MA OI LAN 及另二人 對 陳榜及另一人

LDPD 970/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第970宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人, 答辯人及另外三戶人本為鄰居, 他們分別租用新界元朗大旗嶺村DD 116 Lot 4178地段 (「該地段」)至2005年。在該年一月, 申請人的雙親與第一指名答辯人分別收到身在加拿大的前業主要約購入該地段, 其內容如下:

「今日打長途電話, 同你的女兒講過, 田主, 林奕鵬, 決定將幅地DD 116 Lot 4178出售(即你們現時所在的一幅地) 。

因為同你地相識幾十年, 我通知你地一聲, 你們買咗塊地, 再分租有着數, 價錢有得講, 萬一地產佬買咗就唔好啦 (我暫時唔放地產公司, 俾一個月時間你地考慮買唔買。 三月一號以後才找地產公司。...」

2.  該信旁註有港幣拾萬元, 但根據土地註冊處紀錄,申請人一方於2005年7月8日以港幣250,000元購入該地段, 每人各佔1/3 業權。

3.  根據第二指名答辯人陳偉權先生(下稱「陳先生」)[1]提供的資料, 第一指名申請人馬愛蘭女士(下稱「馬女士」) 於2005年7月12日到答辯人家中發出「租約通知書」, 其內容如下:

「本人馬愛蘭為大旗嶺403號(丈量約份第116第約地段第4178號)物業之正式業主(2005年7月8日)

現將上述物業租給陳榜先生/女士。

* 租金為:	港幣$2,500 (每年)
* 租約期:	2年。
* 付款方法:	每年8月1日存款中国銀行帳戶号xxxxxxxxxxxxxx
*	如過期或不交者, 過七天當自動放棄租售權, 可才隨時收回。
* 聯絡電話:	xxxxxxxx」

馬女士以業主身份與第一指名答辯人以租客身份在「租約通知書」的下方簽註。

4.  如是這, 雙方沒有異議的是, 雙方其後每兩年續租約一次, 但租約的內容更加詳細, 最近的一份「租約通知書」於2013年7月15日簽訂(下稱「涉案租約」), 其內容如下:

「甲、乙雙方經協調同意租賃下述土地, 現雙方就房屋租賃事宜達成如下協定。[2]

一、 租賃物業:

甲方同意將座落於元朗大旗嶺403號(丈量約份第116,約地段第4178號)之物業租賃給乙方使用。

二、 租賃期

1、 租賃期自2013年8月1日至2015年8月1日止。

2、 租賃期滿, 甲方有權收回該物業, 乙方應如期歸還, 如甲方將該物業繼續出租, 乙方在同等條件下享有優先權。

3、 租賃期內, 乙方不準將土地轉租, 必須事先得到甲方的同意, 否則甲方有權在無條件的情況下收回該物業。

三、 租金

1、  租金為每年港幣肆仟伍元整 (小寫$4,500元)

2、  租金應於2013年8月7日前, 交存於中國銀行帳戶號(xxxxxxxxxxxxxx), 乙方如過期或不交者, 七天后, 視為自動放棄租約, 甲方有權隨時收回該物業, 恕不再另行通知。」

甲方(業主)仍由馬女士簽註, 乙方(租客)則由陳先生簽註。

5.  現申請人根據此涉案租約, 於2016年5月6日, 經黃渭深律師行向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書, 指租約期滿, 又答辯人未有繳付由2015年8月1日起的中間收益, 因此要求申請收回元朗大旗嶺403號(下稱「涉案處所」)的管有及追收租金。

6.  陳先生於2016年5月17日遞交反對通知書,其內容包括:

「1. 申請人MA OI LAN (聲稱業主代表)沒有履行在2014年7月尾時向本人(陳偉權)作出口頭承諾, 根據承諾內容租客(陳榜)在百年歸老之前可以無條件下繼續租用香港新界元朗大旗嶺村403號上之農地。

2. 基於業主代表作出承諾後及陳榜意願在元朗大旗嶺村403號安老, 本人及陳榜在2015年1月23日向社工關姑娘表示放棄其輪候已申請四年之護老院, 其後經社工商議及作出評估後, 福利署申請將陳榜列為非活躍申請及不會編配有關護老院。

3. 2015年4月20日向主要照顧陳榜的印尼傭工 ... 續約, 合約期為2015-6-15至2017-6-15。

*** 以上第2, 3 項是在聲稱業主代表作出口頭承諾後, 本人及陳榜作出其中兩項重要決定。***」

7.  此案於2016年6月2日在本席席前初次聆訊, 本席頒令案件押後至2016年7月13日審理, 好使雙方有時間擬備證人陳述書及就對方的陳述作出回應。

陳先的陳述

8.  陳先生於2016年6月30日向審裁處提交了證人陳述書, 內容首先披露上文第1及第3段的情況, 認為是第一指名答辯人陳榜錯失了與申請人共同購回田地的機會, 估計馬女士不希望他在馬女士簽定買賣合約後三個月內提出反對而影響成交, 所以馬女士向他們作出保證:「跟之前一樣, 你們一家人可以繼續租用, 直到你們不租為止, 但租金會有所調整每年$2,500及每兩年續租一次」。當時第一指名答辯人陳榜只因慕求一個安穩的居所及在有馬女士這個保證下簽了第一份租約, 並打消作出反對的念頭[3]。

9.  兩年過去, 田地買賣已經完成, 馬女士提出續租的條款卻較前苛刻[4], 之前的保證也沒有白紙黑字記錄下來, 陳先生在沒有商討的籌碼下, 只有簽下續租租約[5]。

10.  如是這每兩年續租一次, 每次加租500元, 陳先生亦沒有再提及十年前的保證。 至2014年7月底, 陳先生一如過往到馬女士家中將2014-2015的田租($4,500)銀行入數紀錄交給她, 馬女士向他透露可能會收回土地。陳先生即時向她商討, 並提及第一指名答辯人年事已高及需要經常出入醫院, 要他離開居住數十年的居所談何容易, 希望馬女士考慮幾十年的鄰居關係, 給第一指名答辯人一個安居之所;  馬女士考慮了一會後向他作出口頭承諾, 內容是第一指名答辯人可沿用之前的租約條款租用涉案處所至他百年歸老。當時沒有要求附帶條件。

11.  陳先生於2014年9月底收到馬女士來電, 內容大致是她們在該地段的其餘部分建屋工程快將完工, 需要借用涉案處所部分地方連上蓋房屋, 用作存放她們的建築材料及工具。

12.  馬女士於2014年10月5日到答辯人家與陳先生商討借用條件, 當時她接受, 及要求與之前一樣, 以口頭協議下進行, 但陳先生認為這與十年前一樣沒有白紙黑字的協議於他沒有保障, 所以陳先生要求和馬女士簽定一張五年租約及將之前對第一指名答辯人的口頭承諾一併以附註形式加在新租約上, 當時雙方意見開始出現分歧。

13.  馬女士於2014年10月9日經WhatsApp 向陳先生發出一份草議租約, 其內容如下:

「- 本人馬愛蘭將DD 116 Lot 4178(元朗大旗嶺403号)部份土地租給陳(Hello)[6]

租約期由2015年8月1日 ~ 2019年10月1日止 (為期5年[7]零2個月)

- 租金2015年8月1日~ 2017年7月31日 為港元$5,000

(1年)[8]期後每兩年加港元$500

- 另前租用人陳榜先生可享用終身租用上述土地(即元朗大旗嶺403号)權利

- 到期日及前租用人失去權利下陳(Hello)要將上述土地及座立土地上的房屋全部無條件下而交還給甲方, 如有違返, 甲方可向乙方追吐索償及付刑事責任

.........」

14.  陳先生不滿意草約的內容, 要求寫明是借用地方及5年租約, 生效期則是由租約完了才開始等[9], 但馬女士並不接受及要求他盡快回覆。最後, 在馬女士沒有修改協議內容下, 雙方沒有簽訂有關租約協議。

15.  陳先生在他的陳述書中, 夾附了他與馬女士於2014年10月8日至2014年10月16日期間的WhatsApp對話紀錄(包括上文第13段馬女士於2014年10月9日向陳先生發出草議租約的檔案) 。其中2014年10月15日至2014年10月16日的對話如下:

日期	時間	訊息發放人	訊息內容
10月15日	1:42	馬女士:	你怎樣決定?
10月15日	7:48	馬女士:	十月16日之前你要回覆, 26日將部份地方退回, 如果不可, 以後所發生事情我沒有話事權, ......到期唔覆, 業主們正式行動!叫我知會你們!
10月15日	23:49	陳先生:	我不會相信一個連日後所發生事情都沒有話事權的人。你們每次講的話都唔同, 我可以覆什麼?
10月16日	2:16	馬女士:	你這樣說我沒有說話講, 等接律師信, 法庭見吧, 代其他業主話事!
10月16日	2:31	馬女士:	現階段, 你覆實我26号可退回地方給他們使用, 是或否。 是的話可黑紙白字寫清楚4年後安排, 有保障。 如否依上述, 代法庭判!
10月16日	14:08	陳先生:	不是退回地方, 只係借出地方。跟我和妳在第一次協議所講及無附帶任何條款。
10月16日	14:20	陳先生:	另外, 是五年還要在明年租約完了才開紿計。 無誠意, 妳和其他業主想在法庭解決我無問題。

16.  陳先生又在他的陳述書中, 夾附了三段他與馬女士於2015年9月5日及2015年9月6日期間(即涉案租約屆滿後)的電話談判錄音, 其中陳先生多番堅持於2014年7月雙方有口頭協議, 讓第一指名答辯人可沿用之前的租約條款租用涉案處所至他百年歸老, 但雙方最後也談不隴[10]。

馬女士的陳述

17.  馬女士也於2016年6月30日向審裁處提交了證人陳述書, 就2014年7月發生的事宜, 馬女士的陳述如下:

「......

10. 直至2014年, 由於本人在該地段興建新屋, 需要更多地方擺放建築材料等等的物品, 因此大約於2014年7月中, 當陳偉權先生繳交當年租金後將銀行入數紙交給本人時, 本人曾向陳偉權先生表示2015年租約期滿後可能不會再續租, 以收回該物業供本人及其他申請人作儲存物品之用。當時陳偉權先生向本人表示父親年事已高, 希望不需要老人家搬離數十年的住所。 本人當時表示會再作考慮及與其他兩名業主商量。

11. 其後, 本人留意到在該物業的大部份地方答辯人都只是擺放垃圾或雜物, 本人就想到一個雙贏的處理方法, 即答辯人一方在租期完結前退回部份的地方讓本人及其他申請人擺放物品, 解決申請人一方當時的需要, 而作換交換條件, 答辯人則可繼續租用該物業上蓋的房屋, 希望能達致各取所需。於是, 本人在2014年約9月尾時向陳偉權先生提出上述的提議, 陳偉權先生當時表示原則上可以接受, 但雙方需要進一步商討具體的條款。當時雙方並未達成任何具體共識或協議。

     草擬租用協議書

12. 基於陳偉權先生正面的答覆, 因此本人自行草擬了一份租用協議書以供雙方參考, 並拍照傳送給陳偉權先生看他意下如何, 因此, 這個草擬本上有一些刪改增補的地方, 亦有一些未有詳細列明、以「xxxx」示意之處 (例如甲方的銀行戶口號碼) 。 這份草擬租用協議書並非如陳偉權先生所言, 是將之前的協議和所謂的「口頭承諾」以書面形式紀錄下來。

13. 在草擬的租用協議書上, 本人提議讓陳榜先生終生租用該物業, 以作為答辯人一方在當時的租約期滿前退回部份地方的交換條件, 但這份草擬租用協議書只是本人當時的初步概念, 草擬前未曾與陳偉權先生作任何商討, 亦沒有徵詢其他兩名申請人的意見, 純粹作雙方參考及進一步討論之用, 並不是因為本人曾作出任何口頭承諾。

.........

     所謂的口頭承諾」

18. 本人確認, 本人從沒有在任何階段向陳榜先生或陳偉權先生口頭上或書面上承諾會將該物業無條件租給答辯人一方直至陳榜先生百年歸老。事實上, 在答辯人聲稱本人作出所謂口頭承諾之時, 本人的取態是收回該物業不再續租, 因此根本不可能會作出這種承諾。 而且, 由於本人並非全權擁有該地段, 因此本人斷然不可能未經其他兩名申請人的  同意就貿然作出這種承諾。 再者, 雖然本人及其他兩名申請人希望有地方擺放物品, 但只要等租約期滿後不再續租, 申請人一方就可以收回該物業, 完全沒有任何誘因會令本人作出與本人當時意願背道而馳的承諾。......」

2005年的保證

18.  陳先生的證供提及於2005年7月時, 因為馬女士不希望答辯人在她或其他申請人簽定該地段的買賣合約後三個月內提出反對而影響成交, 所以馬女士向他們作出保證:「跟之前一樣, 你們一家人可以繼續租用, 直到你們不租為止 ...」。 雖然馬女士在被陳先生盤問時表示已忘記了十年前的情況, 但觀乎事情的發展, 包括陳先生在作供時承認, 他在2007年及以後簽訂續租租約之時, 也沒有信心或可堅持把這「保證」寫在續租租約上。本席認為即使馬女士有作出這樣的保證, 雙方也沒有在合約法上有「產生法律關係的意圖」, 使足以構成有法律約束力的合約。

19.  同樣, 這「保證」也沒有合約法上的「交換價值」支持。 雖然陳先生認為法律上有規定, 申請人在簽定買賣合約後, 需三個月內沒有人反對才算正式完成買賣, 因此馬女士不希望他在馬女士簽定買賣合約後三個月內提出反對而影響成交, 才向他們作出保證。 但這純粹是陳先生單方面的猜想, 因為香港實在沒有這樣的法例。可以說是最接近的, 是《新界條例》(香港法例第97章)第15條:「... 如持有土地的任何宗族、家族或堂的成員在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，......政府即可將該宗族、家族或堂所持有的土地重收，土地一經重收，即為已被沒收。」 但該地段的前業主或申請人均不是由「宗族、家族或堂所持有」, 所以《新界條例》這條款並不適用。

20.  無論如何, 在2007年或以後陳先生與馬女士簽定新的續租租約後, 這「2005年的保證」(如有)已經被取代及失效。 此外, 一份業主不可能終止的租賃，與租約的性質有違，在法律上是不獲承認的[11]。

2014年7月的「口頭承諾」

21.  即使沒有馬女士的陳述, 單看陳先生就2014年7月發生事宜的陳述, 足已見到雙方正在商討馬女士要求答辯人交出(或依據陳先生的說法是借出)涉案處所部分地方, 但正如陳先生承認, 這商討沒有結果, 在法律上根本沒有合約可言。又即使馬女士於2014年10月9日經WhatsApp 向陳先生發出的草議租約是一份要約, 在陳先生提出反建議, 要求馬女士寫明是借用地方及5年租約及生效期是由租約完了才開始等, 這要約或其內容亦已自動失效[12], 陳先生不能把它看作承諾的一部分。

22.  至於陳先生堅持這草議租約證明馬女士曾作出口頭承諾, 謂可讓第一指名答辯人沿用之前的租約條款租用涉案處所至他百年歸老[13], 這亦正如代表申請人的謝崇彬大律師 (「謝大律師」) 所言, 是沒有合約法上的「交換價值」支持, 亦沒有誘因驅使馬女士作出這樣的承諾; 就此方面, 本席接納馬女士的解釋, 謂這「承諾」是商討答辯人交出(或依據陳先生的說法是借出)涉案處所部分地方的條件, 因為第一指名答辯人年事已高, 經續租4年後, 屆時很有可能第一指名答辯人已經離世, 申請人便可順利收回土地。

23.  雖然馬女士在接受陳先生盤問時承認, 在她說出這番說話時, 沒有即時說明有附帶條件, 但陳先生在接受謝大律師盤問時亦承認, 馬女士在說出這番說話時, 也並不是很詳盡。重要的是, 根據陳先生於2016年7月7日及審訊時回應馬女士的證供, 在2014年7月他得悉申請人欲收回涉案處所時, 他曾作出反建議, 著馬女士可先將毗鄰402號[14]房屋發展, 稍後才安排收回涉案處所發展, 由於工程需時, 屆時第一指名答辯人可能已經離世。因此, 本席信納馬女士所說, 她與陳先生當時正在商討答辯人交出(或依據陳先生的說法是借出)涉案處所的部分地方, 陳先生不能執著她這番說話, 不顧前文後理。正如謝大律師在結案陳詞時所說, 這與申請人欲收回涉案處所的意願相違, 並不可信。

24.  謝大律師引用《物業轉易及財產條例》(香港法例第219)章第6(1)條, 「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。」

25.  此外, 謝大律師又引用香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1 的判決書第55段有關「已作承諾不容反悔」的論述:

“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”

謝大律師認為即使馬女士有作出此「口頭承諾」, 此「口頭承諾」不是明確清晰(clear and unequivocal), 而當時陳先生亦沒有因此而改變了他的法律地位 (induced to alter his or her position on the faith of it)致使馬女士不可作不合情理 (unconscionable) 的反悔。

26.  至於陳先生在他的反對通知書內聲稱, 基於馬女士作出承諾後, 他及第一指名答辯人在2015年1月23日放棄了其輪候已申請四年之護老院, 及在2015年4月20日與主要照顧第一指名答辯人的印尼傭工續約等, 已是陳先生最遲明確可從2014年10月15日及16日與馬女士的WhatsApp通訊中知悉馬女士否定有作出此「口頭承諾」後的事了。[15]

總結

27.  綜觀以上所述, 涉案租約已於2015年8月1日完結, 申請人與答辯人沒有達成任何續租協議, 本席也看不到有任何不合情理的理由以支持不批准申請人收回涉案處所。又根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219)章第16條, 土地的定義，包括其上蓋物業及以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益，並不存在如答辯人所指的土地和上蓋物業各有其物主。

28.  因此, 本席作出以下頒令:

1.  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

2.  答辯人須支付申請人由2015年8月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每年4,500元計算。

訟費

29.  由於申請人不欲申請訟費，故本席不作任何訟費頒令。

[1] 陳先生是第一指名答辯人陳榜的兒子。

[2]「房屋」是雙方同意刪去的, 因為陳先生堅持租賃的不應包括上蓋構築物。

[3] 第一指名答辯人陳榜沒有出庭應訊或作供。

[4] 根據馬女士的證供, 這份「租約通知書」的版本是與該地段的其他租戶所簽的完全一樣。

[5]根據陳先生的證供,當時於1924年出生的第一指名答辯人身體不好,所以租約改由他簽註。

[6] 「Hello」是陳先生的渾名。

[7] 2015年至2019年為4年, 不是5年。

[8] 2015年至2017年為2年, 不是1年。

[9] 這可解釋草議租約內所寫的「2015年」, 實應為2014年。

[10] 這些電話錄音除在庭上播放外, 本席亦在審訊後多次翻聽。

[11] 見Lace v Chantler [1944] KB 368與Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386。

[12] 見Lee Siu Fong Mary v Ngai Yee Chai [2006] 1 HKC 157第15段。

[13] 根據Halsbury's Laws of Hong Kong第36冊, 2007年第2版第235.193段末段: “A lease for the tenant’s life or the life or lives of any other persons or until marriage is void for uncertainty。”  即租賃至某人百年歸老的承諾或租約, 因缺乏租期的確定性, 在法律上是無效的。

[14] 涉案處所是403號。

[15] 由申請人委託的黃渭深律師行, 更於2015年2月18日向答辯人發信, 通知答辯人涉案租約已經屆滿, 要求答辯人遷離涉案處所。