永和隆有限公司 對 湛慕貞

CACV 246/2020

[2021] HKCA 472

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴案件2020年第246號

(原本案件編號：區域法院民事訴訟2016年第4061號)

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判 案 書

上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書：

簡介

1.  此爲原告人針對區域法院暫委法官許其昌 (「許法官」) 經2019年1月10日頒佈的判案書 (「該判案書」) 所作出的判決提出的上訴。

2.  在該判案書中，許法官撤銷了原告人的申索並不作任何訟費命令。原告人於2019年3月26日在許法官席前申請上訴許可。於2019年6月6日，許法官拒絕批出上訴許可，並不作出任何訟費命令。其後，原告人於2019年6月20日存檔傳票，向本庭提出上訴許可申請。

3.  本庭於2020年7月3日頒令，給予原告人上訴許可。在2021年3月24日聆訊後，本庭保留判決並表示本庭將會頒下書面判決書。以下爲本庭的判決書。

背景

4.  原告人在1989年5月成爲德輔道西228號整幢大廈 (「該大廈」) 的業主。該大廈的地面店鋪 (「地面店鋪」) 由1960年代起租予「正佳燒臘肉食公司」 (「正佳」)。當時正佳的執行合夥人爲李顯林先生 (「李先生」)。李先生於2000年退出正佳。

5.  貼近地面店鋪外牆的位置 (「佔有外牆」) 有一間鎖匙舖，商號爲「梁光記」。當時是由李先生分租給被告人的先夫。而在被告人先夫逝世後，據原告人2017年6月1日的經修訂申索陳述書所陳述，根據一份2010年7月12日的《租客分租確認書及協議書》 (「協議書」)，佔有外牆由李先生在被告人先夫逝世後的某一天繼續分租給被告人，由被告人繼續經營該鎖匙舖。

6.  協議書由三方簽署，分別是原告人作為業主、被告人作為分租客、以及李先生和梁順景兩位先生作為見證人。協議書的原文由許法官在該判案書第11段中引用如下：

「本人xxx（湛慕貞）是德輔道西228號地下路邊舖梁光記（老號）鑰匙舖的租客，於多年前，由德輔道西228號地下之前租客李顯林先生分租該地段給先夫經營鑰匙舖。然而先夫早逝，子女們尚年幼，當時李顯林先生得知本人的經濟環境出現問題，非常體諒，仗義幫忙，只象徵式收取每年港幣壹圓作為分租上述路邊舖給本人經營鑰匙舖至今。在此情況下，本人和秉承父業的子女們，也應李顯林先生之要求，同意如日後李先生或業主要求本人遷出或交回該目前為鑰匙舖之舖位時，本人必須遵從。

現本人xxx（湛慕貞）與業主永和隆有限公司協議確認上述協議書，如物業需要收回重租或重建時，只要業主提前三個月通知本人，本人承諾無條件遷出和交回該鑰匙舖，立此為據。」

7.  原告人的申索主要依賴上述協議書。原告人稱它分別在2015年2月8日及3月5日，書面通知被告人要清理及交還佔有外牆及鎖匙舖給原告人。原告人的律師亦在2015年6月16日向被告人發出書面通知，要求收回佔有外牆及鎖匙舖。被告人至今仍未遷出及交還佔有外牆及鎖匙舖給原告人，因此原告人提出本訴訟。

8.  被告人在她2017年6月14日的經修正抗辯書中提出的三個抗辯理據為：(一) 協議書的內容與事實不符，因為她是在被誤導或錯誤相信其內容的情況下簽署的；(二) 鎖匙舖是獨立不連結地面地舖外牆的，因此沒有從屬關係；及 (三) 鎖匙舖佔用的正街行人路是政府管轄的公眾地段。

該判案書

9.  經審訊後，許法官並不接納被告人的抗辯理據。

10.  首先，許法官在考慮了原告人提交的專家報告、原告人專家在庭上的口供、和與訟雙方提交的照片後，裁定鎖匙鋪是緊貼和連接該大廈的外牆：該判案書第5 - 10段。

11.  其次，許法官亦裁定被告人關於其被誤導或錯誤相信協議書内容的情況下簽署的抗辯理由不成立。他考慮了雙方證人的證供及文件上的證據。原告人的證人有：原告人創始人的女兒李惠芳女士、鄧惠銳先生 (作爲李女士的委托人代表原告人與租客和地產公司聯絡) 以及李先生。被告人的證人有被告人的兒子梁順棠先生。在考慮過原告人三位證人的口供，及觀察了他們庭上的神態舉止後，許法官相信他們是誠實可靠的證人。雖然被告人在修正抗辯書聲稱，她沒有答應過在原告人或李先生的要求下會歸還鎖匙鋪，然而，被告人與其另一兒子梁順景 (即見證被告人簽署協議書並代表她處理協議書事項) 均未出庭作供。因此許法官裁定被告人沒有足夠的法律和事實基礎來支持她被誤導簽署協議書的説法：該判案書第17 - 27段。

12.  可是，許法官再進一步裁定原告人的申索也不成立。他在該判案書中解釋的理由可總結如下。

13.  許法官指出原告人申索的主要訴因並不是依賴原告人在佔有外牆的業權，而是在合約法下要求强制執行被告人在協議書的責任，即是在業主給予三個月的通知期限後 (「三個月通知」)，被告人必須無條件遷出和交還鎖匙鋪。原告人在經修改申索陳述書，卻並未陳述原告人爲協議書付出了任何代價 (Consideration)，因此無法爲它在合約法下的訴因完整作訴 (plead)。同時，許法官拒絕接納原告人當時的代表大律師提出的論點，說原告人付出的代價是讓被告人在2000年，即當李先生退出正佳後，繼續佔有地面地鋪部分外牆，因爲原告人亦未在經修改申索陳述書當中，將此論點的事實陳述：該判案書第28 - 44段。

14.  許法官同樣拒絕接受，原告人當時代表大律師提出的關於無條件特許的訴因。大律師的主張是，在2000年後，原告人是以無條件特許的方式將佔有外牆供被告人使用，而現今無條件特許已經被終止，因此，被告人必須交回佔有外牆給原告人。許法官認爲原告人同樣未將無條件特許這一訴因在經修改申索書中作訴 / 陳述，因此不接受該訴因：該判案書第45 - 49段。

本上訴

15.  原告人在上訴通知書提出以下五項上訴理由：

(一)  原審法官錯誤地認爲原告人沒有就無條件特許訴因在經修改的申索書中作訴 / 陳述 （「理由一」）；

(二)  原審法官錯誤地認爲原告人沒有就無條件特許的關鍵性事實在經修改的申索書中作訴 / 陳述 (「理由二」)；

(三)  原審法官錯誤地裁決原告人沒有或沒有充分地在其經修改的申索書中就原告人付出的代價作訴 / 陳述，以支持原告人根據被告人在2010年7月12日《租客分租確認書及協議書》之下所作出的承諾而提出的申索。原審法官失諸未有意會到，根據已明文作訴 / 陳述的協議書的條款，原告人已付出了代價：就是原告人對自己做了約束無論如何不會要求即時收回外牆，而是在提出任何訴訟收回對外牆的管有權之前，必須給予被告人不少於三個月的通知，即使原告人可能有或會有即時收回外牆的權利 (「理由三」)；

(四)  原審法官以原告人沒有就所付出的代價及由於特許終止而有權收回佔有外牆的事實作訴 / 陳述，因而撤銷原告人的申索之際，沒有充分意會到，甚至完全沒有意會到被告人並無作訴 / 陳述以缺乏代價爲抗辯理由。在這方面，原審法官忽略了對《區域法院規則》第18號命令第8(1) 及 (2) 規則應給予的考慮 (「理由四」)；

(五)  鑒於被告人稱2010年7月12日協議書無效的因素已被原審法官拒絕接納，而又沒有其他理據抗拒原告人因擁有德輔道西228號整棟大廈 (包括佔有外牆) 而提出收回佔有外牆的申索，原審法官應裁決原告人勝訴 (「理由五」)。

16.  陳景生資深大律師 (與鐘浩齊大律師) 在本上訴代表原告人[1]。他對本庭確認原告人不會在本上訴依賴理由一及理由二。他亦闡明，本上訴主要的上訴理據是理由三，即是許法官錯誤地裁定，原告人經修訂申索陳述書沒有對協議書所付出的代價作訴 / 陳述。

17.  陳資深大律師陳詞說，協議書第二段中「業主提前三個月通知本人」，便是原告人在協議書下付出的代價，並且在經修訂申索陳述書第5段亦已就此充足作訴 / 陳述，理由如下：

(一)  協議書第二段列明：

「現本人xxx（湛慕貞）與業主永和隆有限公司協議確認上述協議書，如物業需要收回重租或重建時，只要業主提前三個月通知本人，本人承諾無條件遷出和交回該鑰匙舖，立此為據。」

(二)  陳資深大律師對上述段落的解讀是：「物業需要收回重租或重建」是一項列明此條款如何被觸發的條件。同時，「業主提前三個月通知本人」既是一項先決條件，又是業主 (原告人) 爲觸發被告人履行「本人承諾無條件遷出和交回該鑰匙鋪」的承諾而付出的代價。他指出，根據Carlill v Carbolic Smoke Ball Co [1893] 1 QB 256判詞中第265頁、271頁及275頁中訂立的基本法律原則，合約一方根據合約需要所作出的行為，若對他 / 她構成不便或損害；又或對另一方構成得益，該不便、損害或得益即可以被視爲法律下要求的「代價」。

(三)  基於這個原則，在本案中，協議書規定原告人需要給予被告人三個月通知，已可被視爲原告人在協議書下付出的代價。因爲對於原告人來説，需要給予被告人三個月通知，對原告人可説是一種損害和不便；相反而言，對被告人來説是一種得益。陳資深大律師進一步舉例，若合約雙方有如下約定：「如果B給A一百萬元，A願意將他持有的物業轉讓給B」，那麽雖然B給予A一百萬元是合約的條件，但它同時也是B獲取A物業所需要付出的代價。

(四)  因此，在協議書下，原告人需給予被告人三個月通知，既是被告人交回佔有外牆和鎖匙鋪的條件，亦是原告人所付出的代價。而要求原告人給予被告人三個月通知的事實，已經在經修訂申索陳述書第5段作了陳述[2]。

(五)  所以許法官在該判案書第31段和第32段中錯誤地裁定原告人沒有特別就原告人付出的代價作訴 / 陳述。

18.  本庭接納大律師上述有關如何構成相關代價的法律觀點。

19.  首先，Carbolic Smoke Ball Co中的法律原則久已訂立且沿用至今，與訟雙方對此沒有爭議。其次，協議書中，作爲業主的原告人，在知曉李先生與被告人的分租安排後，確認繼續施行分租安排並同意日後若要重建或重租時，給予被告人三個月通知。在此情形下，本庭接納原告人需要給予被告人三個月通知是會對原告人造成有些不便，因此同意協議條款下的三個月通知，不僅屬於被告人交回佔有外牆和鎖匙鋪的條件，亦屬於原告人在協議書下所付出的代價。

20.  在此基礎上，本庭亦同意原告人在經修訂申索陳述書第5段對它所付出的代價已經作出相關陳述。在該第5段中，原告人指出，根據協議書，被告人在原告人給予三個月通知後必須遷出和交回佔有外牆和鎖匙鋪。這個陳述指明了被告人在協議書下的合約責任，也指明了既是被告人滿足其合約責任的條件，又是原告人所付出代價的事實。

21.  如上所述，本庭認爲原告人在經修訂申索陳述書中已對合約法下的訴因所需要的代價作出相關陳述。因此，許法官在判決書第31段及第32段中裁定原告人沒有對它在協議書下的代價作訴 / 陳述是錯誤的。基於這個理由，本庭准許原告人的上訴。

22.  此外，陳資深大律師在庭上亦邀請本庭澄清Hong Kong Civil Procedure 2021第18/12/7段中關於代價是關鍵性事實，必須作訴 / 陳述的說法。第18/12/7段指出，若任何合約是沒有經蓋章的，那麽代價作爲關鍵性的事實，就必須在狀書中作訴 / 陳述 (英文原文爲：“If this is for any agreement not under seal, it [consideration] is a material fact and must be pleaded, except in the case of negotiable instruments, where it is presumed”)。陳資深大律師稱上述的解讀過於狹隘，不符合當代實務操作，因爲在某些情況下，代價是不需要在狀書中明確作訴 / 陳述的。因此依賴這段解讀的案例，如許法官在該判案書第33段所引用的先例，亦不能作爲指引。

23.  本庭認爲本案不是一個適合的機會，去討論及裁定陳資深大律師所要求的相關澄清。如前所述，本庭已經接納了原告人就代價在其申索書中作出了足夠的陳述。而更重要的是，本庭認為不應該在沒有機會聽取全面及雙方的法律陳述下，作出此等會有較爲廣泛影響的裁定。

24.  最後，被告人在她日期為2021年3月1日的陳詞綱要中提出了一系列的陳述；該等陳述的内容除了總結了上訴的案情外，在「丙」部，被告人亦指稱：(一) 鎖匙舖沒有與任何人有租約，或特許協議；(二) 不同意協議書是有效法律文件；及 (三) 鎖匙舖沒有佔有地舖店面外牆。在「丁」部，被告人稱本案合理的結論是原告人的上訴充滿疑點不能成立。同時，被告人呈交了三份分別標爲「證據一」、「證據二」及「證據三」的文件。

25.  正如關淑馨副庭長在庭上指出，本庭不會考慮被告人上述「丙」部的陳詞和提交的證據，理由如下。

26.  第一，被告人陳詞綱要的「丙」部對許法官關於鎖匙鋪是否貼近佔有外牆，及協議書是否有法律效力的裁定，提出了一系列質疑和關乎事實的指稱。但是，被告人並沒有就著針對許法官這方面的裁定的挑戰遞交答辯人通知書 (Respondent’s Notice)，她雖然在陳詞綱要針對許法官關於貼近牆身及協議書效力的裁定提出爭議，本庭是不會在本上訴考慮的。

27.  第二，在本庭給予原告人上訴許可後，訴訟各方應根據《實務指示》4.1提交申請排期聆訊上訴的共同核對清單。根據原告人提交法庭的信件，它的代表律師在2020年11月20日將草擬的共同核對清單送達給被告人，並要求被告人在2020年11月27日提出她關於共同核對清單的意見。而直到2020年12月1日，原告人將共同核對清單 (被告人未有簽署) 存檔法庭時，被告人仍沒有對清單提出任何不同意見。其後在2020年12月7日，民事上訴司法常務官對本上訴作出了指示，准許原告人存檔它根據共同核對清單B部所述而準備的上訴文件冊。他同時發出警告，倘若違反該指示呈交的文件，上訴法庭一概不予考慮。被告人在原告人存檔上訴文件冊前，完全沒有提出她需要存檔新的文件。因此她的陳詞綱要所附錄及標識為證據的文件，違反了《實務指示》4.1及民事上訴司法常務官作出的指示，本庭不予考慮。

28.  最後，被告人的女婿蕭先生 (音譯) 在庭上代表被告人亦提出三點口頭陳述[3]。其中兩個觀點是關於許法官對於貼近牆身及協議書效力的事實裁定的質疑。本庭已在上文解釋，為何不容許被告人在本上訴提出此等爭議，不再贅述。蕭先生第三個觀點是關於協議書中提及的「該地段」，他聲稱協議書並沒有指明該地段是哪個位置。本庭同樣不接納這個觀點，因爲正如陳資深大律師在庭上指出，與訟雙方一向沒有爭議，「該地段」的範圍是包括佔有外牆及鎖匙舖。

結論

29.  根據以上原因，本庭裁定原告人上訴得直。故本庭亦命令被告人須交還佔有外牆及鎖匙舖給原告人。

30.  最後本庭處理本案訟費。由於原告人上訴得直，且雙方對訟費的責任沒有異議，本庭命令被告人必須支付原告人針對本次上訴所產生的訟費 (包括原告人在許法官席前的上訴許可申請的訟費)。若雙方對訟費金額不能達成協議，則交由法庭評定。

31.  有關區域法院正審的訟費，本庭留意到陳資深大律師在本庭闡述的論點均未在許法官席前提出。陳資深大律師對此的陳詞是，許法官在其後的上訴許可聆訊中聽取同樣的陳詞後，依然拒絕了原告人的上訴許可申請；這證明，就算原告人當時的大律師在審訊時作出同樣的陳詞，都不會對許法官有任何影響。

32.  本庭不同意這個説法。在原告人上訴得直後是否應該獲得下級法院的訟費這問題上，本庭需要考慮的不是下級法官會否接受該陳詞，而是那些在上訴中被接納的陳詞有否已在下級法院中提出，雖然被下級法官不正確地拒絕接納。若原告人當時的大律師，在審訊時根本沒有在許法官席前提出該等陳詞，則許法官不正確地拒絕接納陳詞的論點根本不成立。

33.  在綜觀本案這情形下，本庭認爲下級法庭在審訊後就著原告人的申索及審訊不作任何訟費命令是最合理及公正的。因此，本庭不干預許法官就這方面所作的訟費命令。