何靜敏 對 陳輝煌

LDPD 1123/2013

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第1123宗

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損害賠償評估
判 決 書

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1.  申請人於2013年5月9日提出申請收樓，本席於2013年7月22日判申請人得直，答辯人提出上訴，上訴庭於2014年4月11日推翻本席裁決（“判案書”），並指示本席評估答辯人因被提早收樓所受的損失：

“59. In the premises, I think it is only fair and correct in all the circumstances of this case that the court should, upon setting aside the Order, also order that Ms Ho should pay damages for her breach of the 3‑year renewed tenancy agreement in taking possession of the Premises, and the matter be remitted back to the Lands Tribunal for assessment of damages.  In that respect, I would further direct that:
(1)	The date of the breach shall be the date of this court’s formal judgment setting aside the possession order below, and for that purpose, I would ante-date the judgment to the date when Ms Ho effectively took possession of the Premises by way of evicting any of Mr Chan’s subtenants from the Premises.  The parties shall agree on this date, failing which they should seek directions from the court in writing.
(2)	Ms Ho should also repay Mr Chan all the “rent” of the Premises she has continued to receive from him since that date.”

2.  答辯人於2015年1月7日發出非正審申請，主要是要求雙方在審裁官席前根據上訴庭判令釐定損害賠償的範圍，雙方在2015年1月13日出席，經討論及陳述後，同意損害賠償範圍包括租金收入損失、間隔牆的賠償及未取走的傢俬雜物的賠償。雙方亦同意收樓日期為2013年9月12日，因此會以這日期開始計算損失。

3.  雙方就損害賠償評核審訊存檔證人陳述書及相關文件，雙方代表律師亦提交書面陳詞。在損害賠償評核審訊第一天近結尾時，雙方再同意申請人應向答辯人繳回收樓後仍由答辯人支付的 “租金” 金額為66,000元（即6個月，由2013年9月至2014年2月，每月11,000元），這處理了上訴庭於2014年4月11日頒下判案書第59(2)的指示。

4.  因此審訊只涉及答辯人提出的賠償要求包括（1）租金收入損失；（2）間隔牆由申請人使用了18個月（unjust enrichment）；（3）未能取回傢俬雜物的損失（雙方同意傢俬雜物的估值為18,000元，只餘下責任問題由本席判決）。

5.答辯人於審訊第二天開始時知會本席他辭退了他的律師團隊，並存檔當事人親身進行訴訟通知書。由於本案涉及不少法律問題，答辯人最終亦沒有提交書面最後陳詞，為對答辯人公平起見，除非答辯人曾表明撤回代表律師關於法律觀點的陳述，否則本席仍會加以考慮。

租金收入損失

6.  就租金收入損失，不爭議因為本席發出的收樓令，申請人較約滿時提早了18個月另17天收回涉案單位，申請人指應該是答辯人的責任證明一般情況下他可以全數房間租出，答辯人指涉案單位的10個房間，確是長期租出，他同意扣減17天作為這10間房間在這段期間的可能空置期，不過申請人不同意只扣減17天。雙方亦同意需要扣減66,000元的退回租金，因這是經營成本。雙方就涉案單位在該期間的可能出租率爭持不下。

7.答辯人指自己經營涉案單位，一直維持很高的出租率，基本上全部10間房間，可以長期全數租出。他指自己在物業投資包括租務已有20年經驗，由他經營的有7個物業，總共被間隔成60個小房間。他指雖有短期租客，但一般而言，租客遷出便立刻有新租客遷入，他的客源主要是舊租客和他們的朋友，在庭上他更指經常有電話向他查詢房間出租情況，基本上時常有客人在輪候他經營的房間。他指房間偶然會空置3至5天，最長也不超過10天。他又指過往20年，除了1次之外，他從來沒有向業主主動退租，由於房間供應穩定，他的客源更加穩定。他指自2007年開始至收樓日，涉案單位每年空置期約共為10至15日。他又指由於所有由他經營的房間都已租出，在收樓時，他需要為8號房房客租住賓館，應燃眉之急，他認為這可支持他的說法指他經營的房間長期租出。

8.  他提了10間房間的月租租約/收據及4號房的一封信。他提交了2012/2013及2013/2014的報稅單，但他承認沒有報稅。

9.  根據答辯人提交的月租合約/收據，涉案單位在收樓日每月租金收入如下：

房間號碼	答辯人收取租金
1號房	3,000
2號房	3,300
3號房	5,300
4號房	3,500
5號房	1,500
6號房	3,400
7號房	3,000
8號房	4,900
9號房	3,800
10號房	4,000

10.  不過雙方同意以平均每間房為3,700元作為評核的基準，即是說如審裁處接納答辯人的說法，賠償金額應為666,000元（3,700元x 18月 x 10房間）。

11.  申請人的說法是答辯人完全沒有提供實質證據支持10個房間長期租出，他沒有提供客觀的文件證明，例如租單或稅單。以申請人收樓後自己在涉案單位經營擋房租務，總的來說出租率約為68%。她指於2013年9月12日收樓後，她沒有立刻把單位出租，因收樓後發現單位狀況殘舊，甚至有牆身批盪剝落，馬桶爆裂，冷氣電器都需要更換，因此須為單位作裝修，之後於2014年10月才透過地產找租客，但出租率並不如答辯人所述的能夠全數租出。她的證人陳述書指10個房間中，在2015年3月11日有1間空置了約2個月，另一間空置了5個月，仍未能租出，更有一間從未租出。

租金收入損失裁決

12.  聽過雙方的證供，考慮過答辯人提交的月租合約/收據及一封信件，查看文件內容，月租合約/收據都詳列應繳款項，包括租期、租金及公共設施的費用，本席接納這文件是向租客收取租金及公共設施的文件，本席接受答辯人的證供指在收樓時確實10間房都租出，而基本上10間房都長期租出。事實上，在收樓的時候，申請人都發現最少有8至9個房間有住客租用。此外，她亦聲稱在2015年年中，出租率達70%至80%，到2016年1月便是80%，由此可見經營的年期、經驗會影響出租率，本席不接納以68%評估由已經在上址經營了多年的答辯人管理下的出租率，因為經營手法、客源或要求租金多寡都會影響經營成果。

13.  本席接納申請人經營租務已有20年，儲存了一定的客源，因此房間可穩定長期租出。本席亦接納他指租客中有一半以上是中長約的，有4間是新客，在短期內亦未必搬遷，本席接納他指以往的經驗是一年每個間房1年中約有10至15日的空置期（約4%）。

14.  就這項申請，本席考慮到所有情況，包括以往經驗也只是估計，本席減去5%以反映可能空置期及一些租賃成本。本席裁定申請人應向答辯人支付共652,618元（37,000元x 18月另17天x 95%）。

間隔牆的賠償

答辯人的說法

15.  就間隔牆的賠償申索，答辯人代表律師提出的立場是由於涉案單位被提早收回，他花在間隔牆上的錢或是間隔牆的剩餘價值便由申請人不合法及無償地享用，他指這是不公平的。審裁處於2015年5月28日給予專家證供的指示，評估間隔牆的價值，雙方按著指示聘用了葉先生，他於2015年8月27日存檔了他的報告，根據他的意見於2013年9月以同樣物料興建同樣呎吋間隔牆的價值為151,000元，於2014年10月即申請人開始把單位租出時間隔牆的價值為164,000元。他又指損耗率於 2007年5月起計直至2014年10月為83.33%。雙方同意了如何評估間隔牆的價值，計算方式是以2014年12月的估值（164,000元）減去申請人支付的裝修估值（77,000元）× 折舊率（83.33%），即72,497.10元，他們指這價值反映了合理的賠償。雙方同意，最主要的議題是申請人是否需要作賠償。雙方代表律師亦同意無需傳召共聘專家證人葉先生作供。

16.  不過，在最後一名事實證人作供完畢後，答辯人在沒有律師代表下申請許可委任一名個別專家證人協助他盤問共聘專家證人葉先生。本席要求他以非正審申請提出，讓申請人有足夠時間理解他的申請及支持理據。查看過申請與反對理由及聆聽過雙方陳詞，本席拒絕答辯人的申請。詳細理據見本席於2016年2月18日的判決書。

17.  反回間隔牆本身的爭議，曾代表答辯人的張大律師於審訊前提交書面論點，他提出的主張如下：

(i)	於2007年訂立的原租約並沒有規限答辯人於約滿並不再續租的情況下必須留下或拆掉物業內的間隔牆。
(ii)	答辯人亦陳述了打算如果在退租時，業主意欲繼續使用答辯人構建的間隔牆，便會向業主收取一個大家接受的價錢（“間牆隔頂手費”）。如業主不需要或價錢談不攏，答辯人便會把間隔牆拆走。
(iii)	他指申請人自己於單位進行裝修時，並沒有拆去間隔牆，她只需花費進行翻新，翻新而不拆掉再構建，必然讓她省下一筆費用。再者，翻新工程需時亦必定比重新建構為短。換句話說，翻新可讓她更快重新將物業內的房間出租，早一步讓她開始收取租金收入。
(iv)	答辯人解釋為何沒有在收樓時拆走間隔牆，原因是當時涉案單位內分租客亦一直抗拒不願搬出，若答辯人強行進入物業內拆間隔牆，人身傷亡及財物損毀必定在所難免。收樓後，答辯人已沒有任何權力進入及處理間隔牆。
(v)	雖然答辯人在收樓時沒有向申請人提出拆牆的要求，法庭不應考慮，因為他的要求不可能被答應，申請人可以用較低價錢享用這間隔牆，根本沒有任何誘因要應答辯人的要求拆去間隔牆。

18.  張大律師又在他的開案陳詞指申請人從其錯誤行為獲得利益（unjust enrichment）：

(i)	申請人在此案是違約收樓然後繼續使用間隔牆，並不能與約滿租客遷出後，業主翻新租客遺留的設施相提並論；
(ii)	申請人從未就間隔牆的使用權提供任何代價：
	(a)	原2007年的租約，只涉及物業的佔用權。租約並沒有將 “建構間隔牆” 及 “於以任何原因下，業主收回物業佔用權後，將間隔牆的使用權留給業主” 作為租約的條款。
	(b)	申請人繼續使用間隔牆是並沒有得到任何代價支持。
	(c)	間隔牆是獨立於2007年的租約之外。

19.  張大律師又引用 Goff and Jones The Law of Unjust Enrichment：

“The law of unjust enrichment is concerned with transfers of value between claimants and defendants, and a claim in unjust enrichment is ‘‘not a claim for compensation for loss, but for recovery of a benefit unjustly gained [by a defendant] . . . at the expense of the claimant”[1]

20.  張大律師就上述法律原則提供以下的分析：

(i)	“unjustly” 為申請人錯誤地不履行租約的錯誤行為；
(ii)	“benefit gained” 在本案中即是指申請人無須建間隔牆，以花較低開支翻新，因而省下一筆約100,000元的費用；及
(iii)	“at the expense of the claimant” 為事實上申請人從沒有繳付給答辯人的間牆隔頂手費。

申請人的說法

21.  於2015年5月27日的申請人的補充書面陳詞中，申請人引述了侯根深對何偉芳DCCJ 208/2014一案指租約完滿時留在物業的附著物都是屬於業主的：

“33.  在法律上，就算建築物是由租客所搭建，一經成為土地的一部份時，這些固定附着物（fixture）都是屬於業權擁有人的。當租約完滿時，租客便須要將在這些土地上的建築物留在土地上。如這些實產（chattels）不是固定附着物，租客則可隨意拿走：（見Woodfall on Landlord and Tenants §§13.131-13.141及Parkmost Limited v Wong Yeung On & Anor）。”

22.  間隔牆是由答辯人於2007年租下物業後建構的，目的是為了間隔物業，提供10個小房間分租給其他人。陳大律師指根據Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre, DCCJ 1537/2000（unreported, 11 July 2001）一案, 張舉能法官（當時官階）在第24段解釋固定附着物的定義：

“33.  ……Generally speaking, where an article is actually attached to the land or to a building, the tests to determine whether it is a chattel or a fixture are the purpose of the item and the purpose of the link between the item and the land or building, and the degree of annexation to the land or building. If the item is intended to be permanent and to afford a lasting improvement to the land or building, it will be a fixture. If the attachment is intended to be temporary and no more than necessary for the use and enjoyment of the item, it remains a chattel.”

23.  陳大律師指從附載於申請人的證人陳述書的照片可見，本案的間隔牆不可以隨便移動，並且緊附在物業上，是一個不可或缺的特徵，如果把間隔牆拆除，必會對涉案單位造成損壞。毋庸置疑，間隔牆是固定附着物，因而根據案例，在租客約滿離開時便是屬於業權擁有人（即申請人）的。基於這法律原則，申請人認為答辯人並沒有任何法律上的理據，就著間隔牆獲得任何損害賠償。她又指在這情況下，若說申請人因答辯人留下間隔牆而「挪用」並獲得到“不正當利益”（unjust enrichment）， 很明顯是本末倒置。

24.  陳大律師更指 “間隔牆頂手費” 亦只是答辯人一廂情願的想法，申請人不知道其想法，答辯人也沒有說過他有向申請人作出過這樣的要求。

間隔牆的裁決

25.  需要提出作記錄的是，答辯人在聆訊中提出拆牆要求。答辯人在辭退他的律師團隊後，便向本席提出加拆牆作為濟助，加入到本聆訊中。為求清晰起見，本席命令他以書面提出他的申請及支持理據，這亦可以讓申請人有充足的時間準備回應。答辯人的書面申請提出理據如下：

(i)	在上訴聆訊時，答辯人的要求是恢復租約，因此他仍繼續交租，履行租客責任；
(ii)	當時，答辯人主要要求繼續履行租約，未有提出這訴求；
(iii)	亦因為這個原因，此上訴庭只頒令作租金損失賠償而未有考慮答辯人是否有權處理他付錢建構的間隔牆；
(iv)	在約滿時他會行使處理間隔牆的權利；
(v)	申請人違約收樓，剝奪了他行使處理間隔牆的權利；及
(vi)	要求審裁處批准他行使處理間隔牆的權利。

26.  陳大律師亦作出書面反對理由：

(i)	答辯人在其書面申請清楚地提出其申請範圍為根據上訴庭於CACV 269/2013的判詞中答辯人應得的賠償範圍作決定；
(ii)	上訴庭判詞只下令就着「賠償」（pay damages）發還土地審裁處處理。「回復原狀」（即恢復租約）的申請已被上訴庭拒絶，亦不在本聆訊範圍之內；
(iii)	申請要求「履行租約」，不是本庭處理範圍之內；及
(iv)	就着答辯人於2013年10月至2014年3月付給申請人的租金（$11,000 x 6個月），申請人於本聆訊初期已同意金額及交付。

27.  聽過雙方的陳詞，本席拒絕答辯人的申請。理由主要是本席不能超越上訴庭頒下的指示及履行租約並非相方於2015年1月13日同意的聆訊範圍。

28.  因此，在本聆訊中，就間隔牆的申索，仍按雙方在審訊前協議，只限於賠償評估或申請人獲得 “不正當利益” 的議題。

29.  返回間隔牆的賠償爭議問題，首先要查看租約條款，租約第十三段訂明約滿時，即2015年3月30日，除非申請人同意讓答辯人拆走，入牆間隔不得拆回，本席查看相關照片，本席認為間隔牆屬於入牆間隔，因而，除非申請人同意，答辯人不能拆走，所以，如約滿時申請人沒有同意答辯人拆走間隔牆，它便會留在涉案單位中，因而變成屬於申請人，在這情況下，本席認為答辯人沒有任何法律上的理據就著申請人於2015年3月30日（約滿日）後擁有及使用間隔牆獲得任何損害賠償，或聲稱申請人獲得間隔牆的利益。

30.  租約第十三段原文如下：

“租客搬進該樓宇時的入牆間格窗花等裝修，遷出時不得拆回以維持該樓原有之齊整。如得業主同意，租客方可拆回但必須將該樓完整修理。該樓宇內之電器設備包括[ ]部熱水爐，[     ]部冷氣機，水電分錶各一個。在租客退租時，須完整地交回業主。如租客故意損壞該等設備，可被控告惡意破壞物品罪並須負責賠償。” （底線由本席加上）

31.  本席認為間隔牆不單在法律原則上在約滿時不能拆走，根據租約第十三段，因為它屬於入牆間隔，答辯人在約滿時只能够在得到申請人的同意才可拆走，並有責任將該樓完整修理。不過，本席同意答辯人不是約滿離場的，因此在他未到期便需要遷出直到約滿日，他確是被剝奪了使用間隔牆，而間隔牆則為申請人使用。本席同意這期間，申請人應向答辯人作出她使用間隔牆獲得的利益，如有的話。

32.  從本席面前的證據顯示，申請人收樓後確實曾經進行裝修，花了時間和金錢，本席認為，答辯人沒有提出證據證明申請人在該段時間使用間隔牆所得到可量化的得益（benefit gained），例如租金收入，經減去給予答辯人的租金收入賠償及翻新間隔牆的支出，仍然有餘。再者，本席同意答辯人因得着相等於租金收入的賠償，便是沒有 “expenses” 了。在這情況下，本席認為不正當利益的主張在本聆訊中未能成立。

33.  另一方面，本席認為假若申請人說申請人於約滿後使用了間隔牆便需要支付 “頂手費” 這說法不能成立。這完全不符合租約第十三條，根據租約第十三條申請人有權不讓他拆走，這亦與普通法相關原則吻合。本席不接納答辯人必然得到頂手費的賠償。

34.  本席歸納以上的裁決如下：

(i)	在收樓後及至租約期滿前，申請人使用間隔牆的不正當得益及被剝奪使用的申索未能成立；及
(ii)	租約期滿後，間隔牆已不再屬於答辯人，他不應獲得賠償。

35.  因此，本席撤銷這項申索。

傢俬雜物

36.  如上所述，雙方同意傢俬雜物的價值為18,000元，議題在於申請人是否需要賠償。

37.  申請人的說法指已經提供了搬遷的時間，根據法庭於2013年9月13日的命令批准申請人在命令的10天後棄置及/銷毀財物（“財物棄置/銷毀命令”），最後取回財物期限為2013年9月23日，即是說在2013年7月22日發出收樓令到最後取回財物的日期，共兩個月的時間。申請人指財物棄置/銷毀命令被張貼在涉案單位的大門，答辯人沒有反對這說法，他指是他不想去查考命令內容，因覺得收樓令是對他個人的羞辱。

傢俬雜物賠償裁決

38.  本席考慮到他指自己親力親為協助分租客搬遷，卻對屬於自己的傢俬搬遷責任不聞不問，是說不過去的，他指曾經一次回到涉案處所協助兩名租客搬遷，申請人只讓租客進入，卻不讓他進入，但他指他沒想過要 “求” 任何人讓他進入或搬走自己的財物，所以他沒有聯絡申請人讓他把物件搬走。

39.  本席認為根據他的說法，根本不是時限問題，事實上，他從來沒有要求，也沒有提出需要更多的時間搬走傢俬雜物，亦沒有向法庭申請提出反對財物棄置/銷毀命令，他更指他知道是有這一類命令，但他選擇不回應。本席認為這處事方式是他自己個人的取向，不能歸咎於申請人，他不可以一方面不提出要求取回物品，另一方面要求對方賠償。本席裁定申請人已經根據程序，按審裁處的命令給予時間讓答辯人及其他分租客取回物品，亦因此所有分租客都能夠把所屬的東西帶走，沒有一個人有任何投訴，只有申請人指稱自己因未能取走物品而蒙受損失。本席裁定答辯人不能在傢俬雜物上獲得賠償。

訟費

40.  由於答辯人3項賠償只有一項勝訴，即是雙方互有勝負，本席認為雙方應各自付訟費。除了本席曾就兩個非正審申請作出訟費命令外，就本損害賠償評估程序，本席不作訟費命令。這是暫准訟費命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

41.  本席命令如下：