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LDRT 500/2023

[2024] HKLdT 26

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2023年第500宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港英皇道294號五洲大廈22字樓A室（「該單位」）的下級業主。

2.  申請人於2019年6月12日與該單位的註冊業主楊晓建先生簽署租約承租該單位，租期為2019年8月1日至2029年7月31日。

3.  該單位原先設計有三間房。當申請人租用該單位後，申請人將該單位改為六間套房，每間房間有獨立廁所及洗手盆。

4.  申請人於2023年1月7日與答辯人簽訂租約將該單位其中一間套房，即E房（「該單位E房」）租給答辯人居住，租期兩年，由2023年1月11日至2025年1月10日，租金為每月8,300元。

5.  申請人於2023年12月6日入稟土地審裁處提出是次的申請，要求收回該單位E房的管有權，原因是答辯人欠租。

6.  在申請通知書中，申請人提出的欠租日期是由2023年11月11日開始。不過，在審訊時，申請人澄清每個月的租金應由每月的1號開始計算，因為在租期開始的第一個月已將租金按比例計算至該月的月尾。

7.  因此，在申請人入稟的時候，所欠的租金應由2023年11月1日開始。不過，在申請人入稟之後，答辯人於2023年12月8日繳付了2023年11月份的租金。

8.  再者，在本案過堂的時候，即2024年1月25日，答辯人表示她已繳付了4,150元給申請人，作為支付2023年12月份的半個月租金。

9.  申請人在審訊時，確認收到了答辯人所述的4,150元，但由於答辯人沒有在過堂之前通知申請人已繳付4,150元，申請人要在過堂之後，才可查核及確認此項付款。

10.  因此，申請人現時追討的欠租是2023年12月份的餘下半個月欠租4,150元及由2024年1月份開始的欠租／中間收益，以每月8,300元計算。

11.  答辯人承認上述欠租的情況，但在修改反對通知書中，提出了以下的答辯理由：-

(1) 2023年10月9日答辯人匯報申請人有天花滲水，門框滴水及窗邊牆身剝落的情況，申請人回覆以五洲大廈天台持續進行大型維修為理由，拒絕維修該單位E房達至安全標準；

(2) 2023年12月7日收到實際管有或居住者通知書，要求死約期內以從未提出收回該單位E房的理由及在沒有雙方商議的情況之下單方面破壞租賃合約；

(3) 申請人一直沒有展示為下級業主身份或地位，也沒有展示與土地登記處登記業主的關係；及

(4) 申請人的地產經紀Hilltop Property Ltd一直沒有向答辯人展示土地註冊處登記業主資料，因此租賃合約的合法性成疑。

12.  在審訊時，答辯人承認現時已經將放置在該單位E房屬於她的所有物品搬走，但她不願意交還該單位E房的鎖匙給申請人，原因是為了要求申請人就該單位E房滲水而導致她蒙受損失的問題作出賠償。

13.  答辯人也清楚確認她不會搬回該單位E房居住，及不會需要土地審裁處給予她濟助以便她在交回欠租／中間收益後，可恢復租賃而繼續租住。答辯人只想申請人給予她上述的賠償。

14.  此外，申請人及答辯人均不承認該單位E房是一間「劏房」。因此，本席須就此問題作出裁決，以便決定《業主與租客（綜合）條例》第IVA部（「該條例」）是否適用於本案。

該條例是否適用

15.  申請人承認該單位原先的間隔只有三間房。申請人在租用該單位後，將該單位改裝為六間套房，每間均有獨立廁所及洗手盆。申請人不知道甚麼是「劏房」，但只知道該單位現時有六間套房。

16.  答辯人也聲稱她所租用的是一間套房，但不知道這是不是一間「劏房」。

17.  其實「劏房」只是一個俗稱。該條例是否適用，主要是看該單位E房是否一個「分間單位」(subdivided unit)。

18.  在該條例第120AA(1)條中，「分間單位」的定義是指「組成建築物單位一部分的處所」，而「單位」的定義，就建築物而言，是指「該建築物符合以下兩項或其中一項描述的處所 ——

(a) 在該建築物的建築圖則中，劃定為或顯示為一個獨立單位（不論如何描述）的處所；

(b) 在該建築物的公契中，提述為一個單位（不論如何描述）的處所，而該處所的擁有人，相對於該建築物其他部分的擁有人或佔用人而言，乃有權享有該處所的獨有管有權者」。

19.  由於雙方並沒有提供五洲大廈的建築圖則或公契，本席未能確定該單位是否屬於該條例所定義的「單位」。

20.  不過，即使該單位是該條例所定義的「單位」，本席也不能確定該條例是否適用於本案。原因是該條例第120AAB(2)條說明該條例不適用於附表6指明的租賃，而附表6第2(c)(ii)條則清楚指出該條例不適用於該單位內的「睡房」。

21.  根據附表6第1條的釋義，「睡房」是指「在該建築物單位中的處所，而在該建築物的最近期建築圖則中，該處所是被劃定為睡房」。

22.  由於雙方並沒有提供任何建築圖則，本席不能確定該單位E房是否在最近期建築圖則中被劃定為睡房，但該單位E房有可能是被劃定為睡房的處所，而因此不受該條例所規管。

23.  基於雙方均不接受該單位E房為「劏房」，而只承認該單位E房是一個套房。在沒有其他證據之下，本席不能排除該單位E房有可能是原先圖則中的一間「睡房」，而因此不能裁定該單位E房是受該條例所規管。本席只可引用普通法及衡平法來處理本案的租賃。

申請人拒絕維修

24.  答辯人提出的第一個答辯理由是申請人拒絕維修。答辯人在本案並沒有提出反申索，但多次提及她需要申請人作出賠償後，才會交還該單位E房給申請人。

25.  申請人不同意有拒絕維修，但由於滲水源頭是在天台，而天台正在進行大維修，若果只維修該單位E房內部，不會解決問題。

26.  不論申請人是否有責任維修或作出賠償，答辯人欠租是事實。答辯人不能以不維修或不賠償作為不支付租金的理由。

27.  根據申請人與答辯人之間的租約（「該租約」）的第1條條款，答辯人須在租期內每個月份第1天上期繳付指定的租金，若答辯人於應繳租金之日七天後仍未清付該租金，則申請人有權採取適當行動追討答辯人所欠的租金及由此而引起的一切費用及開支。

28.  雖然該租約第9條有說明申請人須保養及適當維修物業內各主要結構部分，但該租約並沒有任何條款指答辯人可以因為申請人不維修或不作出賠償而可以不支付租金。

29.  根據Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] CPR 314 一案的判決，高等法院原訟法庭已清楚指出當支付租金的承諾是獨立於其他承諾時，在法律上，租客不得以業主因違反其他承諾而要賠償為由，將賠償抵銷租金，即使在衡平法 (equity) 下，租客也不能以賠償抵銷租金，除非兩者是有非常密切的關係。

30.  在本案中，該租約第1條與第9條是兩條獨立的條款，兩者並沒有任何密切的關係。因此，不論在普通法或衡平法下，答辯人也不能以賠償抵銷租金，更加不能以申請人不賠償作為不交還該單位E房的理由。

31.  因此，答辯人提出的第一個答辯理由不能成立。

死約期內收樓

32.  該租約附表二第5條有說明答辯人不得在租期首13個月內退租，但這死約並不代表申請人不得以欠租為由申請收樓。

33.  在普通法中，當答辯人沒有任何合理理由欠租時，申請人絕對有權因為答辯人違反租約不支付租金而沒收 (forfeit) 租賃。因此，申請人進行是次收樓申請是絕對合法，也不需在雙方商議的情況之下，才可中止死約。

34.  答辯人提出的第二個答辯理由也不能成立。

申請人未有展示為下級業主或與登記業主的關係

35.  在法律上，申請人並沒有任何責任要向答辯人展示他們為下級業主的身份或地位，也無需展示他們與登記業主的關係。

36.  事實上，申請人在該租約上已說明他們是「出租人」(Lessor)，而沒有說他們是登記或註冊業主。在本案的申請通知書中，申請人也已表明他們是下級業主。申請人並沒有任何誤導答辯人之處。

37.  因此，答辯人的第三個答辯理由也不能成立。

地產經紀沒有展示登記業主資料

38.  答辯人認為申請人的地產經紀Hilltop Property Ltd一直沒有向答辯人展示土地註冊處登記業主的資料，因此會令該租約的合法性成疑，並會向警方求助。

39.  首先，答辯人並沒有證據顯示Hilltop Property Ltd只是申請人單方面的代理人。答辯人透過Hilltop Property Ltd尋找租用物業，Hilltop Property Ltd也可算是答辯人的代理人。

40.  即使Hilltop Property Ltd只是申請人的代理人，這並不表示地產經紀不提供登記業主的資料便可使該租約變得不合法。在法律上，根本沒有任何規定出租人必須是登記業主。

41.  答辯人並沒有提供任何證據顯示她若知道申請人不是登記業主，便不會租用該單位E房，也沒有任何證據顯示她曾向Hilltop Property Ltd提出此要求。事實上，如果她真的對出租人是否登記業主有要求，她也可自行到土地註冊處查冊。正如在審訊時，她也可向土地審裁處提交土地註冊處登記業主紀錄一樣。

42.  因此，本席不同意答辯人可以因為Hilltop Property Ltd沒有提供登記業主的資料而推翻該租約的有效性。

43.  再者，若果該租約真的無效，答辯人也須把該單位E房交還申請人，不能一方面說該租約無效，而另一方面則繼續佔用該單位E房。

44.  本席認為該租約的合法性完全沒有問題。因此，答辯人第四個答辯理由也不能成立。

總結

45.  由於答辯人提出的四個答辯理由均不成立，而答辯人承認欠租，申請人絕對有權收樓及追討所欠的租金／中間收益。

46.  答辯人亦表示不需要濟助。因此，本席不會給予答辯人任何濟助。

47.  本席現頒令如下：-

(1) 答辯人須將該單位E房的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人2023年12月1日至12月31日的欠租／中間收益餘額4,150元及由2024年1月1日起計至收回該單位E房的空置管有權為止的欠租／中間收益，以每月8,300元計算；

(3) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費；若雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(4) 若雙方不就訟費在本裁決發出之後14天內提出訟費申請，則上述臨時訟費命令作實。