陶鎮山 對 姜嘉文

LDBM 127/2024

[2026] HKLdT 40

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第127宗

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判 案 書

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前言

1.  本案的核心爭議在於申請人有否滿足《建築物管理條例》（條例）[1]附表3第1(2)段要求管理委員會（管委會）主席（主席）召開及舉行法團業主大會的【5%業主】要求（該5%業主門檻）。

2.  附表3[2]第1(2)段（該段）規定如下：

【在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會（粗體及斜線後加】[3]

3.  在上述核心爭議之下，本案訴訟雙方有以下7點分歧（分稱分歧1至分歧7）:

(1)  公司業主的開會要求是否要有公司蓋章才有效？及申請方出示的下文該6個公司簽署應否計算在該5%業主門檻內？

(2)  業主可否在簽署作出開會要求後，改變主意簽署文書取消或撤銷較早前的開會要求？

(3)  若可以取消或撤銷的話，答辯方出示的下文該35份取消文書是否全部或部分有效？

(4)  要求召開會議的業主簽署，是否必須一次性提交主席，還是可以分批提交（或提交後追加）？

(5)  倘若答辯方出示的下文該35取消文書全部或部分有效，及簽署是可以分批提交（或提交後追加）的話，申請方可否在本案入稟後，提交文書簽署者的下文該11個重新簽署來撤銷取消文書？

(6)  倘若簽署是可以分批提交（或提交後追加）的話，申請人在入稟後給答辯人的下文該6個後補公司蓋章，全部或部分有效與否？及應否計算在該5%業主門檻內？

(7)  倘若簽署是可以分批提交（或提交後追加）的話，申請人在入稟後給答辯人的下文該36個新增簽署，全部或部分有效與否？及應否計算在該5%業主門檻內？

案件背景及發展

4.  本部分背景，及案件開展及發展經過，本席取自不受爭議文件證據、法院檔案、條例條文、雙方證人的證人陳述書內容、雙方在其內所表達的立場，以及庭上陳詞。

5.  涉案時段，答辯人姜嘉文先生（姜）是屯門龍門居（該屋苑）業主立案法團（該法團）管委會（該管委會）主席，而申請人陶鎮山先生（陶）是該屋苑的註冊業主。

6.  2024年6月4日，陶向該屋苑管業處（該管業處，由該法團委聘的昇捷管理服務有限公司（昇捷）經營）遞交了一封信連17頁紙[4]（而姜同日透過電郵從該管業處收到二者）[5]，該信由陶個人一人簽署[6]，收信人為該法團主席，內文指【我們是該屋苑的不少於5%的業主人數】，現根據該段要求該管委會主席召開業主大會討論其上的4個議程（該4議程），附上17頁為【不少於5%業主人數要求召開大會】的聯署簽名，要求對方【按法例要求日數內召開】大會商討該4議程（該要求）。

7.  附上的17頁共有235個聲稱該屋苑業主簽署（該235個聯署）。每頁的頂端，都印上是交付該法團主席，由陶作召集人/聯絡人，附上陶的單位編號及聯絡電話號碼，也印上是按該段就該4議程提出該要求。每頁下方的格式都是一樣，分為4欄，標題分別為1）業主名稱、2）持有該屋苑的單位、3）聯絡電話，及4）簽名。該17頁的每頁，都在前3欄下方填上了不同數量的聲稱業主資料，及在相應第4欄位置有手寫簽署或蓋章。

8.  該235個聯署的第10頁，第1欄下方寫上的是6個英文名稱的有限公司，第2欄下方填上的是每間公司所持的多個街市舖，第3欄下方有填上聯絡電話，而第4欄相應位置是6個手寫簽署，所有6個簽署都沒有附上公司印章或圖章（該6個公司簽署）。

9.  6月12日，該管業處向該屋苑各業戶發出通告，指接獲多名業戶反映，在非屋苑舉辦活動上，【在未了解文件內容的情況下，簽署了不明授權文件】，就該事宜向該處求證及求助。該處在通告內提醒業戶提高警覺，於簽署任何文件前，須先確認文件內容，同時提防個人資料外泄，及該處已向警方備案（該6月12日通告）。

10.  6月17日（即在姜收到該要求後14天的前一天），該管業處代表該管委會回信陶，指經查核後:

(1)  發現【部分】簽署資料，【並非】土地註冊處相關單位之【註冊業主】(理由1)；

(2)  【部分】單位【重覆簽署】多次，故屬無效（理由2）；

(3)  該處【亦接獲多名業戶反映】，【在未了解文件內容的情況下，簽署了不明授權文件】，並已向該處遞交【取消】有關召開業主大會之簽署，故亦屬無效（理由3）。

經統計後，總簽署數目【少於該屋苑總業主人數之5%】，故該要求並【未達】該段的【法定要求業主人數】（該6月17日回信）。

11.  6月18日，該管業處再向該屋苑各業戶發出通告，指接獲多名業戶反映，懷疑有人未經同意下，將其個人資料交第三方人士使用，有關行為對其造成滋擾，亦擔心資料遭不法人士利用，故向該處查詢，同時有業戶亦已報警求助。該處在通告內，提醒各業戶提高警覺，避免個人資料外泄，如有懷疑，可向私隱專員公署或警方求助（該6月18日通告）。

12.  至7月12日，姜仍未按該要求召開該法團的特別業主大會，陶當天便提出本案。

13.  陶在《申請通知書》上寫上：【法團在沒有證據下只回覆業權所需不足夠而拒絕】，要求裁定答辯人【必須給需披露實質證據支持不足夠所需5%業權】，【否則必須馬上安排大會】。

14.  8月1日，姜自行存檔《反對通知書》，指他經該管業處【接獲】該要求，【已委託】該管業處回覆，基於該6月17日回信內理由1至理由3，該要求【未達】該段的【法定要求業主人數】。

15.  9月11日，陶存檔其申請詳情，指在該235個聯署內，有226個住宅單位業主簽署，有 18個住宅單位業主重覆簽署。扣去後者後，仍有208個住宅單位業主的【合規】簽署[7]，佔總住宅單位業主3,800戶的5.47%(即208/3800)。陶稱，另加上6個【合規】的商舖簽署，該要求共有214個【合規】簽署支持。

16.  9月23日，姜前代表律師存檔其反對理由詳情，指該管業處查證該要求後，就該235個聯署有以下5點結論（分稱第1點至第5點，陶在下文《回覆書》内同意第1點至第3點)[8]，故相關5點簽署全都不能計算在該5%業主門檻内，即：

(1)  14名簽署人士不是相關單位的註冊業主[9];

(2)  19名簽署者為重覆簽署業主，即同一單位有多於1人簽署;

(3)  1名簽署者為擁有多過一個單位之業主;

(4)  有35名簽署者向該管業處表示在【未了解文件內容的情況下簽署了不明授權文件】，已遞交文件【取消】較早前的簽署；及

(5)  6名商舖簽署者之簽署並沒有加以公司蓋章。

17.  扣去第1點至第5點不能計算的簽署，姜前代表律師在詳情中主張，該要求只有160個業主的【合規】簽署（即235-14-19-1-35-6）。律師繼而指，該屋苑有住宅單位共3,800個，商舖及街市舖共161個，三者相同業主名稱的單位數目為39，故該屋苑總業主人數為3,922（即3,800+161-39），其5%為197名業主（即3,922 x 5%）。故該要求的160名【合規】簽署，只佔該屋苑總業主人數的4.08%（即160/3,922）。

18.  陶在10月7日存檔的《回覆書》內，也同意以3,922為基數計算該5%業主門檻，也得出197名業主這結論。

19.  在計算該5%業主門檻上，本席留意，第5B條規定：

【在附表11所指明的本條例條文中，提述業主的某個百分率之處 ——

(a)  須解釋為提述業主總人數的該百分率，而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分率； 而

(b)  並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主，

而該附表須適用於計算該等條文所提述的業主的百分率

（粗體及底線後加作强調）。】

20.  附表11指明的條文，便包括該段。附表11規定，提及有關業主百分率的計算，須根據以下方式作出（分稱舉例1至舉例3）：

業權的形式	舉例說明	須計算為
1個單位由多人共有的業權	3名共同擁有人擁有1個單位	1 名業主
1名業主擁有多於1個單位	1名業主擁有35 個單位	1 名業主
1名代表或多 於1名代表獲多於1名業主 委任	(a) 1名代表獲100名 業主委任 (b) 35名代表獲總共 100 名業 主委任	投票權相等於獲業主有效委 任為代表的數 目。 在舉例說明的個案中，則為 100 名業主。

21.  而【單位】在第2條釋義中定義如下：

【指公契所提述建築物內的任何處所，不論公契以單位或其他名稱描述，也不論該處所乃用作居所、店舖、廠房、辦公室或任何其他用途，而該處所的業主，相對於同一座建築物其他各個部分的業主或佔用人而言，乃有權享有該處所的獨有管有權者（粗體、底線及斜線後加）】。

22.  【業主】則被第2條定義為：

【(a) 土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人；及

(b) 管有該份數的已登記承按人（粗體、底線及斜線後加）】。

23.  故此，本席認為，除非是已登記承按人，該5%業主門檻是以【土地註冊處註冊記錄上】【擁有業權份數】的【單位】業主的人數（而非該等業主所擁有的業權份數）來計算，而【單位】並不限於住宅單位。而按照舉例二，一名業主擁有多過一個單位，也只能計算為一名業主人數。

24.  看該屋苑在土地註冊處登記的公契、分公契及分分公契，本席接納，該屋苑按第2條定義的【單位】有3,800個住宅、98個商舖、1個超市、1個幼兒園，及61個街市檔。依照舉例2扣去39個相同業主名稱的【單位】數目後，按附表11，該屋苑【單位】的業主總人數為3,922名 (即3,800+98+1+1+61-39)，如雙方同意，本席接納，該5%業主門檻為197名業主（即3,922 x 5%）。

25.  另由於陶在《回覆書》内同意第1點至第3點，暫且撇開第4點和第5點，本席同意代表姜的劉韻瑩大律師（劉）所陳，2024年6月4日陶發出該要求給姜時，他最多只有201個業主簽署（即235-14-19-1），比該5%業主門檻所規定的197名業主多4名業主而已。故此，第4點（牽涉35個簽署）或第5點（牽涉6個簽署）分歧的解決（以及申請方是否可以追加簽署分歧的解決）足以左右本案大局，決定陶有否滿足該5%業主門檻。

26.  在《回覆書》內，陶便爭議第4點，指經他【了解過部分業戶後，知悉該管業處人員查證時，沒有很清晰地解釋原因及不專業的，出現有誤會及誤導情況，影響到業戶決定】。

27.  陶又回應第5點，指他已要求商戶蓋章，正本已送姜的律師，現附上副本，正是該6個公司簽署的副本，但這次在手寫簽署以外地方，加上了相關公司的蓋章，其中5個是方形圖章，每個都印上【For and on behalf of】及【Authorized Signature(s)】上下兩行英文字樣（但二者中間空間沒有任何手寫簽署），另一只是一個圓形圖章，外圈有公司英文名稱，其中心則印有公司中文名稱(該6個後補公司蓋章)。

28.  陶另在《回覆書》内指，他在收到該6月17日回信後，曾多次向該管業處及該法團要求【確切細數不合規分類是如何問題】，但對方沒向他提供詳細資料，甚至【不合規所欠的數量也沒有】，【35名取消簽署文件】也沒給他。

29.  陶審訊時親自應訊，並選擇作供。他採納他在2025年4月29日存檔的證人陳述書，稱他在發出該要求時，【確信數量是足夠的】，但當時仍有餘下簽署【核實中】而【沒有提供】，現【已經完成核實】。而據他獲得的法律意見，該段【沒有註明】提交簽署【只是一次性及不可以追加】，故他再附上4頁簽署給答辯方【作最終業户數量核證確認】。該4頁和該235個聯署的内容和格式相同，共計有額外36個該屋苑聲稱業主的簽署（該36個新增簽署）[10]。

30.  另陶作供，重申他在《回覆書》內針對該管業處人員查證的投訴，指經他再次講解，【有11人重新簽署支持】（及在義務律師協助打做了一份重新簽署文書），正本[11]已交姜的律師，現呈交副本。副本第1頁沒有簽署，內容為我們是已經取消簽署的眾業戶，基於我們記憶的【26】情況，現經【關愛隊再次解釋陶的意思後，決定繼續支持召開會議及取消之前簽署給該管業處的《取消授權文件》】，現【重新簽署】附頁【作核實】。附頁共有2頁，内容及格式和該235個聯署相同，共計有11個該屋苑聲稱業主的重新簽署（該11個重新簽署）。

31.  又陶再次在他的證人陳述書內，要求答辯方提供業戶取消簽署的證明。

32.  姜審訊時也選擇作供，採納他在2025年4月30日存檔的證人陳述書，內容基本上和【反對通知書】的相同，指【至2024年6月19日止】，【餘下】聯署業主【明顯不滿足條例5%業主的要求】，故他【依賴】昇捷的【專業意見決定不召開業主大會】。又展開本案後，其前代表律師進一步得出第3點和第5點結論。針對該6個後補公司蓋章，他【不同意聯署文件可以後補資料作出修改或補充】。

33.  審訊時，劉另傳召了時任[12]昇捷駐守該屋苑的助理物業經理林灝堯先生（林）作供。

34.  林採納他在2025年4月30日存檔的證人陳述書供稱，按照該法團指示，該管業處用所持業主資料，協助核對該235個聯署的真確性，得出第1點及第2點結論。【為了解聯署者召開業主大會的意向】，該法團又曾指示該管業處主動致電該235個業主聯署者。於【2024年6月12日至19日期間】，有35個聯署者到該管業處簽署【取消龍門居業主要求召開特別業主大會文書】（該35份取消文書）[13]，【主動撤回其聯署要求】。該35份取消文書每份的收款人都是該管業處，其他列印的內容都如下一樣，但各自填上了不同業主的名稱、單位資料及簽署日期。

【取消龍門居業主要求召開特別業主大會文書

就召集人/聯絡人陶（單位及電話號碼）根據條例要求主席召開業主大會，目的是商討【該4議程】。

本人/我們______(業主名稱），為龍門居*第____座___樓____室單位/停車場____樓____號車位/商舖___號舖/街市___號舖的業主。因本人/我們沒有簽署有關本單位之【龍門居業主要求召開特別業主大會】之文書，故現確認本單位之【龍門居業主要求召開特別業主大會】之文書無效。

*刪去不適用者

______________

（業主簽署）

2024年___月___日

（粗體及底線為原文，斜線為本席後加作強調）】

35.  林作供，基於第1點、第2點及第4點結論，他於2024年6月17日向該法團彙報有效聯署人數不足5%。

36.  陶在證人台另採納2025年5月16日存檔的補充證人陳述書，重申【28】，指到了2024年7月份還沒有得到回覆。他另指本席在2024年9月9日聆訊上，【指示】他【補回交付】該6個後補公司蓋章，再重申條例沒明文規定處理【只是一次性及不可以補交】，姜【不接受後補文件是不成立】的。

37.  針對該35份取消文書，陶作供表明不接受，並提出：

(1)  它們都是該管業處的【預設表格】，【理由全部一致】，這引證他出示的是【虛假文書】，但他求證警方後，獲悉只是備案，從未開案調查;

(2)  有業戶要求取消的話，應通知他與該管委會委員與相關業主一齊確認，另他要在入稟後才知悉這35人是誰，之後才能取到該11個重新簽署;

(3)  該屋苑很多業主都是長者，有業主或其兒女看了該6月12日及18日通告，知悉有業戶反映在【某些所謂不合規的情況下給簽署了授權文件】，便出現【怨言或懷疑】，【從而影響到有被騙而猶豫決定取消】，這是【不公平】的；

(4)  經他查證，該些取消文書不是全部在該管業處簽署，林也沒有在場監督，是由林的下屬登門查問時取得簽署，或由林的下屬在該屋苑餐廳內找業戶簽署；

(5)  亦有業戶反映，該管業處查證時，沒有出示【原版給他們查看是否真實簽署】，【亦沒有清楚解釋原因】，只說該4議程【有一點不是要求的，便指示業戶必須要取消簽署】，這樣【誤導】，【影響業主決定】，【極不專業不公平】。

陶進而提出個別理由，要求取消該35份取消文書內最多14份文書[14]。

38.  審訊時，陶更傳召了胡振偉先生（胡）就取消簽署者取消的原因及被要求重新簽署的取態作供。據胡作供，該管業處的【不專業】據稱取消藉口是：【如果不是同意會議內所有要求的，便要簽署取消授權，否則可能有需要上法庭作證】。

39.  陶另傳召江力傑先生及曾佩儀女士作供，二人確認他們是明白其簽署及支持召開大會的。劉並沒有盤問二人，因（明顯地）二人的簡短證供對解決雙方分歧沒幫助。

40.  姜在證人台另採納他在2025年5月16日存檔的補充證人陳述書。他在其内供稱，不同意陶可以在入稟後新增36個簽署，【否則主席在收到要求後14天內召開會議的法定時限會變得毫無意義】，另他也對該36個新增簽署的當中7個簽署，進一步提出了不同的反對理由[15]。

41.  姜最後在其證人陳述書內重申，陶未能舉證他於2024年6月4日獲得該屋苑不少於5%業主（即197名業主）聯署要求他召開及舉行該法團的業主大會。

討論

適用案例原則

42.  訴訟雙方都依賴黃一鳴暫委法官（當時官階）（黃法官）在胡桂容 訴 黃漢明案[16]對該段[17]的分析，本席也同意其精闢分析，並在下文採納。

43.  重點來說，黃法官在胡桂容案【8】及【26-32】認為：

(1)  召開業主大會的責任在於主席，而不在管委會，主席本身有責任在收到要求後14天內召開業主大會。

(2)  該段已很清楚地說明主席【須】在收到要求後【14天內】召開會議。條文並沒有說主席【可】在收到要求後，在【多過14天】召開會議。因此，主席並沒有酌情權，必須在指定時間內召開會議，否則便是抵觸條例。

(3)  條例沒有說明或暗示主席有查證的權利。如果要強加這種權利的話，這會是立法，極不恰當。這種權利亦正正抵銷了主席需要在14天內開會的責任，不可能是原先立法意圖。

(4)  如果在表面上有不少於5%的業主要求召開會議，主席須提出反證，證明沒有5%的業主作出要求。例如，如主席認為有業主被誤導而提出要求，應由主席提出這方面的反證。

(5)  如果主席不能在14天內找到證據，推翻要求書上的表面證據，便須在14天內召開會議，否則該段不能運作。

(6)  主席不能以不能查證、查證不果，或等候查證結果為由，拒絕召開會議。條文的立法原意，當不是容許主席單憑其個人斷言作藉口，便可推遲或拒絕召開會議。

分歧1分析

44.  這分歧牽涉到該6個公司簽署，是否構成表面證據，代表有6個【單位】公司業主向姜提出該要求？本席經如下考慮後，同意劉的陳詞，答案是否定的。

(1)  誠然，該段沒有明文規定蓋章要求，而2014年生效的《公司條例》[18]放寬了【法團印章】[19]的備有[20]，更容許（如屬只有一名董事的公司)， 由該董事代表公司簽署文件[21]。

(2)  但是，有別於自然人業主可自行行事，法人（包括公司）業主須依靠代理人行事，牽涉聲稱代理人是否獲得法人授權的議題。法律上，一般來說，聲稱代理人在未獲主事人實際授權下，不能自行陳述自己有表面權限可代為行事約束其主事人[22]。

(3)  任何讀者（包括姜及本席）都不能看該6個公司簽署便知道誰代表公司簽署，及他的職位為何，亦不知他有否獲得授權。陶遭劉盤問下也承認，看不到簽署者的【全名】。容本席補充，簽署者也沒寫下他在公司的【職位】（例如董事，如有的話），或寫下字眼表示他【獲得授權】（例如For and on behalf of字眼）。

(4)  按確立已久的法例詮釋原則整體考慮條例，本席接納劉的陳詞，該段內就法人的書面開會要求，其正確詮釋應如條例內其他條文[23]（包括附表3本身[24]）就法團或業主會議的【委任代表文書】的規定一樣，即【如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章，並由獲該法人團體就此而授權的人簽署】。

(5)  本席認為，【委任代表文書】也是為會議而設，亦由主席[25]（或由會議召集人）決定該文書是否有效，性質及作用和該段的要求類似，難以想像立法機關就二者作出不同規定。

(6)  在胡桂容案，黃法官在【19-22】也適用附表3其中一名共有業主可在法團會議上單獨投票的其他規定，來詮釋該段達至其中一名共有業主可單獨簽署提出開會要求的結論。

(7)  上述法人業主就【委任代表文書】的蓋章規定，可追溯至條例前身[26]在1970年制定時[27]，至今50多年都沒有被取消[28]。2025年7月13日條例大幅修訂時，當立法機關引入法人團體業主【獲授權自然人】代表前者在法團會議行事這新規定時，也在【授權通知】上使用了【(即使有關法人團體業主的章程有相反規定)須(i)蓋上該業主的印章或圖章及(ii)由獲該業主就此而授權的人簽署】的相同規定[29]。

(8)  本席同意劉的陳詞，新《公司條例》在2014年後的新規定，因該新條例與條例的立法目的不同，不宜直接移植到條例。條例自1970年至今就【委任代表文書】及【授權通知】的不同規定，更彰顯條例有其獨特的不同考量。

45.  既然該6個公司簽署連表面證據也不成，本席認為，按照胡桂容案的法律原則，姜根本沒需要在收到該要求14天內提出反證推翻它們。陶指姜可（例如）致電該6個公司業主（或以其他方式）查證該6個公司簽署的陳詞，本席認為，實屬無關宏旨。

46.  故此，本席結論，公司業主的開會要求是須1）要蓋章（即蓋上公司的印章或圖章）；及2）由獲公司就此而授權的人士簽署才有效（二者缺一不可），該6個公司簽署因此全都不能計算在該5%業主門檻內。

分歧2分析

47.  基於下述理由，本席就這分歧的結論是正面，即原則上簽署業主是可以自行在簽署後改變主意，簽署文書不再要求主席召開會議（當這等情況在主席收到要求14天內發生及給主席發現，本席認為，按胡桂容案，主席便提出了反證，推翻了相關簽署）。

(1)  本席首先不同意陶盤問下的作供（及陳詞），指該235聯署業主向他作出了【承諾】提出該要求（該235個聯署絕對沒有這樣的字樣），故改變主意時要和他確認或交代。本席認為，眾業主們只是向主席（非陶）作出了開會要求，而陶的角色，不外乎只是一名【召集人】或中間人，協助將業主們的個別開會要求收集起來交給主席[30]。

(2)  又本席認為，該段容許個別業主行使其作為個別業主的權利，集結起來透過召開大會來監督法團，個別業主行使（或取消行使）與否其業主權利，當由個別業主自行決定，而不用受他人（包括【召集人】或其他業主）左右，或需向他人（包括【召集人】或其他業主）交代。

(3)  因此，本席實在看不到任何好的理由，要阻止已簽署的個別業主們改變其個人主意（當然，如果主席已發出開會通知，業主要改變主意便太遲及來不及了）。

(4)  撇開偽冒簽署及/或冒充真實業主的極端情況，假如出現真實的【單位】業主在簽署時確實受到【誤導】，本席看來，更是好的理由讓業主改變主意。

(5)  在胡桂容案，黃法官在【14】便因一名業主在問卷回條上【否認】要求召開大會，【並提出是在誤導下簽名】，而不計算該名業主在該5%業主門檻內。

(6)  再引用【委任代表文書】的附表3規定[31]，本席留意，當法團會議延期舉行，就原來會議而言有效的委任代表文書仍屬有效，但該文書【已予撤銷】(revoked)的除外。明顯地，簽署【委任代表文書】的業主可事後【撤銷】文書[32]，而條文上亦沒要求委任業主交代【撤銷】的理由，本席認為，這又是個別業主行使其業主權利的一個實例。

(7)  本席留意，陶在其開案陳詞強調，條例沒賦權主席必須詢問或查問業主簽署開會要求的理據（但按胡桂容案，本席得指出，主席可選擇這樣做以取得反證，用來推翻所收到書面要求上的表面證據）。同理，本席認為，條例也沒有要求業主交代其取消要求（或改變主意）的理由。

(8)  當然，如陶指出，本席同意，主席在收到要求14天內召開業主大會後，法團會議須最少有【業主人數的10%】[33] (而非該5%業主門檻)出席，才能滿足其法定人數。簽署了開會要求的業主，如事後不想參加召開了的會議（甚或不想會議開得成），是可以選擇不出席，令法團會議沒有足夠的法定人數。

(9)  但本席看來，會議法定人數是滿足了該5%業主門檻及召開會議之後的另一議題，也不是剝奪個別業主主動取消開會要求（令該5%業主門檻不能滿足及會議不用召開）的業主權利的法定或好的理由，畢竟舉行法團會議需花費時間、精力及金錢籌備，該5%業主門檻的設立是有其實際意義及作用的。

分歧3分析

48.  就這分歧，本席的結論是接納該35份取消文書內中的21份為有效，理由如下：

(1)  姜或林都不是親身和簽署上述文書者接觸的人士，接觸的是林的下屬，二人就接觸簽署者過程的證供，本席留意，都是傳聞證據，加上下述(2)至(8)的其他考量，本席終決定不給予二人的該等證據任何比重。

(2)  本席留意，在該6月17日回信、《反對通知書》內，以及其詳情，姜的案情均一直是【有35名簽署者向該管業處表示在未瞭解文件內容的情況下簽署了不明授權文件，已遞交文件取消較早前的簽署】。而且，遭陶盤問下，林承認該6月17日回信也是由他代表姜發出的（故此，縱使林已離職昇捷，本席看，他作供時仍有動機維護該信內的立場）。

(3)  但是，姜或林在二人的證人陳述書內，都不再這樣作供。姜便改稱【該管業處致電聯署者查詢及確認他們召開大會的要求，期間有35個聯署者到該管業處簽署文書主動撤回聯署要求】，而林的改稱，可見於【34】。

(4)  該35份取消文書本身，也沒有記載簽署者【在未瞭解文件內容的情況下簽署了不明授權文件】。相反，如陶強調，他們記載的是簽署者是某單位業主，因他/她/他們【沒有簽署】聯署文件，相關單位的聯署文書【無效】。

(5)  答辯方上述前後不一致的立場，本席看來，並不理想，亦令人質疑姜及林的相關傳聞證供不盡真實或可靠。

(6)  再者，如陶盤問姜及林帶出，縱使陶在收到該6月17日回信後，多番電郵該法團及該管業處，查問該信內理由1至3的詳情，以及該要求欠缺多少業主簽署不足該5%業主門檻等的細節，二人都漠視及不理會陶的查詢，林更搬出業主【私隱】作理由推搪。

(7)  就算該管業處因業主【私隱】而不便提供該35份取消文書的完整副本給陶，本席實在看不到任何合理理由，為何姜或林不向陶提供他要求的上述詳情或細節，難道主席（及服務該屋苑所有業主的該管業處）不用向該屋苑的業主們（尤其向餘下超過160個沒有簽署取消文書但提出該要求的【單位】業主[34]）交代不召開業主大會的理由嗎？如上可見，在本席指示下，姜是可以（但終遲至2024年9月23日才由其前代表律師）提供上述詳情及細節（但至該日仍未提供該35份取消文書）。

(8)  本席看來，姜及林的上述行徑，有阻撓簽署業主們依法行使其業主權利召開大會監督法團之嫌，二人亦沒有充分履行其對業主們的交代責任，透明度絕對不足。

(9)  但是，本席同一時間不能抹殺（及須尊重）該35份取消文書上簽署者所表達的意願及決定（如全部或部分有效的話）。

(10)  誠然，該35份取消文書是【預設表格】，但本席敢問，該235個聯署，以及該36個新增簽署，何嘗不也是【預設表格】嗎？

(11)  雖然簽署者在該35份取消文書上，稱他們【沒有簽署】聯署文書，故該等文書【無效】，但本席留意，他們沒進而稱聯署文書為【虛假文書】（或指稱其上簽署是【偽冒】，如簽署者看過聯署文書才簽署取消文書的話，但該35份取消文書並沒有如此記載），或指責陶【行使虛假文書】，答辯方也從來沒有在該6月17日回信、《反對通知書》及其詳情，以及答辯方證人的陳述書內，指責陶【行使虛假文書】。陶的【虛假文書】陳詞，以及他依賴案例的相關段落[35]，本席看來，並不適用於本案。

(12)  至於該6月12日及18日通告，如劉盤問陶指出，其內容不外提醒業主警覺，簽署文件前需確認其內容，及提防個人資料外泄及遭他人非法利用。該6月18日通告，更在該管業處發出該6月17日回信給陶後才發出。

(13)  該35份取消文書的簽署地點，本席認為，實屬次要，重點在該等文書是否由相關【單位】業主簽署，及是否表達該等業主的真實及自由意願及個人決定。

(14)  如劉呈上案例[36]指出，除非按照法律接納的理由裁定相關同意或簽署非自願之外，一個智力及精神正常的成年人（容本席補充，包括長者）要受到自己簽署的法律文件所約束，不管他/她在簽署前有否選擇詳看文件內容與否。

(15)  既然陶指稱該35份取消文書的簽署者，是受到該管業處職員【不清晰】及【不專業】的解釋，遭【誤導】或在【誤會】下才簽署，本席認為，他負有舉證責任，證實他提出的案情，尤其他針對該管業處職員的【誤導】及【不專業】的指責是嚴重的。

(16)  本席認為，陶未能滿足他的舉證責任。當該管業處職員接觸簽署者時，陶及胡都不在場。陶及胡都只不過是複述簽署者事後應他倆查詢的聲稱回答。他倆也沒有詳細或準確交代他倆查詢過該35份取消文書内的哪個簽署者[37]，及個別簽署者如何回答他倆。他倆只是【籠統地】作供稱簽署者受到某些聲稱言語所【誤導】或【誤會】。但相關簽署者並沒有出庭作供，親身說如何遭該管業處職員【誤導】或【誤會】何事。陶及胡的證言，如同姜及林的證供一樣，都是傳聞證供。陶亦沒沒有呈堂任何佐證證據，例如錄音等。

(17)  胡在劉盤問下更承認，相比之下，文書簽署者更相信該管業處職員多於相信陶及他自己。

(18)  而該11個重新簽署的第1頁，本席留意，只寫上【根據記憶，當日管業處人員查證時，他們沒有很清晰地解釋原因及後果，出現有誤會及誤導情況，因此影響到我們最終決定】，其上沒詳細解釋該11人如何【誤會】及如何受到【誤導】，更何況該頁沒有該11名人士的簽署，該11名人士也沒有出庭作供。

(19)  故此，陶未能說服本席接納該35份取消文書的簽署者是受到【誤導】（或在【誤會】的情況下）簽署該等文書（倘若【誤會】是法律上接納令法律文書無效的理由，本席對此抱有極大疑問）。

(20)  因此，假如該35份取消文書的簽署者是相關聯署文書上同一單位的業主，按照本席在分歧2的結論，該等業主是有權在主席14天召開會議期滿前，自行改變其要求開會的決定，簽署文書取消或撤回較早前的聯署開會要求。

(21)  針對該35份取消文書的業主身份這點，陶質疑最多其中13份（餘下1份他質疑簽署日期是在該6月17日回信之後）。劉沒有就此等質疑盤問陶，或陳詞反對陶的質疑，林遭陶盤問下也稱【留待法庭裁斷】。故此，本席認為合適（及決定）不計算這14份簽署者身份（或日期）遭陶質疑的取消文書。

(22)  就著餘下21份陶沒有質疑簽署者身份（或日期）的取消文書，經本席上文考量後，本席裁定它們是有效的取消或撤銷文書，及姜已成功地在收到該要求14天內靠著收集到它們提出了反證，推翻了相關簽署的開會要求。

分歧4分析

49.  陶多番強調，該段（及條例）沒條文禁止分批提交開會要求給主席，劉則力陳條例在其正確詮釋下不容許這樣做，任何後來提交的開會要求（及簽署），須被視為獨立且全新的開會要求給主席考慮及跟進。

50.  本席同意劉的陳詞，尤其在本案的事實上，理由如下：

(1)  誠然，如陶指出，本席留意，該段（及條例）沒條文禁止分批提交開會要求給主席。

(2)  但是，本席得考慮這是否符合立法原意。按確立已久的法例詮釋原則，為達至該段的正確詮釋，本席不單要考慮其用字外，必須同時考慮條例（及附表3）的整體條文、其立法歷史，以及其想達成的立法目的[38]。

(3)  本席留意，條例旨在利便建築物單位的業主成立業主立案法團（法團），並就建築物的管理而訂定條文。看條例規定[39]，法團會議是法團的最高權力機關，其決議對所有業主及管理委員會有約束力，包括可撤換管理委員會的任何委員。有別於管理委員會須最少每3個月舉行一次會議[40]，法團周年大會在上次會議後不早於12個月（但不遲於15個月）召開[41]，或管理委員會認為恰當的話，可隨時召開法團的特別業主大會[42]。

(4)  因此，本席認為，5%業主們集合起來要求主席召開特別業主大會，是業主們監督法團（或管理委員會及其委員）的一種法定手段或權利。該段是保障小數業主權益的一種機制，令他們關心的議題，可以提到業主大會的層面公開討論。

(5)  就此，該段自1970年起便規定主席須在收到要求後14天內召開會議，及自2007年起便規定主席須在收到要求後45天內舉行會議，二者時間都相當地緊湊（尤其管理委員會秘書須在法團會議日期至少14天前向每一名業主發出會議通知[43]）。

(6)  在上述立法目的及立法歷史下，本席認為，基於下述原因，如採納陶的詮釋，該段將難以運作，不利於法團管理，亦不利業主們監督權利的行使。

(i)  分批提交開會要求，表面上好像給小業主們更大彈性滿足該5%業主門檻，但本席看來，該段現在根本沒限制業主們花多少時間累積要求（或收集簽署），業主們（或召集人）絕對可花其認為合適長的時間（甚或慢慢地）累積足夠滿足該5%業主門檻的要求（或收集足夠多的簽署）才一次性提交給主席。

(ii)  倘若開會要求（或簽署）可分批提交（或追加）的話，本席敢問：

(a)  誰決定一次性提交（或分批提交）開會要求？是召集人？還是個別簽署業主們各自決定？還是多數簽署業主們決定？倘若有個別簽署業主不同意分批提交，取消其個別要求又如何？

(b)  倘若分批提交的話，該段的14天及45天時限，是從首次提交，還是最後一次提交起計算？

(c)  如從首次提交起算，主席收到首次提交（或不是最後一次要求）時該如何處理是好？主席應否花時間及精力去核實要求者是否【單位】業主，及滿足該5%業主門檻嗎？還是什麼也不做等待最後追加才核實跟進？假如核實後發現已滿足該5%業主門檻，是否仍等追加而不召開及舉行會議？假如核實後發現未滿足該5%業主門檻，是否每追加一次再花時間及精力去核實一次？

(d)  如要等待的時間超過14天及45天時限，那14天及45天兩個法定時限還有實際意義嗎？

(e)  如從最後一次提交起算，那首次提交至最後提交之間，又可以多長？又可以分多少次提交？誰決定提交的次數及時限？是否有最後提交的時間上限？又或是否永遠也可追加？如要訂立時間上限的話，又由誰訂立及設立在那個時間點？

(f)  容許追加業主要求的時間越長，【單位】業主發生變化（例如轉讓、去世、繼承等）的機會又是否越高？雖然要求簽署業主的數量可能（但不一定）隨時間越來越多，但較早前簽署或要求的業主，可隨時間流逝而不再是【單位】業主，或變成多個【單位】業主而只計算成1個業主，甚或改變主意而取消要求？

(g)  容許追加開會要求，拖延主席就召開（及舉行）法團會議作決定，是對業主們行使監督法團的權利有利還是有害？

(iii)  經發問上述問題，本席認為，答案顯而易見，陶的建議，不設實際（只會產生眾多問題），不利法團日常運作，亦不利業主們行使其監督權，更不符立法目的，也不是該段的正確詮釋。

(7)  相反，劉的建議，本席看來，簡單易行，不會費時曠日，不阻礙法團日常運作，更有利於業主們行使其監督權，更符合立法目的。假如一次性提交要求後，主席14天內決定召開會議，那當然沒問題出現。如主席在14天內拒絕的話，業主們當可重新再次提出要求，或就主席的決定（如錯誤的話）提訴，由法庭儘早定奪。

(8)  而在本案中，本席留意，陶在附上該235個聯署的信件上，明確向姜表示【我們是該屋苑的不少於5%的業主人數】，現根據該段作出該要求，附上17頁為【不少於5%業主人數要求召開大會】的聯署簽名，要求姜【按法例要求日數內召開】大會商討該4議程。在該信中，陶從來沒表示他會（或保留權利）追加其他簽署，更明確要求姜按該段的14天及45天期限召開及舉行該法團的會議。

(9)  在上述陶自己所寫來信的內容下，本席認為，姜視該235個聯署為【一次性】提交，及【在14天召開期限內】考慮及決定該要求是否滿足該5%業主門檻，絕對無可厚非，不能非議。

分歧5分析

51.  有見本席就分歧4的結論，本席認為，這分歧實不用進一步解決，因陶只可以【一次性】提交該235個聯署，無權事後追加該11個重新簽署，儘管簽署者是嘗試取消該35份取消文書其中11份文書（倘若這樣做有效的話）。

52.  假如本席就分歧4的結論是錯的，及需進一步處理這分歧的話，基於和本席就解決分歧2給予的業主自主行使其業主權益的相同理由，本席認為，若非在該段規定的14天後出現的緣故，該11個重新簽署是有效撤銷或取消相關單位的取消文書。事實上，除了她的【一次性提交】的反對理據外，針對該11個重新簽署，劉沒有其他反對陳詞。

53.  但是，鑒於本席就分歧3只接納該35份取消文書其中的21份（而非全部35份）有效，扣去本席裁定陶質疑業主身份或文書日期成立而沒有計算的取消文書，本席認為，如可以分批追加的話，在計算該5%業主門檻時，陶最多只能補回該11個重新簽署當中8個簽署（或從21份生效取消文書中減少8 份）。

分歧6分析

54.  有見本席就分歧4的結論，本席認為，這分歧也不用進一步解決，因陶只可以【一次性】提交該235個聯署，無權事後追加該6個後補公司蓋章。

55.  假如本席就分歧4的結論是錯，而本席要進一步處理這分歧的話，本席也不認為該6個後補公司蓋章有滿足本席就分歧1所達至的法人開會要求的【表面證據】結論，原因在該6個後補公司蓋章：

(1)  沒有在原有6個手寫簽署上面蓋下；

(2)  獨立地出現在原有6個手寫簽署以外的地方；及

(3)  本身並沒有任何授權人士的簽署。

56.  故此，就算本席就分歧4的結論是錯，本席認為，該6個後補公司蓋章也全部無效，全部都不能計算在該5%業主門檻內，也不能和該6個公司簽署連結起來計算在該5%業主門檻內。

57.  而為記錄起見，本席從來沒有在2024年9月9日本案首次聆訊上（或其他聆訊日子）發出【指示】要求陶提交該6個後補公司蓋章。

分歧7分析

58.  有見本席就分歧4的結論，本席認為，這分歧也不用進一步解決，因陶只可以【一次性】提交該235個聯署，無權事後追加該36個新增簽署。

59.  假如本席就分歧4的結論是錯，而本席要進一步處理這分歧的話，本席首先不接納陶在【29】就該36個新增簽署的證供（及在證人台上的相同作供），理由如下：

(1)  如【50(8)】所示，陶完全沒有在交付該235個聯署的信件中提及該36個新增簽署的存在（及其後補或追加可能）。

(2)  陶也沒有在《申請通知書》或《回覆書》內提及（或出示）該36個新增簽署。

(3)  陶卻在存檔及送達《回覆書》時，自行及主動提及（及出示）了該6個後補公司蓋章（陶完全沒有在《回覆書》内稱是按本席的【指示】提交該6個後補公司蓋章）。

(4)  雖然自該管業處發出該6月17日回信至姜前代表律師存檔《反對通知書》詳情期間，林及姜沒有向陶提供該要求未達該5%業主門檻的詳情或細節，但本席深信，陶對姜一方一直指該要求未達該5%業主門檻的反對立場是清楚不過的。因此，本席認為，陶是絕對有理由及動機第一時間提交該36個新增簽署給姜一方以改變其反對立場，以便儘早召開該法團的會議及/或中止本案。

(5)  縱使本席在2024年10月16日第二次聆訊上轉介訴訟雙方調解，而至2025年2月尾雙方最終調解失敗，本席認為，這也絕對無阻陶自行及主動在2025年4月29日他存檔及送達其證人陳述書之前，向該管業處、姜、姜的前代表律師、姜的現任律師及/或法庭，如同他在2024年10月7日存檔《回覆書》時主動提交及送達該6個後補公司蓋章一樣，提出及/或送達該36個新增簽署以達到上述目的。

(6)  倘若如陶在【29】及庭上供稱，他早在2024年6月4日便管有或控制（及他當時仍在【核實中】）該36個新增簽署，有見姜一直給他的清楚回應及所表達的反對立場，本席絕不相信他會如上行事，及要拖延至2025年4月29日才送達該36個新增簽署給答辯方（就算陶真的曾在2024年10月16日第二次聆訊當日，曾在法庭外對姜前代表律師提及該36個新增簽署的存在）。

(7)  本席相信，陶要在存檔及送達《回覆書》之後，才收集到該36個新增簽署。

60.  無論如何，若陶可追加該36個新增簽署的話，陶陳詞上也接納（而本主席也接納）姜針對其中7個新增簽署的個別反對理由。除了她的【一次性提交】反對理據外，針對餘下的29個新增簽署（即36-7），劉也沒有其他反對陳詞。故此，倘若可以計算該36個新增簽署在該5%業主門檻的話，本席認為，只可計算當中29個新增簽署而已。

核心爭議結論

61.  基於本席就分歧1至分歧4（而不用進一步處理分歧5至7）的結論，本席計算及裁定，該要求只有174名業主人數支持（即201-21-6），不符合該屋苑需達197名業主人數的該5%業主門檻，姜因此不用依該段規定召開該法團的業主大會。

62.  就算本席不考慮姜透過其前代表律師送達其《反對通知書》詳情才首次提出的第3點（即1個簽署者擁有多過一個單位）和第5點（即該6個公司簽署沒有蓋章），而只考慮他在該6月17日回信內拒絕召開該法團會議所持的理由（及出示的相關反證），本席計算，該要求在當日仍只有181名業主人數（即201+1-21）支持而不滿足該屋苑需達197名業主人數的該5%業主門檻。

判決頒令

63.  基於本席在上一部分就核心爭議的結論，本席判決頒令：撤銷陶針對姜的本申請。

64.  另本席下令法官書記在本案上訴期限屆滿後而沒有任何一方提出上訴許可申請的情況下，在複印副本留在土地審裁處檔案後，將所有正本證物歸還相關提交方。

案件訟費

65.  按《土地審裁處條例》[44]第12條，審訊完畢後，整件案件的訟費由土地審裁處酌情決定，又《高等法院規則》[45]第62號命令在作出必要的變通後適用於土地審裁處訟費的判給。

66.  《高等法院規則》第62號命令第3(2)條規則規定，就審訊而言，法庭須命令案件訟費須視乎審訊結果而定，但如法庭覺得就案件的情況而言，應就該等訟費的全部或任何部分另作命令，則屬例外。

67.  另《高等法院規則》第62號命令第5條規則規定，法庭就訟費行使其酌情決定權時，須在有關情況下屬於恰當的範圍內，考慮（包括）各方在法律程序展開前及進行中的行為舉措。

68.  陶審訊後敗訴，按第3(2)條規則的訴訟常規，本席認為，一般應由他支付姜就整件案件所花的訟費。

69.  但是，本席不能無視姜在本案開展前及之後拒絕應陶多番要求向他提供該要求聲稱未達該5%業主門檻的詳情或細節（包括不向陶提供該35份取消文書副本[46]，或該等取消文書的預設文本）的不合理行為舉措。該等行為舉措，本席認為，無疑是引起陶開展本案的導火線及引致他初期繼續本案下去。

70.  另一方面，本席也同時認為，鑒於本案最終對陶的不利審訊結果，陶也應該為自己在答辯方最終提供該35份取消文書副本後所作出的繼續本案至審訊的決定（及其敗訴後果）負責，依審訊結果按訴訟常規賠償姜之後所付出的本案訟費。

71.  基於上述初步看法，本席認為，合適就答辯方提供該35份取消文書副本前的時段偏離審訊後的訴訟常規。

72.  故此，本席就本案頒下暫准訟費命令如下：

(1)  陶須支付姜本案自2025年5月1日（包括該日）至本判案書頒發期間的所有訟費（包括所有保留訟費，及本審訊的訟費，本席另就姜聘請大律師出席審訊批出大律師證書），若訴訟雙方未能就該等陶應付的訟費金額自行達成協議，則按區域法院訟費標準作訟費評定；及

(2)  除了上述(1)的訟費命令，和其他土地審裁處之前作出的現存訟費命令繼續維持有效外，本席不就本案在2025年5月1日之前時段的訟費作任何命令，即訴訟雙方各自負責自己就之前時段的訟費。

73.  若訴訟雙方都沒有在此判案書頒發後14天內存檔及送達表格1申請更改上一段的暫准訟費命令，該等暫准命令將在期限屆滿後自動變成正式及生效的絕對命令。