何漢超 對 CHONG CHI KI PIERRE

LDPD 1228/2020

[2020] HKLdT 59

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2020年第1228宗

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決定理由書

背景

1.  申請人 (業主) 於2020年9月11日提交申請通知書。申請人以答辯人 (租客) 欠交由2020年9月1日起的租金為由申請收回涉案處所 (九龍 彌敦道454-456A號 安昌大廈 5/F D室 B房) ，並申索電費及維修費。申請人陳述，原業主與答辯人於2019年5月24日簽訂租約，租期由2019年6月1日至2021年5月31日，每月租金6,200元，而申請人期後連此租約購入涉案處所，並和答辯人達成協議，從2020年6月1日起調整每月租金至5,000元。

2.  答辯人於2020年9月17日提交反對通知書。答辯人陳述，答辯人已於2020年9月4日清晰回答申請人，根據法例和租約，他不會支付2020年9月4日月結單內不是他使用及需負責任的費用，包括(1)由於2020年8月24日電力供應中斷，他需要另覓臨時居所之費用300元；(2) 因電力供應中斷，申請人要求他支付的維修費用750元；及(3) 在他對電費的計算有爭議下，申請人要求他支付的電費2,892元。雖然申請人代表曾邀約他商討有關事項，但雙方未能成功安排見面或通話，跟著申請人已提出收樓申請。另外，申請人代表在他入住涉案處所的一年多時間内，曾多次違反法例以不合適手段脅迫他搬離。他亦表示，由於申請人在沒有與他有效溝通並解決問題前已提出收樓申請，浪費政府和審裁處之資源，所以應被重罰，賠償政府和他因申請人迫遷之損失。他又表示，在法例上他應該交租，他將會於未來數星期内，在扣除300元臨時居所之費用後，支付申請人租金餘額4,700元。

3.  案件於2020年10月9日進行聆訊。申請人於聆訊中確認撤回電費及維修費之申索，並且不爭議答辯人可從租金中扣除300元臨時居所之費用。

4.  本席在聽取雙方之呈述及陳述，和確認雙方均沒有進一步補充後，即時裁斷申請人勝訴。答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，並須支付申請人由2020年9月1日至2020年9月30日的欠租餘額4,700元，和由2020年10月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租 / 中間收益，以每月5,000元計算，但審裁處同時給予答辯人或可恢復租約的濟助，濟助期屆滿日定為2020年10月19日。

5.  答辯人其後於2020年11月6日提交非正審申請，要求批准許可，就審裁處於2020年10月9日所作出的判決上訴。本非正審申請於2020年11月20日進行聆訊。經聆訊後，本席決定撤銷這非正審申請，拒絕批准上訴許可。本席同時說明將會頒下書面決定理由。

2020年10月9日的判決

6.  答辯人依據他提交的反對通知書抗辯。於2020年10月9日的聆訊，答辯人不爭議他沒有交付由2020年9月1日起的租金。除了他爭議的臨時居所之費用、維修費及電費外，他表示他原本打算將會處理交付租金之事宜，但當他還未及處理時，申請人已提出收樓申請。他同意他有責任交付租金，但法例規定，只有在他不交付租金之兩個星期後，申請人才可以申請收樓。即使本租約訂明，如果租客欠交租金超過三天，業主可終止租約，他呈述如果法例和租約有抵觸，應以法例為準。

7.  答辯人陳述，申請人一方沒有對他關於電費之爭議作出回應，而雙方又未能安排商討爭議，所以申請人不能在雙方未能合理溝通或磋商下便提出收樓申請。他聲稱在普通法下，民事案件之申請人有責任先聯絡答辯人，處理雙方之爭議，而只有在雙方未能成功協商下，申請人才可向法院提出申請。

8.  答辯人亦陳述，由於受疫情影響，他暫時喪失找工作之能力，現金流上有困難。另外，他又提及申請人過往曾容許他延遲交付租金，和申請人仍保留他曾支付的12,000元租約按金。申請人也曾以不合理手段脅迫他搬遷，但他從沒有報警求助。

9.  經聆聽雙方的陳述及呈述後，本席認為，即使本席相信答辯人的陳述內容，這些陳述內容不能在法理上支持答辯人欠交租金，所以裁斷申請人勝訴，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，並須支付申請人欠租 / 中間收益，但同時給予答辯人或可恢復租約的濟助。

10.  按香港法例第7章《業主與租客〔綜合〕條例》第117(3)(b) 條規定，如租賃 「(i) 包含在到期日即繳交租金的契諾；但 (ii) 不包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件」。但是，本租約已包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件。本席認為這條例不適用於本案，而這條例和本租約又沒有任何抵觸。

11.  雖然答辯人在疫情下有困難，導致他不能依據租約交付租金，在情理上或可值得同情，但在法理上不能成為可接受的抗辯理由，而法例和普通法也從沒有要求申請人必須與答辯人作出溝通或磋商後才可提出收樓申請。另外，即使答辯人曾交付按金予申請人，這不代表答辯人在法理上可延遲交付租金。

答辯人申請上訴許可之理據

12.  答辯人呈述，審裁處的裁決在法理上有疑問。審裁處沒有考慮現時的實際情況，也沒有對在疫情下必須作出租務寬減等措施作出裁決。另外，審裁處沒有對答辯人是否曾受申請人侵擾作出事實裁決。

13.  答辯人於聆訊中提交 (i) 香港房屋委員會有關於對商戶減免租金的備忘錄；(ii) 一宗澳洲有關於在疫情下申請收樓的案例[1]；(iii) 《業主與租客〔綜合〕條例》的簡介；及 (iv) 答辯人與申請人代表的WhatsApp記錄。另外，答辯人呈述，雖然雙方曾達成協議，從2020年6月1日起已減免租金至每月5,000元，但在申請人提出本申請前，政府再次呼籲業主減免租金，所以申請人必須再次給予答辯人租金減免。

討論

14.  按香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由向上訴法庭提出上訴。

15.  該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

16.  本席認為，答辯人的非正審申請未能確立審裁處於2020年10月9日的裁決在法律論點上有何錯誤。答辯人只是說出一些似是而非的觀點，並包裝這些觀點為他所稱謂的法理。況且，答辯人於其反對通知書及於2020年10月9日聆訊，他不是要求再次減免租金，或在他所聲稱受侵擾下不需要交付租金。當時，答辯人只是主要爭議申請人過早及／或不合適地於2020年9月11日提出本申請，及／或他在情理和法理上可以延遲交付租金，而他也表示稍後將會在扣除臨時居所之費用300元後交回所欠的租金。

17.  無論如何，答辯人提出的上訴理據在法理上全然不能成立，香港沒有強迫業主在疫情下必須減免租金的法例，和就算答辯人被申請人侵擾，這是刑事罪行，需由執法機關跟進，審裁處並沒有審理此類案件的司法權。答辯人提交的文件亦全然不能支持答辯人的上訴許可申請，他提及的澳洲案例只是爭論在疫情下應否給予租客衡平法的濟助，而2020年10月9日的裁決已經給予答辯人或可恢復租約的濟助。

總結

18.  本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的上訴許可申請。

19.  申請人不要求本非正審申請的訟費，本非正審申請不頒訟費命令。