王雄正 對 連思杰

LDPD 464/2018

[2018] HKLdT39

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第464宗

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判 案 書

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背景

1.  涉案處所位於香港銅鑼灣百德新街47號百德大廈A座3樓A4室(下稱「涉案處所」)。

2.  涉案處所的原業主是王幹宗， 是申請人的父親， 但已於2015年9月3日辭世。 申請人在2016年4月19日辦妥遺產管理手續及在2016年9月7日正式成為涉案處所的註冊業主[1]。

3.  申請人於2018年3月19日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」）， 稱與答辯人有口頭租約， 每月租金為18,000元， 但答辯人未有繳付由2015年9月3日起的租金。

4.  答辯人於2018年3月28日遞交反對通知書（「表格7」），反對理由包括：

（1）答辯人自2014年3月1日開始租用涉案處所；

（2）答辯人把同一大廈2樓A3室2號房間(下稱「2樓房間」)轉租給申請人， 每月租金為10,000元；

（3）經雙方同意，涉案處所的每月租金在扣除2樓房間的每月租金10,000元及管理費800元、差餉（每季2,938元）後，答辯人須於每月的第1個工作日內向原業主王幹宗繳付該月份的租金餘額；

（4）根據原業主王幹宗遺言， 租金和其他事務由他的兩位妻子代為處理； 租金由2015年9月開始經二媽郭瑞玲女士（下稱「郭女士」）代收。

申請人的陳述書

5.  申請人於2018年5月7日向審裁處交陳述書，指他父親在世時把涉案處所一分為二， 把其中一部份租予答辯人， 好使後者與隔鄰A5單位打通一併使用。申請人住在餘下的一部份的其中一個房間（房1）， 他父親住在另一房間（房2）。根據申請人提供的平面圖[2]， 他在本案要求收回的涉案處所， 實為於圖上所示的斜線部份，即租予答辯人部份的A4單位。

6.  答辯人在同一大廈2 樓有另一房間（即上文的2樓房間）， 申請人的父親及答辯人要求申請人把房1給答辯人使用， 而他就改住在2樓房間。 雙方同意以此作交換條件， 這並不涉及金錢交易。申請人反對有2樓房間月租10,000元之說。

7.  申請人稱已於2015年10月25日遷離2樓房間， 並授權律師向答辯人表示不會再佔用該單位/房間， 而該單位/房間內的物件亦可棄置， 但答辯人仍然佔用房1及申請人父親辭世後再佔用房2。申請人在接受答辯人盤問時表示， 他是委託了鄭黃律師行處理有關事宜， 但他卻交不出任何證據。

8.  答辯人於2018年4月16日本案初次聆訊時， 曾展示一份為期15年的租約， 謂由2014年3月1日開始，申請人父親及郭女士把涉案處所租予答辯人達15年之久， 每月租金為18,000元， 但申請人稱從父親的遺物中， 卻沒有找到此租約， 也從來沒有聽過父親提及有此租約。

9.  申請人又指郭女士只是在涉案處所經營賓館的職員， 於涉案處所沒有任何權益， 亦沒有獲他授權代為收取物業租金。申請人稱他的父親自從1990年1月31日與他的母親離婚後， 再沒有正式結婚。

10.  最後，申請人指根據大廈公契， 涉案處所只能作為私人住宅用途， 但答辯人把它用作經營賓館， 違反大廈公契， 所以申請人提出即時終止租約。

答辯人的陳述

11.  答辯人沒有提交陳述書，但有提供租金收據、差餉單、管理費單及一份於1987年11月20日王幹宗把涉案處所租予答辯人父親連平兒的租約， 此租約為期6年，由1988年1月5日起至1994年1月4日止[3]。答辯人又提供了一份入境事務處人事登記處於2010年6月18日發出的證明， 謂申請人的父親於1993年1月14日通知該辦事處已離婚後，申請人的父親於2010年6月2日填報郭女士為配偶[4]。

12.  此外，郭女士及另外兩位女士 – 黃彩琴及黃花金， 卻於2018年5月7日向審裁處遞交了證人陳述書。

13.  郭女士自稱是原業主王幹宗的妻子，在接受代表申請人的麥宜全律師（下稱「麥律師」）盤問時稱， 與王幹宗於2007年3月在中國內地梅縣註冊結婚， 有廣州梅州發出的結婚公証書，其後她於2008年來港， 一直居住在涉案處所沒有租予答辯人的部份； 亦因為如此，與申請人一起居住不大方便， 於2014年便安排申請人搬往同一大廈2 樓答辯人所租賃的另一房間居住，即上文的2樓房間

14.  王幹宗於2015年9月3日辭世， 時為78歲。自王幹宗辭世後， 申請人從未聯絡所有親人。

15.  郭女士在陳述書中稱，涉案處所在2014年3月開始出租一半給答辯人作為商業用途， 每月租金為18,000元， 扣除2樓房間的費用10,000元，餘下的租金由她代收， 現在已有200,000元存在銀行； 如果答辯人有經濟困難， 按王幹宗的遺旨， 可作為每月發放給他的生活費。郭女士卻交不出任何書面證據。

16.  至於答辯人曾展示的15年期租約， 這不是一般坊間的租約， 而是以中文打字精心印製的。雖然郭女士說這租約是由她草擬的，但初時說是由王幹宗準備的， 後來又說是找其他人準備的。業主一欄標示有王幹宗及她的名字， 但她卻不是涉案處所的註冊業主。郭女士承認王幹宗的簽名， 實際上是由她代行的， 她的解釋是因為王幹宗年邁， 有糖尿病、手震， 不能簽名。 郭女士稱當時有黃彩琴女士在場見證， 但黃女士卻沒有簽署。

17.  麥律師沒有盤問黃彩琴女士或/及黃花金女士。

18.  黃彩琴女士在她的陳述書中稱， 她是香港銅鑼灣百德新街47號百德大廈A座3樓A5室(即涉案處所相連的單位)宏發旅館的前台服務員，已在此工作多年； 於每月的1 至10日左右由她轉交租金7,200元，和4,262元給王太 （意指郭女士）， 由後者發出收據。

19.  黃花金在陳述書稱由2013年開始是王雄正（申請人）2樓房間的鄰居， 至今已經多年， 每日有看見申請人在該單位出入， 但自從2015年9月就沒有見他回來。

討論

20.  綜觀以上所述， 這不是一宗純粹租務糾紛， 更似是一宗家庭糾紛， 但雙方疑點重重。

21.  申請人顯然知道父親王幹宗再婚[5]， 但卻在陳述書中稱父親沒有正式結婚， 甚至說除他的母親以外， 他父親沒有和其他女子合法結婚。申請人甚至逕自申請成為他父親的遺產管理人， 把涉案處所轉到他的名下[6]。

22.  申請人在收樓申請通知書(表格22)中， 是要追討自2015年9月3日（即他父親辭世之日）起租金， 不早也不遲， 而數目是每月18,000元， 即答辯人所說租約的數目， 不多也不少。

23.  申請人在陳述書中稱沒有找到有關租約，也從來沒有聽過父親提及， 但並不是說他毫不知情。就答辯人於2018年4月16日本案初次聆訊時提出租約有2樓房間之租賃，申請人在陳述書中稱， 他父親及答辯人要求他把房1給答辯人使用， 而他就改住在2樓房間， 雙方不涉及金錢交易。 本席看不出此安排的理由， 除非就如郭女士所說她和申請人同住一室並不方便， 要安排他另覓居所。本席同意答辯人所說， 他沒有佔用房1， 也沒有此必要；根據郭女士的證供，房1只是放置雜物。如是者，本席同意答辯人所說的租約安排， 即涉案處所的租金需扣除2樓房間的租金。雖然麥律師曾質疑2樓房間的市值租金會否值每月10,000元， 但他沒有提供證據以支持他的說法； 況且， 在合約法中， 合約的價值 (consideration) 是沒有準確的衡量標準。

24.  又申請人沒有否認答辯人所說， 2樓房間存放著申請人收藏的約2,500具巴士模型， 股票及唱片等。 申請人解釋他已委託了鄭黃律師行向答辯人表示不會再佔用該單位/房間， 而該單位/房間內的物件亦可棄置， 但他卻交不出任何證據。然則，假若答辯人沒有明確賦予合法權力可移走申請人的物品並將之棄置，如他擅自移除，他便可能負上法律責任。

25.  基於以上所述，本席認為申請人謊話連篇, 但這不影響他作為涉案處所的業主可追討自2015年9月3日起的租金的權利。答辯人一直聲稱他準時交租， 但自原業主王幹宗於2015年9月3日辭世後， 他必須繳付租金予王幹宗的遺產管理人或後來的真正業主；就此， 本席接納麥律師的陳詞， 如果郭女士在王幹宗辭世前獲他授權收取租金， 在王幹宗辭世後， 任何這樣的授權已經失效。無論如何， 郭女士沒有提供任何授權文件佐證。

26.  答辯人有展示一份為期15年的租約， 但該租約沒有依據《印花稅條例》（香港法例第117章）蓋上印花， 亦沒有在土地註冊處登記。 在潘龍訴李玉珍，HCSA 49/2015一案 (無彙報的案例，日期為2016年1月28日)，高等法院原訟法庭暫委法官吳美玲同意，即使租約並無加蓋適當印花，法庭仍可採取寬鬆的處理方式，接納雙方就有關該租約內容的書面供詞和庭上作供為證據。另根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10（6）條， 審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。

27.  就此租約， 本席在考慮事件的相對可能性後， 決定接納郭女士的證供。郭女士承認王幹宗的簽名是由她代行的， 她的解釋是因為王幹宗年邁， 有糖尿病、手震， 不能簽名。 該租約的訂定日期為2014年2月10日， 稍為早於王幹宗辭世的2015年9月3日一年多， 本席同意接納郭女士的說法， 這亦可解釋為甚麼業主一欄要加上郭女士作實， 因為最少在王幹宗方面而言， 郭女士就是他的妻子， 加入她的名字或可增加租約的效用[7]。郭女士更稱當時有黃彩琴女士在場見證， 但麥律師沒有選擇盤問黃彩琴女士。相對之下， 本席接納此租約是交由其他人製作準備的， 但這不應影響此租約存在的真確性。

28.  當然， 在判定此租約存在的真確性時， 本席也考慮到自1987年11月20日起， 王幹宗已把涉案處所租予答辯人的父親， 雙方已多年稔熟， 才可能有此租約安排。

29.  另一方面， 本席懷疑答辯人所呈交的租金收據的真確性， 比方在日期為2017年3月10日、2017年6月10日、2017年9月5日、2017年12月10日及2018年3月9日的收據上， 皆有「扣除管理費HK$800和差餉HK$2938」字樣， 但根據答辯人自己提供的差餉單， 只有2018年1月1日至2018年3月31日季度的差餉是2,938.50元（未減豁免）， 而2017年4月1日至2017年6月30日季度及2017年10月1日至2017年12月31日季度的差餉分別是183.15元和2,035.85元。眾所周知， 每個物業的差餉是根據該物業的每年應課差餉租值以5%計算及扣除豁免（如有），而每個物業每年的應課差餉租值一般都有調整， 加上政府近年多有豁免， 所以每季差餉並不相同。但無論怎樣， 正如上文第25段所說，由2015年9月3日開始， 答辯人有責任把租金交付王幹宗的遺產管理人或後來的真正業主， 即申請人， 而不是郭女士。

30.  但根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F（2）及(3)條， 如因在租約期間，租客欠租，而申請人第一次展開沒收租賃權的訴訟，法院必須給予租客濟助， 即租客在不少於7天內向法院繳付所有欠租，則訴訟須予終止，租客並即無須訂立任何新租約而按照舊有租約繼續持有租賃物業。

31.  至於申請人提出答辯人把涉案處所用作經營賓館，涉嫌違反大廈公契，他並沒有在收樓申請通知書內提出。 更重要的是， 根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第58（1）條， 「因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知 ——

(a)   指明某被投訴的違反事項；及

(b)   如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及

(c)   指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」

32.  申請人沒有根據此條例第58（1）條發出通知。 但根據此條例第58（4）條，此條並不影響有關在租金不獲繳付情況下產生重收權或沒收租賃權權利或給予寬免的法律。

33.  此外，麥律師曾嘗試引用《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第53(2)(a)條， 指如果租客違反租約條款及大廈公契等， 業主有權終止租約。但本席向麥律師指出， 業主與租客(綜合)條例》第53條屬於該條例第II部， 但此部不適用於「在1983年6月10日當日或之後產生的處所租賃或分租租賃，且該租賃或分租租賃的租客或分租客，在當時並非已根據另一租賃或分租租賃而管有該處所的全部或部分。」麥律師同意撤回這項收樓要求。

裁決

34.  因此, 本席作出以下頒令:

(1)   除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)   答辯人須支付申請人由2015年9月3日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月18,000元計算， 但可以扣除2樓房間的每月租金10,000元及涉案處所的管理費800元、差餉[8]（如有憑證）後的餘額繳付；

(3)   答辯人須支付申請人本申請的訟費， 以簡易程序評定為25,000元。

(4)   如果辯人在2018年6月22日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第（2）段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及以上第（3）段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5)   除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。