本席接納鍾先生的意見，重新穩固雲石條只需港幣$950。

遺失室內傢俬木櫃三個

59.  原告人在盤問下承認是在居住期間，木櫃的玻璃損毁，怕對小朋友有傷害，所以在徵求第一及第二被告人同意下，棄置了這三個木櫃。

60.  第一及第二被告人的證據是原告人完全沒有徵求過被告人的意見。

61.  本席接納第一及第二被告人的案情，一般情況下，若然任何傢俬有損毁情況，租客可要求業主作出維修，合理推斷，若然只是玻璃有損壞，更換玻璃便可，為何第一及第二被告人會同意把這些木櫃丟棄呢？

62.  所以本席接受原告人需要賠償這3個木櫃。

63.  劉小姐的估計是港幣$13,000，而鍾先生的估計為港幣$11,000。本席取其中位數，裁定為港幣$12,000。

主人房木櫃及多個去水位面蓋遺失

64.  被告人專家意見的相片顯示主人房的衣櫃門呈現發黑及有被畫花的痕跡。由於聯合檢測當日衣櫃已被更換，去水位面蓋也已重新放上。

65.  本席認為劉小姐的意見應被接納，因為她是在未修復前檢視該單位的，所以裁定這項目的賠償是港幣$3,691.40。

機房喉管有破損

66.  本席認為雙方的專家證據未能確認喉管是否人為損壞或喉管設計做法，本席也接納原告人的證據，這機房喉管的位置是平時很難進入及接觸的地方，所以本席認為不需要賠償。

賠償損毁金額的總和

67.   賠償金額總和為港幣$(10,360.30 + 7,977.70 + 2,296.30 + 2,000 + 2,000 + 63,315.80 + 2,500 + 1,500 + 950 + 12,000 + 3,691.40) = 港幣$108,591.50。

車位

68.  至於第一及第二被告人有關聲稱轉租車位的反申索，原告人的案情是因為丈夫的中港車很多時不在香港，車位空置，丈夫公司的朋友一位姓鄭先生有一段時間用了泊車，但不是經常用。而交回單位之前一晚，又剛好有一位原告人兒子同學的媽媽需要借用車位。

69.  原告人向法庭確認沒有分租車位，沒有收取任何租金。

70.  原告人的證據確有令人懷疑的地方，例如鄭先生和兒子同學的媽媽，無獨有偶，都是同一座的住客。原告人的證供也有些前言不對後語，一時說是全不知情，是丈夫處理車位事宜，之後卻承認兒子同學的媽媽是向她本人要求泊車的，一時說鄭先生只是泊了一段時間，之後卻說不知道鄭先生那一段時間泊了車位。

71.  但綜合而言，在相對可能性下，本席雖然認為原告人是有容許起碼兩個鄰居用了該單位的車位，但沒有足夠證據支持原告人是有分租或收取租金。

72.  因此 ，本席對原告人雖然有某程度的嫌疑，但認為未有足夠證據顯示她的有分租或把車位的佔用權租讓與任何其他人，因此不足夠證明原告人有違反租約的第九段條款（審訊文件冊第222頁）

欠交單位雜費

73.  另外，審訊文件冊第65至73頁是原告人丈夫私家車欠繳隧道費的追討信，這不是 “有關該物業⋯的雜費”，因此沒有違反租約的第11段條款。

74.  至於審訊文件冊第74頁的水務署單據（應繳款項港幣$250.40），第一被告人的案情是他在2017年9月尾，原告人搬出之後，在該單位的信箱找到的，之後第一被告人通知原告人，原告人同意負責繳交款項，所以第一被告人是沒有繳交這水費。原告人在這方面的證供是不記得，但感覺上是應該繳交了雜費的。

75.  因此，就算本席接納第一及第二被告人的案情，即原告人有某程度上違反租約的第11段條款，第一被告人也不能以此作為沒收保證金的理由，因為租約的第6段的英文版本如下：

“…If the Tenant shall committee a breach of any of the terms…the Security Deposit paid under this clause shall be absolutely forfeited…as and for liquidated damages (but not as penalty) …”

76.  同一條款的中文版本沒有加上 “for liquidated damages (but not as penalty)” 的中文翻譯，所以和英文文本有差異。

77.  但租約的第20條條款，以清晰表示 “中文文本存有差異時，以英文文本為準”。

78.  換句話說，就算原告人有違反租約的條款，業主不能以懲罰性地沒收保證金，只可由保證金中提取定額的損失。

79.  既然第一被告人的案情是水費結果還是由原告人交付的，業主沒有這方面的損失，不能在保證金中扣除任何數目，也不能作出懲罰性的沒收保證金。

遲交租金

80.  再者，原告人有兩次是遲交了租金數天，但不是欠了租金，業主也是沒有實際損失，根據同一條款，也不能用此作為理由懲罰性沒收保證金。

依時退還單位

81.  反申索也有提到原告人沒有依時退還單位。

82.  但第一被告人在庭上的證供指出，交收當日（即2017年9月24日），原告人的油漆師傅復修牆壁，當時第一被告人是容許油漆師傅工作至當晚午夜。而第一被告人於9月25日再到該單位，當時油漆師傅還在工作，但只是用油漆油在受損的地方，第一被告人與原告人通電話時，提出反對，當時原告人同意是會知會油漆師傅修補整塊牆，但需要時間，而第一被告人是答應給予一至兩天時間。

83.  直至9月29日第一被告人重返該單位，第一被告人才正式提出對修復的工作並不滿意，對油漆師傅說: “停止工作，不收貨”，並吩咐油漆師傅離開。

84.  本席認為，各方由9月24日交收當日至到9月29日都一直進行商討油漆復修工程，證據顯示第一及第二被告人在言語及行動上是同意及容許油漆師傅繼續在該單位工作，直至9月29日。

85.  因此，本席認為第一及第二被告人不能就9月24日至9月29日租金的損失提出反申索。

86.  至於其他被告人在經修改反申索償書提出的項目（審訊文件冊第21至22頁及78至79頁）其實都是與訟費及開支有關的索償，不需要本席在此處理。

綜合計算賠償金額

87.  如以上所指，本席裁定原告人因人為損壞該單位的賠償金額應為港幣$108,591.50，扣除保證金港幣$92,000，應賠償港幣$16,591.50。

命令

88.  本席裁決原告人敗訴，須支付第一及第二被告人賠償金額港幣$16,591.50。利息方面，賠償金額需由本判決當日至支付當日，以判定利率計算。

89.  原告人亦須支付第一及第二被告人本案及本案衍生的訟費，各方若就訟費不能達成協議，可向法庭提出訟費評定。