CHOI KA YEE 對 GOLD SMART INTERNATIONAL LTD

LDPD 928/2019

[2019] HKLdT 51

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2019年第928宗

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判 決 書

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1.  答辯人向審裁處申請許可，擬針對本席於2019年8月7日的判決提出上訴。答辯人同時申請暫緩執行收樓令。

2.  考慮了答辯人的支持誓章及聆聽過雙方的陳詞後，本席現拒絕給予答辯人上訴許可。

背景

3.  申請人是 Flat D, 13/F, Hanley House, 68 - 80 Canton Road, Tsim Sha Tsui, Kowloon (「涉案處所」) 的業主。答辯人是該處所的租客。雙方於2016年9月24日訂立租約，租期由2016年10月8日至2018年10月7日止。

4.  於2019年5月27日，申請人以租約期屆滿為理由申請收回處所的管有權。

5.  答辯人的表格7中提出的反對理由可被歸納如下：

1)  沒有收到任何終止租約通知書；

2)  申請人和答辯人曾經討論續租。申請人要求加租至 $16,000即時生效，但是答辯人不同意。儘管雙方最終沒有簽訂新租約，因答辯人其後已經主動支付每月 $16,000的租金給申請人，申請人須被視作已經同意續租；及

3)  答辯人的代表鄧女士表示申請人曾經在海港城襲擊她，鄧女士已經報警求助和到醫院驗傷。另外，鄧女士表示她在2019年2月發現患上家族遺傳病 (血壓高和心臟疾病) 需要定時覆診，已經身心疲累不能受刺激。

6.  案件於2019年8月7日進行正審。本席在審訊後命令答辯人須把涉案處所的管有權交還申請人。

審訊判決理由和分析

7.  申請人和答辯人就涉案處所達成租約，租賃期限由2016年10月8日至2018年10月7日，每月租金為 $16,000。

8.  在2018年9月10日，申請人詢問答辯人是否打算在租期屆滿後以每個月 $16,000的租金續租。答辯人沒有答應，並提醒申請人根據租約，申請人須給予答辯人三個月通知方可終止租約。於是申請人即時以WhatsApp 訊息給予答辯人通知，租約將在2018年12月10日終止。租客表示「收到訊息，唔該」[1]。

9.  本案牽涉的是固定租期的租賃 (fixed-term tenancy) ，業主和租客之間的租賃關係在租期屆滿時便會自動終止，除非租約內另有訂明，否則業主是無須給予租客任何通知期以終止租約。

10.  綜觀整份租約，除了附表二的第四條外，並無任何條文跟終止租約通知有關。附表二第四條訂明：

“Notwithstanding anything to the contrary hereinbefore contained, the Landlord / Tenant / either party shall be entitled to terminate this Agreement earlier than as herein provided by serving not less than 3 months’ written notice or by paying 3 months’ Rent in lieu to the Landlord /Tenant / other party provided that the said written notice shall not be served before the expiration of the 12 month of the Term of Tenancy.”

「儘管與前文不符，業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於____個月的書面通知或____個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於由租期起計之[ ]個月內發出。」

11.  明顯地，附表二第四條所提及的退租權是指若要在租期屆滿前 (即在2018年10月7日之前) 提前結束租約，需給予對方三個月的通知期。然而，本案並不牽涉提前終止租約的情況。

12.  本席認為，答辯人並無任何法理基礎要求申請人給予三個月通知期去終止固定租期的租賃。若答辯人以附表二第四條的退租權條款 (Break Clause) 作為依據，這無疑是對該條文的錯誤的理解。

13.  無論如何，在對租約條文的錯誤理解下，申請人應答辯人的要求，給予了三個月通知，將租期延長至2018年12月10日為止。

14.  在2018年10月，申請人和答辯人就續租一事再次商談。申請人提出租金須上調至每月 $16,000並須立即生效。答辯人不同意，認為新租金要在三個月以後才開始生效。

15.  因雙方未能達成共識，申請人和答辯人最後沒有簽訂新的租約，申請人亦表明決定不會續租，通知租客須在三個月後，即2019年1月交回處所[2]。

16.  文件證據顯示，約在2018年12月27日，答辯人代表透過地産代理向申請人表示她是會搬走的，但要求租用處所多三個月至2019年4月頭，期間會每月支付 $16,000的租金而且較早前已經存入了 $1,400給申請人作為按金差額[3]。

17.  文件證據亦顯示，於2019年3月17日申請人約答辯人代表在2019年4月7日收樓，但是答辯人代表表示不會搬，理由是身體不適及已經按業主的要求加了租金至每月 $16,000和已補交按金差額[4]。

18.  本席認為，答辯人不能夠以答辯人代表身體不適為理由拒絶遷出。至於答辯人的另一個理由 — 已經主動上調租金，本席須指出，業主在2018年10月11日提出租金上調至 $16,000 ，在舊租約屆滿後即時生效，這是申請人的要約。然而，答辯人沒有接受申請人的要約，反而提出新租金在三個月後才生效。這時，申請人已經表明既然雙方不能達成共識，續租一事便拉倒並即時給予答辯人通知，租約在2019年1月11日終止。

19.  很清晰的法律原則是，倘若某方不接受另一方的要約，該某方不能在往後的日子單方面去恢復和接受自己已經推掉了的要約[5]。故此，即使答辯人後來單方面支付了新租金及補交按金差額，已經太遲亦無補於事。

20.  於大約2019年3月17至18日，申請人和答辯人的代表發生糾紛，引致另一宗刑事案件，在此不贅。

21.  因答辯人於2019年3月17日表示不會在4月頭遷出，申請人於2019年3月19日，以書面通知答辯人2019年4月23日是遷出的最後限期[6]。

22.  因答辯人沒有在4月23日遷出，申請人於2019年4月24日再向答辯人發出書面通知，將最後限期延展至2019年5月26日。申請人在審訊時表示，因為她發現2019年3月19日的信函沒有她的簽名，她怕在法律上沒有效力，自己對法律又不熟悉，因此為求穩妥於2019年4月24日再次發信，將最後限期延至2019年5月26日[7]。

23.  答辯人在2019年5月26日仍然沒有交回處所。申請人在2019年5月27日立即入稟申請收回處所的空置管有權。

24.  自舊租約屆滿至申請人入稟期間，答辯人每月支付 $16,000租金。答辯人其中一個反對理由是申請人收取了 $16,000的新租金和 $1,400的按金差額便等如同意續租。本席不同意這個說法。首先，證據顯示申請人在2018年11月14日曾向答辯人表示不接受申請人多交的租金，並以支票退回多交的款項。申請人又以WhatsApp訊息多次聯繫答辯人表示已用支票退回款項、支票已放到答辯人的信箱及問答辯人收到支票了沒有，但是答辯人不作任何回覆[8]，卻在審訊時才表示她沒有收過業主的支票。之後，答辯人堅持每月支付 $16,000予申請人，而申請人沒有再堅持將答辯人多付的 $1,000退回。

25.  無論如何，答辯人在延長的租期給予申請人每月 $16,000租金並不可被視作等同於申請人已經同意按舊租約續租。該每月 $16,000的金額極其量只可被視為申請人同意讓答辯人繼續佔用處所直至期限屆滿所需支付的代價。

26.  本席留意到，在2019年3月至5月期間，申請人向答辯人發出了三張單據[9]。申請人作供時表示該些單據出自在文具店購買的標準租單，她在發出單據時並沒有其他的想法，目的純粹是為了確認已收了答辯人單據上所寫的款項，完全沒有想過收了租金便是等同於續租。本席相信申請人在這方面的證供。自從在2018年10月中那次雙方未能簽新租約後，申請人決定不會續約並要收回處所的意圖是非常清晰和明確。本席相信答辯人是完全知道申請人不會續租和要收回處所的明確意圖。

27.  另外，答辯人又表示合約不一定要是書面的合約，口頭合約亦有效力，即使申請人和答辯人沒有簽訂書面租約亦不代表沒有續租。

28.  本席必須指出，無論是口頭合約抑或書面合約，均需要在雙方你情我願的情況下和雙方有意圖達成合約關係的情況下方可構成。本席從所有證據中均看不到申請人有任何意圖續租，相反是答辯人多番以各種的理由拒絕遷出。

29.  在魏岳鵬、魏羽鈴及李善鈺一案，上訴法庭在判案書第40段引用Trainor法官在Lai Mai-yu 第391頁所說：

“What is the effect of Demand and Acceptance of Rent?

The answer to that question depends entirely on the intention of the parties. If the parties were in agreement that a new contract of tenancy should commence then a new relationship of landlord and tenant would arise. But a letting of premises does not differ from any other contract, and the parties must be ad idem. In this case it is clear they never were ad idem with regard to a new tenancy. The letters from the District Officer to the plaintiff made clear what the defendant’s view was, and the evidence before me from the witnesses for the defendant, which I accept, satisfies me that the demand for and acceptance of the rent was a mistake.”

30.  上訴法庭在第41段繼續分析，該案的業主和租客，從沒有就新租賃存有一致的意見，業主在錯誤下追收租金，不能被視為有給予新租賃的意圖。

31.  基於以上分析，在正審後本席作出以下的命令：

1)   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

2)   因申請人不要求訟費，不作出任何訟費命令；

3)   經雙方同意，答辯人須支付申請人 $1,000作為2019年7月份和8月份應付而尚未付的租金或中間收益；及

4)   除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請上訴許可的理由

32.  答辯人於2019年8月13日提出非正審申請，在支持誓章中列出六點：

「1. 業主沒有依照合約，無提前三個月以書面通知本公司和本人，租的是商住不是住宅和續約是優先給舊租客，必須再強調一點無論：續租不續租都要提前三個月書面通知，業主不租出理由是業主母親要住。此單位13 /F，D十多年來都是一直是用來收租賺錢。只是知道地產想賺取一份新優厚佣金和業主可以加更多租金可以高於17000或更多業主和地產經紀只顧錢看。如不是事實，會上訴到高等法院。這個局面是業主一手弄出來的，業主出言恐嚇和用不擇手段出手傷害我在2019年3月18日在海港城/港威商場埋伏和襲擊我，令我身心受傷。本人已經報警求助和到醫院驗傷，此是刑事傷人案，正在等候律正師排期聆訊，檔案編號：Report no: 190/10366 CHSE Officer : PSU/TST 現時本人每晚要服食安眠藥才能入睡，本人有血壓高和家族遺傳心臟疾病，不能受刺激。如要收樓為何不用正式法律途徑或經土地審裁處申請.....業主只會看錢和自己利益。

2. 業主要求加租$1000 ，業主收新租金$16000由十月至六月，令人有誤會和誤導租期？同時從來沒有退還租金差額每月$1000和按金$1400 ，如不續租？

3. 要求退還由2018年10至2019年$9000同時包括退還二個月新按金租金，水、電和煤按金等。當天收樓只收現金。

4. 本公司在7月和八月交舊租金$15000租金 — 不會支付另外$1000。

5. 同時收樓時，警方會派警員或幫辦一起在場處理。

6. 任何費用，頌費包括執達主任的費用一概不付。」

上訴理由的分析

33.  答辯人的第一點上訴理由，當中針對申請人和地產經紀只顧錢看的指稱、關於刑事傷人案、關於答辯人的代表有血壓高和家族遺傳心臟疾病不能受刺激等等的指稱，與本案及本席在正審時的判決完全無關。

34.  答辯人仍然堅持申請人在舊租約下須提前三個月以書面通知答辯人不續租。答辯人的代表只是重複她在正審時的說法，卻不能指出任何法理依據去支持此一説法。本席在上文第9至12段已經就此議題作出分析，不再重複。

35.  答辯人的第二點上訴理由是，既然申請人收取了答辯人每月 $16,000的新租金，又沒有退回答辯人多交的按金差額 $1,400，便等同於同意以這個金額續租，若申請人現在否認續租，則有誤導租期之嫌。

36.  答辯人代表只是重複她在正審時的說法。本席在上文第24及25段已經就此議題作出分析，不再重複。

37.  有關答辯人的第三個上訴理由，因文字上表達不清𥇦，本席在聆訊時要求答辯人代表澄清第三點的意思。答辯人表示若申請人實情是不同意續租，答辯人便無須支付每月 $16,000的租金，而只會支付舊有租約的租金即每月 $15,000。故此由舊租約屆滿後 (即從2018年10月以後) 答辯人每月多付了 $1,000, 合共九個月的時間即多付了 $9,000。答辯人在此要求申請人退回答辯人多付了的 $9,000租金。

38.  文件證據顯示申請人的立場一直都是非常鮮明，並沒有誤導的成份。申請人多番要求答辯人遷出處所，本席在上文第25段已經指出每月 $16,000的金額是申請人讓答辯人在舊租期屆滿後但未能遷出期間繼續佔用處所須繳付的代價。無論如何，答辯人並無任何法律基礎在此上訴許可申請中向申請人討回此聲稱的多付金額。

39.  至於答辯人在第三點要求申請人退回多付了的按金及退回由政府部門或公營機構持有的水、電和煤氣按金等，雙方在聆訊時同意這些事情並不是正審時雙方提出的議題，而本席亦沒有在正審時就這些事情作出任何裁決。申請人和答辯人代表在聆訊時亦確認本席無須處理第三點上訴理由中有關退回按金和水、電和煤氣按金等要求。

40.  至於答辯人的第四點上訴理由，答辯人代表表示答辯人只會支付每月 $15,000的金額作為2019年7月份和8月份的欠租或中間收益，答辯人不打算依從日期為2019年8月7日的命令的第3段行事。

41.  本席先交代作出2019年8月7日命令的第3段的背景。答辯人在2019年7月份及8月份支付了每月 $15000的租金/中間收益。在正審時，申請人表示這兩個月的租金/中間收益應該以每月 $16,000計算，故此，申請人要追回答辯人在2019年7月份和8月份應付而尚未支付的租金/中間收益金額合共 $2,000。答辯人則表示若申請人從來沒有意圖續租，答辯人只會按照舊租約支付租金 (即每月 $15,000而不是每月 $16,000) 。雙方在正審時經過一番討論後，最後就此議題達成共識，答辯人只須支付申請人 $1,000作為2019年7月份和8月份應付而尚未支付的租金/中間收益以和解此一議題。

42.  答辯人企圖透過第四點的上訴理由，推翻經由與訟雙方同意，並向法庭清晰確認同意的判決項目。本席不認同答辯人此一做法，亦認為此上訴理由不能成立。

43.  答辯人的第五點上訴理由是在收樓時警方會派警員或幫辦一起在場處理。在聆訊時本席要求答辯人澄清這一點的意思。答辯人代表表示這只是她的要求，希望申請人在收樓時會有警員在場保障她的人身安全。雙方同意警方是否會派警員或幫辦在場處理收樓並非本席在此申請中須要處理的事項。

44.  答辯人的第六點是任何費用、訟費包括執達主任的費用一概不付。在聆訊時本席要求答辯人代表澄清這一點的意思。答辯人表示有關此訴訟的所有費用答辯人都不會負責。

拒絕上訴許可申請

45.  土地審裁處條例第11 AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或（b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

46.  基於以上分析和考慮，本席認為答辯人擬提出的上訴沒有合理的機會得直，亦不認為有其他有利於秉行公正的理由要讓上訴進行聆訊，故此本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

47.  答辯人沒有倚賴其他原因申請暫緩收樓，本席在此也拒絕其暫緩收樓的申請。

訟費

48.  因申請人不要求訟費，本席不作出任何訟費命令。