THE INCORPORATED OWNERS OF TAI KUT HOUSE 對 YIM CHONG MING

LDBM 258/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第258宗

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判 案 書

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1.  申請人於2013年9月18日入稟審裁處，要求頒令強制答辯人拆除違反公契而安裝的分體式冷氣機連支架（“該冷氣裝置”）。答辯人於2013年9月24日存檔反對通知書，再於2014年12月9日獲准修訂，修訂後的說法是公契規定的安裝位置不安全，並有機會違反《屋宇條例》，因此他反對申請。

2.  在2014年12月9日，法庭處理答辯人的修改反對通知書申請時，就答辯人提出的反對理由，要求雙方澄清案情以了解爭議點，梁律師確認議題是就公契的詮釋以決定該冷氣裝置是否違反公契。

背景

3.  答辯人在2013年4月底，將該冷氣裝置安裝在其所住單位（即太吉樓3R單位）窗口對下的外牆上。申請人指答辯人此舉違反公契，因公契訂明除非取得法團的書面同意，冷氣裝置只可安裝在單位窗台上。雙方就此事在入稟前曾多番書信往來，但未能解決分歧，因此申請人於2013年9月18日，入稟要求強制令拆除該冷氣裝置。

4.  入稟後，雙方根據本席的指示，分別於2013年11月14日、11月29日、12月10日及2014年1月21日進行了共四次調解，但未能成功。在最後一次調解前，答辯人於2014年1月14日，就該冷氣裝置以書面形式向法團提交了一份申請書，又於2014年3月6日呈交了兩份專家報告，以證明該冷氣裝置乃安全裝置。於2014年3月24日，申請人在考慮過答辯人呈交的專家報告後，提出和解條件。雙方最後在2014年5月22日達成協議，條件如下：

(1)	由答辯人的專家戚務堅先生簽署一份證明書，確認他在檢查該冷氣裝置時，該冷氣裝置是安全的，不會對公眾造成任何危險；
(2)	由答辯人簽署的擔保書，保證如因該冷氣裝置構成任何危險或導致任何意外，責任由答辯人承擔，而法團的損失將由答辯人負責；及
(3)	而本案訟費的爭議，將交由法庭裁決。

訟費申請

5.  由於雙方未能就訟費達成和解，申請人現有以下三個訟費的申請：

(1)	由答辯人支付從本訴訟提出至2014年3月6日的訟費，並由法庭以簡易評核方式評定；
(2)	申請就法庭於2013年12月9日的訟費命令，由法庭以簡易評核方式評定該訟費；及
(3)	由答辯人支付訟費爭議聆訊之訟費，亦由法庭以簡易評核方式評定。

本案開始到2014年3月6日的訟費

訴訟的起因

6.  申請人指提出訴訟是合理的，因為答辯人在沒有取得法團的書面同意下，自行將該冷氣裝置安裝在其單位外牆之上，違反了大廈公契第2(m)(ii)條。

7.  大廈公契第2(m)(ii)條列明：

“Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:- No owner shall without the consent in writing of the Manager (which may be made conditional) do or cause or permit to be done any of the following:- Erect or affix any fitting or thing to the exterior or roof of the said building or make any structural alteration thereto or enclose any of the balconies of the said building or to the common areas within the said building or any part thereof Provided Always that air-conditioners may be installed through or in the windows of any unit without causing any damage to the exterior walls of the said building”（著重部份由本人標明）

8.  於2013年5月8日及5月28日，申請人透過管理公司，（“中怡”）向答辯人發信，要求拆除該冷氣裝置及搬回窗台位置，否則法團會提出訴訟，其中5月28日的信件中再提醒答辯人，在未獲法團或管理公司批准下將該冷氣裝置安裝在窗口對下外牆，答辯人已違反了大廈公契並要求拆除。

9.  於2013年6月底，答辯人回覆中怡，指稱在安裝該冷氣裝置的過程中，曾有太吉樓的管理員陷害他，看到安裝的位置後沒有阻止更給予指示如何在該位置進行安裝。於2013年7月2日，中怡回函反對誤導的指控。

10.  於2013年7月18日，法團的代表律師行向答辯人發信，重申該冷氣裝置已違反了大廈公契第2(m)(ii) 條，要求答辯人於14天內拆除冷氣裝置及移到窗台位置，並於信中附上大廈公契的副本供答辯人參考。

11.  申請人指法團於2013年9月18日正式入稟土地審裁處提出本訴訟是基於同樣理據。而中怡的經理江紹文先生的證人陳述書（日期為2013年11月25日）亦指法團有責任考慮該冷氣裝置的安全問題及大廈的外觀問題，因而入稟法庭起訴答辯人。

12.  申請人指經真誠考慮答辯人於2014年1月14日所作的申請及2014年3月6日送達的兩份專家報告，批出同意。石大律師又指法團不可能負責檢查每戶的安裝是否均通過安全檢核，因此應由意欲提出申請的業主，即答辯人，負責證明其安裝是安全的，法團才能履行其職責作出審批，由於答辯人於2014年1月14日的書面申請並無附上其他文件，而當時存檔法庭的文件中，亦只有一張屋宇署的完工通知及證明書（應有三頁但只存檔了一頁），而該文件只是證明該冷氣機為小型工程並已完工，並非安全確認書。因此，申請人是直到答辯人在2014年3月6日呈交專家報告，才有足夠資料批准答辯人在外牆安裝該冷氣裝置。

13.  石大律師強調批出書面同意時，亦考慮到答辯人願意為該冷氣裝置的安全作擔保，認為符合法團審批其書面申請的條件。

14.  總括來說，申請人指是因為答辯人沒有在安裝該冷氣裝置前正確向法團申請書面同意並證明其安全，才引致今次訴訟，是以申請本案由開案直至2014年3月6日的訟費由答辯人支付，並由本席作簡易評核。

答辯人反對支付訟費的理由

15.  答辯人指不知道需要申請書面許可，又指自己於2013年8月10日的信已向法團要求容許該冷氣機安置，並非沒有提出申請。此外，申請人從來沒有提出他們可後補申請，卻一直只是要求他們拆除該冷氣裝置，在訴訟開始後，申請人的立場不變，從來沒有提出可後補申請，更沒有提出要求答辯人就安全問題提出支持，以供考慮，甚至在2013年12月9日及2014年1月29日的聆訊中，答辯人向審裁處申請許可傳召專家證人證明答辯人的說法，這要求遭申請人方極力反對，最終在2014年1月29日答辯人再提出申請，獲本席批准，並頒下專家證人指示，答辯人才有兩份專家報告於3月6日發給申請人，答辯人認為申請人從來沒有積極解決問題，他們的立場從來都只是拆除而非後補申請。

討論

16.  不爭的事實是答辯人未得法團許可在不被公契容許的位置安裝了該冷氣裝置，考慮訟費時，本席需考慮申請人的提訴是否合理，本席亦可考慮雙方處理整件事件的態度及行為（《高等法院規則》第62號命令第5(2) 條規則）。

17.  申請人在這訟費爭議聆訊中強調一點，指答辯人沒有提出申請及獲得批准便在非指定安裝該冷氣裝置。本席認為雖然在申請通知書中申請人提及未經許可，但根據入稟前的多封信件，包括由律師發出的，申請人從未有提及答辯人可以提出後補申請讓申請方考慮。相反他們的說法是答辯人 “已經” 違反了大廈公契，如果答辯人不拆除，法團會採取法律行動，而答辯人須承擔高昂的律師費。

18.  關於申請一事，申請人同意公契第2(m)(ii) 段沒有就申請的程序訂立標准的機制，答辯人指他們在2013年8月10日信可說是曾作出申請，信中有這說法 “希望您擁有一顆包容和寬容的心，平等地對待所有業主，如果您能像容許其它業主那樣也容許我，我將不勝感激！” 本席認為嚴格來說，這不能說是一份完整的申請，因為當中並沒有提出任何理據支持，亦沒有處理後來專家證人提出的問題，只是說大廈有其他違規設施，要求容許他們不按公契行事，因此本席可理解這信件未有被視為申請或後補申請，即使被視為是申請看來也不會被批准。

19.  在第一次過堂及一次非正審聆訊中（2013年10月30日及2013年12月9日），申請人透過梁律師向本席陳述他們的立場，梁律師指根據公契第2(m)(ii) 段，現時安裝的位置是違反公契的，必須拆除。在2013年12月9日的非正審聆訊中，答辯人要求獲准提供專家報告証明公契允許的安裝位置是不符合《屋宇條例》，相反現時已安裝的位置及安裝方式是符合《屋宇條例》及安全要求，梁律師回應並澄清，她向本席指出法團對答辯人的指控的基礎是根據公契第2(m)(ii)段，她亦讀出相關部份，在該聆訊中，本席由梁律師處得到的確認是違規行為是沒有在公契允許的位置安裝該冷氣裝置，梁律師完全沒有提及 “申請” 或 “書面同意” 的問題。她更強調，安裝在窗口是否合乎安全規則並不是法團的最終關注，與議題無關，她代表申請人反對答辯人申請提交專家證據，更表示如果答辯人認為窗口不乎合安全要求，他們的另一選擇是不安裝冷氣或不安裝分體式冷氣，梁律師重申，案件的關鍵點是他們要安裝該冷氣裝置，必須安裝在窗台，否則必須拆除。本席亦因而沒有在當天頒下專家証據命令。

20.  在三次的提訊中，從來沒有提出指答辯人可後補申請，由申請人審批。亦是基於同樣理據，石大律師在2014年1月29日的提訊中仍反對答辯人呈交專家報告。這時，申請人應已收到答辯人於2014年1月14日提交的後補申請，明顯地，法團沒有積極處理答辯人的後補申請，不論是否基於安全角度，否則，法團會歡迎索取專家報告建議，而不會兩度費時反對。

21.  綜觀雙方的行事方式，除了書面的回應，答辯人曾多次提出口頭要求，與法團主席或管理處討論有關問題，甚至要求區議員在雙方中間斡旋，得到的答案都是必須拆除，從來沒有提及申請或會考慮後補申請。誠然，在很多書信來往中提及沒有法團書面許可，但這點卻並非他們在庭上所持的理由。本席認為現時申請人強調因為沒有專家報告不能在較早時達成協議是沒有根據的，本席認為這說法是申請人知悉專家報告支持答辯人方案情，避重就輕，把視線轉移至答辯人沒有事前或事後提出申請的舉措。本席不接納申請人指他們應得訟費直到2014年3月6日，即獲得專家報告同一天的說法。

22.  這亦影響到申請人是否應得訟費到2014年1月14日，即答辯人提交後補申請的日期。從上面開列的事實，申請人從沒有提出可考慮後補申請，當答辯人提出後補申請後，申請人基本上沒有要求進一步資料，仍反對答辯人提交專家報告。基於相同理由，本席認為申請人不應獲得訟費到2014年1月14日。

23.  至於入稟的費用，本席在前面已經說過，不能批評申請人無理提訴，因為答辯人確實違反公契，不過，本席考慮到安裝的時候有管理員在場，這點雖不能夠成為良好的答辯理由，但在考慮訟費時，仍可考慮。本席亦考慮到答辯人於2013年8月10日的信件中積極提出先進行調解才決定提訴的建議：

“我非常愿意嘗試用調解的方法，希望雙方用和平、理智的方法去解決我們之間的誤會。若您愿意，我們可以嘗試聯絡 “聯合調解專線辦事處”，找一位合適的調解員，通過這位合適的調解員來幫助我們解決我們雙方之間的誤解。
我現在要求貴公司暫停所有法律行動，直至調解完成為止。如果您不同意用調解的方法去解決問題，執意要告我，我將保留將此封信呈交法庭的權利。”

不過申請人沒有考慮答辯人的建議，並於2013年9月18日提訴。

24.  在2013年12月，答辯人再寄信給申請人建議和平、冷靜討論和解決問題，信中答辯人更就不愉快事情道歉，他們卻沒有忽略嚴肅地指出根據現行法例，屋宇署不允許將冷氣裝置安放在懸臂式平板之上（即窗台：公契規定的安裝位置），並提供了文件闡述承建商拒絶安裝在窗台及屋宇署確認該冷氣裝置是安全的。答辯人再向他們指出如果遵照法團指示安裝在窗台上，最終只會招致屋宇處進行執法，令業主蒙受拆遷的損失。

25.  這些信件似乎沒有說服申請人。事實上，答辯人的案情在他於2013年12月9日存檔的再修訂反對通知書已提及（見反對理由(1)及(2)），並附上幾間冷氣工程公司拒絶承辦安裝的信件。

26.  最後，本席考慮到最終的和解協議是不需遷拆該冷氣裝置。雖然，申請人指答辯人願意提供賠償擔保非常重要，但不竟，這並非申請人入稟時所持的理據。還有便是答辯人提交的專家報告獲得申請人方接納；基於這些理由，本席認為他們不應得到由開案至答辯人提出反對通知書的訟費。

27.  就答辯人的訟費，本席認為提出訴訟並非不合理，本席亦同意一般而言，應由業主、住戶提交資料如專家報告，向法團提出申請，要求審批。因此，答辯人的訟費及專家報告相關開支應由答辯人承擔。

2013年12月9 日的訟費命令

28.  於2013年12月9日，就著答辯人於2013年11月25日存檔的非正審申請（即再次修訂表格7、補充反對理由及呈交一些資料），法庭已就這非正審申請頒佈命令，根據命令第6段答辯人須支付申請人該非正審申請及由該申請引起的訟費，數額如有爭議，則交由法庭以區域法院基準評定。

29.  申請人指為節省法庭時間及雙方訟費，現申請將上述命令關於「數額如有爭議，則交由法庭以區域法院基準評定」的部份更改為「並由法庭以簡易評核方式評定」。

30.  就這項申請，本席要求石大律師提供法律基礎容許法庭更改已蓋印的命令，她沒有提供任何協助。當時頒令訟費由法庭以區域法院基準評定原因是未確定答辯人的修改會否引起申請人需要作出的修改，或其他相關的訟費開支，但命令頒下之後，本席看不出有何機制可更改命令，手民之誤的修改除外。當然，本席仍鼓勵雙方就訟費金額達成協議。

本次聆訊的訟費

31.  申請人亦申請本次聆訊的訟費由答辯人所支付，並要求由法庭以簡易評核方式評定。本申請的訟費，本席認為應由申請人支付。本席現作簡易評核，答辯人應得訟費1,000元，這是暫准命令。

32.  本席現作出以下命令：

(1)	本案的訟費，不作訟費命令；
(2)	訟費聆訊申請的訟費，由申請人向答辯人支付1,000元；及
(3)	上述第(2)段是暫准命令，若沒有任何一方於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。