胡世昌 訴 劉瑞標及另一人

HCA2625/97

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟案件1997年第2625號

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判決書

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案情

1. 原告人根據簡易程序要求被告人履行賣地合約。被告人是兩兄妹， 他們是新界山下村四幅土地，即D.D.121, Lot. No.732, 733, 734B 及735R.P.的聯權共有人。

2. 第一被告人劉瑞標(劉先生)和原告人在1994年8月31日簽定一份協議書，內容如下：

「 本人劉瑞標，身份証號碼C230868A，現出讓山下村四幅地連兩間屋給胡世昌，D.D.121, Lot. No.732, 733, 734B & 735 R.P.，總數港幣壹佰萬圓正。五個月交吉交易，必買必賣。

在簽此合約時，劉瑞標先生收現金壹萬伍千元，作為定金，壹個月內再到律師樓簽合約，即拾月壹日前，到時胡世昌再付定金伍萬元正。

	立約人:	劉瑞標C230868A
		胡世昌E064447(5)
		31-8-1994
見證人：鄧玉玲
(2)		收現金$15,000元(1)
收現金2,000元正		劉」
劉瑞標

3. 這文件符合了土地買賣合約的基本要求：

(1) 合約列明了買賣雙方的身份及姓名;

(2) 價錢；和

(3) 土地的詳情。

4. 這文件中唯一爭議之處是劉先生是否只把自己擁有土地的產權賣給原告人，而不包括另一名業主，即第二被告人劉美好(劉小姐)的產權。原告人在申索陳述書中指劉先生代表劉小姐簽署這份文件，但這份文件並沒有說明這點。但這個爭議點已由另一份文件澄清。在1996年7月16日，原告人和劉小姐簽署了另一份文件，內容如下：

「D.D.121, Lot. 732, 733, 734B & 735R.P.

土地買賣合約

買方：胡世昌，地址(元朗唐人新村113號錦麗園D座二樓)

賣方：劉美好，地址(青衣長安村康榮樓1413室)

此合約已於1996年3月18日定妥，並即落定港幣四仟元給劉美好。現覆述有關上述土地成交價銀港幣一佰萬圓；現加定金壹萬伍仟元。(96年3月18日已給四仟元及1996年7月3日付壹萬伍仟元，共叁萬四仟元。)

劉美好為該批土地之業主，佔該批土地之二份一(1/2)業權，收取地價之一半價款為五十萬元。

劉美好亦知悉該批地其中部份租與他人作農業用途；由兄長劉瑞標負責辦理交吉事項。

一切交易事項在律師行辦理。

買方：胡世昌E064447(5)

賣方：劉美好D076037(5)

1996年7月16日。」

5. 這份文件明顯地証明劉氏兄妹都同意把他們共同擁有的土地賣給原告人，他們對這一點亦沒有提出異議。

6. 原告人在兩份合約共付了$51,000，其中$17,000給劉先生，另外$34,000給劉小姐。

法律原則

7. 處理簡易程序的原則是如果被告人的答辯理由可信，他就可以繼續抗辯；但如果答辯理由並不可信，就應判原告人得直。

爭辯點

8. 這宗申請唯一的爭辯點是根據第一份合約，原告人需要在1994年10月1日前再付$50,000定金給劉先生。劉先生說在10月1日向原告人索取該$50,000，但原告人說無法支付給他。劉先生接著多次向原告人追索，原告人亦沒有支付他任何金錢。

9. 本席認為被告人劉先生的答辯理由並不可信。在1994年9月30日原告人律師，梁堅律師行(梁律師)去函劉先生之律師(唐楚彥律師事務所(唐律師))，付上$50,000定金支票及要求唐律師提供買賣合約草稿審閱。在1994年10月19日，唐律師覆函說他們再沒有被告人的指示代表被告人，並將支票退回給梁律師。這一點可以証明原告人的確履行了合約的條款，但劉先生的代理人沒有接受定金。如果毀約者是劉先生，原告人是有權要求被告人履行合約。關於劉先生指唐律師沒有通知他原告人曾經付錢給他，這是劉先生和他的律師之間的問題，與原告人無關。

10. 劉小姐則說律師行拒絕替他們處理買賣是因為當時他們母親的死亡証、稅務核免証還未批出，但劉小姐不清楚原告人是否曾付支票給唐律師。

命令

11. 兩位被告人各執一詞，但都未能提出一個可信的答辯理由。所以本席批准原告人的申請，命令被告人履行在1994年8月31日簽的買賣合約。關於成交程序，本席頒發下列命令：

1. 被告人在14天內將土地業權文件交給原告人律師。原告人律師需要承諾如果原告人不能在下列日子履行買賣，他們會在2天內將這些文件交還給被告人。

2. 原告人律師在收到這些文件14天內將轉讓契草稿交給被告人審閱。

3. 被告人在1999年12月22日或之前在原告人律師行簽妥轉讓契。同時原告人要付被告人合約餘款$949,000，該款項分配如下：

劉先生：$483,000

劉小姐：$466,000

4. 雙方可就買賣程序問題向法庭提出申請。

5. 雙方各付本案訟費。