CENTALINE PROPERTY AGENCY LTD 對 SUNTON LTD 及另一人

HCSA 31/2019

[2019] HKCFI 2832

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴案件2019年第31號

(原小額錢債審裁處申索2018年第45005號)

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判 案 書

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上訴申請

1.  申索人經營地產代理業務。早前向被告人就經紀佣金提出申索。經聆訊後暫委審裁官於2019年7月26日裁定申索人勝訴，被告人須向申索人繳付經紀佣金HK$40,000及訟費共HK$7,743.62 。被告人不服，依據《小額錢債審裁處條例》(第338章) (「條例」) 第28條向法庭申請許可，就暫委審裁官的裁決提出上訴。

事實背景

2.  第二被告人(「D2」)為第一被告人(「D1」)的唯一股東與董事。

3.  於2012年12月31日，D2代表D1簽署「承租香港住宅物業用的地產代理協議」(「代理協議」) 委任申索人為其雙邊代理。

4.  同日，D2代表D1就一物業 (「該物業」) 簽署「四方臨時租賃合約」 (「臨時租約」)，D1為租客，王珣為業主(「業主」)，申索人為經紀，D2為擔保人，月租為HK$40,000。

5.  臨時租約的相關條款如下：

「 2. 業主與租客同意以下擬條款於31/01/2013或之前簽署正式租約

…

6. 按金為港幣80,000

7. 部份按金港幣40,000於簽此約時由租客付予業主作為訂金

8. 於簽正式租約時租客須付

(a) 按金之餘款港幣40,000

(b) 首月之租金港幣40,000

9. 如租客未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則已付之訂金將被沒收而業主有權將該樓宇租出予任何人，惟業主不可再為此而向租客進一步追究責任或要求賠償損失

…

12. 無論在任何情況下，若業主或租客任何一方未能依本合約之條款租出或租入該樓宇，則毀約之一方須即時付予經紀港幣40,000作為賠償經紀之損失，毀約之一方並須負責繳付印花稅

…

22. 租金連同發展商交樓標準傢俬電器

23. 「D2」個人擔保此份租約」

6.  在2013年2月1日，D2與申索人代表何維進 (「何」)及業主丈夫在視察該物業，業主丈夫出示一份正式租約草擬本(「正約」)。從呈堂的正約可見在其附表二第6段後有以下一段手寫的條款(「手寫條款」)：

「洗衣機、乾衣機、雪櫃、煮食爐頭3個、抽油煙機、紅酒櫃、微波爐各一個。冷氣機5部、熱水爐一部(發展商交樓標準)。

(以上電器租客可於交匙後7天內要求業主維修，之後業主不負責。唯租客可要求業主將失效之電器棄置。)」

7.  在聽取證供後，暫委審裁官信納何的證供，裁定手寫條款是D2在視察該物業時提出，業主的丈夫並無同意，並請何請示業主。

8.  業主與D1最終不能就手寫條款達成協議，無簽訂正式租約，交易亦告吹。

9.  申索人指被告人毀約導致業主與租客未能簽訂正式租約，並根據臨時租約第12條向被告人追討HK$40,000經紀佣金。

10.  被告人拒絕支付該筆佣金，而其抗辯理由是；

 (a) 是業主的過失導致毀約；

 (b) 申索人於處理交易過程中曾作出失實陳述；及

 (c) 申索人違反了其責任。

原審裁決

11.  暫委審裁官在其2019年7月26日的裁決理由書(「理由書」) 詳細解釋裁定被告人敗訴的原因，而重點可撮要如下：

 (a) D2提出將手寫條款加入正式租約:

「 51. 因此本席相對地認為較大機會是業主的丈夫於現場根本沒有同意手寫條款，而是如何維進所指，業主丈夫於現場表示由於自己並非業主，未能作出任何決定，並請何維進請示業主。」

 (b) 手寫條款跟臨時租約第18條相違背:

「 66. 根據上述條款，租客是需要自費保養樓宇內由業主提供的電器。本席上述的事實裁定是被告人於2013年2月1日提出加入手寫條款，當中指業主需要於租約首7天內負責維修電器；而被告人及後修正至要求業主於合理時間內維修電器。無論是手寫條款或是經過修訂的方案均要求業主於某時段內維修電器，而這明顯是跟臨時租約第18條不一致，因此臨時租約規定租客負責維修電器與被告人的立場是有衝突的。本席認為到此階段，被告人一直所堅持的手寫條款或經過修訂的方案均不合理，是跟臨時合約的第18條相違背，因此被告人展示意圖不受臨時合約約束，而業主的確有理據於此階段視被告人的行為為悔約並接受被告人的悔約行為。」

 (c) 故被告人一直所堅持的手寫條款或經過修訂的方案均不合理，因此被告人展示意圖不受臨時租約約束，而業主有理據在該階段視被告人悔約，並可接受被告人悔約的行為 [66段]；

 (d) 但業主並沒有在該階段接受被告悔約的行為:

「 68. 於本案中，本席於上文已經討論過為何被告人於2013年2月1日要求於正式租約中加入手寫條款可視之為展示了悔約行為，但業主有沒有接受被告人的悔約行為？

     69.   在本席於2019年6月10日聆訊所進行得偵訊中，何維進表示當他於2013年2月1日晚上2144時左右收到Eva Lee的電郵後，他已經馬上將電郵轉發給業主，而此前業主並沒有提出終止交易，因此明顯地業主並沒有於收到Eva Lee的電郵前選擇接受被告人的悔約行為並選擇終止交易。」

 (e) 除業主沒接受被告悔約的行為外,被告在2013年2月1日2144時經律師發電郵給何 (其後何轉發給業主)，清晣表達被告人願意履行臨時租約的意願:

「 72. Eva Lee的電郵中指‘Our client has repeatedly, via your Mr. Peter Ho, demanded and requested that the parties should, in such circumstances, perform the Tenancy Agreement which is legally binding’。本席認為電郵中清晰表達被告人願意執行臨時租約的意願。本席亦認為被告人依據此電郵表達了放棄手寫條款的立場並願意執行沒有手寫條款的臨時租約。」

 (f) 基於該電郵，暫委審裁官認為被告人表達了放棄手寫條款的立場並願意執行沒有手寫條款的臨時租約 [72段]；

 (g) 根據臨時租約第8條，被告須付「大訂」HK$80,000:

「 74. 何維進指對於被告人提出繼續執行臨時租約，但不支付俗稱『大訂』，業主的立場是如果執行臨時租約，業主需要被告人支付『大訂』。何維進指於臨時租約內第8條規定被告人需要於簽署正式租約時支付按金餘款$40000和首月租金$40000；當時業主所指的『大訂』並沒有清晰指明是否包括首月租金，但一定包括按金餘款的$40000。」

 (h) 雖然雙方不能就正式租約達成協議，臨時租約依然約束雙方：

「 78. 在上述法律原則下，本席認為雖然雙方未能就正式租約達成共識，但早前簽署的臨時合約依然約束雙方而雙方可以執行臨時合約的條款。在此情況下，由於臨時租約第8條指在簽署正式租約時租客需要支付按金餘款$40000首月租金$40000這條款並不應用，因為雙方根本沒有簽署正式租約。而根據Shuttlecocks所陳述的法律原則是被告人並不需要支付上述一共$80000的款項。」

 (i) 暫委審裁官在理由書第78段至85段解釋為什麼他認為被告人的違反臨時租約的一方：

「 78. 在上述法律原則下，本席認為雖然雙方未能就正式租約達成共識，但早前簽署的臨時合約依然約束雙方而雙方可以執行臨時合約的條款。在此情況下，由於臨時租約第8條指在簽署正式租約時租客需要支付按金餘款$40000首月租金$40000這條款並不應用，因為雙方根本沒有簽署正式租約。而根據Shuttlecocks所陳述的法律原則是被告人並不需要支付上述一共$80000的款項。

79. 但臨時租約的第6條列明『按金為港幣$80000』。時至2013年2月1日，被告人只是支付了$40000的按金。在第8條不應用的情況下，被告人應該於什麼時候繳付按金餘額？

80. 一般的法律原則是如果合約並沒有列明履行責任的時間，法律上有隱含條款規定需要於合理時間內履行責任：Barque Quilpue, Limited v Brown [1904] 2 KB 264第272頁；Urban 1 (Blonk Street) Ltd v Ayres [2014] 1 WLR 756。

81. 本席認為租約抵押金的目的是給予業主就交樓後租客對業主做成的損失作保障，因此本席認為合理的時間是於業主交出鎖匙之前租客需要支付$40000的按金餘額。

82. 但第二被告人的證人供詞有以下陳述：

『 大約晚上八時，我透過Peter向業主提出要求她執行臨約並把鎖匙交出。Peter曾經問我怎樣處理那張八萬元的支票，我反問作為專業地產經紀的他，臨約有沒有指定要即時交出八萬元，他表示沒有，他也沒有給予其他意見。於是我清晰指示Peter：等佢交鎖匙先講。』

83. 雖然第二被告人於2019年6月10日的聆訊中指被告人一方從來都不沒有認為不用支付按金，亦認為餘下$40000按金餘額是可以與業主商討什麼時候支付，但本席認為從他上述的供詞內容顯示他於2013年2月1日晚上給予何維進的指示是待業主交出鎖匙後才商討什麼時候繳付該筆款項，即『等佢交鎖匙先講』。

84. 本席認為這違反了他交付餘下$40000按金的責任，因為正如上文陳述，因此本席認為合理的履行責任時間是於業主交出鎖匙之前租客需要支付$40000的按金，而非業主交出鎖匙之後。但本席認為被告人或第二被告人並沒有這樣做。

85.     在上述事實背景上，本席認為業主是有理據不交出物業控制權而被告人待業主交出鎖匙後才商討支付按金餘額的行為是違反臨時租約。」

 (j) 被告人另稱業主拆走了燈飾。暫委審裁官於97段裁定：

「 97. 由於這些燈飾只屬實產，而沒有任何證據顯示有任何協議條款規定被告人需要連該物業中的實產或任何電器燈飾租出，所以業主拆除燈飾是沒有違反任何臨時租約下的責任。」

 (k) 就被告人對申索人服務質素的指控，暫委審裁官在考慮相關判例 (即Centraline Property Agency v Lai Yuk Chun [2002] 2 HKLRD 241第49段) 及相關證據後，在124段中裁定：

「 124. 總括上述，申索人並沒有任何嚴重或違反協議根本的違反責任。因此申索人可獲經紀佣金。」

法律原則

12.  根據條例第28(1)條：

「 (1) 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由—

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

13.  在某些特定情況下，錯誤的事實裁斷在法律上可視為「法律問題」而被推翻，如吳美玲法官在謝詠儀對陽華集團有限公司HCLA 1/2017 & HCLA 2/2017 (2017年10月26日) 一案中解釋 (第12-13段):

「 12. 因此，法庭裁定基於法律論點成功上訴，上訴一方必須確立審裁官錯誤地應用法律原則，誤解了法規，作出了一個沒有任何合理的審裁處會作出的決定，或達到了一個沒有任何證據支持的不合理結論。在Chan Kwok Hung v Hotel Panorama Company Limited一案，高等法院原訟法庭法官朱芬齡(當時官階)指出，‘[the] threshold onus of the applicant is to show that the intended appeal is arguable’ (申請人負有顯示其擬提出的上訴具可爭辯的理據之責任)。

13. 申請人如欲推翻該審裁處就事實所作的裁定時，法律不容許法庭純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。關於事實的裁定，除非是偏離正軌或毫不理性、或沒有證據支持、或考慮了無關的因素、或沒有考慮有關的因素，方可被推翻。馮皓嵐訴威達製品有限公司一案採納終審法院於Kwong Mile Services Ltd v Commissioner of Inland Revenue一案所述的原則，並在第39段述明如下:

『處理上訴的法庭不能純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。若處理上訴的法庭另有唯一合理及真實的結論，則它有責任取代原審判決。被上訴的裁斷若是偏離正軌或毫不理性地就事實裁斷或推論、或沒有證據支持、或考慮了無關痛癢的因素、或沒有考慮相關的因素，則可被推翻。如果被上訴的裁斷無法被支持，則處理上訴的法庭會推論該審裁者誤解或忽略相關證據或在法律上錯誤引導自己，而無需辨別一個明確的法律謬誤。』」

被告人擬提出的上訴理由

14.  被告人存檔表格9的「上訴理據補充資料」，當中提出了多項擬提出上訴理由，重點可歸納如下。

臨時租約印花稅問題

15.  臨時租約為一可予徵收印花稅的文書。

16.  根據香港法例第117章《印花稅條例》第15(1)條：

「除第(1A)款及第15A條另有規定外，任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據…」

17.  審訊前，申索人曾嘗試為臨時租約打釐印，但因沒有正本，故不獲受理。

18.  在證人作供的階段，臨時租約仍未打釐印。

19.  在聽取證人證供及雙方陳詞後，暫委審裁官原安排在2019年5月10日就案件作出裁決。在當天，暫委審裁官認為他需要就案件的事宜(包括印花稅問題)作進一步偵訊，並要求申索人再次嘗試為臨時租約打釐印。

20.  經過一些延誤後，申索人最終在2019年5月23日成功就臨時租約取得印花證明書。

21.  被告人認為有關程序對他不公，亦顯示暫委審裁官偏幫申索人。

22.  本席認為，暫委審裁官要求申索人再次就臨時租約嘗試打釐印，是合符他須履行的偵訊責任，加上他要求雙方重新傳召有關證人出庭作供，亦曾批准被告人要求將聆訊押後以就相關問題索取法律意見，本席認為暫委審裁官採納的程序並無法律錯誤，亦無對被告不公。

23.  就印花稅的相關問題，本席撤銷被告人就這議題的上訴許可申請。

暫委審裁官誤閱D2證人陳述書內容，以致就被告人有否違反臨時租約及業主是否有權停止履行合約作出錯誤判斷

24.  申索人是基於臨時租約第12條向被告人追討，而暫委審裁官的裁決是基於被告人毀約，故須根據該條支付經紀佣金HK$40,000 (見理由書第125段)。

25.  被告人有否毀約是案件關鍵。

26.  暫委審裁官裁定被告毀約，主因是D2在證人陳述書第16段的陳述，關鍵部份見理由書第82段：「…於是我清晣指示Peter: 等佢交鎖匙先講」。

27.  但比對原文，D2在其證人陳述書的相關陳述為：「…於是我清晣指示Peter: 等佢肯交鎖匙先講」。

28.  如D2陳詞中指出，暫委審裁官遺漏「肯」字，似非手文之誤，因暫委審裁官在理由書第83段再闡釋：

「 …但本席認為從他上述的供詞內容顯示他於2013年2月1日晚上給予何維進的指示是待業主交出鎖匙後才商討甚麼時候繳付該筆款項，即『等佢交鎖匙先講』。」

29.  基於上文解釋的法律原則，本席認為被告人這擬提出的上訴理由具有可爭辯的理據。本席就這擬提出的上訴理由批出上訴許可。

其他擬提出的上訴理由

30.  就被告人其他擬提出的上訴理由，本席認為被告人並未能提出具可爭辯的法律觀點。特別，就被告人對申索人服務質素的指控，本席認為均屬事實觀點，不構成可作為上訴理據的法律觀點。

結論

31.  基於以上原因，本席批准被告人就上文第24‑29段提及的擬上訴理由提出上訴，就其他擬上訴理由的申請則撤銷。訟費問題保留。