NGAN CHUN FAI t/a TAI YUEN TRADING CO 訴 EASTERNTECH (HONG KONG) CO LTD

DCCJ 6997/2000及
DCCJ 3912/2001
（合併）

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2000年第6997號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2001年第3912號

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判案書

1. 今次的聆訊，是兩宗區域法院民事訴訟經合併之後，又經第一次聆訊裁决在原告人於上訴庭在2005年4月22日上訴成功後，獲上訴庭命令，發還地方法院重審。

2.   上訴庭在2005年4月22日的命令，就DCCJ3912/2001，上訴CACV124/2004所作出的命令如下：

4. 就DCCJ6997/2000年上訴CACV124/2004而作出的命令：

一，上訴得直，撤銷該訟費命令；

二，案件發還區域法院，並由審理DCCJ3912/2001爭論點同一位法官處理；

三，本上訴的訟費頒下暫准命令，本上訴的訟費須按照DCCJ3912/2001爭論點的審訊結果來決定。換言之，本上訴的訟費由該案審訊敗訴一方支付。

5.根據上訴庭的決定及頒下的命令，今次的聆訊只限於以上的範圍。

本案背景

6.在DCCJ6997/2000一案，顏松輝先生以顏松輝經營泰源貿易有限公司名義（下稱為「顏先生」）向東藝（香港）有限公司（下稱為「東藝」）作出申索，要求賠償因東藝把汽車出入的通道閘門鎖上，引致他蒙受損失，以及因為東藝的行為，他需要遷離所租的物業而引致損失使用權的賠償。損失使用權的賠償包括他曾經以$106,314.90重修物業內的鴨棚及工場作為貨倉。顏先生並申請退回以往所支付的租金$48,000以及在小額錢債庭2000年5月18日審裁官歐陽桂如所頒下的命令而支付的$6,253,80。

7.在區域法院民事訴訟3912/2001一案，東藝向顏先生追討2000年1月至2000年9月30日所欠的租金$18,000，加上三個月代通知金$6,000，一共 $24,000，是根據顏先生未有依從租約向東藝支付第三年的租金及支付代通知金三個月的損失。此案原本源於小額錢債案第SCT34474/2000，而因為顏先生的反申索超乎小額錢債庭的範圍，因此轉介到區域法院，被編上區域法院民事訴訟2001年3912號案件。後來在2001年3月14日在區域法院經歷司的命令與DCCJ6997/2000合併一同審訊。

8. 在此案中，顏先生提出抗辯及反申索是根據是東藝破壞、違反平靜享用土地契諾，他被迫提早中斷租約的理由，因此損失共$121,814.90。他的反申索與他在DCCJ6997/2000的申索大同小異。

沒有爭議的背景事實

9.    在1997年，顏先生與一位鍾鎮盛先生相討，打算租賃一塊位新界土地。鍾鎮盛先生答應租賃他所擁有的一塊地的一部分給顏先生，作為貨倉用途。經過商議後，雙方（顏先生與鍾鎮盛的兒子們所控制的公司 － 東藝）簽訂了一份租賃協議，協議日期最初為1997年9月1日，後經修訂，雙方同意之下更改為10月1日生效。雙方的協議所租賃的土地，地點列於租約上為香港新界粉嶺塘坊登記號碼RTP/TF/328及RTP/TF/X71之建築物（下稱「該物業」），租約並且訂明每月租金$2,000，必須以每三月支付上期，即每一季$6,000計算。租約首段更訂明租用五年，由1997年9月1日起至2002年8月31日止，租約滿三年後甲方有權調整租金，但每年的增幅不得高於百分之十五。租約之第九段並訂明在租約的首三年後，乙方如欲終止租約，必須預早三個月以書面通知另一方，否則須要以三個月租金的代通知金作為補償。

10.    在簽署租約之前，顏先生經已與鍾鎮盛先生互相協議，顏先生會把鍾先生所控制的土地上以其中一所鴨寮及工場重建成一貨倉，面積大概1,000呎。當貨倉重建修好之後，雙方才簽署該租約，而且原本9月1日起租的，後經修訂轉為10月1日才起租。顏先生租賃該物業的用途是儲存他所經營的漆油，這一點雙方是沒有異議的。在租賃該物業的首兩年，雙方相安無事。但在1999年，顏先生得悉鍾鎮盛先生所用之土地（包括該物業的所在地）真正登記業主並非鍾鎮盛先生或東藝公司，而是別有其人。後經調查，得悉該些土地是以一姓陳之家族為註冊業主，後來顏先生與一位陳光先生會面，而陳先生向他承認他是土地註冊處所登記的四位業主之中一位，這些資料可於北區土地註冊處查証。因此，顏先生自1999年7月1日以後，並沒有再支付租金給東藝。因為顏先生拖欠租金的緣故，在1999年9月，東藝決定到租務法庭向顏先生追討拖欠的租金，更到小額錢債庭作出申請。在此期間，東藝亦發覺顏先生拖欠租金的理由是因為顏先生並不承認東藝是該物業的業主，因此拒絕支付租金給東藝。

11.    據鍾楚源先生（本案代表東藝的股東的董事及第一證人）指出，東藝因此決定，除了在小額錢債庭向顏先生追討租金之外，並且到土地審裁處作出申請收樓及欠租的申索。在1999年10月19日，東藝在土地審處提出申索，後因顏先生並沒有提出抗辯，因此，在1999年12月3日，土地審裁處頒出命令，批准在顏先生於2000年1月3日之前末有把全部拖欠的租金支付的話，東藝可收回該物業，此份命令及通告曾張貼在顏先生所租用的物業上。顏先生得悉土地審裁處的命令之後，曾經存入一份誓章到土地審裁處，指出東藝並非該物業的業主，因該土地的業主另有其人，他才沒有支付租金。但他承認他會依照法庭命令支付租金，並且同意放棄業權，在2000年1月3日之前遷出該物業。

12.  而東藝則繼續在小額錢債庭向顏先生追討1999年9月至12月之租金。小額錢債庭SCTC41607/99的申索，原本是東藝向顏先生追討7月至9月之租金，後來經過2000年5月18日之聆訊，法庭命令顏先生須要支付$6,235所拖欠的租金及堂費，而顏先生亦有在命令頒出之後支付該筆款項。

13.    在2000年7月25日，東藝向顏先生繼續追討因顏先生提早終止租約所欠的租金及代通知金，共$24,000。而顏先生亦提出抗辯及反申索，此案即由小額錢債庭轉介區域法院後成為DCCJ3912/2001。

14.    上訴庭於CACV 2004年第124號案件的命令，基於本案的事實背景，因為顏先生曾遵守土地審裁處1999年12月3日的命令，已支付了10月份、11月份及12月份的租金和訟費，因此，裁定當顏先生在1999年12月14日繳付租金後，沒收租賃權的濟助自動生效，令收回管有命令失效，顏先生可繼續持有土地，亦有責任繼續繳付租金，除非或直至有關租約終止為止（可見於上訴庭袁家寧上訴法官的判案書第3頁第四及五段）。上訴庭的法理依據是根據《高等法院條例》第21F條，給予租客沒收租賃權的濟助，並且指出，租客若欠租，若他在法庭命令的四週內繳付欠租和訟費，他即毋須訂立任何新租契而按照有關租契繼續持有土地。

15.    根據上訴庭所頒下的命令，本案需要決定的爭論點如下：-

I．違反平靜享用土地契諾

16.    本案經過雙方提供證供，聆訊之後，更加參考雙方的書面證供及支持的文件，證實東藝的確在1999年9月15日把行車的通道上的鐵閘換上新鎖，並且把閘鎖上。根據鍾楚源先生的庭上證供指出，他曾經在99年9月12日預先把通告張貼在該物業的大門上（通告可見於原告文件夾第109頁），同時間，他亦張貼另外通告，要求顏先生支付拖欠的三個月租金（文件可見於原告文件夾第108頁）。

17.    109頁的通告如下：

「致顏松輝先生

敬啟者：有關新界粉嶺塘坊登記號碼RTP-TF-328與RTP-TF-X71的建築物，由於近日治安欠佳，為保護上述地方的安全，本司將於本月15日開始在各門閘上鎖，台端於9月15日開始如欲進出上述建築物，請於到達前二小時預早通知本公司安排派人開門閘。注意，晚上9時至上午8時，如無兩天書面通知，將禁止進出。東藝（香港）有限公司謹啟，1999年9月12日」。

18. 鍾先生指出，他的確把兩份通知書張貼在該物業之大門上，此可見於在1999年9月13日所拍攝的照片（文件夾第95頁第二幅照片）。在文件夾96頁，照片四顯示出，在1999年9月14日，則曾經在該物業之大門上張貼另外一張通告。鍾先生指出，他在張貼1999年9月14日的通告時，該兩份99年9月12日的通告已不在大門上。

19. 東藝根據張貼在該物業上的9月12日之通告，在1999年9月15日開始把閘門鎖上，並且沒有把新鎖的鎖匙交給顏先生。顏先生的證供則指出，在9月15日之前，閘門並非經常上鎖，而且他是擁有該閘的鎖匙，汽車可以自由進出該物業。至於東藝在9月15日所採取的行動，清楚顯示東藝對顏先生這位租客的態度有很大的改變，雖然9月12日的通告指出，把閘門鎖上的原因是為了保護地方的安全，但這對於顏先生的不方便是眾所周知的。而鍾楚源先生亦坦白承認，閘門於99年9月15日後的確上鎖，但顏先生可以利用行人通進出該物業的所在地，經常上鎖的閘門是行車的通道而已。而且顏先生可以預先作出通知，閘門便可以為他開啟。而顏先生則指出，他沒有可能預早兩天作出通知何時上貨落貨。而且在9月12日99年的通告，更加指出，他不能把他的貨車停泊在該物業的所在地，因為東藝指出，他所停泊的地點並不屬於該物業的範圍。顏先生當然不同意東藝指他所停泊汽車的地方並不屬於該物業的範圍，但因為閘門被鎖上，他只好把貨車另泊他地。顏先生更指出，因為貨車不能自由進入該物業的所在地上貨落貨，他感覺到運作困難。他更指出，他經常需要利用梯子把推到閘門口的貨物，一盒盒的傳送給在閘門另一方的工人，才能把貨運進他的貨車內。

20.    而鍾先生的證供則指出，顏先生所作的行動，顯示他樂於鬼鬼祟祟的把貨物偷偷運出該物業，他大可以向東藝申請要求打開閘門，讓他的貨車把貨運出，他更可以利用行人通道把貨物運到物業所在地以外的公共停車場上貨。鍾先生指出，顏先生的確曾經把貨物用手推車，經過行人閘口，推到外面的停車場上貨到貨車上，鍾先生指出，他所拍攝的照片正是證明顏先生曾經把貨運到他的貨車上，文件夾第97頁照片六及照片五可見顏先生把貨物從貨倉中推出，經行人通道到外面的停車場。

II． 放棄了因租違反平靜享用土地契諾而應有的權利

21.    根據上訴庭判案書第九段：「原審法官本應同時決定，儘管顏先生指稱進入處所遭受阻礙，但他卻繳付1999年10月、11月及12月的租金，他是否已對平靜享用土地契諾遭違反這件事放棄權利，雖然顏先生是依照唐法官的命令付款，但唐法官作出這命令的時候並不知道東藝把鐵閘鎖了，因為東藝沒有告訴唐法官此事，而顏先生也沒有在唐法官席前出現應訊，顏先生說這是因為他沒有收到聆訊通知書，這爭論亦應由原審法官裁定。」這次重審是要决定是否顏先生因支付了99年10月、11月及12月的租金，表示他對平靜享用土地契諾遭違反這件事放棄權利。

22.    根據顏先生法庭上的證供，他表示他不同意小額錢債庭歐陽法官在2000年5月18日的命令，他並且因為未有收到東藝在土地審裁處所作出的申請通知，以致他未有作出抗辯，而因為他未有作出抗辯，同年12月3日法庭頒出命令，顏先生亦曾經指出，他沒有對此兩宗案件提出上訴，是因為他曾經在公元2002年中風，因病未有跟進上訴一事。顏先生更在他的書面證供提出，在1999年9月13日，即鍾先生在1999年9月12日張貼兩份通告之後的翌天，鍾楚源先生及其兄長曾經到該物業向他作出滋擾，他表示鍾先生更毀壞了他的洗衣機，把通告貼在洗衣機上。而直至他在1999年12月30日離開該物業這段期間，因為東藝把汽車通道閘門鎖上，他感覺到非常的困擾。因此他想盡辦法把倉內的貨物出售，解决把貨物上貨的困難，惟有利用攀過閘門的方法把貨物傳到閘的另一方。

23.    鍾先生在他的庭上證供指出，他曾經在土地審裁處作出申請後，把一份申請通知寄往該物業的地址，即在傳票上填上該物業寮屋號碼，但他承認，郵差並不會把申索書的通知送達到該物業中，只會把信件送到鄉事會中，而顏先生既然經已租用該物業達兩年之久，他應該知道該到鄉事會收取信件。顏先生的證供則顯示，他並不知曉信件會送到鄉事會中，他需要到鄉事會收信。因此，一直從未收取過土地審裁處的申索書，直至土地審裁處頒下命令，並把命令張貼在該物業上。

24.    經過考慮雙方的證供，明顯地，鍾先生一直知道若他把送遞申請書的文件寫上該物業的地址，申索書不會被送達到顏先生所租用的物業中。鍾先生亦承認，後來他知悉顏先生在柴灣的地址，他才在小額錢債庭的申索書上加上顏先生的柴灣地址。經過考慮雙方的證供，我接納顏先生所講，若他一早得悉東藝在土地審裁處在10月17日的申請，他當然會及時作出抗辯。顏先生指出，在他存入土地審裁處的誓章中曾提及，東藝並非該土地的業主，因此他沒有支付租金，但他接受了土地審裁處的命令，並且同意支付所欠租金，更將會在2000年1月3日之前遷出該物業。

25.    在存入土地審裁處的誓章中，他曾要求法庭把該物業凍結，及要求賠償損失。當然，這不屬於土地審裁處管轄的範圍，他只可以到小額錢債庭作出賠償申請。小額錢債庭後來把這申索轉到區域法院後，曾經由李宗鍔法官在2002年聆訊，當時雙方的律師同意暫時擱置訴訟，讓雙方調查是否顏先生應該作出上訴或其他的申請，但顏先生一直沒有作出上訴的申請，後來決定繼續此案件在區域法院聆訊，而東藝亦同意此等行動。

26.    至於顏先生在支付所欠的租金後，不再繼續租用該物業而決定遷出的理由並不難了解。根據顏先生的證供，他從沒有向東藝作出開閘的要求，以便他上貨落貨，或者向東藝要求得到一條新的鎖匙。顏先生指出，若該閘口剛巧經已開鎖的話，他才能從行車閘門出入。他曾經指出，若需要在早上八時前上貨的話，他須在兩天之前向東藝作出申請，他不能履行如此苛刻的條件，這點是可以明白的。從照片顯示，他亦的而且確曾經利用行人通道用手推車把貨物運出該物業。面對此案中的證供，似乎顏先生不願再與東藝鍾鎮盛先生的兒子們有任何面對面的爭拗，因此，經過9月的爭拗，關於泊車及換鎖的問題，他從沒有向東藝作出開閘的申請或要求一條開閘的鎖匙，他寧願接受閘門被關閉，自己用各種的方法把貨物運出該物業，直至後來決定遷出該物業，並且根據土地審裁處命令支付全部的租金。但因為他曾經支付所欠的租金，根據土地審裁處的命令，他的租約反而仍然生效。他在庭上坦白承認，他寧願撤離該物業，因為繼續租用該物業實在令他太不方便了。他的決定亦可以說是合情合理，因為鍾鎮盛先生雖然住在該些土地上，他的兒子們卻替顏先生製造出相當多的麻煩，原因是因為顏先生拖欠租金，並且曾與陳光先生聯絡，不接受鍾鎮盛先生的擁有土地使用權。

27.    根據以上原因，本席接受顏先生在支付全部拖欠的租金後，決定搬離該物業的理由。但在他在存入土地審裁處的誓章中，明顯地，顏先生不願意放棄他在重建鴨棚及把工場轉為貨倉的費用，因為此次的遷出，令他喪失了租用該貨倉的利益。

III. 退回租賃及接受退回租賃

28.  顏先生在2000年1月之前已遷離該物業是沒有爭議的事實，而東藝是否接受顏先生退回租賃權呢？這點在東藝繼續向顏先生追討三年租約所剩下未完成的九個月租金，加上三個月代通知金的申索，可見東藝並不接受退回租賃。根據鍾先生的證供，東藝的確有收回該物業，但一直沒有再把物業出租，東藝指出該物業與鍾鎮盛其他的土地一樣，用作擺放雜物之用。根據原告證物3所顯示，鍾鎮盛的佔用土地有40,000呎之多，包括1303SA、1303SB、1304、1306、1307及1308等。

IV 申索額

29.  至於東藝是否可成功收取顏先生因提早退租、終止租約所餘下的未完成租賃期間的租金，雙方並沒有反對租約是由1997年10月1日開始，而因為顏先生在1999年12月31日已遷出該物業，東藝所申索的是餘下的2000年1月1日至2000年9月30日九個月的租金，一共$18,000，並加上租約第9條所訂，提供三個月通知或三個月代通知補償的租金$6,000。顏先生的證供指出，他在退租當日曾經通知鍾鎮盛先生他經已遷出，更在1999年12月12日存入土地審裁處的誓章中，清楚指出他同意支付所欠的租金外，亦會在2000年1月3日之前遷出該物業，因此，東藝是清楚明白顏先生的意向的。而東藝的申請是基於租約第9條，指出租約是三年之久，在三年租約之後，租客可以三個月書面通知退租。既然顏先生未有租滿三年，更未有作出三個月書面通知，顏先生應該支付所欠的租金及代通知金。

30.    在考慮顏先生是否應當承擔這些因未完成三年租約的損失之前，必須考慮顏先生為甚麼遷出及終止該租約。顏先生在庭上指出，在9月15日後，東藝的行為令他感到非常困難繼續租用下去。把貨物攀過鐵閘才能上貨對他是非常不方便，雖然鍾先生指他可利用行人通道運貨，但要把貨物從倉內用手推車推往鐵閘外的停車場，需要經過一條相當斜的行人通道，與租約的首兩年貨車可以直達及自由進出該物業的所在地上貨落貨盡不相同。明顯地，東藝在9月15日之後的所作所為，例如把鐵閘鎖上，雖然曾發出通知，但在未經過顏先生的同意下，更未提供新鎖的鎖匙給顏先生，明顯改變了租約的規矩，經已違反了平靜享有的契諾。

31.    雖然顏先生在1999年12月11日曾經在誓章中表示，他會把拖欠租金全部支付，並且遷出該物業，而上訴庭根據《最高法院條例》第21條F，以及《土地審裁處條例》第8條第9段，指出最高法院的法例及規則是可用於土地審裁處。因此，因為顏先生已經在十二月間或2000年1月3日之前，全部支付所拖欠的10月、11月及12月份的租金和訟費，根據《高等法院條例》第21條F，租客可得到沒收租賃權的濟助，他的租契權益可得繼續。因此，若顏先生已經回復合法租客之身，他若提早退租、終止租約，是否違反了租約的規定呢？顏先生最後遷出該物業的日期為99年12月31日，而顏先生在庭上的證供指出，他不能接受閘門鎖上不能自由上落貨的困難，明顯地，顏先生遷出該物業的理由是因為東藝把閘門鎖上的緣故，令到他不能自由利用他在土地上的權益，東藝則顯違反了平靜享用土地契諾，是顏先生並不願意接受的。雖然在他99年12月中，全部支付拖欠租金及訟費後，他是回復正式租客之身，他是有權因為東藝違反契諾，令他不能平靜享用土地而解除租約。

32.    據此，我接受顏先生終止租約的理由，是因為他拒絕接受東藝違反平靜享用土地契諾，引致顏先生終止該租約。既然顏先生有權拒絕接受東藝違反平靜享用土地契諾，終止租約是合法的，因此，顏先生不需要支付三年租約所餘下的未完成的時段，更不需要支付任何東藝因此而受到的損失。再者，根據鍾先生的證供，東藝並沒有試圖減低自己的損失。根據鍾先生所說，該物業並不太容易租出，因此東藝及鍾鎮盛先生只是把該物業荒廢，並沒有再出租。這是東藝及鍾先生自己的決定，不應由顏先生負責。當然，如之前所述，顏先生因為不願意接受東藝違反平靜享用土地契諾，他是有權終止該租約的。

顏先生的反申索

33.  顏先生聲稱他是被迫遷離該物業，因為東藝把閘門鎖上，並訂下苛刻的條件，令顏先生不能依從，因此不能平靜地享用他已租的物業。而因為閘門的鎖上，引致到顏先生需要另外聘用苦力替他把貨物搬上貨車內。他的反申索是他曾用了$106,314.90搭建貨倉，因為租約終止了，令他喪失繼續享用該貨倉而引致的損失。

34.    根據以上的結論，顏先生的確喪失了繼續利用他曾經花費重修的貨倉。根據租約，他原本可租用該貨倉三年甚至五年（若他接受東藝在三年後可能加租的話），他可以在租滿三年後可提出終止租約。

申索數目

35.  顏先生的證供指出，他曾經在1997年3月、4月及8、9月間花費$106,314.90去重修鴨棚及工場，搭建貨倉的材料費用。顏先生是以自己的貨車運載物料去搭建該貨倉，使用的油渣費用，共為$43,540.90。每一項開支可從文件夾第15至21頁、23至41頁、44至50頁、52至53以及54至56頁可見，全部也是材料費用的發票及收據等等。

36.    鍾先生則質疑文件夾第41頁關於漆油的數目支出。這是一張顏先生自己發出的單據發票，是以泰源貿易公司的名義開出的，並沒有寫上日期。而鍾先生則指出，這41頁的發票與顏先生其他的發票的漆油價錢有很大的距離。例如顏先生的文件夾第84頁中，所售賣的漆油價值只是$100一盒，但在第41頁的發票則收取$480一盒。顏先生明顯把價錢增加，目的是為了今天的申索。於這項的申索，根據文件及發票的證據，明顯地是有可疑之處，而第41頁中所用的漆油，用於顏先生所搭建的貨倉中，一共十八盒，每盒收取$480。

37.    根據顏先生在庭上的證供指出，他在文件夾65至103的發票中以$100及$105的價格賣出漆油，大概只是漆油原本的售價的一半或四分一。他指出，當時他需要把倉內的貨物儘快出售，是因為他需要遷離該物業的原故。經過考慮文件夾65至103頁顏先生以泰源貿易公司發出之發票，是由99年9月17日至99年12月31日所發出的，全部漆油的價錢是每盒$100至$105。除了此65至103頁及第41頁的發票外，顏先生並沒有提供其他在公開市場漆油的價錢。文件夾65至103頁是唯一可供參考所出賣漆油的價錢，而賣出的時間是1999年9月中至99年12月尾，經三個半月之久。是否這三個半月是迫售的環境呢？顏先生當然聲稱他要減價促銷，因為他需要儘早遷出該物業。我認為，若他能在三個半月中慢慢把他的漆油出售，每盒$100至$105之價格，應該是市場價格，至少這些價格是顏先生能夠接受的價格。

38.  我亦發覺，顏先生以$480的價格用於自己所搭建的貨倉，並非一般人會接受的，既然他在99年9月至12月間能接受出售漆油以每盒$100的價值，他應當可以接受那十八盒漆油用於自己的貨倉內，因此這一項的賠償要求，我只可以接受以$100的價格，由此此項目應該減為$1,800。除此之外，我完全接受顏先生所提供的發票，因為這些發票是由不同的供應商所提供的，價錢應該是適中的。因此，這一項材料$43,540.90，減去1,800元，是$41,740.90。

39.    至於搭建費用工人的薪金，顏先生提供的文件指出，他花了$56,774元，並且支付$6,000工人的飲食（代表每人每天$75）。至於工人薪金，雖然沒有發票或收據，但本席接受在1997年工人每天的薪金是$300至$350是適當的。而每天$75的飲食費用也是合理的支出。至於顏先生自己的薪金計算，他指出他只收取$166日薪，即月薪$4,980，作為計劃、指揮、監察工人搭建、重修貨倉的薪金有四個月之久。我亦接受這是不過分、可接受的。因為顏先生既然未有僱用建築商去搭建貨倉，利用自己的時間去計劃、監工、購買建築材料等等，用自己的貨車運載建築材料，這些是完全可接受的。因此，我批准他申請的$19,924。建築材料費加上工人薪金及飲食，一共是$41,740.90，再加上$62,774，等於$104,514.90。

40.    以上只是顏先生曾經支付的搭建費用，並不代表可追索的損失。因為他曾經享用該物業及重修貨倉有兩年兩月之久，既然他在三年的租約內已享用兩年多的時間，而租約亦規定他可在三年租約約滿之後提出終止租約，明顯地，他接受了在三年後他可能終止租約。而根據租約規定，租約第8條亦指出，他不能折遷建築物，在租約期滿後需維持建築物之齊整，這顯示顏先生接受租約終止後，他不能要求東藝賠償享用該貨倉建築物的利益損失，因此他的損失並不多於或超於一年。既然東藝指出，租約訂明顏先生若終止租約必須以書面通知業主，而通知必須在於租約的首三年後，因此，顏先生的損失可定為搭建該建築物的三分一利益，即$104,514.90除以三分一，即$34,838.30。

41.    至於所增加的工人工資，顏先生因為東藝把閘門鎖上，他需要多聘工人在閘的另一方收取貨物，才能把貨物運到貨車上，不能像以往首兩年，把貨車駛到該物業上自由上落貨物，引致他有額外工資上的損失。即使顏先生可以運用行人通道把貨物推到外面停車場上，他亦需要把貨物以人力推到物業外的停車場，因此，他的申索是合情合理的。根據文件夾61至64頁顏先生的記錄，支付工人的搬運貨物薪金自1999年9月17日至1999年12月31日，顏先生每次支付把貨物搬上貨車的工人工資$200，而工人把貨物上車往沙田桂地街過車或安平街過車，則收取$300。文件夾第61頁9月17至9月29日共三次的運貨紀錄，工人薪金為「坪輋搬貨上車$200」，「坪輋搬貨上車往沙田桂地街過車$300」。只是在坪輋貨倉搬貨上車是$200的薪金，証明這是顏先生需要多付的款項，因此我把文件夾61頁99年9月17日的$700減為$600，62頁99年10月的費用減為$1,400，63頁99年11月的運貨費用減為$2,000，64頁99年12月減為$3,800。損失共$7,800。

42. 至於顏先生申索洗衣機的破壞價值$3,500。根據他的證供，當他遷離該物業之後，他把洗衣機送給朋友，朋友發現該洗衣機已遭破壞，但顏先生承認他沒有替朋友修理該洗衣機，亦沒有再購買新的洗衣機送給朋友，因此，對於他來說，他並沒有任何損失，損失者只是他的朋友，因此，我不會批准這一項目的損失。

43.    全部損失數目：

1． 喪失享用該物業貨倉 - $34,838.30

2． 多花費的工人支出 - $7,800

共$42,638.30。因此，顏先生的損失是$42,638.30。

總結

44.    據以上的理由，我裁定東藝並不能成功申索顏先生因提早中斷租約所損失的$18,000及代通知金$6,000，因為東藝違反合約的契諾，引致顏先生被迫中斷租約，不能享用所搭建的貨倉的利益，以及需要多花費工人工錢的支出，他的損失為$42,638.30，是東藝須要賠償給顏先生的。

訟費

45.    勝訴一方可得訟費，這原則是應該依從的。因此，在區域法院3912/2001一案，顏先生得直，並且他的反申索被法庭接納，因此敗訴一方須支付顏先生的訟費。既然東藝的申索並不成功，東藝是敗訴一方，根據上訴庭的指示，DCCJ6997/2000的訟費及上訴庭的訟費，關於DCCJ3912/2001的及6997/2000的合併，上訴庭的訟費是需跟從今日的裁決結果，敗訴一方須支付上訴的訟費。因此，我裁定東藝需要支付全部上述這些的訟費。若雙方未能達成協議，可由法庭經歷司評估。