玥嵐投資有限公司 對 陳洛甄

LDPE 638/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2017年第638宗

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判案理由書

背景

1.  申請人是以牌照已完結，而答辯人於牌照期過後仍拒絕遷出為理由申請收樓。答辯人沒有提交反對通知書，審裁處根據《土地審裁處規則》第15條於2017年8月4日頒令答辯人須把 Workshops 1, 2, 3, 5 and 6 on 27^th Floor of Technology Plaza, No 651 King’s Road, Hong Kong (“涉案處所”) 的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2017年6月8日起至交樓為止的中間收益 (每月以55,100元計算) 及訟費2,000元。

2.  答辯人於2017年8月21日提出非正審申請，要求擱置審裁處於2017年8月4日所作出的命令。經聆訊後，由於雙方不爭議答辯人於申請人提出本案申請時已離開香港及於2017年8月7日才返回香港，沒有機會答辯，本席於2017年9月11日頒令擱置審裁處於2017年8月4日所作出的命令，本席亦在雙方同意下即時重新審理本案，聽取及審視各自的證供及證據。

3.  雙方不爭議一間與答辯人有關連之有限公司 (“FIE Co Ltd”) 於出售涉案處所給申請人後，答辯人以個人名義和申請人簽訂一份2個月之牌照讓答辯人佔用涉案處所，而牌照期已於2017年6月7日完結，但答辯人於聆訊日仍佔用涉案處所。答辯人認為如果她於牌照期完結即交還涉案處所將會有所損失，所以反對收樓申請。雖然涉案處所之買賣手續已完成，她認為當時的買賣細節條款不清晰，她無法得到她是否需要重建各單位於公共走廊之間格牆的明確答案，而地產代理未能協助，申請人又拒絕與答辯人溝通，所以她不能交樓，但願意承擔延遲交樓引致的相關費用。無論答辯人是否支付中間收益及相關費用，申請人反對答辯人延遲交樓，並表示願意在不損申請人其他權益 (如有者)下，根據牌照以現狀收回涉案處所。

4.  本席裁斷申請人勝訴，本席認為答辯人以其他合約糾紛還未完結反對申請人以牌照完結申請收樓，在不合常理下沒有可合理爭辯的理由。答辯人沒有得到申請人同意延遲交樓。即使FIE Co Ltd 與申請人在買賣涉案處所之爭議上有合理抗辯及 / 或合理申索，這不等同答辯人可以其他爭議反對申請人行使權利於牌照完結收回涉案處所。

5.  答辯人於2017年9月11日聆訊後隨即提出非正審申請，要求批淮暫緩執行收樓命令和不遲於2017年10月30日才繳付欠租及訟費。於2017年9月14日之聆訊，本席決定撤銷答辯人的非正審申請，並命令答辯人須支付申請人非正審申請之訟費2,000元。

6.  答辯人於2017年9月14日聆訊後即時再次提出非正審申請，要求批淮上訴許可就審裁處於2017年9月14日所作出的決定。上訴許可聆訊原被安排於2017年10月4日進行，但由於答辯人於開庭前聲稱不適，並隨即召喚救護車，本席在申請人不反對下押後聆訊至2017年10月24日。於2017年10月24日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2017年9月14日聆訊之爭議和裁決

7.  答辯人確認她接受2017年9月11日的裁決，但她無法於短期內完成搬遷，所以申請暫緩執行收樓命令。答辯人表示她希望申請人合作，既然申請人將會自用及需要以現狀使用涉案處所，申請人應與管理處補辦一份牌照，免除答辯人或FIE Co Ltd須還原各單位於公共走廊之間格牆、因此爭議而引致答辯人一方仍保留於律師行戶口之部分買賣收益300,000元、及答辯人曾作有關擔保的責任。答辯人呈述她不能搬遷直至買賣涉案處所上的爭議已解決，答辯人亦要求審裁處頒令申請人須與管理處補辦使用公共走廊之牌照。即使答辯人於聆訊中表示可以並將會儘快交付中間收益及訟費，申請人反對暫緩執行收樓命令。申請人呈述答辯人以其他爭議還未完結要求暫緩執行本案之裁決不合理，影響申請人收回及使用涉案處所，剝奪申請人的訴訟成果及權利。本席同意。

8.  答辯人要求申請人於買賣爭議上縱使在不同意下仍須依據她的意願行事，否則審裁處須頒令申請人行事，及在申請人還未行事時，審裁處須頒令暫緩執行收樓命令。本席認為這是完全不合理的要求，所以在考慮雙方的證供及證據後，撤銷答辯人的非正審申請。誠然，審裁處不應及沒有司法權審理涉案處所買賣上的爭議，買賣上的爭議在無論誰勝誰負下仍可以賠償解決，答辯人要求的暫緩沒有確實完結日，答辯人又沒有其他她不能搬遷的合理理由。申請人要求答辯人支付訟費2,000元，本席認為合理，予以批准。

答辯人申請上訴許可之理據

9.  答辯人以申請暫緩執行收樓命令的類同理由申請上訴許可，答辯人呈述申請人律師、地產代理及管理公司仍未能給她清晰解決方案，減免答辯人有關於還原公共走廊間格牆的責任。答辯人又再次表示願意支付直至交樓日的租金及費用，但直至上訴許可聆訊時她仍未繳付由2017年6月8日起的中間收益。答辯人亦呈述，如申請人未能與管理處補辦使用公共走廊之牌照，現時交還涉案處所將會對答辯人做成不合理的責任及經濟損失，而答辯人在面對損失下，有實際困難交還涉案處所。

10.  申請人反對答辯人的非正審申請，申請人呈述答辯人不是涉案處所買賣爭議及還原公共走廊間格牆爭議的立約人，答辯人於這些爭議沒有身份爭訟，況且審裁處沒有司法權審理這些爭議，這些爭議又不是本案之申請事項。無論如何，按上訴法庭定下的法律原則[1]，“暫緩執行令是為給予租客短暫的緩衝期，以便安排遷離租住的地方，而非給予租客時間另覓居所。因此，在決定暫緩執行期的長短時，租客需要多久才能找到新居所並不是一項相關的考慮”。 因此，答辯人需要多久才能得到她認為滿意的安排及解決其他爭議之方案，也不應是本案是否批准暫緩執行收樓命令時相關的考慮因素。

總結

11.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

12.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

13.  本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供及証據而作出的裁斷，但答辯人不認同本席的裁斷，並以非正審申請暫緩執行收樓命令的類同理由及陳述提出本上訴許可申請。在本席詢問答辯人審裁處於2017年9月14日的決定在法律論點上有何錯誤時，答辯人只是重複她為何不能交還涉案處所及為何需要暫緩執行收樓命令。

14.  本席認為答辯人的非正審申請未能確立審裁處於2017年9月14日的決定在法律論點上有錯誤。再者，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人之上訴許可申請。

15.  本席於此不重複拒絕給予答辯人暫緩執行收樓命令的理由。本席同意申請人的呈述，答辯人需要多久才能得到她認為滿意的安排及解決其他爭議之方案，不是本席是否行使酌情權應考慮的因素。況且，答辯人之無確實完結期的要求不應影響申請人。

16.  申請人要求本非正審申請的訟費，包括2017年10月4日保留之訟費，本席即時評定為4,000元。