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LDPD 1187/2022
[2022] HKLdT 64
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2022年第1187宗
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YAN ROY PROPERTIES LIMITED |
申請人 |
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及 |
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方紹良 |
答辯人 |
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判 決 書
(逾期上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人於2022年11月14日提出，要求：就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2022年10月12日所作出的判決提出批准逾期上訴許可及依據香港法例第17A章《土地審裁處規則》第24條命令重開法律程序。
背景
2. 涉案處所位於新界上水新康街54號天台。
3. 於2022年9月20日，申請人向土地審裁處提出申請收回涉案處所的空置管有權，理由是它與答辯人就涉案處所自2005年7月21日開始有「口頭租約」，把涉案處所租予答辯人，每月1號起租，租金為每月6,000元。但租約已經屆滿。
4. 申請人又在收樓申請書上聲稱，它已於2022年8月18日向答辯人發出終止租約通知書，要求答辯人於2022年9月18日遷出。
5. 答辯人於2022年9月22日遞交反對通知書，他與申請人的租約一直以來是以每月1號起租，因此申請人於2022年8月18日發出終止租約通知書，要求答辯人於2022年9月18日遷出，並不足夠1個月的通知時間。假若申請人無情逼遷，答辯人要求申請人補償搬遷費。
2022年10月12日的審訊
6. 本案於2022年10月12日在本席席前審訊。申請人由張麗琼女士（「張女士」）代表應訊，答辯人則親自應訊。
7. 坊間常稱的所謂「口頭租約」，在法律上實質為一不定期的「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。參看Halsbury’s Laws of Hong Kong,第36冊，「業主與租客」，第2版，2021年印行，第 [235.173] 段。
8. 因此，如申請人與答辯人一致共識，涉案的「口頭租約」是以每月1號起租，申請人於2022年8月18日向答辯人發出終止租約通知書，其有效的終止租約日期最早應為2022年9月30日。
9. 於此，張女士補充，申請人曾於2022年6月15日向答辯人發出終止租約通知書，要求答辯人於2022年9月30日遷出[1]。張女士並提供她的手提電話內裡的相片截圖作為證據，以證明該終止租約通知書張貼於涉案處所之外。答辯人聲稱他從來沒有收到，原因是他的眼力不濟[2]。
10. 根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第62(3)條，「如留在承按人、按揭人、承租人或須予送達通知的其他人在香港的最後為人所知的居住地方或營業地址，則該通知已獲充分送達；如屬本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，而該通知已張貼於按揭或租契所包括的土地，或已在該土地上留交按揭人或承租人，則該通知亦已獲充分送達。」
11. 本席在考慮雙方提供的文件及聆聽雙方在庭上的證供後，裁定申請人曾於2022年6月15日向答辯人發出終止租約通知書，要求答辯人於2022年9月30日遷出，因此本席頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，並須支付申請人直至交回涉案處所的空置管有權為止的中間收益，以每月6,000元計算。
12. 在魏岳鵬及另一人訴李善鈺，CACV 96/2013（無彙報的案例，日期為2014年11月6日）一案，香港高等法院上訴法庭同意，業主不能單方面撤回早前發出而有效的終止租約通知書，因此申請人不能藉2022年8月18日的通知書，更改中止租約期限。況且，這後來的通知書是為無效的。
答辯人的上訴許可申請
13. 答辯人於2022年11月14日提出是次逾期上訴許可申請。他提交的誓章內容如下：
「本天台屋于1970年由業主與我先父商議租住至今，歷來由我家打理，保漏、防水、油漆、維修，業主從未理會，甚至于七、八十年代乃至九十年代初，差餉一直由我們交付，因五十年來一直準時交租，從未拖欠。所以一直無需合約租住至今。現時業主逼遷，但疫情之下並無正當理由，本人現在反對逼遷、強制搬遷，反對收樓，強烈要求業主賠償.......」
14. 《土地審裁處條例》第11(2)條列明，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
15. 但根據《土地審裁處規則》第30B條，針對審裁處的判決、命令或決定的上訴許可申請，必須自該判決、命令或決定日期起計的28天內向審裁處提出。答辯人是次的上訴許可申請，逾期只有5天，本席予以批准逾期考慮。
16. 可是，《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
17. 此外，由於申請人是根據現行法律發出終止租約通知，在法律上沒有責任向答辯人作出賠償。
18. 本席經審閱答辯人提出的所謂上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，認為答辯人擬提的上訴主要是重複他在2022年10月12日聆訊時的陳述，並沒有法律論點上有錯誤的支持，更沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴,因此本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
法律程序的重開
19. 至於答辯人引用《土地審裁處規則》第24條，實為答辯人對法例的錯誤理解，因為該規則是指「凡任何法律程序因一方並無出庭而被剔除，可在該等法律程序被剔除的日期後21天內，向審裁處申請重開該等法律程序」，這不適用於本案。
訟費
20. 最後, 由於申請人不要求訟費，不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表, 親自應訊。
答辯人: 無律師代表, 親自應訊。
[1] 聆訊時間為上午10時36分。
[2] 聆訊時間為上午10時40分。
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