松林置業有限公司 對 名德大樓業主立案法團

LDBM 72/2017

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第72宗

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判 案 書

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1.  本案的爭議是申請人被消防處要求加裝的消防設備，應否由答辯人即大廈的業主立案法團（“法團”）支付。

2.  申請人是葵涌屏富徑名德大樓（“該大廈”）地下C至F地舖（“該地舖”）的業主。該大廈樓高七層，屬商住物業，於1966年落成。現在的消防裝置和設備包括一至七樓的消防喉轆，天台消防水缸及水泵。

3.  2014年2月28日，消防處分別向法團及申請人發出消防安全指示，要求申請人及答辯人增加及改善消防設備。

4.  部份消防設備要求並不適用於申請人，例如後備固定消防水泵，在管理處裝設手控火警警報系統的操控點及控制錶板，自動花灑裝置須擴展至非住用部份以上的兩層樓梯內等等，這些並無爭議。

5.  應急照明燈申請人已自行安裝，餘下的項目祇剩下自動花灑系統，改善建築物現有的消防栓/喉轆系統，及在每個消防喉轆鄰牆上當眼處貼上使用該消防喉轆方法的告示。

6.  該地舖現在並無消防喉轆。本席察看有關消防安全指示，祇是指示須依照附錄(b)所列項目改善建築物現有的消防栓/喉轆系統，並無新設消防喉轆的要求。

7.  申請人的代表陳蓮雄先生（“陳先生”）認為消防指示包含新設消防喉轆，但並無提出確實證據或理由。

8.  不論如何，即使接受陳先生的說法，對本案的結果並無影響。

9.  雙方的爭議是在該地舖將要安裝的自動花灑系統，消防栓/喉轆，是否公用設施。

10.  本席認為，公用設施的定義，就是該設施是普遍供所有業主使用，或為所有業主的利益而設置的裝置。所安裝的地點為考慮的一個因素，但不是唯一的因素，例如防水層，或一些喉管，可能安裝在私人擁有的單位之內，亦是公用設施。但一般來說，公用設施大多安放在公用地方，以方便使用。

11.  以此為準則，安放在該地舖內的花灑系統及消防喉轆，祇是供該單位使用，該單位亦無公用部份，所以這些裝置不屬於公用設施。

12.  本席並不接受該設施可以防止火勢蔓延到其他單位，所以應是公用設施的說法。如果讓這說法擴展，那在其他單位，包括樓上住戶自行在單位內，安裝消防設施，也會變成公用設施。本席亦不接受陳先生的「目的」說法，即消防設施是為保障整幢大廈及所有業主安全而設的。設施安裝在該舖位之內，即為該舖位的防火而設。個別單位加強了防火設施而減低火警風險，對整幢大廈或有間接得益，但不能說是為所有業主的利益而設置。

13.  申請人的花灑系統及消防喉轆，即使屬於整座大廈的消防系統，是可以獨立及自行安裝的，祇須要接駁至大廈的系統便可。可以安排同一公司安裝，亦可以僱用不同的公司。祇是僱用不同公司，要支付接駁程序費用而已。

14.  申請人依賴的大廈公契條文，對本案並不適用。條文如下：

第3(b)條 [Each of the parties hereto shall pay his due proportion of] the cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said Building and all the drains, well, electric pumps, pipes, electric conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said Building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages and white-washing, distempering and painting the exterior of the same and such parts of the interior as are used in common by the parties hereto.

第3(d)條 [Each of the parties hereto shall pay his due proportion of] the cost of rebuilding or re-instatement of the said Building or any part thereof in case of partial destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.

15.  兩條均是指維修現行設施的費用。申請人的案件是新加裝設施的費用。再者，3(b)條已經寫明該設施是為普遍服務大廈的設施，3(d)條是指基於損毀而重做或維修的費用。

16.  申請人依賴建築物管理條例附表1第10段及11段。條文如下：

“公用部分”（common parts）指 –

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及(由1993年第8號第2條修訂)

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；

第10段 “照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。”

第11段 “設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。”

17.  該法例明顯是指在公用地方的設施。在第10段亦規定該裝置為普遍供所有業主使用或所有業主的利益而設置。在私人地方的設置不在定義的範圍之內。

18.  申請人依賴有關防水層的案件完全不適用，因防水層已被裁定為所有業主的利益而設置。

19.  申請人引用的案例均不適用，案情與本案並不相同。簡單的說，那些案件有些是維修現有的消防裝置，有些是新裝消防裝置的安裝地方，包含公用地方。

20.  The Incorporated Owners of Tai Fung House Lion Rock Road訴蔡英華及另三十五人LDBM 79–92/2008及95–108/2008一案中，第一段寫明，「這些裝備是安放在商場地下及閣仔的公用地方上，而這些商場的公用部份亦是該大廈的公用部份。」該地舖並無公用地方。

21.  徐偉業訴東廬大樓業主立案法團，LDBM 10/2011一案，第26段指出有部份設施，如自動花灑系統，是先前已有的。第30段指出新加的消防系統，有部份位於個別業主擁有的商舖及車位之內。明顯是有部份不是在私人擁有的地方之內，該案的大廈亦有現存的自動花灑系統。在這些背景下，該判詞才說，「這些消防設施，不論位於該大廈的公用部分或私人物業之內，也屬於該大廈的公用設施，絕非為個別業主而設。」再者，以車位為例，從案中第9段可見，集資包括大廈地庫車場的自動花灑系統的維修工程。該自動花灑系統，一般來說，附設在天花，所安裝的地方不能算是屬於車位業主所擁有。車場亦必有公用通道。該舖位並非商場，上述案例與本案的案情並不相同，所以並不適用。

22.  基於上述原因，本席裁定在該地舖內安裝的消防裝置並非公用設施，撤銷申請人的申請；並頒下暫准命令，申請人須支付答辯人本案的訟費。除非任何一方在14天內作出申請，此命令在14天後成為絕對命令。答辯人可在命令成為絕對命令後的21天內存檔及送達簡易程序的訟費評估清單，申請人可在其後14天內存檔及送達反對清單，法庭會安排聆訊作出評估。

23.  本席多謝申律師的協助。