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HCMP 708/2021
[2022] HKCFI 2617
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
高院雜項案件2021年第708號
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有關在土地註冊處丈量約份第206約的所有這些註冊土地，即地段124號餘段、地段125號A段第1小分段、地段125號A段餘段、地段125號C段、地段125號D段、地段126號、地段127號、地段128號A段、地段128號B段、地段129號、地段131號、地段132號A段、地段132號B段、地段133號、地段134號餘段，地段135號餘段、地段138號餘段、地段791號餘段、地段125號B段和地段136號餘段 (“物業”) |
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與 |
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有關《土地註冊條例》(第128章)第19及20條 |
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SURICH INTERNATIONAL LIMITED
(寶盈國際有限公司) |
原告人 |
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及 |
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TSANG YIU LAM (曾耀霖) |
被告人 |
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| 審訊日期： |
2022年7月5日 |
| 判案書日期： |
2022年8月31日 |
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判 案 書
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引言
1. 本案原告人 (“寶盈”) 於2021年5月24日發出原訴傳票申請撤銷被告人曾耀霖 (“曾先生”) 在土地註冊處對多幅地段所註冊的法律文件。
2. 註冊的法律文件為如下：—
(1) 2012年9月4日，曾先生註冊HCA 1549/2012案中2012年8月30日他存檔法庭的傳訊令狀
(2) 2016年8月18日，曾先生註冊HCMP 92/2012案中2012 年12月28日他存檔的抗辯及反申索書 (“D&C”)
3. 2021年7月22日本訴訟中第一次提訊時，上述HCA 1549/2012令狀訴訟的註冊在曾先生無反對下，已被高等法院原訟法庭暫委法官梁偉文撤銷，因曾先生已於2016年6月7日終止該案。因此，現時本原訴傳票所涉及的申請只是就於上述第2(2) 項的註冊。
4. 土地註冊處2022年6月23日的註冊紀錄顯示HCMP 92/2012中D&C的註冊當時是被中止 (Registration withheld) 及被列為 “等待註冊的契約” (Deeds Pending Registration)。
有關事項時序表
5. HCA 1549/2012及HCMP 92/2012兩案中所涉及的地段為丈量約份206內共20段土地，即為124RP，125A1，125ARP，125C，125D，126，127，128A，128B，129，131，132A，132B，133，134RP，135RP，138RP，791RP，125B，136RP (“有關地段”)。
6. 2012年1月13日，五間有限公司 (分別稱為 “P1” 至 “P5”或共稱為 “Ps”) 以有關地段的註冊業權人身份向曾先生及其他佔用有關地段的人士根據《高等法院條例》第113號命令展開HCMP 92/2012的訴訟，申請索回有關地段的擁有權。
7. 根據Ps的案情，有關地段是約於2005年後才由曾先生等人侵佔。
8. 其後於2012年8月30日，曾先生向Ps展開HCA 1549/2012的訴訟及以逆權侵佔者向法庭申請其為有關地段的法律及實質權益擁有人。
9. 於HCMP 92/2012一案中，曾先生經當時代表他的律師曾存檔法庭送達認收書反對Ps的申索並於2012年4月5日存檔曾先生的反對誓章。後於2012年9月12日聆案官命令HCMP 92/2012以令狀程序繼續進行。Ps於2012年10月22日存檔申索陳述書。如前述，曾先生於2012年12月28日存檔其 D&C。
10. 於D&C中，曾先生聲稱大約1975年他和父親已有意圖逆權侵佔有關地段並將其中791RP及124 RP部份出租於其他農民作農業。曾先生向Ps作出反申索及要求法庭作出宣稱，其為有關物業的法律上及實則權益擁有人。
11. 2013年2月8日Ps向曾先生就其D&C要求更多細節。之後，HCMP 92/2012案件似乎停頓一段時期。
12. 約兩年後，2015年5月5日，曾先生於HCMP 92/2012中存檔法庭親自行事通知書並約於2015年6月申請法律援助。2015年10月23日Ps發出傳票向曾先生申請要求他就D&C提供更多細節。
13. 2015年10月28日法律援助署拒絕為曾先生提供法律援助。
14. 2015年11月9日曾先生發出傳票申請要求修改其D&C。後來他於2016年4月21日再度申請法律援助而於2016年4月26日他終獲批法律援助及獲委派律師代表他。2016年6月6日於雙方同意下，聆案官作出命令，(1) 曾先生於28日內回覆Ps就D&C要求的更多細節及 (2) Ps將於曾先生提供細節後14天內存檔 “Reply and Defence to Counterclaim (“RDC”) (“06.06.16命令”)。2016年7月5日曾先生就Ps所要求的更多細節作出回覆。
15. 2016年7月19日Ps申請要求更長時間存檔其RDC。曾先生後於2016年9月15日申請修改其有關D&C所提供細節的回覆書，但之後，Ps一直沒有存檔其RDC。案件一直拖延至2019年1月18日曾先生的法律援助証書被取消。根據曾先生所述，他曾就法律援助取消其証書的決定提出上訴。上訴失敗後他又於2021年5月27日提出司法覆核但最後在2021年10月26日被拒絶。
16. 至於HCA 1549/2012一案，曾先生經律師於2012年12月28日存檔其申索陳述書後，Ps曾於2013年2月8日向他申索更多細節。其後Ps雖於2014年4月23日存檔繼續進行該訴訟的通知，但隨後並沒有存檔其他文件。曾先生於2015年6月11日及2016年5月9日分別申請法律援助，後於2016年5月30日申請將HCA 1549/2012擱置待HCMP 92/2012判決完成後才再作處理。2016年6月7日，聆案官批准曾先生終止HCA 1549/2012及所有該案訟費歸HCMP 92/2012一案中。
17. 因此綜觀上述，約於2016年9月後，Ps雖為HCMP 92/2012原告人但Ps並沒有繼續推動HCMP 92/2012案件。
18. 寶盈是於2019年11月29日才成立為一間有限公司，但只發行HKD1的1股給一位股東，Liu Yuen Man Kelly。2020年9月9日，寶盈成為有關地段中17段土地 (即125A1, 125ARP及135RP除外) 的業權人 (“17段土地”)。P2 Regent Star Investment Limited仍為125A1 (35%)，125ARP (100%) 及135RP (8.75%) 的註冊業權人。
19. 2021年3月29日寶盈於HCMP 92/2012及HCA 1549/2012中單方作出申請加入該兩宗案件為原告人，但最初不獲批准因為聆案官認為該申請不應單方申請，及必須送達於HCMP 92/2012的Ps，並且亦不應於HCA 1549/2012案中作出同樣的申請因HCA 1549/2012已終止。聆案官最終於2021年12月20日發出有關命令准許寶盈加入HCMP 92/2012作為該案為原告人，並可以繼續進行該訟訴程序以替代P1，P3-P5。
本案寶盈申請的理由
20. 寶盈於本案中是依據《土地註冊處條例》第128章 (“LRO”) 第19條及法院的固有司法管轄權提出申請，而其申請理由主要為如下：—
(1) 曾先生一直拖延HCMP 92/2012中他逆權管有的申索；
(2) 2012年5月後曾先生已經不再繼續管有有關地段；
(3) 曾先生不誠實地聲稱一直至今仍管有有關地段；
(4) 曾先生的註冊已超過5年，即使是待決案件的註冊也不再具有任何效力。
理由 (1)
21. 曾先生指出，於HCMP 92/2012案中在06.06.16命令後，雖然他已遵守該命令存檔Ps要求更多細節的回覆書，反而Ps並沒有遵守06.06.16命令存檔其RDC，事實上是Ps在拖延，而不是曾先生在拖延。代表寶盈的阮大律師反駁逆權管有申索的舉証責任在於曾先生，因此曾先生有責任推動該案。
22. 但文件顯示Ps一直有律師代表及Ps為HCMP 92/2012的原告人，而雖則如此，Ps於2016年9月後一直不推動該案及反而部份Ps將他們在有關地段的權益轉讓給寶盈。
23. 雖然曾先生並沒有提供足夠證明文件證明他何時就法律援助處拒絕法援的決定作出上訴，但他呈交了一份2016年4月19日由一位章培偉大律師撰寫的法律意見書以支持他當時於HCMP 92/2012一案中法律援助的申請。章大律師曾指出曾先生的逆權管有申索並非沒有合理勝訴機會。當時法律援助處似乎基於該意見書於2016年4月26日批准被告人的申請。至於其後法律援助處又為何於2019年1月18日取消曾先生的法援証書，本席不得而知。但從HCMP 92/2012中存檔文件的時序中看到Ps也是有責任遵守法庭06.06.16命令存檔其RDC，但如前述Ps一直沒有存檔其RDC或積極推動該案。
24. 總結上述，本席認為HCMP 92/2012一案的拖延不應完全歸咎曾先生，尤其是Ps一直有律師代表而曾先生於2019年1月18日後失去法律援助及沒有律師代表。並且，寶盈被轉讓17段土地的業權時應從土地註冊處的註冊文件清晰知道該兩宗案件仍未終止及是在知情下成為17段土地的業權人。不論如何，本席看不到有足夠証據証明曾先生並非真正進行HCMP 92/2012的訴訟 (not prosecuted bona fide)。
理由 (2)
25. 章大律師在其意見書中曾指出有關地段在2012年5月2日已被懷疑由Ps奪回，並由該日開始曾先生已不 “實際佔有有關地段”。即使如此，章大律師的意見為：—
“44. 此外，還需要考慮一點，即在本案中涉案地段在2012年5月2日已被懷疑是原告人奪回，從那日開始申請人已不再「實際佔有」該涉案地段，申睛人是否還能以「逆權管有」為理由，從而取得涉案地段？
45. 關於此點，本人找不到類似的案例，以作援引。但根據J G Riddall的說法，假如能確立申請人已「逆權管有」該涉案地段超過法例所需的年期，即超過二十年，那麼原告人不單失去提出收回土地的訴訟權，其對該土地的所有權也即告終絕，所以申請人可以對原告人提出訴訟收回土地。故此，在此點上本人認為申請人亦起碼有一個合理的勝望。
46. 簡而言之，申請人聲稱佔有該涉案地段超過所需的20年，期間申請人既有土地的實際佔有，並具有管有該土地的所需意圖，有見及此，本人認為申請人以「逆權管有」的申索並非沒有合理的機會勝訴。”
26. 在本申請中，阮大律師沒有提供案例或質疑上述章大律師的意見。因此似乎2012年5月2日後曾先生不再繼續佔用有關地段或其一部份並不一定表示曾先生於HCMP 92/2012訴訟中的逆權管有申請並無勝訴機會。
27. 據寶盈的聲稱，Ps於2007年至2008年已在有關地段周圍豎起圍欄並在2012年左右聘請保安人員駐守有關地段。如果Ps認為曾先生的逆權管有申請無合理訴因或無勝訴機會，Ps應於兩案中剔除曾先生的申索，但Ps從沒有作出此申請。寶盈在加入HCMP 92/2012後也沒有作出此申請。
理由 (3)
28. 曾先生在聆訊中已解釋他直至現在仍管有及佔用有關地段其中791RP及他亦有披露章大律師的意見書。如前述，章大律師於其中已指出於2012年5月2日有關地段後懷疑被Ps奪回，因此當時法律援助及曾先生前律師是應該知道此事，雖然其D&C有不清晰之處及他是在本聆訊中才解釋清楚他仍佔用的只是791RP，但這不代表曾先生有不誠實聲稱或有誤導法庭。不論如何，寶盈的專家報告亦顯示791RP仍被其他人佔用。
理由 (4)
29. 阮大律師並無質疑D&C為LRO第19條中為可註冊的 “待決案件” (lis pendens)。阮大律師指出，根據LRO第17條，對於 “待決案件” 的註冊，在於滿5年後，便不再有任何效力。於Bightland Corporation Limited v Banhart Company Limited, HCA 1445/2005, 10.04.08 (unrep)一案中，聆案官黃健棠認為 LRO第19條中提及的 “待決案件” (lis pendens) 的 “註冊” (registration) 應包括 “等待註冊的契約”。
30. 曾先生是於2016年8月18日註冊HCMP 92/2012的D&C，因此即使D&C成功被註冊，也於2021年8月18日已屆5年。
31. 事實上，曾先生並沒有於2016年8月18日成功地於有關地段註冊其D&C，因其D&C只是被列為 “等待註冊的契約”。不論如何，該等待註冊的D&C的註冊應已無效。
總結
32. 如本席在聆訊中指出，雖然寶盈有權可另外展開本訴訟，但因其申請的理由均關乎HCMP 92/2012一案，本席認為寶盈在HCMP 92/2012中發出本申請的傳票應較為合適。寶盈以原訴傳票方式提出本申請也是違反了LRO第20條，因根據該條例，申請方式似乎應以呈請或動議方式。並且，如前述，如果寶盈認為曾先生的逆權申索無合理訴因或無勝訴機會，寶盈應於HCMP 92/2012一案中申請剔除曾先生的D&C。本席認為寶盈不能倚賴LRO第19條因寶盈並沒有提出足夠理據令本席信納曾先生並非在HCMP 92/2012中真正進行檢控 (litigation not prosecuted bona fide) 及寶盈提出理由 (1) 至 (3) 並非充分理由 (not good cause) 令本席撤銷註冊，但本席參考了Re Li Fat HCMP No 1078/2009 10.09.09 (unrep) 一案，本席可根據LRO第17條或固有司法管轄權撤銷被告人於17段土地D&C的註冊因該註冊已超過5年及已為無效。本席不知道當時為何D&C被列為等待註冊的契約，但如D&C被視為lis pendens，根據LRO第17條曾先生可於撤銷後重新註冊。
命令
33. 不論如何，在考慮了所有上述後，本席認為不應該讓已為無效的註冊繼續留存在土地註冊處的紀錄上，因此本席批准寶盈根據LRO第17條及固有司法管轄權撤銷HCMP 92/2012 D&C於17段土地的註冊。因寶盈並沒有成功地依賴LRO第19條撤銷註冊，並且寶盈如在HCMP 92/2012一案中作出申請，就無須將該案的有關文件附在本案的存檔誓章內作為證物，而這可省回不必要的影印費用。因此，本席於本申請中不作任何訟費命令。此為一暫准命令於14天後成為絕對命令。
原告人：由希仕廷律師行轉聘阮文躍大律師代表
被告人：無律師代表，親自應訊，及由McKenzie Friend鄧澤豪先生陪同
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