綠野田園有限公司 訴 陳愛玲

LDPD 1822 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第1822號

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判 案 書

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1. 申請人是D.D. 83 Lot 1175部份及1179地段（“處所”）的業主；答辯人是處所的租客。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令申請人可收回處所，因為處所的租約已期滿。申請人是於1997年購入處所的。她與答辯人之間並無簽訂租約，而答辯人於10多年前已向舊業主徐謙祥先生租用處所。處所的年租是1,500元，處所的租單（証物A1）顯示，租期是由每月的5月1日起至翌年的4月30日 止。

2 ． 2001年10月24日，申請人的職員陳彩添女士在元朗壽富街郵局郵寄一信給答辯人，該信的地址是粉嶺祥華村祥裕樓1506室，這是答辯人的通信地址。她亦同時以1元2角的郵票在該郵局購買“投寄非掛號郵件證明書”（証物A2），以及在申請人的一本記錄簿內記錄投寄信件給答辯人之事。

3 ． 2002年9月7日，答辯人在作証時承認她收到由申請人寄出的“業主終止租賃通知書”（証物A2）（“通知書”）。本席裁定這正是陳彩添在2001年10月24日所投寄的郵件。答辯人說她大概是在 10月收到通知書的，但她其後說她忘記了她是於何時接獲該通知書 的。

4 ． 郵務督察譚達希先生指出如果一封信件是於2001年10月24日在元朗壽富街的郵務櫃位寄出，而10月25日是公眾假期，該信件會於 10月26日被送到收件人的地址。本席接納他的証供。“投寄非掛號郵件證明書”的蓋印顯示“24.10.01”的數字，本席裁定通知書是於 2001年10月24日寄出的；本席亦裁定該信件是於2001年10月26日給郵差派送至粉嶺祥華村祥裕樓1506室的。

5 ． 答辯人作証時指出，她的母親（鄧玉蓮女士，75歲）有數個女兒。鄧玉蓮有時是與答辯人同住，有時則同別的女兒居住。每一個月平均有8日至10日她是居於答辯人之處。當住在處所時，有時她會將她在處所所種的東西拿去出售。

6 ． 答辯人有3個兒女。她的22歲的女兒是一位侍應生，月入 6,000餘元。她的另一個女兒是17歲，她是一位學生。她的20歲的兒子沒有工作。答辯人的丈夫是做菜場的運輸工作的，月入8,000元，他已做了此工作6年之久。在此之前他是與答辯人一起在處所做耕種的工作。答辯人在處所耕種的時間差不多有7至8年，其後她做了5至6年樓面的清潔工作。她現時月入約3,500元。

7 ． 答辯人的証供清楚顯示，她的家人不是以耕種為生。雖然處所的租單上寫有“該物業祇准作農業用途”，明顯地在處所上的房子（証物A8、証物R4）是用作住宅用途，而房子外的空地（証物A9顯示處所一部份的空地），除鄧玉蓮種植東西之處外，都是空置的。故此《業主與租客（綜合）條例》（“條例”）第IV部份是適用於本案的條 例。條例第119條有以下的規定 ：

“(1)	除第119N條另有規定外，業主可用指明格式，述明租賃終止日期，通知租客終止租賃。
(2)	在符合第(3)款的規定下，根據本條發生的通知書，除非不早於租賃終止前7個月亦不遲於租賃終止前6個月發出，否則不具效力。

(3)	(a)	對於若非有本部的規定本可由業主發出遷出通知書予以終結的租賃，其終止日期不得早於若非有本部的規定，本可於根據本條規定發出通知書的日期當日由業主發出遷出通知書而可予以終結的最早日期。
	(b)	對於其他的租賃，根據本條發出的通知書所指明的終止日期，不得早於若非有本部的規定，該租賃會因時間期滿而終結的日期。
(4)		根據本條發出的通知書，除非要求租客在通知書發 出後2個月內，以指明格式通知業主他是否願意在租賃終止當日交還租賃所包含的處所的管有，否則不具效力。”

8 ． 通知書述明處所的租賃將於2002年4月30日終止，而業主並不反對答辯人向審裁處申請授予新租賃，因此申請人已按條例第119(1)條的規定通知答辯人處所的租賃將於2002年4月30日終止，但答辯人並無向審裁處提出授予新租賃的申請，所以處所的租約已於2002年 4月30日終結，因此本席頒令申請人的申請得直，申請人可立即得回處所的管有權。