|
DCCJ 3186/2012
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2012年第3186號
---------------------
| 原告人 |
TSUI OI MAY |
|
|
及
|
| 被告人 |
CHUI TZE MAN |
|
---------------------
| 審訊日期： 2014年3月4日至6日 |
| 判案書日期： 2014年3月28日 |
----------------
判案書
----------------
1. 本案主要是涉及一宗物業管有權的申索。 原告人為涉案物業的業主，要求討回該物業的管有權並要求被告人遷出涉案物業；被告人則要求履行與原告人之間的口頭協議，讓被告人可以繼續在該物業上免費居住，直至終老，並要求原告人賠償十萬元裝修費。
（一）背景及不爭議的事實
2. 被告人和原告人為親兄妹關係。在他們十二兄弟姊妹當中，被告人排行第六，而原告人則排行第十。排行最後的是靄鸞和靄鳳 (後稱「兩位妹妹」)。他們的父親在大約1968年去世。他們的母親(後稱「曾女士」)健在，現年92歲。 自從曾女士在2009年意外受傷後，她便入住老人院。
3. 本案涉案物業為柴灣小西灣道18號富景花園第5座20樓H室 (以下簡稱「該物業」)，是一個居者有其屋計劃下的住宅單位，實用面積約590平方呎，有三房兩廳。
（二）原告人的案情
4. 約於1993年3月29日，原告人及曾女士以聯權共有的名義購入該物業，成為該物業發售後的第一任業主。購入時樓價為港幣929300元，當中港幣836370為按揭借款。原告人、曾女士及兩位妹妹然後便搬入該物業居住。
5. 約於1994年，原告人遷離該物業。由於曾女士要照顧被告人年幼的兒子，她已不常在該物業居住。 因此，於1994年後該物業主要由兩位妹妹實際居住及管有。
6. 直至1996年，被告人及他兒子首次搬入該物業，曾女士也返回該物業居住，以繼續照顧被告人的兒子。其後被告人需要經常往返中國大陸工作，所以並不是經常在該物業上居住。於2007年，兩位妹妹也搬離該物業。自兩名妹妹搬走後，該物業實際上由被告人、被告人的兒子和曾女士管有。直至2009年曾女士意外受傷後，她便搬離該物業入住老人院。此後該物業便由被告人及其兒子居住及管有。 在2009年曾女士入住老人院後，原告人透過當時的律師要求被告人兩父子遷出該物業，但被告人兩父子均拒絕遷出。
7. 約於2010年6月30日，原告人及曾女士共同將她們在該物業上的業權轉讓予原告人。這宗轉讓不涉及代價。此後，曾女士不再是該物業的登記業主。
8. 及後原告人多次要求被告人遷出該物業，但被告人一直不肯遷出，原告人最後提出本訴訟，要求被告人遷離該物業及討回該物業的管有權，申請禁制被告人再侵佔該物業，追討被告人侵佔該物業期間的損失或賠償。
9. 代表原告人的林大律師向法庭指出，如果原告人可取回該物業的管有權及法庭勒令被告人遷出該物業，原告人願意放棄追討被告人以往的佔用費及判決後法庭給予被告人短暫寬限期的佔用費。
（三）被告人的案情
10. 被告人的案情是大約在1996年開始，曾女士及原告人容許他在該物業上居住。期間他每月都有付款給曾女士。被告人其後在他的一份名為《就狀書提供進一步詳情陳述書》中澄清，他是在1993年至1995年期間每月給予曾女士港幣22,000元。之後被告人要經常返回內地工作，實際上不常在該物業居住。
11. 直至大約2007年8月，被告人說他返回該物業後，發現原告人偷竊了他存放在該物業上的個人財物，包括：一支派克鋼筆，一隻手錶，一件女裝大褸，一張青花瓷碟，一個水晶酒樽，三套舊的牀上用品和三套銀餐具(後簡稱「遺失物品」)。
12. 被告人於是打算報警，但遭到曾女士極力阻止。原告人當面聲明，如果被告人不報警，被告人與他兒子就可以在該物業上無條件居住，及歸還那些遺失物品。被告人於是沒有報警，作為交換條件。被告人認為這是一個有約束力的口頭協議 (簡稱「該口頭協議」)，要求法庭強制執行該口頭協議。
13. 另外，被告人稱早於2000至2001年間，他花了大約港幣85000萬元來裝修該物業，這些錢是他問朋友葉先生借來的。被告人聲稱原告人在裝修之前已經和他達成口頭協議，原告人承諾會付責裝修的款項(簡稱「該裝修協議」)。被告人於是分兩次向葉先生一共借了港幣85000元來裝修了該物業的所有門窗、廁所、室內牆身、更換或修理了電制、外牆的水喉和水錶。 被告人說因為原告人違反該裝修協議，不肯承擔裝修費及向葉先生還錢，他要向財務公司借十萬元還錢給葉先生。
14. 總的來說，被告人主要要求強制履行該口頭協議，容許他和兒子可以在該物業上無條件居住及要求原告人歸還那些遺失物品。另外，被告人向原告人追討違反該裝修協議的責任，向原告人追討十萬元作為補償。被告人更說，如果要他遷離該物業，原告人就會不公平地受益，因為被告人已經花了港幣十萬元在裝修該單位之上。
（四）原告人的回應
15. 原告人完全否認她曾經偷竊被告人那些遺失物品，亦否認有該口頭協議的存在。原告人指出，即使該口頭協議存在，也會因為違反房屋條例第27A條而失效，因而失去法律效力。林大律師更指出根據房屋條例第27A條，該口頭協議是非法協議，涉及刑事行為。
16. 原告人完全否認該裝修協議的存在。原告人否認被告人曾經在2009年前裝修過該物業。在2009年曾女士入住老人院後，原告人再沒有進入過該物業，即使2009年後被告人有裝修過該物業，是被告人自己的事。
（五）原告人的證據
17. 除了她的證人陳述書的第11段第一整句外，原告人採納她的證人陳述書作為她的主問證供。
18. 原告人作供說，她一直從事會計文員的工作。在大約1993年時，她每月的薪金已經達到大約港幣17000元，她覺得有能力購買一個居者有其屋單位。於是她便和曾女士聯名購入該物業。當時，該物業是一個新落成的物業。原告人說一直以來各兄弟姊妹都是分散居住，她希望購買該物業後，用來和曾女士及兩位妹妹共同居住，一家人就可以開開心心地住在一起。所以，在購入該物業後，她和曾女士及兩名妹妹便搬入該物業一起居住。她和曾女士共用該物業的一個睡房，兩位名妹妹則各自用另外的兩個睡房。
19. 後來，原告人覺得自己已經習慣了獨自居住，不適應與媽媽和兩位妹妹同住的生活，所以原告人在大約一年後便搬離該物業，但是她繼續每月償還該物業的按揭供款，直至最終完全付清按揭為止。
20. 至於曾女士，她自1993年後期開始就不常在該物業上居住，因為她要照顧被告人的兒子。 被告人的兒子於大約1990年出生。直至1994年，曾女士已經長時間不在該物業上居住，她去了和被告人一起居住，以方便照顧被告人的兒子。因此，在1994年至1996年期間，該物業基本上由兩位妹妹居住。
21. 大約在1996年某天的清晨，曾女士致電兩位妹妹，稱被告人沒有地方住，詢問可否暫住該物業三天。兩位妹妹隨即詢問原告人的意見。原告人考慮到曾女士年紀老邁，而被告人的兒子年幼，基於一家人互相幫助的精神，就容許了被告人兩父子搬進該物業暫住。
22. 被告人入住該物業後，便陸續把自己的個人物品搬入該物業。被告人並沒有在三天後搬走。曾女士為了照顧被告人的兒子，自己自然也返回該物業常住。後來當原告人和被告人見面時，被告人向原告人說他只是暫住，一找到地方他就會搬走。可惜，被告人既沒有另覓居所，亦沒有遷出該物業。就是這樣，被告人兩父子在該物業住了下來。
23. 原告人形容，在1996年時，她與被告人的關係已經不太好。
24. 在被告人入住該物業後，被告人生活困難，原告人應曾女士的要求，透過曾女士不斷借錢給被告人。多年來，原告人已累積借了幾萬港元給被告人，作為生活費、還債、往返中國內地的交通費等等。如果連同其他兄弟姐妹的借款，借出的金額超過十多萬港元。
25. 原告人供稱，自1996年被告人搬入該物業後，被告人經常要往返內地工作。原告人會趁被告人去了內地後，趁機返回該物業，與曾女士吃飯，有時還會在該物業上小住數天或數周。
26. 原告人否認曾經在2000年或任何時間與被告人有任何裝修協議。她從未答應過被告人願意承擔任何裝修費。她更指出依據她所眼見，被告人在2009年前根本沒有裝修過該物業。
27. 直至2002年尾，原告人遭公司裁員，她因此而失業約一年。直至2003年年中她再找到會計文員的工作時，她的薪金已經大不如前，只得港幣8000元左右。原告人形容她的工作不穩定，斷斷續續在不同公司當會計文員。至2007年9月，她的薪金只是大約港幣9500元。但是她仍然獨自承擔該物業的按揭供款。
28. 一直以來，由於被告人脾氣暴躁，醉酒後大吵大鬧，有時甚至用菜刀劈向該物業的鐵閘。兩位妹妹最終也忍受不了被告人，終於在2003年時她們也搬離該物業。在盤問下，原告人承認她記錯了兩位妹妹搬離該物業的年份，正確年份應該是2007年。
29. 直至2009年9月，曾女士意外跌傷，需要入醫院治理。 曾女士出院後，需要入住老人院。
30. 原告人稱自從曾女士於2009年入住老人院後，原告人再沒入進入過該物業了。原告人說她不清楚該物業在2009年後的室內狀況。但原告人說在2009年曾女士入院前，當她還有機會進入該物業時，她看不到該物業曾經裝修過。她說如果被告人在2009年後曾裝修該物業的話，是被告人自己的事。
31. 大約於2009年9月17日原告人和曾女士以登記業主的名義，透過湛耀強律師行發了兩封律師信給原告人和他的兒子，指他們居住在該物業的特許(licence)將於2009年10月31日終止，要求他們交還該物業的管有權給原告人和曾女士，否則將會採取法律行動。但被告人兩父子依然沒有遷出該物業。
32. 約於2010年6月30日，原告人及曾女士共同將她們在該物業上的聯權共有業權無償轉讓予原告人。其後，原告人多次要求被告人搬離該物業，惟被告人仍然拒絕遷出。原告人最終訴諸法律。
33. 在盤問下，原告人承認1996年後借出給被告人的錢是透過曾女士借出的。原告人承認被告人沒有親口問她借錢，每次都是曾女士開口替被告人向原告人借錢。
34. 在盤問下，原告人否認有該裝修協議的存在。她說從來未答應過被告人承擔任何裝修費。
35. 在盤問下，原告人說她從來沒有見過被告人的遺失物品，她否認曾經在2007年偷竊被告人的遺失物品。原告人亦全盤否認被告人聲稱的該口頭協議。她說在大約2013年4月15日被告人送達《抗辯及反申索書》前，被告人從未提出過大家曾經有該口頭協議。原告人堅稱根本就沒有被告人聲稱的所謂2007年的偷竊事件，更加沒有該口頭協議。
36. 在盤問下原告人否認她控制或擺佈母親曾女士。原告人堅稱她作為母親綜合援助金戶口的監護人，已把母親每月的港幣5500元綜合援助金全數用來支付老人院的部分費用，老人院的其餘費用港幣4000元也是她每月負責的。被告人指出其餘費用是加拿大的哥哥支付的，原告人不同意。但原告人補充，在加拿大的姐姐也有份支付。
（六）被告人的證據
37. 被告人採納他的兩份證人陳述書作為他的主問證供。
38. 被告人作供說他父親在他17歲時逝世，父親除了留給他一支派克鋼筆外，再沒有留下其他遺物。那支鋼筆對被告人來說非常重要，極具紀念價值。被告人續說他父親過身後，家族經營的食品生意便由長兄接手。被告人亦放棄了出國留學的機會，協助長兄經營家族生意。其後長兄在1985年移民加拿大後，家族生意便由二哥接手。直到大約1988年至1989年，二哥亦離開公司。被告人就接手了家族生意。
39. 被告人說他的兒子於1990年出世，當年在九龍紅磡黃埔花園的一間酒樓內設滿月酒，原告人和曾女士也有出席，並有相片為證。被告人質疑為何原告人在本案審訊日當天忘記了當年擺滿月酒的情況和地點，包括原告人自己有沒有去過該酒樓。
40. 被告人說他在大約1993年時，曾給予曾女士金錢作為生活費，約每月港幣4000元。他知道曾女士會把被告人給她的部份金錢用來支付該物業的按揭。就這一點，被告人在覆問階段向法庭澄清，他是將金錢給予曾女士，知道曾女士會把部份金錢用來支付該物業的按揭開支，他只當作幫助媽媽和妹妹，他沒有意圖把自己也當成該物業的業主。
41. 於大約1996年尾，他和兒子第一次搬入該物業。他否認曾經說過只會暫住三天。被告人說當時自己沒地方住，曾女士建議說既然他也有份供樓，不如返回該物業居住。所以，被告人兩父子和曾女士便在1996年尾搬進該物業。他們三人於是便和兩位妹妹居住在該物業上一起居住，期間被告人經常要往返中國內地工作。被告人亦質疑原告人為何在審訊日當天忘記了被告人兒子在1996年時在哪一地區上學。
42. 大約在2000年時，被告人說該物業破舊，問原告人是否願意承擔裝修費，如果原告人同意承擔裝修費，他才向他朋友葉先生借錢來裝修。被告人作供指原告人當時表明願意承擔裝修費，然後按月還款給葉先生，所以他就向葉先生分兩次借了合共港幣85000元，被告人向法庭出示了兩張由他手寫給葉先生的借據副本作為證據。後來原告人背約，不肯付錢。被告人要問財務公司借十萬元來償還葉先生。因此，被告人現在向原告人追討這十萬元賠償。
43. 有關該口頭協議，原告人在法庭內指出，大約在2007年的某天，他當時身處深圳收到曾女士的來電，得悉兩位妹妹在三天前搬離該物業，並取走了那些遺失物品，當中包括被告人的爸爸遺留給他的那支鋼筆。被告人於是在兩天後返回該物業與原告人理論。被告人聲稱他兒子曾見到原告人在幾天前曾經進入該物業。原告人即時否認曾偷取被告人的遺失物品。被告人於是向原告人出示一張遺失物品清單，原告人瞥了該清單一眼後便將之放下。被告人於是打算報警處理。在場的曾女士於是提出，如果被告人放棄報警，原告人可以容許被告人兩父子一直在該物業上居住，並且歸還那些遺失物品。原告人說了一個「好」字便離開了該物業。被告人作供說他當時在場把曾女士和原告人的說話聽得清清楚楚。這就是被告人所指稱的該口頭協議。
44. 被告人澄清說，2007年兩位妹妹搬走的原因與被告人無關。被告人說多年來兩位妹妹不斷在該單位內大吵大嚷，對鄰居造成極大的滋擾。多年來差不多每晚都有警察上門調查，最多的一次是警察一天內上門調查三次。由於兩位妹妹的行為，導致她們在街上被人追打，亦令到曾女士被人在街上指罵。最終兩位妹妹是自行搬出該物業的，與被告人無關。
45. 根據該口頭協議，被告人兩父子就在該物業繼續住了下來。直至大約於2009年9月17日左右，他和兒子均收到原告人和曾女士以登記業主的名義透過湛耀強律師行發出的律師信，指他們居住在該物業的特許(licence)將於2009年10月31日終止，要求他們交還該物業的管有權給原告人和曾女士，否則將會採取法律行動。被告人於是為了此事去找曾女士，詢問曾女士是否委托了律師要求被告人遷出該物業。得悉曾女士說並無此事後，被告人便為曾女士起草了一封信回覆湛耀強律師行。該信件日期為2009年9月25日，由曾女士簽署後寄出，其內容只是說曾女士並沒有委托湛耀強律師行收回該物業。被告人確認他自己並沒有口頭或書面上聯絡過湛耀強律師行。
46. 被告人續稱在2009年曾女士入住了老人院後，原告人擺佈及控制曾女士，並乘曾女士脆弱而需要他人照顧之際，唆使曾女士把她在該物業的業權轉給原告人。被告人認為曾女士入住的老人院，環境惡劣，不宜居住。被告人更說由於原告人沒有完全支付2011年2月至6月共五個月的老人院費用，導致老人院方面不肯照料曾女士。最終他要把曾女士接回該物業上暫住。被告人指出原本他與曾女士是共同擁有一個綜合互助金的發放戶口，用作他們兩人每月收取政府發放的綜援金、老人和傷殘津貼等等。他不滿原告人向社會福利處申請把該聯名戶口分拆為兩個各自的獨立戶口，更不滿原告人成為曾女士綜援戶口的監護人。另外，被告人更向法庭投訴原告人，指原告人曾經向曾女士表示原告人不想見到被告人。
47. 被告人作供稱，一直以來，該物業的水費、電費和煤氣費都是由他個人支付的。原告人則只負責該物業的每月按揭供款和管理費。被告人強調他只是根據該口頭協議居住在該物業上，他並沒有阻止原告人返回該物業上居住，他說原告人可以搬回該物業上居住，但是要被告人搬走就不可以。
48. 總結來說，被告人由他十七歲時如何協助家族生意的事情開始敘述，至1990年為他兒子擺滿月酒的情況，再提及1996年後他和原告人及兩位妹妹的關係，一直訴說他對原告人的不滿，直至2014年審訊當天，被告人是想向法庭證實原告人的記憶糢糊、原告人的證供不可信、及原告人操控曾女士，所以她品格有問題等等。
49. 在原告人大律師的盤問下，被告人承認在《修訂的抗辯及反申索書》中，被告人的說法是先存在2007年的該口頭協議，後來基於該口頭協議才引致有該裝修協議。但是根據他的補充證人陳述書的說法及法庭上的證供，早在2000年已經有該裝修協議，後來在2007年才有該口頭協議。
50. 對於這點矛盾，被告人辯稱在作出《抗辯及反申索書》時，由於時間緊迫，匆忙找了一位律師朋友免費為他撰寫《抗辯及反申索書》，所以《抗辯及反申索書》包括《修訂的抗辯及反申索書》都不盡準確。他在本案件開審前六天才作出的補充證人陳述書才記載了事實的真相。被告人的補充證人陳述書日期為2014年2月26日，存檔日期為2014年3月4日。
（七）證據分析
51. 原告人為該物業的實益權益業主及登記業主，她自然應該擁有該物業的管有權，除非她曾經以任何形式放棄了的該物業的管有權或同意把該物業的管有權給予他人。被告人聲稱基於該口頭協議，他有權在該物業上一直居住，直至終老。被告人需要在相對可能性的標準上證實該口頭協議的存在。
該口頭協議
52. 被告人對於該口頭協議的內容，作出了多個截然不同的版本：－
(a) 根據《修訂的抗辯及反申索書》第3段：－
"3. The Plaintiff orally represented to the Defendant and/or agreed with the Defendant in the presence of the said Tsung Siu Ling that on condition that the Defendant did not pursue the Plaintiff's theft of the Defendant's articles, the Defendant be and is allowed to reside at the said property, 及歸還第二段(a)至(g)的物品。 Moreover, after the Defendant resided at the said property for about one year, the Plaintiff asked the Defendant to move out; however, as the Plaintiff failed to return the said articles to the Defendant, it was agreed that the Defendant continued to reside thereat." (原文)
(b) 根據被告人的《徐子文（補充）的證人陳述書》第4頁至第5頁：－
「... 在她們搬出上址時本人正在國內，本人回港後由母親和兒子告訴本人徐靄薇，徐靄鸞，徐靄鳳三人搬走時同時把本人幾箱物件一同搬走了，當時本想即時報警但母親與徐靄薇極力阻止及答應本人如過不報警便讓本人和兒子在上址無條件居住及歸還本人所有物件，當時已將本人的失物清單親手交給徐靄薇。」（原文）
(c) 在法庭上，被告人對於該口頭協議的說法有兩個。 首先，他的證供如下：－
「我話如果咁，我報警㗎啦。我啊媽就話唔好報警啦，子文，一家人唔好搞啲咁嘅嘢。我話『得』，唔報警，你〔原告人〕俾番啲嘢我囉，就係咁簡單。我即刻就掟咗張清單，我已寫定㗎喇。我話呢啲就係我唔見咗嘅咁多樣嘢。佢〔原告人〕睇咗就揼咗喺度無攞走。我媽媽就調解啦，就話不如咁啦，我媽媽就話，十妹〔原告人〕由亞六哥喺度住啦，嗰啲嘢你盡快囉番嚟俾佢，如果有嘅話。你由亞哥同個仔喺度住啦，唔好搞咁多嘢喇。徐靄薇亦都係當時無反對嘅。」
被告人補充說：－
「因為之前，在同一場合，徐靄薇問我幾時搬走，同會唔會搬走。跟住我答佢話『得』，你只要俾番啲嘢我，我同你傾。呢度我第一次同佢講呢句說話。所以，佢講咗呢啲說話我媽媽先至會咁樣講，佢話俾我喺度長住。同埋解決呢件事啦，個意思即係話一個條件嚟咁樣。佢當時徐靄薇亦都無出聲反對，亦都冇話好好咁樣，咁就離開咗。」 「我當時就覺得佢就係默認㗎啦，因為你〔原告人〕又唔俾番啲嘢我，啱唔啱先呀，佢應該就係應承㗎啦。」
然而，被告人在法庭上立即改變他之前的說法，他說：－
「佢〔原告人〕講咗一個『好』字，然後即刻走咗。」
53. 對於該口頭協議存在多個不同的版本，被告人指出他在法庭上最後的說法才是事實，即是原告人在聽到曾女士的建議後，原告人說了一個「好」字就立刻離開該物業。至於原告人說那個「好」字的時候是用甚麼語氣，被告人說連他自己也不知道原告人當時是「驚」還是「嬲」。
54. 究竟是誰人提出可以讓被告人父子可以在該物業上長住這一點，根據《修訂的抗辯及反申索書》是原告人；根據《徐子文（補充）的證人陳述書》，是曾女士和原告人；根據被告人在法庭上的證供，是曾女士本人。這是三個截然不同的版本。
55. 究竟原告人有沒有開口回答曾女士的建議，同意讓被告人父子在該物業上長住及歸還那些遺失物品，被告人在法庭上一時說原告人當時沒有出聲，所以當她默認。但是被告人隨即改稱當時原告人其實是說了一個「好」字。
56. 另外，被告人在法庭上作供時，不斷強調哪些遺失物品對他何其重要，因為它們極具紀念價值，特別是他爸爸遺留給他的那支鋼筆，對他尤其重要，因為那是他爸爸唯一留下給他的遺物。如果被告人對於該口頭協議的說法是真話，那麼根據該口頭協議，原告人就對被告人承諾了兩點：（一）容許被告人父子在該物業上長住；及（二）歸還被告人的遺失物品。
57. 那麼自從2007年達成該口頭協議後，原告人極其量只是履行了該口頭協議的第一部份的承諾，即容許被告人父子在該物業上長住。至於第二部份的承諾，即歸還被告人的遺失物品，原告人從未履行。可是，不論是在被告人的《修訂的抗辯及反申索書》、《徐子文的證人陳述書》、《徐子文（補充）的證人陳述書》或是在法庭上的證供，被告人從來沒有提及在2007年後至開展本訴訟之前，他曾經追討原告人歸還那些遺失物品，以履行該口頭協議的第二部份承諾。如果那些遺失物品，尤其是那支鋼筆，對於被告人是如此的重要，並且是構成該口頭協議的導火線，為何2007年達成該口頭協議後被告人不向原告人追討那些遺失物品呢？
58. 被告人在庭上作供期間，本席細心留意他的證供。本席認為被告人是一位精明善辯的人。 他17歲開始便分別協助他長兄和二哥打理家族生意，其後他也接管了家族生意。後來被告人亦有在越南和中國大陸工作的經驗。在法庭上，被告人有條不紊地把他的證供在主問階段向法庭道出。被告人對事件的描述非常細緻，內容涵蓋他17歲（即1968年）時如何協助家族生意；1990年時他兒子出世後在哪家酒樓設滿月酒，誰人有份出席；1996年時他在甚麼情況下搬入該物業；1996年時他兒子在哪一地區上學；1996年後該物業內有何傢具和傢俬；2000年時他如何問葉先生借錢裝修該單位；2007年他如何得悉那些遺失物品被竊，他如何處理；該口頭協議如何構成；2009年曾女士如何意外受傷；2009年後，原告人如何控制及擺佈曾女士等等，被告人都有條理地把他的案情道出。唯獨是在2007年後，他偏偏沒有說過他曾經追討原告人履行該口頭協議的第二部份責任，向他歸還遺失物品。以被告人的見識、背景及在庭上作供的表現，他不會只是因為一時之失，或辭不達意，忘記了把2007年後他追討遺失物品的經過說出來。
59. 事實上，在他向原告人送達他《抗辯及反申索書》前，他根本就沒有向原告人追討過他那些遺失物品。
60. 再者，本席特別考慮雙方未對簿公堂之前的行為。大約於2009年9月17日原告人和曾女士透過湛耀強律師行發了兩封律師信給原告人和他的兒子，指他們居住在該物業的特許(licence)將於2009年10月31日終止，要求他們交還該物業的管有權給原告人和曾女士，否則將會採取法律行動。但被告人收得該律師信後，他只是要求曾女士回信給湛耀強律師行，指出沒有委托他們發出律師信。曾女士的回信也是由被告人起草的。假如該口頭協議真的存在，為何被告人不把該口頭協議的內容加入曾女士的回信中呢？被告人亦可以回覆湛耀強律師行，說根據該口頭協議他和兒子是有權在該物業上長住的，亦可指出原告人仍未履行該口頭協議的第二部份的承諾，向被告人歸還遺失物品。然而，根據被告人在法庭上的證供，他在2009年9月17日後收到湛耀強律師行的律師信後，不論口頭或書面，他都沒有回應湛耀強律師行。
61. 被告人對於該口頭協議的說法，存在多個截然不同、互相抵觸的版本。他在2007年後又不去追討原告人，要求原告人立即歸還那些遺失物品。被告人提出存在該口頭協議的說法，實在令人難以置信。本席不接受被告人聲稱他的《抗辯及反申索書》是在緊急的情況下由他的一位律師朋友免費幫他撰寫的，所以內容未必完全準確這一說法。首先，本案原告人的《傳訊令狀連申索書》是在2012年9月12日存檔的，被告人的《抗辯及反申索書》是2013年4月15日才存檔的，被告人足足有七個月時間準備他的案情。另外，被告人亦在他的《抗辯及反申索書》中，簽署了屬實申述，《抗辯及反申索書》和屬實申述均由被告人的律師向被告人翻譯。即使不考慮《抗辯及反申索書》或在審訊第二天才修訂的《修訂抗辯及反申索書》，單單考慮被告人在他兩份證人陳述書的說法和法庭上的證供，本席亦認為被告人對於該口頭協議的說法不可信。
62. 另一方面，原告人的說法卻合情合理，儘管她對一些陳年小事記憶不太清楚，整體而言，本席肯定她是一位真誠可靠的證人，她的證供真實而無誇，既合情亦合理。對於她清楚的事，她向法庭詳細交待；於她不清楚的事，她也向法庭直言不諱。例如，儘管原告人在證人陳述書中指出兩位妹妹是在2003年後搬出該物業的，但是她在主問下已經說她其實是不太記得妹妹搬出的年份。後來，在被告人盤問下，原告人同意了被告人的說法，承認兩位妹妹應該是在2007年才搬出該物業的。本席不認為這點會影響原告人整體證供的可信性，反而認為原告人客觀及真誠，即使對於被告人的案情，原告人亦不會為反對而反對。
63. 另外，原告人在1993年時，月薪有大約17000元，她於是與曾女士聯名購買該物業。在1996年時，儘管當時她與被告人的關係疏離，在被告人困難之際及在曾女士的游說之下，她亦願意容許被告人父子暫住。即使被告人沒有搬走，她當時亦容忍被告人在該物業留下。不竟，當時曾女士年老，又要照顧被告人年幼的兒子，在1996年後容忍被告人在該物業上居住，可以同時讓曾女士和被告人的兒子有地方棲身。這個說法合情合理。直至2009年曾女士意外後要入住老人院，那時被告人的兒子已經大約十九歲了。兩位妹妹亦早已在2007年時遷出該物業，原告人要求被告人父子搬走，交還該物業，好讓自己可以把它出租，打算用租金來幫補自己的生活，這種做法並無不妥。
64. 本席亦考慮原告人在大約2002年尾遭她的公司裁員，因而失業約一年。直至2003年年中她再才找到工作，斷斷續續在不同公司當會計文員，她的薪金只得港幣8000元左右。直至2007年9月時，她的薪金只是大約港幣9500元，而當時該物業的按揭供款約為每月港幣5100元，約佔她薪金超過一半。考慮原來人與被告人的惡劣的關係，再考慮到原告人一直以來獨力支付該物業的按揭還款和管理費，即使她失業後還用自己的積蓄來償還按揭供款和支付管理費，特別是原告人2007年時的經濟狀況，本席看不到有任何可信理由，原告人會同意作出該口頭協議或任何類似的協議。
65. 因此，本席不接受被告人的說法，他指稱原告人或兩位妹妹曾經偷竊他的遺失物品的說法並非事實。本席更加不接受被告人有關該口頭協議的說法。
該裝修協議
66. 有關該裝修協議，被告人在《修訂抗辯及反申索書》說法和法庭上的證供大相徑庭。根據《修訂抗辯及反申索書》，該裝修協議在2007年該口頭協議達成之後才構成。但是根據被告人在庭上的證供，該裝修協議早在2000年已經構成。被告人一直居住在該物業之上，何時達成該裝修協議和何時開始裝修，不可能出現如此嚴重的偏差。
67. 況且，在2000年時，被告人生活困難，看不出有甚麼理由要動用85000元來裝修該物業。被告人根本未能提出較為可信證明，證實該物業曾經在2000年後裝修過。被告人提出兩張向葉先生簽下的借據副本，屬可疑文件。葉先生為何會在無抵押或擔保人的情況下分兩次向被告人借出共85000元，尤其是當第一筆錢還未清還的情況下，為何葉先生會借出第二筆錢，這都令本席生疑。另外，既然被告人說他已經自行還款給葉先生，為何被告人不向葉先生要求取回兩張借據正本呢？為何當年被告人不向原告人追討85000元或十萬元呢？ 究竟被告人和葉先生是甚麼關係，這些都令本席生疑。因此，本席不給予該兩張借據副本任何證據比重。
68. 另外，2000年時原告人又不在該物業上居住，以原告人和被告人的關係，再考慮原告人的收入和供樓及支付管理費的負擔，原告人根本沒有任何理由會同意承擔85000元裝修費或任何部份。
69. 因此，被告人不能在相對可能性的基礎上證實有該裝修協議的存在。本席相信原告人的說法，在1996至2009年間，該物業根本沒有裝修過。
不當受益
70. 被告人聲稱如果要他遷出該物業，會令原告人不當受益，因為他已經花了十萬元來裝修該單位。
71. 本席重申相信原告人的說法，在1996至2009年間，該物業根本沒有裝修過，被告人未能舉證他聲稱的該裝修協議。
72. 至於2009年後的情況，被告人完全沒有提出任何證據，不但連一張單據也沒有，就連一張顯示了裝修後的相片也未能呈堂，以證實他曾經裝修過該物業。至於被告人聲稱他支付了該物業的水費、電費和煤氣費，本席認為被告人居住在該物業上，期間的水費、電費和煤氣費當然應該由他支付。本席認為被告人未能舉證假如要他遷出該物業，會令原告人不當受益。
（八）法律分析
73. 針對該口頭協議，即使被告人的說法成立，即曾女士提出讓被告人父子在該物業上居住及原告人須歸還該遺失物品給被告人，然後原告人說了一個「好」字後便離去。在法律上，立約雙方為曾女士和原告人。被告人在法律上不具備執行該口頭協議的身份和資格。
74. 代表原告人的林大律師指出，該口頭協議因違反香港法例第283章房屋條例第27A條，所以是違法協議，屬刑事行為，不可執行。本不同意這個法律觀點。本席認為房屋條例27A條須與第17B(1)條同時考慮。
75. 房屋條例第17B條訂明：－
"17B 無效的讓與等
(1) 凡─
(a) (i) 屋邨內土地根據第17A條出售；或
(ii) 委員會獲授權提名購買人的土地出售，而出售該土地的人是在沒有委員會書面准許下行事的；及
(b) 獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，或將該土地轉讓或以其他方式讓與；及
(c) (i) 該人的作為違反與該土地有關的買賣協議的任何條款或條件，或違反與該土 地有關的轉讓契據內的任何契諾；或
(ii) (如屬上述按揭或其他押記)該人的作 為違反根據附表第4(a)段就該項按揭或其他押記所特准的任何條款，
則該項看來是如此作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效。"
76. 房屋條例第27A條訂明： －
"非法讓與等
凡─
(a) 任何人看來是就土地設定按揭或以其他方式將土地押記，或將土地轉讓或以其他方式讓與，或訂立一項關乎土地的協議，而不論該人是以貸款人或借款人身分或是以其他身分行事；及
(b) 該項看來是如此作出的按揭、其他押記，或該項看來是如此作出的轉讓、其他讓與，或該項看來是如此作出的協議，根據第17B條是無效的，
該人即屬犯罪，可處罰款$500000及監禁1年。"
77. 香港終審法院在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Lo King Fai [2013] 1 HKLRD 656 一案指出：－
"6. The purchase price at which an owner acquires a HOS flat is fixed at a discount of the market price or at cost without including the value of the land. The restrictions in the Schedule (which form part of the terms and conditions of the sale) and ss.17B and 27A are intended to prevent the owner from taking advantage of this discount and making a quick profit by any unauthorised re-sale or transfer or parting with possession of the flat after acquisition. They are not intended to frustrate or outlaw genuine family arrangements of pooling the financial resources of family members together to acquire the HOS flat.
7. The natural and ordinary meaning of “alienation” refers to the transfer and divesting of any legal or equitable rights and interests in a property by the owner to another person. ...
8. ...What is prohibited is an alienation which is in breach of the terms and conditions of the sale. And if what is involved is in effect some arrangement which would not defeat the purpose of the Scheme and which the Housing Authority would consider acceptable, it would not be caught by these provisions. In my view, the type of alienation which is caught is a transaction which is aimed at enabling the owner to take an unfair advantage of the benefit conferred on him or her by the Scheme to make a quick profit. It does not include the family arrangements alleged in the present two cases." (Per Chan PJ at pp 660-661)
"... As Keith JA said when dealing with these provisions in Re A Solicitor (unreported, 8 December 2000, CACV 117/2000 at para 12:-
The meaning of the word “alienation” depends on the context in which it was used and on the purpose which the legislation in which it appears was intended to serve." (Per Lord Hoffmann NPJ, at 666)
"... The reason why the creation of a beneficial interest does not come within s.17B is not because the trust arises by operation of law rather than by an intentional act but because the creation of an equitable interest is not in my opinion an alienation of the land assigned to the purchaser. It is the creation of a new interest in that land. ..." (Per Lord Hoffmann NPJ, at 669)
78. 雖然上述Cheuk Shu Yin（卓樹賢）一案的案情與本案不同，該案涉及家人集資購買居者有其屋，而本案涉及購買居者有其屋後家人之間的住宿協議，但本席認為有關解釋房屋條例第17B及27A條的法律原則是一樣的。
79. 根據本案案情，不論是原告人所指的無條件特許(bare licence)或是被告人所指的合約下的特許(contractual licence)，本席均不認為涉及任何土地權益的讓與(alienation)。
80. 相反，本席認為原告人在被告人無處容身的時候，本着家人守望相助的精神，容許被告人在該物業上暫住，是行使她作為業主的權利，給予被告人無條件的特許（bare licence），而並非讓與、轉售、或終絕自己在該物業的權益。即使被告人後來沒有搬走，直至2009年10月31日前，原告人是縱容或忍受被告人在該物業上居住。縱容或忍受在法律上可視作被動的同意：參考Berton v Alliance Economic Investment Co [1922] 1 KB 742; Realty Harvest Limited and others v Gold Margin Development Limited and another [2000] 1 HKLRD 506。在2009年10月31日前，原告人有權隨時要求被告人遷出該物業，但她沒有行使該權利，但是這並不等於原告人已經讓與她在該物業上的權益，原告人只是行使業主的權利，繼續容許被告人在該物業上居住。
81. 針對被告人的案情，原告人同意給被告人父子居住在該物業上，並同意歸還該遺失物品，作為一種條件交換，被告人就會放棄報警。原告人並沒有依賴脅迫或不當影響作為反對理據。該口頭協議並沒有賦予被告人任何土地權益，被告人甚至連獨享該物業管有權的權利也沒有，原告人亦沒有讓與、轉讓或失去任何土地權益。
82. 因此，假如該口頭協議存在，它不會因為房屋條例第17B和27A條而失效或構成刑事行為。
該裝修協議
83. 被告人聲稱的該裝修協議，是指原告人在大約2000年承諾承擔裝修費後，他才分兩次向葉先生借了合共85000元，然後按月歸還葉先生。在法律上，根據香港法例第347章時效條例第4(1)條，追討合約損失的追溯期為違約後六年。從任何角度分析，被告人追討原告人違反該裝修協議的反申索明顯超出法定六年的規定。即使原告人沒有以時效條例作為抗辯理據，但是這不會影響本案結果，因為本席已經裁定了事實上根本沒有該裝修協議的存在。
（九）事實的裁定
84. 考慮了本案的所有證供，包括不爭議的證供、爭議的證供、上述的證據分析等等，本席接受原告人的證供，事件發生之經過就如原告人所說的一樣。本席不接受被告人的證供，如果他的證供有任何部份抵觸原告人的證供，本席採納原告人的說法。
85. 以下為本席對本案的事實裁定。
86. 於1993年3月29日，原告人和曾女士聯名購入該物業。該物業由原告人購買，後來亦由原告人支付按揭供款，原告人是該物業的實際業主。在購入該物業後，她和曾女士及兩名妹妹便搬入該物業一起居住。由於原告人習慣了獨自居住，不適應與媽媽和兩位妹妹同住的生活，所以原告人在大約一年後便搬離該物業。
87. 在1994年時，曾女士由於要照顧被告人四歲的兒子，所以她已經不在該物業上常住，而是去了和被告人一起居住。
88. 一直以來，被告人獲得曾女士的溺愛。 原告人和曾女士的關係向來良好。
89. 大約在1996年，被告人沒有地方居住，透過曾女士要求在該物業上居住。原告人考慮到曾女士年紀老邁，而被告人的兒子又年幼，她基於親情，容許被告人兩父子搬進該物業暫住。被告人入住該物業後，便陸續把自己的個人物品搬入該物業。
90. 對於原告人的慷慨，被告人不但沒有感恩圖報，反而依仗曾女士對他的溺愛，以為在該物業上居住是理所當然之事。自1996年被告人入住該物業後，他與原告人原本疏離的關係未有因為原告人對他的無私幫助而有所改善，反而不斷惡化。被告人亦透過曾女士不斷向原告人和其他兄弟姐妹借錢，用作被告人的生活費、還債、往返中國內地的交通費等等。
91. 自1996年被告人搬入該物業後，被告人經常要往返內地工作。原告人亦趁被告人去了內地後趁機返回該物業，與曾女士吃飯，有時還會在該物業上小住數天或數周，以照顧曾女士。
92. 原告人從來沒有向被告人承諾願意承擔該物業的任何裝修費。被告人聲稱的該裝修協議並不存在。
93. 被告人脾氣暴躁，與兩位妹妹不和。被告人亦有酗酒，有時甚至在酒後用菜刀劈向該物業的鐵閘，令他人受驚。兩位妹妹由於忍受不了被告人脾氣和行為，終於在2007年時也搬離該物業。
94. 2007年時，原告人和兩為妹妹並沒有偷竊或取走被告人的遺失物品。原告人和被告人之間並沒有任何協議，以容許被告人父子可以一直在該物業上住下去，包括被告人聲稱的該口頭協議。
95. 直至大約2009年9月，曾女士意外跌傷，需要入醫院治理。曾女士出院後，被安排入住老人院。
96. 大約於2009年9月17日原告人透過湛耀強律師行發了兩封律師信給原告人和他的兒子，指他們居住在該物業的許可(licence)將於2009年10月31日終止，要求他們遷出該物業，惟被告人兩父子依然不肯遷出該物業。
97. 2009年後，原告人幫曾女士把曾女士和被告人的聯名綜合援助金戶口分拆為兩個各自獨立的戶口，行為合理。此據可以確保政府發放給曾女士的綜合援助金、傷殘津貼和生果金等等全部落入曾女士的手中。
98. 在原告人購入該物業後，她雖然收入不多，仍堅持清還該物業的按揭，期間更讓曾女士、兩位妹妹及原告人父子居住在該物業之上，她的行為屬無私的行為。在大約2009年曾女士出院後，原告人亦為曾女士安排入住老人院、處理分拆聯名綜合援助金戶口的事宜、籌集支付老人院每月費用的事宜等等，期間原告人又要在下班後往老人院照顧曾女士，有時又要帶曾女士外出用膳，足見原告人的孝心。本席完全不接受被告人稱原告人操控曾女士的指控。
99. 直至2010年6月30日，原告人成為該物業唯一的業主後，曾多次口頭要求被告人遷出該物業，惟被告人依然拒絕遷出該物業。 原告人並沒有唆使曾女士把她在該物業上的名義上權益轉讓給原告人。
100. 自1996年被告人搬進該物業居住至2009年10月31日為止，被告人是在原告人的同意及容忍下居住在該物業上，他的身份為無條件的特許使用者（bare licensee）。
101. 2009年10月31日後直至現在，被告人未經原告人同意，繼續居住在該物業上，被告人的行為屬土地侵權行為。然而，被告人的土地侵權行為相對原告人而言，不具排他性，即是如果原告人想的話，原告人可以隨時返回該物業。期間被告人亦沒有獨自佔有該物業的意圖。被告人一直承認原告人為該物業的業主。
102. 由於被告人一直拒絕遷出該物業，原告人別無他法，只好提出本訴訟。
（十）命令
103. 基於以上事實裁決及法律分析，本席裁定原告人勝訴。
104. 林大律師代表原告人向法庭表示，如果原告人勝訴，原告人願意放棄追到被告人的佔用費，包括被告人遷出該物業前的短暫寬限期的佔用費。
105. 被告人亦曾向法庭指出，如果他敗訴，需要十個月的搬遷寬限期，因為他有大量傢具和傢俬，而且很難找到合適的地方搬遷。
106. 被告人亦曾向法庭表示，如果他敗訴，他不會因為禁制令而蒙受任何損失。
107. 本席考慮到被告人自從2009年10月31日起在未得到原告人的同意下一直佔用該物業，歷時已有四年多。 雖然被告人在該物業上已經住了大約18年，他可能在該物業上存放了不少個人物品，但是本席不接受被告人要求十個月的搬遷寬限期，十個月的搬遷寬限期完全不合理。原告人能盡快取回該物業的管有權合乎公義，公義之延誤就等於公義之否定。考慮了本案的所有證據，本席認為被告人須在本命令作後兩個月內遷出該物業，並清理及搬走所有個人財物，將該物業的空置管有權（vacant possession）交還原告人。
108. 針對禁制令，本席認為如果不頒佈禁制令，被告人很可能會再返回該物業，因此有需要頒佈禁制令。然而，原告人在《申索書》中要求的禁制令的禁制對象及範圍較闊，涵蓋被告人的代理人或代表，即是可以包括被告人的太太、兄弟或兒子。 要求禁制的行為亦較為廣泛，包括以任何形式對原告人的平靜受益權（quiet enjoyment）作出的干擾，即是不單只禁制被告人再次進入該物業。本席考慮本案與訟雙方為一家人，親人團聚和交往合乎社會利益，禁制令的禁制對象不宜太廣。再者，原告人並沒有在本案中狀告被告人的兒子，原告人自然有她的考慮。基於以上原因，本席認為禁制令只應針對被告人本人，除非事前獲得原告人的同意，或原告人已經不再是該物業的業主，否則被告人不可再進入該物業。
109. 總結以上各點，本席現作出以下命令：－
（1）被告人須在本命令作後兩個月內遷出柴灣小西灣道18號富景花園第5座20樓H室(該物業)；
（2）被告人須在本命令作後兩個月內，將該物業的空置管有權（Vacant Possession）交還給原告人。原告人有權在本命令作後兩個月後處置任何遺留在該物業上的物件，處置遺留在該物業上的物件的費用須由被告人承擔；
（3）除非被告人事前獲得原告人的同意，或原告人已經不再是該物業的業主，否則被告人不可再進入該物業；
（4）被告人的反申索被撤銷；及
（5）被告人須支付原告人在本訴訟的訟費（包括原告人的申索和被告人的反申索），連同所有之前保留的訟費命令和大律師出庭證書。如果雙方未能同意訟費金額，訟費金額則交由法庭評估。
原告人：鄧耀榮律師行轉聘林羽雄大律師代表
被告人：無律師代表，親自應訊
|