廖煒基 對 孔令瑤及另二人

HCA 2527/2013

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟案件2013年第2527號

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判決書

1.  原告人在2014年11月10日提出本上訴，要求撤銷聆案官在2014年10月28日頒布的命令，該命令拒絕了原告人在2014年6 月27日作出的申請。該申請：

(a) 刪除了2014年5月28日頒布的命令 (“剔除/修訂命令”) 已剔除的 “申索陳述書” 部份內容；

(b) 增修了剔除/修訂命令要求修訂的 “申索陳述書” 中針對第二被告人的申索。

2.  剔除/修訂命令亦指明，如原告人不依循前第 1(b) 段修訂 “申索陳述書”，原告人針對第二被告人的申索，予以剔除。

3.  基於以上各點，由於2014年6月27日的申請已被拒絕 (假如本上訴亦被駁回)，實質結果是原告人針對第二被告人的申索，已被剔除。

4.  導致本上訴的背景事實，可簡述如下。

5.  原告人是一個村屋居住單位的登記業主，他在2012 年8 月擬將涉案單位出租。

6.  第一被告人被指是負責出租事宜的地產經紀，第二被告人被指是第一被告人的直屬上級及分行的區域經理，第三被告人則是第一、二被告人的僱主。

7.  原告人在本訴訟指，各被告人專業失職，致令未簽署正式租約前，租客已取得涉案單位大門的鎖匙，及取得涉案單位的管有權。

8.  原告人在原 “申索陳述書” 中，針對第二被告人的專業失職申索，建基於前第 7 段所述的錯誤而：

“… 導致 [原告人] 之直接租金損失及後一切有關之雜項費用 …” (其中第 (一) 段)。

9.  第三被告人亦被指：

“… 疏忽監管或沒有執行應有之內部從業人員操作、操守 …” (其中第 (一) 段)。

10.  原告人擬修訂的申索是：

“[第二被告人] 全權處理及解決是次租務問題，… [第二被告人] 接手此個案後只顧不斷聯絡 [原告人] 並遊說 [原告人] 簽署新的租約而漠視 … 亦明顯刻意隱瞞 [第一被告人] 已早將鎖匙交予 [租客] 之疏忽”；

“[第二被告人] 亦沒有處理好由 [租客] 給予作為訂金之HK$5,000 支票 …” (原告人在2014年6月27日存檔的誓章)。

11.  根據原告人的聲稱：

(1) 第一被告人是在2012年8月16日妄自將涉案單位的鎖匙交予租客；

(2) 租客自2012年8月18日將大量物品搬入涉案單位；

(3) 原告人在當日不堪租客的哀求，同意租客可暫住三個月；

(4) 原告人為此與租客簽訂臨時協議；

(5) 租客入住後，不斷滋擾鄰居 (及其後欠付租金)。

(2013 年1 月23 日的 “入禀狀”)。

12.  原告人在2015年2月18日存檔的誓章展示的 “租約”，是第二被告人在2012年8月15日圖文傳真給原告人。基於第 11 段所述，當時租客尚未搬入涉案單位。

13.  原告人在本上訴聆訊時澄清，他追討的 “直接租金”，是指2012 年11 月初 (租客停止支付租金) 至2013年12 月中 (原告人取回涉案單位管有權) 期間的欠租。

14.  原告人亦澄清，所謂沒有 “處理好由 [租客] 給予作為訂金之HK$5,000 支票 …” (前第 10 段)，其實是指原為以支票支付的數額，後來卻是以現金存入原告人的銀行戶口。

15.  在上述情況下，本席同意第二被告人在本上訴指：

(a) 第二被告人在出租事宜中，並非受原告人委託的代理人，而只是第三被告人的分行經理；

(b) 第二被告人是在收到原告人的投訴，並是在試圖處理該投訴時，才介入前第 (a) 分段所述的事宜；

(c) 無論如何，租客搬入涉案單位一事，在2012 年8 月18 日左右獲原告人確認 (或追認) (見前第 11(3) 段)；

(d) 此外，原告人聲稱蒙受的損失 (見前第8段)，是在2012 年11 月後，因租客欠租而致。

16.  故此，本席同意第二被告人指，原告人的原申索，及擬修訂的申索，是因原告人錯誤理解相關法律原則所致：

(1) 所謂專業失職導致的租客取得管有權的訴因，原告人已確認 (或追認) 租客可享有至少三個月的管有權；

(2) 專業失職並未導致原告人追討的損失。

17.  本席故此認定，聆案官頒布的命令正確。本上訴亦應因此被駁回。

18.  經聽取與訟雙方就本上訴所涉訟費所作的陳述，本席決定依一般慣例命令，原告人應支付本上訴所涉訟費。

19.  本席亦判定，訟費數額應以簡易程序評估。為此：

(1)第二被告人可於今日起計7天內，將簡明訟費清單呈交法庭及送達原告人；

(2) 原告人可於其後7 天內，將簡明反對清單呈交法庭及送達第二被告人。