威格斯物業管理服務(香港)有限公司 對 梁家祥所經營聖迪尼洋服及另四人

LDBM 272/2011
LDBM 334/2011
（一併聆訊）

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第272宗

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香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第334宗

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（根據土地審裁處黃一鳴法官於2012年3月15日頒令一併聆訊）

判案書

1.  筲箕灣廣場（“該廣場”）由三座住宅樓宇、商場及停車場所組成，商場部份稱為天悅筲箕灣廣場（“該商場”）。申請人為該商場的管理公司，案中的答辯人為該商場不同店舖的商業登記冊上的負責人。申請人指稱案中的答辯人在其店舖門外的走廊通道（“該通道”）上擺放了物品，由於該通道為商場公用地方，故要求法庭頒下禁制令及頒令答辯人作象徵式賠償。

無爭議事實

2.  LDBM 272/2011一案中，第一答辯人為位於該商場1樓1063號舖的商舖經營者；第二答辯人為位於該商場1樓1091號舖的商舖經營者；第三答辯人為位於該商場LG層LG1A號舖的商舖經營者；第四答辯人為位於該商場1樓1099號舖的商舖經營者；第五答辯人為位於該商場LG層LG3-LG5及C4號舖的商舖經營者。

3.  而LDBM 334/2011一案中, 第二答辯人為位於該商場1樓1007號舖的商舖經營者；第三答辯人為位於該商場1樓1016號舖的商舖經營者；第四答辯人為位於該商場1樓1105號舖的商舖經營者。在審訊過程中為免混淆，LDBM 334/2011一案的第二至第四答辯人被稱為第七至第九答辯人。

4.  該廣場的業主權益，受大厦公契（註冊摘要編號為UB5268332）（“該主公契”）所監管，該主公契在1992年4月21日在土地註冊處登記。而該商場則另有分公契（“該分公契”）監管，該分公契註冊摘要編號為UB5660677，於1993年5月28日在土地註冊處登記。

5.  該廣場的業主立案法團（“法團”）在1996年7月31日成立，除了法團的管理委員會（“管委會”）外，另設立了管委會以下的住宅業主委員會（“住宅業委會”）及商場業主委員會（“商場業委會”），獨立執行住宅及商場的管理工作（1號文件冊第260頁）；而商場業委會共有10名成員，當中4位亦為管委會的成員。在業主週年大會上，住宅業主與商場業主分別開會，各自選出業委會的成員。

6.  在2004年7月15日該廣場的業主週年大會上，商場業主議決通過委任申請人為該商場的經理人（1號文件冊第264至265頁）。及後在2010年9月14日該商場的特別業主大會上，商場業主議決通過與申請人續約（1號文件冊第268頁），並授權商場業委會主席簽署有關合約（有關合約為證物A1）。

7.  多年來該商場的店舖也在門外的公用地方擺放物品，法團曾在2005年以法團名義對某些店舖就此違規情況提出訴訟。商場業委會在2011年3月21日及4月15日的常務會議上議決通過（1號文件冊第394及399頁），必須以法律行動全力遏止佔用公用地方造成滋擾。

8.  各答辯人被指佔用共用地方的情況包括﹕-

（一）  第一答辯人在其商舖門外放置大型假人衣架（相片見1號文件冊第254頁）；

（二）  第二答辯人的商舖門外放置了木架及宣傳單張（相片見1號文件冊第255頁）；

（三）  第三答辯人在其商舖門外放置報章鋁架、扭蛋機及彈珠機（相片見1號文件冊第256頁）；

（四）  第四答辯人在其商舖門外放置展示商品鐵架及營商物品（相片見1號文件冊第257頁）；

（五）  第五答辯人在其商舖門外放置長枱、鋁椅、手推車等營商物品（相片見1號文件冊第258頁）；

（六）  第七答辯人在其商舖門外放置書架及營商物品（相片見4號文件冊第152頁）；

（七）  第八答辯人在其商舖門外放置書架及營商物品（相片見4號文件冊第151頁）；

（八）  第九答辯人在其商舖門外放置鋁衣架及營商物品（相片見4號文件冊第153頁）。

9.  申請人曾在2011年3月時兩次發信予第一至第五答辯人，要求在指定限期前清走擺放在該通道的雜物；之後再在2011年4月12日向他們發出律師信（1號文件冊第247至252頁）。由於答辯人仍未依要求將該通道上的雜物清走，申請人在2011年8月29日提出LDBM 272/2011的案件。

10.  申請人曾在2011年7月8日發信予第七至第九答辯人（4號文件冊第373至375頁），要求在指定限期前清走擺放在該通道的雜物；之後再在2011年7月14日向他們發出律師信（4號文件冊第376至378頁）。由於答辯人仍未依要求將該通道上的雜物清走，申請人在2011年10月31日提出LDBM 334/2011的案件。

11.  第二答辯人門外擺放的木架及宣傳單張，在2011年12月14日由地下147號舖的負責人收回。

雙方同意爭議事項

12.  在審訊開展前，雙方同意以下為本案的爭議事項 :

（一）  第二答辯人有否於其店舖外的通道位置擺放物品，佔用商場的走廊位置？

（二）  申請人的法律地位﹕

(a)  申請人的委任只由商場的業主議決通過，而非該廣場的業主議決通過，其委任是否有效？

(b)  申請人是否有聘用合約？

(c)  根據建築物管理條例（“該條例”）第16條，管理商場公用地方的權利是否該由法團執行，而申請人無權執行？

（三）  各答辯人的行為，是否違反了該分公契附表四第(h)、(i) 或 (n)條的條文？

（四）  不容反悔(estoppel)的法律原則是否適用於本案？

（五）  衡平法中的濟助者本身不得有欺詐行為的法律原則(clean-hands doctrine)是否適用於本案？

（六）  第四答辯人曾否在2011年4月25日當天清走原擺放在走廊的物品？

相關公契條文

13.  本案中須作參考的相關主公契及分公契條文，可參看夾附於本判案書的附件(甲)。

第二答辯人有否在通道上擺放物品

14.  申請人的控制室主管陳先生（“陳先生”）作供指稱，他在2011年3月24日下午4時，與當時在職的呂經理及其他保安員巡查該商場1樓的通道，在第二答辯人的店舖門外發現擺放了上文第8(二)段中所述物品，呂經理向當時在店內的第二答辯人查詢物品是否他的，第二答辯人回答是，呂經理再問第二答辯人會否將物品放回店內，第二答辯人回答不會，呂經理向第二答辯人表示不聽勸喻只好發出警告信。事後陳先生將巡查過程作書面記錄（3號文件冊第1092頁）。而申請人亦在2011年3月25日向第二答辯人發出了日期為3月24日的警告信。

15.  第二答辯人則否認他在陳先生所述時間曾在店舖內出現，亦否認與呂經理曾有以上的對話。第二答辯人指稱，他每天午飯後便會離開店舖出外工作，大部分時間在下午5時或6時才返回店內，故陳先生等不可能在下午4時在店內找到他。而在他門外所擺放的木架曾在商場不同地方也擺放過，屬該商場地下147號舖的物品，架上亦有告示牌顯示『如有查詢請到 147號舖 』(2號文件冊第511頁)。第二答辯人表示, 他從未容許147號舖的負責人擺放物品在他門外，但由於木架並未影響第二答辯人的經營，故他也沒有向管理方面提出投訴。他在收到申請人3月24日的警告信後，已在3月28日回信指出申請人的警告信部份內容與事實不符（3號文件冊第1093頁），唯申請人並未作出回應，也未有查找與事實不符的錯處。而第三及第七答辯人在被第一答辯人盤問下，也確認平日很難在店內找到第二答辯人。

16.  在聽取過雙方證供後，本席接納申請人一方的證供較為可信，而陳先生的證供亦有即時的巡查紀錄支持；第二答辯人曾質疑陳先生未有核實其下屬平日所填報的巡查報告,當中曾記錄第二答辯人店舖門外在2011年12月14日後還有擺放物品, 本席認為這並不令本席對陳先生的可信性存疑，儘管陳先生有責任作核實，但以該商場的情況，雙方也承認大部份店舖也存在違規情況，陳先生對下屬的巡查報告未有一一核實並不為奇。而就3月24日的巡查，乃由陳先生親自處理而並非依賴下屬的報告，與陳先生未有核實下屬的報告無關宏旨。

17.  相反地，如第二答辯人所言屬實，他在回應申請人的警告信時，為何不直接否認申請人的指控，或直接指出他本人根本不在店內，卻只是模稜兩可地說申請人所言有部份不確？本席認為第二答辯人的反應全不合理，本席並不接納他的證供。而其他答辯人指稱難以在店內找到第二答辯人，但他們並非指3月24日的當天，本席認為他們的證供並未能支持第二答辯人的說法。

18.  而第二答辯人又指有關的木架及宣傳品屬147號舖所有及最終由該舖收回，故申請人並未能證明，在門外擺放的這些物品與他的業務有關或由他擁有或管理，本席並不同意此說法，從第二答辯人向呂經理承認這些物品屬他所有，明顯地第二答辯人已確認該些物品屬他管有，物品可能與他的業務無關，也並非屬他所有，但他承認物品在他管有的情況下，唯一推斷是他容許該等物品放置在其店外的公用地方上，他責無旁貸。

19.  本席裁斷第二答辯人確曾在其店舖門外擺放木架及宣傳品。

申請人的法律地位

20.  答辯人指稱由於申請人的委任無效、並無簽立服務合約、且根據該條例的第16條，就公用部分的執法權在法團身上，故此申請人無權提出本案的申請。申請人則依賴 The Incorporated Owners of Champion Court v Pang Ping Fan Peter (CACV 317/2006) 一案指稱，如答辯人指控申請人不能以其名義提出訴訟，應在存檔反對通知書前, 以非正審申請書提出剔除本案的申請，而不能在其反對通知書及在審訊時以此為抗辯理由。

21.  本席接納代表申請人的大律師的陳詞，蕭大律師所依賴的Champion Court一案例對本席存在約束力，本席亦認同該案例中就訴訟權的挑戰必須在審訊前提出的理據，“it is well established law that any disputes concerning authority to sue must be raised by way of an application to strike out before a defence is filed ... As summarized in Hong Kong Civil Procedure 2008 vol. 1 para. 18/19/24, ‘... if the defendant desires to question the authority to sue in the plaintiff’s name, he must apply to strike out the plaintiff’s name at an early stage; he cannot by his defence dispute the authority, nor can he do so at the trial” ( Champion Court at para. 12)。故此，答辯一方如欲挑戰原告一方的訴訟權，必須儘早提出，而不能在抗辯書中或在審訊時才提出。

22.  本席裁斷，一眾答辯人不能在本審訊中以申請人是否有權提出本訴訟作抗辯。

23.  基於本席在上一段的裁斷，本席可無需處理同意爭議事項第二項；唯以防本席在上文的裁斷出錯，本席仍然對同意爭議事項第二項作出裁斷。

申請人的委任是否有效

24.  在本案中無爭議事實為，申請人只由該商場的業主在特別業主大會中投票續任，而非由該廣場的業主委任。答辯人指稱這屬無效。本席並不認同此結論。

25.  根據該分公契第1(a)條的定義部份，經理人(the Manager)是指依分公契委任的商場經理人。而根據分公契第17(a)(ii)條，商場經理人可由大部份業主(majority owner)委任一間收費的管理公司出任；分公契第25(b)條解釋大部份業主是指超過50%的不可分割商場業權。由此可見，只有商場業主可投票委任商場經理人。而這只由商場業主開會決定的做法，在主公契中也獲承認；主公契條文第VIII部第2(a) 條容許不同部份的業戶，即住宅業主或商場業主或停車場業主(主公契條文第VIII部第(1)條)，在有需要時分別開會以討論只關乎他們部份的問題。

26.  從上文引述的公契條文所見，申請人作為該商場的管理公司，實為該商場經理人的身份，只由該商場的業主投票下被委任及續任，完全合乎分公契條文的規定，答辯人指稱只由該商場業主委任而非該廣場業主作委任故屬無效的說法不能成立。

27.  而根據分公契條文第8(b)條，商場經理人有全權管理及控制該商場分公契下的公用地方，根據分公契條文第1(a)條, 公用地方包括樓梯、通道及分公契夾附的平面圖上黃色部份，而黃色部份為該商場的走廊通道（4號文件冊第330至335頁）。分公契條文第16(a)(viii)及(xi)條亦訂明，商場經理人須阻止非法阻礙及佔用公用地方的行為，而分公契第16(a)(xx)條賦予商場經理人執行分公契條文的權力，當中包括開展及處理法律訴訟。由此可見，申請人作為商場經理人，絕對有權對違反分公契條文的業戶採取法律行動。

28.  第二答辯人在結案陳詞中提出，申請人的聘用合約中第2頁第5(x)條規定，“任何涉及該物業的公用地方、空間及/或服務的法律訴訟中，在代理人得到委託人的書面同意下，可委任律師負責代表當時的委託人，提供訴訟服務”，而質疑申請人未有該條文中指明的書面同意，故申請人未獲法團授權提出訴訟。

29.  第二答辯人此一論據只在結案陳詞中提出，申請人根本未有機會在審訊中回應，本席認為不應作處理。唯如需處理，本席認為第二答辯人的論據乃基於錯誤理解聘用合約中第5(x)條條文所致，條文中所指書面同意是讓申請人委任律師以提供律師的服務，而並非涉及申請人代表法團的訴訟權。無論如何，不爭的事實為，商場業委會在2011年4月15日的會議上已決定對商場違規租戶採取法律行動，並由申請人跟進（1號文件冊第399頁），本席認為申請人已在該會議上獲得授權代表法團提出法律行動。

申請人是否有委任合約

30.  答辯人指稱，他們曾多次向申請人要求提供聘用合約，但不得要領，故此質疑申請人是否有合約存在。唯在審訊中申請人將聘用合約呈堂（A1證物）。

31.  答辯人指稱申請人的合約由商場業委會簽立，而非以法團名義故屬無效。本席認為申請人的委任在議決通過時已成效，而並非依靠一紙合約，該合約只是落實在業主大會上所決定的續約事宜；且誠如上文第5段所述，法團的運作是由商場業委會獨立地處理該商場的管理事項，除了管委會外，其下的商場業委會及住宅業委會也是法團的授權執行人，故在商場業戶通過議決的情況下，商場業委會簽立管理合約並不影響申請人被委任的有效性。

建築物管理條例第16條是否適用

32.  該條例第16條規定，在法團成立後，業主所具有與公用部分有關的權利、權力、職責須由法團而非業主行使及執行，而有關公用部分的任何法律程序，可由法團提起及進行。答辯人指稱鑑於這條文的規定，本案的訴訟應由法團提出，而申請人無權作訴訟，而經理人必須由法團委任，業主無權在業主大會上任命或聘請申請人。

33.  申請人則反駁指稱，由於本案所涉及的為該分公契下的公用地方，根據該分公契這些公用地方的執行權在商場經理人身上，故法團無權提出訴訟。

34.  根據主公契條文第I部份第1條就經理人的定義，主公契中的經理人為廣場經理人(Estate Manager) ，而主公契第IX部分第4(b)條規定，在法團成立後，主公契賦予廣場經理人的權力及職責，全由法團承擔，故法團實為主公契中所指的廣場經理人。分公契前言第6條亦提及，分公契中所指廣場經理人，即依主公契下委任的廣場經理人。而分公契第8(a)條，廣場經理人可將其在主公契中應有的責任及權利委託給商場經理人，這當然包括作為廣場經理人的法團，將檢控權委託給申請人，這亦在分公契中第16(a)(xx)條反映了。

35.  本席認為法團有權將其應有的權力委託給管理公司代為執行，本案中的法團既往的做法，也是讓住宅及商場各自獨立地管理，亦將委任管理公司的責任，下放至該部份的業主自行議決及簽立合約，而分公契的條文亦顯示法團已將執行分公契及檢控違規業戶的責任，委託了給商場經理人（分公契條文第16(a)(xx)條），本席認為這與該條例的第16條並無抵觸，儘管本訴訟並非以法團名義提出，但申請人明顯地是受法團委託的代理人，依分公契條文有權提出本訴訟。

36.  至於業主是否有權委任申請人為經理人，本席在上文第25至26段已作處理。

是否違反分公契附表4第(h)條　

37.  各答辯人在該通道上擺放了如上文第８段所述的物品，而該通道為公用地方，這是無容置疑的。申請人指稱答辯人此舉違反了分公契附表4第(h)條的條文。答辯人則反駁指相關分公契條文只是禁止，在公用地方上擺放物品且造成滋擾(nuisance)或煩擾(annoyance)，才屬違規，而申請人未能證明答辯人的擺放物品，存在任何滋擾或煩擾。

38.  申請人大律師陳詞指，證人鄺女士作供確認，經常收到投訴，指有商舖佔用了公用地方，物品會絆倒途人。而鄺女士本人曾接獲就第一答辯人擺放物品的相關投訴，鄺女士曾口頭勸喻第一答辯人收回物品。而鄺女士亦確認，申請人也曾收過不止一次就第三、第四及第五答辯人擺放物品的相關投訴，當中第四答辯人被指物品阻礙其他商舖營業，而第五答辯人則被投訴洗碗車放在走廊，污水濺在地上擔心途人會被滑倒。凡此種種也證明答辯人的行為對其他人造成滋擾和煩擾，才會招致投訴。而法律上亦規定若一個行為侵佔了其他人的土地(encroachment)，這行為本身已構成滋擾，而法律也會假定這行為造成破壞(Clerk & Lindsell on Torts 20th ed. 2010 para. 20-7, 20-8, 20-27) 。

39.  本席接納申請人一方的陳詞，及其所依賴的法律文獻中的法律原則，答辯人在公用地方上擺放物品，明顯是侵佔了該部份的土地，干擾了該公用地方的原有使用。被鄺女士指稱曾被投訴的答辯人，對鄺女士所言並無提出反駁或爭議，本席接納鄺女士的證供，個別答辯人擺放了物品以致遭人投訴，唯一推斷是投訴者覺得該等物品有滋擾或煩擾的情況，故提出投訴。本席認為第一、第三、第四及第五答辯人擺放門外的物品，確實造成滋擾或煩擾。

40.  就其他的答辯人而言，儘管並無證供顯示他們曾被投訴，甚至鄺女士確認她從未收過涉及第二答辯人門外擺放物品的投訴，本席裁斷答辯人將物品放在公用地方上，這是侵佔了該公用地方，屬滋擾行為，皆因各答辯人的物品擺放情況持續已久，從相片所見佔有該通道不少空間，答辯人此等佔用公用地方的行為亦屬不合理。

41.  本席裁斷一眾答辯人在其店舖門外的公用地方擺放了物品，這行為違反了分公契附表4第(h)條的條文。

是否違反分公契附表4第(i)條

42.  答辯人辯稱，此分公契條文規限在公用地方擺放物品，而這做法有違該公用地方設計的目的，才屬違反；而申請人並未提出證供，證明店舖門外的通道的設計目的。

43.  申請人指稱，附表4第(i)條條文包含兩個不同的違反情況，即不能在公用地方擺放任何物品或佔用公用地方，及禁止使用公用地方作非其設計目的的用途；而兩者為獨立的違規行為，並無任何從屬關係。

44.  本席接納申請人一方就有關條文的詮釋，從分公契的條文字眼可見，第(i)條是界定兩個不同的違反情況，第一種類似情況以 ‘or’ 作分野，與兩者之間的 ‘and’ 字不同，足見使用 ‘and’ 字是蓄意分界兩個不同的違反情況，而前者只規限在公用地方擺放物品，後者則規限使用公用地方作非其設計目的之用途。

45.  而即使接納答辯人的詮釋，本席認為商場走廊的設計目的，不可能是讓商戶擺放物品，而是作行人通道之用，答辯人在走廊擺放物品，明顯並非走廊設計的目的所在。

46.  本席裁斷一眾答辯人在其店舖門外的公用地方擺放了物品，這行為違反了分公契附表4第(i)條的條文。

是否違反分公契附表4第(n)條

47.  答辯人辯稱，此分公契條文規限在公用地方擺放物品阻塞 (obstruct) 通道，才屬違反；而申請人並未提出證供，證明店舖門外的物品確曾阻塞通道。

48.  申請人證人陳先生指稱，店舖外的走廊約8呎濶，走廊兩邊的商舖把貨物擺放在店外的通道上，走廊只餘約5呎濶的空間可使用。申請人大律師指答辯人的行為一定阻塞了商場的公用地方。

49.  從申請人提交的相片中可見各答辯人在其店舖門外擺放物品的情況，答辯人對此並無爭議。從相片中可見，有關的物品佔據了該通道部份地方，本席認為該通道本為行人使用，但各答辯人在部份地方擺放了物品，以致途人不能使用該部份的走廊，如這仍不是阻塞實在有違常理。而如果接納答辯人的詮釋，只要不阻塞通道租戶便可將物品擺放在通道上，這實在有違第(n)條中銳意防止在通道上擺放物品的原意。

50.  本席裁斷一眾答辯人在其店舖門外的公用地方擺放了物品，這行為違反了分公契附表4第(n)條的條文。

不容反悔的原則

51.  答辯人指稱，儘管申請人從沒明言容許，但商場中超過8成店舖的商戶也在該通道擺放物品，又容許申請人聘用的清潔公司在走火通道擺放清潔工具（1號文件冊第25頁A5相片），但申請人卻選擇性地只向本案的答辯人提出訴訟，對地下嘉豪酒家（“嘉豪”）的嚴重佔用通道的情況（相片見3號文件冊第1065至1075頁）繼續縱容，其他與管委會成員有關但情況更嚴重的店舖亦獲放行；申請人在2011年3月以前一直以來也容許商場的商戶在通道上擺放物品，依據不容反悔的原則，法庭不應容許申請人提請衡平法的濟助。

52.  申請人否認曾向業戶表示容許他們在走廊擺放物品，由於同一時間向所有違規業戶提出訴訟存在財政考慮，也難以處理，故此決定分階段進行訴訟，由於答辯人的情況較為嚴重，故此先行處理，而其他商戶的違規情況也一直以口頭勸喻及書面警告作處理，包括嘉豪酒家，而情況亦有所改善。而法團早在2005年曾向其他業戶提出訴訟，往後仍會繼續檢控。在發現清潔公司的情況後已作警告，在第二次警告後所有物品已清走。同樣地嘉豪因被人舉報而收到消防處的信件，之後嘉豪也將所有物品清走，但事後有否再擺放物品，申請人的證人陳先生表示並不知情。

53.  答辯人也承認申請人從未明言容許商戶在走廊擺放物品，答辯人指申請人多年來也未有採取行動阻止，是默許他們的行為。根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd.（1995）2 HKC 11一案，申請人並沒有權力去默許答辯人所犯的違例行為。該案的判決中清晰指出﹕-

“(1) the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap. 344), under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant: see s.18(1)(c). When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as this defendant has done (at 13C-D).

(3)   Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E).”

54.  因此，即使申請人在過往多年已經知道答辯人的違規行為，亦未有提出控訴，根據上述案例，申請人也無權作出這樣的默許。申請人的職責是執行公契，並沒有權力明確地或隱含地容許答辯人違反公契的行為，更遑論默許不會就答辯人的違規行為作出執行公契的行動。

55.  儘管在衡平法下，法庭可因為容許申請人行使該等法律權利，將對答辯人造成不公平為由，不容許申請人行使其法律權利；然而，凡申請人根本不可能明確容許答辯人的某些行為，衡平法絕不會斷定申請人必曾默許答辯人作出同樣行為。因此申請人根本無權准許任何人進行違反公契的行為，答辯人亦難以以准許、默許或延誤等作為違反公契的答辯理由。

56.  而答辯人指稱申請人是針對性地只向他們提出訴訟，唯答辯人並無爭議法團曾在2005年時對其他業戶提出訴訟，這與答辯人指稱申請人從未提出訴訟不符，儘管2005年的訴訟由法團開展，但法團及申請人對業戶在公用地方擺放物品的立場清晰，並非答辯人所指的一直容許，亦並非只對本案的答辯人提出訴訟。本席亦接納申請人證人所指，同一時間對所有違規業戶進行訴訟存在經濟及處理上的考慮，本席認為這絕對是合理的考慮。而申請人指稱亦會繼續向其他違規業戶分階段進行訴訟，本席亦接納此說法，從本案涉及的兩個案件由申請人先後提出，可見申請人所言非虛。而從申請人提交的警告信（4號文件冊第385至446頁），亦支持申請人確實繼續以警告方式向其他業戶執行分公契條文。

57.  本席認為申請人對答辯人的違規行從未容許，亦無權默許，對答辯人提出本訴訟亦非選擇性地針對他們提出。

濟助者本身不得有欺詐行為的法律原則

58.  答辯人指稱，申請人其身不正，也佔用了公用地方，包括﹕

（一）  將物品放在防煙門後（1號文件冊第25頁A6相片）；

（二）  盆栽放在管理處外的通道上（3號文件冊第1079頁）；

（三）  在管理處門外的牆上安裝電子門制（3號文件冊第1079頁）；

（四）  在商場通道上設置保安崗位（3號文件冊第1081至1083頁）；及

（五）  在商場通道上擺放免費報紙（3號文件冊第1080頁）。

59.  申請人解釋，放在防煙門後的物品，乃在復活節時為商場舉辦活動所需的工具，只短暫十多天時間放置該處。而其他設施是為了商戶的整體利益及履行申請人的職責而作出的行為。且衡平法中規定, 當濟助者的違規行為與被告的違規行為有直接相關性，濟助者在違規行為上取得利益，使給予濟助者濟助會造成不公，才有可能採用濟助者本身不得有欺詐行的的法律原則，本案中明顯沒有不公的情況。

60.  本席接納申請人一方的論據。就防煙門的節慶用品，儘管答辯人指稱有關物品並非只擺放十多天，唯答辯人也並無爭議只是擺放了一段時間，之後已清走，但答辯人並未能清晰指出擺放時間，鑑於有關物品是節慶之用，本席實看不到在節慶後為何仍需將物品放在商場內，本席認為申請人所指只擺放了十多天的可能性較可信。由於舉辦節慶活動是為了增加商場的人流，為商場業戶利益為大前題，根據分公契條文第16(a)(xxvii)條及第16(a)(xxviii)條，申請人有責任推廣商場及舉辦活動，而申請人在執行這些職責時，需要將裝置或工具短暫時間擺放在商場內無可厚非。

61.  同樣地，在商場內設置保安崗位及擺放免費報紙，也屬為商場業戶利益而設, 本席認為答辯人就這些設施的指控屬無的放矢。至於管理處門外的盆栽屬美化環境，牆上安裝電子門制屬保安需要，本席認為申請人此等行為不應被詬病。

62.  本席也不認同答辯人可依賴上文所述指控申請人並非清白，根據 Spry : The Principles of Equitable Remidies (7^th ed) 一書﹕

“it is often found that a statement that has been extrapolated from an equity judgment, and is then construed out ot its own context, gives rise to confusion and to attempts to misapply it.  An example is found in the use of the maxim, he who comes to equity must approach the court with clean hands.  This is doubtless a maxim which is both striking and succinct and which may be found to be of value for many explanatory or justificatory purposes.  But when its content is examined it is seen that it is of little or no use in assisting a court to decide whether, if specific performance is sought, relief should in the particular circumstances be refused.  So it has been established that even a plaintiff who has been guilty of fraud, which is hardly consistent with clean hands, may under some circumstances obtain equitable relief, such as where, for example, the fraud has been waived by the other party and there is no additional consideration that renders the grant of that relief unjust.  Again, it has been laid down that the absence of clean hands, is of no account “unless the depravity, the dirt in question on the hand, has an immediate and necessary relation to the equity sued for”. When such exceptions or qualifications are examined it becomes clear that the maxim that predicates a requirement of clean hands does not set out a rule that is either precise or capable of satisfactory operation. (at page 5)”

63.  採納上文所引述法律文獻原則，答辯人指控申請人的違規行為，必須與答辯人被指控的違規行為有直接相關性 (“immediate and necessary relation”) 。本案中法團指控答辯人在公用地方放置物品，這屬一己之利，申請人為商場利益而擺放上文所述物品，兩者全然不同也沒有任何相關性，本席認為清白原則並不能成立。無論如何，本席並不認同如申請人存在任何違規行為，便即等同它不能就公契條文採取執行行動，這與申請人有責任執行公契條文的規定背道而馳。

64.  本席認為答辯人不能依賴此法律原則作抗辯。

第四答辯人曾否在2011年4月12日後清走門外物品

65.  第四答辯人指稱，他在收到申請人發出4月11日的信件後，已應要求將原擺放在門外的物品搬回店內。申請人的證人也承認第四答辯人此一說法，唯鄺女士指稱第四答辯人只在4月25日當天將物品清走，翌日又重蹈覆轍, 再次將物品擺放在該通道上，第四答辯人則解釋因看到其他店舖依舊擺放了物品，所以自己也再次擺放。

66.  本席認為第四答辯人只一天遵照申請人要求，將物品收回店內，這事實對第四答辯人的抗辯全無影響，只支持申請人為何仍對第四答辯人提出本案的訴訟，而第四答辯人的行為實難以對申請人在本案中的指控作開脫。

總結

67.  本席裁斷，一眾答辯人在其店舖門外的走廊擺放物品，此舉違反了分公契條文的規定，頒令禁制各答辯人是適當的。至於申請人的損害賠償申請，本席認為並無證供顯示，申請人可能蒙受了任何損失，本席認為不應要求答辯人向申請人作出賠償，即使象徵式賠償亦然。

命令

68.（一）命令LDBM 272/2011案中的第一至第五答辯人，立即移走擺放於其個別店舖外公用地方的所有物品；

（二）  禁制令以阻止LDBM 272/2011案中的第一至第五答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在其店舖外的公用地方擺放任何物品；

（三）  命令LDBM 334/2011案中的第二至第四答辯人，立即移走擺放於其個別店舖外公用地方的所有物品；

（四）  禁制令以阻止LDBM 334/2011案中的第二至第四答辯人，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位在其店舖外的公用地方擺放任何物品；

（五）  申請人就損害賠償的申請被撤銷；

（六）  本命令附加罰則通知；

（七）  本命令無須親自派送；

（八）  答辯人須付申請人本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就數額達成協議，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。

  相關主公契條文

Section I Clause (1)(a):

“Manager” – means the Management Company or any other manager for the time being appointed as manager of the Estate Pursuant to this Deed. （4號文件冊第171頁）

Section VIII Clause 1:

SECTION VIII

MEETINGS OF THE OWNERS

1. In this Section VIII, the following expressions shall have the special meanings as herein ascribed :-

“the relevant Owners in each case” shall mean the Residential Owners of each of the Towers, or the Commercial Owners, or the Car Park Owners, as the case may be;

“the relevant part of the Estate” shall mean each Tower, the Podium or the Car Park, as the case may be;

“relevant meeting in each case” shall mean “a meeting of all the Owners or of the Owners of each of the Towers or of the Commercial Units or of the Car Parking Spaces, as the case may be;

“all the relevant Undivided Shares in each Case” shall mean all the Undivided Shares of each of the Towers, or of the Commercial Units or of the Car Parking Spaces, as the case may be. （4號文件冊第214至215頁）

Section VIII Clause 2:

2. From time to time as the occasion may require there shall be separate meetings of all the Owners of the Estate, or, as the case may be, the relevant Owners in each case to discuss and decide matters concerning the Estate, or, as the case may be, the relevant part of the Estate and ...（4號文件冊第215頁）

Section IX Clause 4(b):

4. (b) In the event that a corporation is incorporated by the Owners under the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap.344), all rights, duties, powers and obligations for the control management and the administration of the Lot and the Estate conferred by this Deed on the Manager shall be vested in the Owners Incorporation, and the general meeting of the Owners Incorporation shall take the place of the meeting of the Owners under this Deed, and the management committee of the Owners Incorporation shall take the place of the Estate Owners’ Committee under this Deed. （4號文件冊第217頁）

相關分公契條文

Preamble paragraph (6):

(6) The Estate Manager is the manager of the Estate appointed under the Deed of Mutual Covenant and is joining in this Sub-Deed in such capacity. （4號文件冊第255頁）

Clause 1(a):

“Common Areas” – means and includes the entrances to and exits from the Commercial Development, the common staircases, landings and passages shown and coloured Yellow on the Floor Plans hereto annexed and such other parts of the Commercial Development as shall be designated as common areas by the Registered Owner or the Purchaser from time to time in accordance with the provisions of this Deed. （4號文件冊第255及256頁）

“Manager” – means the Manager or any other manager for the time being appointed manager of the Commercial Development pursuant to this Sub-Deed. （4號文件冊第257頁）

Clause 6:

6. The Owners and the occupiers of any part of the Commercial Development of the Estate shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restrictions as set out in the Fourth Schedule hereto and the benefit and burden thereof shall be annexed to every part of the Commercial Development of the Estate and the Undivided Share(s) held therewith. （4號文件冊第261頁）

Clause 8(a) and (b):

8. (a) The Estate Manager (with the consent of the Registered Owner and the Purchaser) hereby appoints the Manager to be the sub-manager of the Commercial Development of the Estate and delegates to the Manager all such powers rights benefits and discretions as are vested in the Estate Manager under the Deed of Mutual Covenant insofar as such powers rights benefits and discretions reasonably extend or relate or are applicable to the Commercial Development of the Estate but not further or otherwise as if such powers rights and discretions were herein set forth at length. The validity of such appointment and delegation shall subsist for as long as the Estate Manager remains the manager of the Estate.

(b) The Manager shall have the full right and authority to control and manage the Common Areas and the Common Facilities subject to the provisions of this Sub-Deed. （4號文件冊第262頁）

Clause 16(a)(viii), (xi), (xx), (xxvii) and (xxviii):

16.(a)  (viii) To prevent as far as it is practicable to do so obstruction of any of the Common Areas.（4號文件冊第268頁）

(xi) To prevent any persons from unlawfully occupying or using any of the Common Areas or any part thereof.（4號文件冊第269頁）

(xx) So far as the Manager shall in their absolute discretion consider it practicable and economical so to do to enforce the due observance and performance by the Owners and occupants of the Commercial Development of the covenants terms and conditions of this Sub-Deed and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as herein mentioned....（4號文件冊第271頁）

(xxvii) To establish and maintain a Promotion Fund for the promotion and publicising of the Commercial Development as a whole for the joint benefit of the business operating conditions therein and for the advertising of the Commercial Development and the conduct of promotional activities therein including entertainment competitions exhibitions and the like.（4號文件冊第273頁）

(xxviii)(b) to organise any functions shows exhibitions of any nature in the Commercial Development and to pay any reasonable fees costs and expenses lawfully charged or incurred in connection therewith including reasonable remuneration to performers and other professionals; and...（4號文件冊第273至274頁）

Clause 17(a) (ii):

17.(a) (ii) Subject to the right of appointment conferred on the Manager by sub-clause (a)(i) of this Clause the Majority Owners as defined in Clause 25(b) hereof shall in case of the Manager ceasing to act as manager and in default of an appointment by the Manager pursuant to the said sub-clause (a)(i) appoint a property management company or agent to undertake the management and  maintenance of the Commercial Development at such remuneration and upon such terms and conditions as herein provided or as agreed by the Majority Owners. （4號文件冊第277頁）

Clause 25(b):

5. (b) Reference to “Majority Owners” herein shall mean any Owner or Owners who in the aggregate hold more than 50% of all the Undivided Shares ascribed to the Commercial Development or, in the absence of the aforesaid, shall mean the Owners acting in accordance with resolutions passed at meetings of the Owners of the Commercial Development by a majority of those present in person or by proxy and voting by reference to the number of Undivided Shares held at such meetings.（4號文件冊第290頁）

The Fourth Schedule Clause (h), (i) and (n):

(h) Not to do anything in or upon the areas of the Common Areas which may be a nuisance or cause any annoyance to any occupier of the Commercial Development.

(i) Not to place anything in or on or to occupy any of the Common Areas and not to use any of the same otherwise than for the purposes for which they are designed.

(n) Not to place or permit or suffer any article or thing to be placed in the entrance halls, staircases, landings, passages or fire exits or otherwise obstruct the same. （4號文件冊第310及311頁）