駱詠欣 對 彭君偉

LDPD 114/2020

[2020] HKLdT 39

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2020年第114宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人和答辯人於2016年8月1日簽訂了一份中文租約，當中申請人以每月港幣16,000元的租金把新界元朗十八鄉東頭村DD115, Lot 106及DD115 Lot 105 S.B RP門牌號數176號（「該物業」）出租予答辯人。申請人於2020年1月17日展開此訴訟，申請收回處所的管有權，追收租金/中間收益及訟費。

申請人的案情及理據

2.  申請人依賴以下之理由申請取回該物業的管有權。

3.  第一，租期是由2016年8月1日起至2019年11月30日（即首三年「梗約」）止。其後由2019年12月1日至2022年11月30日為「生約」。申請人在2019年10月14日已經透過事務律師通知答辯人租期將於2019年11月30日屆滿，梗約屆滿後申請人無意展開「生約」，答辯人須於2019年12月1日將該物業交還業主或其代理人。

4.  第二，申請人的父親駱順福（下稱「駱先生」）在約2019年7月發現有載有石油氣瓶的車輛進入該物業，於是他致電1823熱線投訴。當局經調查後在2019年8月回覆駱先生確認真有其事，並發現有人士涉嫌違反氣體安全條例。申請人認為答辯人違反了租約第十三條，該條文禁止租客在物業內儲存危險易燃物品或進行違法行為。

5.  第三，答辯人在租期內沒有遵守租約中第二條和第六條的規定，即未經業主同意，對該物業作出改動清拆了外圍鐵絲網。

6.  第四，答辯人自2019年12月1日起欠交租金。

答辯人的案情及理據

7.  由開始洽談租約、視察該物業至簽訂租約的整個過程，業主一方都是由駱先生代表進行。簽署租約時，土地註冊處的查察記錄顯示業主有兩人，分別為駱詠欣（即申請人）及「Lok Shun Pon」（申請人的叔父）。該租約業主一方只填寫了申請人的名字，因為當時駱先生聲稱申請人也代表了Lok Shun Pon，申請人在收取租金之後，會把半份租金交給Lok Shun Pon。

8.  於2018年1月24日，李炳剛、區紹恩律師行發信至該物業，表示代表該物業的半份業權人[1]（即陳淑華、駱子建及駱子康）。信中表示答辯人未得他們同意便與申請人就該物業達成租賃。律師要求答辯人由即時起把餘下租期的半份租金交給他們。因此，由2018年2月開始，答辯人直接把半份租金（即8,000元）交給該物業的半份業權人的代表陳淑華。

9.  答辯人認為租約中並沒有寫上提早終止租約的安排，故此，申請人不能於2019年10月14日透過其律師終止租約。相反，答辯人認為租約的以下文字賦予答辯人「選擇權」/續租權：

「租約期：由2016年8月1日至2019年11月30日（首三年為梗約）

其後由2019年12月1日至2022年11月30日為生約。」

10.  答辯人委託律師於2019年10月24日回信給申請人的律師表明答辯人會行使選擇權繼續租用該物業直至2022年11月30日止。

11.  答辯人指出該物業的半份業權人（由陳淑華代表）跟答辯人的關係一直良好。陳淑華並沒有提出過會終止租約，並確認同意租期繼續至2022年11月30日。

12.  答辯人否認有違反租約的第十三條，並堅稱沒有存放任何危險易燃物品在該物業。答辯人指出該物業附近有一間名為陳興記的雜貨舖。由於該物業有較大的空地，很多村民的車輛都在該地掉頭。答辯人不會廿四小時監察着空地是否有車輛出入或上落貨。即使陳興記有石油氣車上落貨亦與答辯人無關。

討論

第一個收回管有權的理由：違反租約（儲存危險品及拆除鐵絲網）

13.  申請人認為答辯人違反了租約以下的條款：

第十三條：

「租客不得在該物業內儲存危險易燃物品或任何違法行為。」

第二條：

「租客在沒有業主同意，不得對該物業作任何改動/加建，惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。」

第六條：

「租客在租約期内保持物業内部的維修狀態良好（自然損耗及固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀況下交吉回業主。」

14.  業主能否因租客違反租約而沒收租賃視乎租客是否違反了租約內的契諾或條件以及有關的違約行為會否給予業主沒收租賃的權力。

15.  《物業轉易及財產條例》第219章第58條訂明：

「對租契及分租租契的沒收租賃權的限制及寬免
(1)	因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知 —
	(a)	指明某被投訴的違反事項；及
	(b)	如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及
	(c)	指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，
	並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」

16.  申請人承認他從來沒有就答辯人的違反租約行為向答辯人發出任何書面通知或警告信。即使本席接納答辯人事實上有儲存危險品及擅自拆除鐵絲網，並接納該等行為違反了租約中的契諾或條件，根據《物業轉易及財產條例》第219章第58條，申請人也不得因該等違約行為沒收租賃。故此，本席裁定申請人不能以此理由取回該物業的管有權。

17.  因申請人沒有就答辯人的違反租約行為要求損害賠償的濟助，本席無須就聲稱的違反租約行為作進一步的分析。

第二個收回管有權的理由：欠租

18.  至於欠租問題，申請人聲稱答辯人自從2019年12月起便一直拖欠租金至今。

19.  答辯人表示於2018年1月24日，答辯人收到由李炳剛、區紹恩律師行代表該物業半份業權人（即陳淑華、駱子建及駱子康）發出的信函。經核實陳淑華等人的身份後，答辯人遂通知申請人此後會將租金的一半交予陳淑華。於是，自從2018年2月起，申請人每個月也有將8,000元交給陳淑華，另外8,000元交給駱先生。然而，自從2019年12月起，申請人/駱先生拒絕收取每個月8,000元的租金。答辯人向申請人寄出的支票都因申請人沒有到郵政局取件而被退回。答辯人提交了文件證據顯示他已經盡力去嘗試支付租金予申請人，只是申請人拒絕接受。

20.  在審訊時，本席問駱先生是否同意該物業每月的租金收入的一半（即每月8,000元）應歸物業的另一半業權人（即陳淑華、駱子建及駱子康）所有。駱先生表示，陳淑華是他的弟婦。自2018年2月起，陳淑華已辦妥手續繼承其丈夫（即駱先生的弟弟）的遺產[2]。故此，駱先生對於答辯人自2018年2月起將每月租金的一半給予陳淑華這個做法沒有異議。然而，在2018年2月之前，因陳淑華未辦好遺產承辦的手續，再加上多年來都是由駱先生負責打理該物業以及肩負該物業的責任（如應付村長提出維修該物業的要求），陳淑華沒有出過一分力，故此，駱先生認為自租約在2016年8月起至2018年1月期間的租金收入應全數由申請人所得。

21.  經細閲過答辯人提交的文件證據後，本席相信答辯人已經盡力嘗試將每月8,000元的金額（即月租16,000元的一半）交給申請人，只是申請人拒絕接受。本席裁定答辯人沒有因欠租而違反租約，申請人亦不能以答辯人拖欠租金為理由申請沒收租賃。

第三個收回管有權的理由：租期已經完結

22.  申請人最後的一個收樓理由是 — 租期已經完結。

23.  租約的第三頁載有以下的內容（下稱「第三頁的有關條文」）：

「租約期：由2016年8月1日至2019年11月30日（首三年為梗約）

其後由2019年12月1日至2022年11月30日為生約」

24.  駱先生作供時稱，最初是由馮家豪先生（即答辯人的事實證人）介紹他將該物業租予另一位人士。馮先生與及該另一位人士都是從事地產的，而這兩位人士都是答辯人的職員。答辯人本人也是從事地產生意的。但後來該另一位人士沒有承租，改由答辯人本人直接承租，於是租約最終由答辯人簽訂。

25.  在洽談租約條款時，馮先生對駱先生提出的每月租金16,000元沒有意義、沒有壓價。但馮先生提出年期上希望可租用五年。駱先生表明他不同意出租五年，他最多只會出租三年，若馮先生他們願意接受就簽約，若不同意就拉倒算了。駱先生說他可以給答辯人三年死約（36個月），另外再送他三個月免租期（3個月），即合共39個月的租期。在三年死約後若果駱先生認為他們是好租客，或可考慮再給他們多租3年。但若覺得答辯人不是好租客便在梗約完後即時終止。駱先生說，就是在這個背景下，租約的第三頁便有「梗約」和「生約」的寫法。

26.  駱先生亦澄清，三年的「梗約」即36個月，連同送三個月免租期即一共39個月。然而他的兒子在擬備租約時計錯數，在第三頁將三年「梗約」期連同免租期寫為「租約期：由2016年8月1日至2019年11月30日（首三年為梗約）」，合共40個月，比39個月多了一個月。

27.  租約的第十五條訂明：

「免租期：

租客可有3個月免租期（由起租日計每第12個月為免租月）但租客仍需負責繳付免租期內一切水電及雜費。」

28.  馮先生作供時承認，申請人事實上有在租期內給予答辯人三個月的免租期，分別為2017年8月份、2018年8月份與及2019年8月份。

29.  馮先生在作供時沒有特別回應駱先生在上文第25段的説法。馮先生採納他的證人陳述書，當中描述租約的商討為「大家傾好價錢，16,000蚊，租6年，3年死，3年生，仲有3個月免租期（每年12個月）。」。

30.  本席認為，駱先生在上文第25段所描述的情況，某程度上跟租約的第十五條與及馮先生有關免租期的證供脗合。

31.  本席不同意答辯人的說法，指第三頁的有關條文給予答辯人「選擇權」或續租的權力。這個說法明顯不符合該條文的字面意思。第三頁的有關條文在文字上完全沒有提及過租客有「選擇權」或續租或延展租約的權力。

32.  在鄭秀枝及另一人v 陳愛玲[3]一案中，牽涉的租約是為期兩年的租約。租約訂明租期為「一年實約，另一年生約，兩年租金不變」。高等法院暫委法官張舉能（當時職銜）認為「實約」、「死約」或「生約」等並不是租務市場的新詞彙。「實約」及「死約」意味着租期是固定不變的。相反「生約」代表租期是有彈性的及可以被終止的。

33.  在張佩芳v 劉少珊[4]一案中，租約訂下了兩年的租期，當中「一年梗約、一年活約」。租約內並無任何條款提及在「活約」期間如何終止租約。申請人倚賴雙方的口頭協議與及地產代理的意見，指出合約任何一方可透過給予對方一個月的通知在「活約」期終止租賃。土地審裁處認同上述條文應被如此理解，理由是這個理解符合當時租務市場的普遍做法。

34.  本席認同上述案例對「生約」和「活約」等詞彙的理解和詮譯，即「生約」和「活約」是富有彈性的、可不獲繼續或可被終止的。本席認為這是對合約條文的合理詮譯。本席相信這個詮譯確切地反映了合約雙方在達成合約時的共同意圖，亦相信駱先生在這方面的證供（見上文第25段）。

35.  租約條文內沒有訂明申請人可以如何去終止「生約」。根據駱先生的證供，當時他明確告訴馮先生若申請人認為答辯人不是好租客，申請人可在死約完結後即時終止租賃。若本席接受此為合約雙方當時的真正共同理解，這代表申請人在「梗約」完結後不繼續「生約」的權力/決定是即時生效的。

36.  相反，倘若本席相信雙方在簽訂租約時的意圖是業主必須給予租客事先通知方可不繼續「生約」，雖然雙方當時沒有説明通知期的長短，本席認為雙方的意圖應該是一個合理的通知期。

37.  證據顯示申請人透過律師於2019年10月14日向答辯人發出律師信，正式通知答辯人租賃於2019年11月30日屆滿，從2019年12月1日起雙方再沒有租賃關係，答辯人必須於當日將物業的管有權交還申請人或其代理人。本席認為大約一個半月的事先通知是合理的通知期。答辯人在此訴訟中並沒有否認已經收悉申請人的書面通知、沒有挑戰書面通知的內容、亦沒有挑戰申請人給予的通知期是否恰當。

38.  本席亦注意到申請人曾經針對答辯人在本審裁處提出數次類似的收樓申請（案件編號包括但不限於LDPE 707/2019及LDPD 1673/2019），當中的某些申請是由本席處理。在該些法律程序中，駱先生早已在聆訊中表明跟答辯人的關係非常惡劣[5]，亦不滿答辯人違反租約之行為。駱先生（代表申請人）要跟答辯人斷絕租賃關係的意圖早在該些法庭程序中（雙方早於2019年7月已經參與聆訊）清楚表明，絕不含糊。故此，本席相信答辯人已經充份地事先知悉申請人不會在「梗約」後繼續「生約」。

39.  故此，即使申請人有責任事先通知答辯人不會在2019年12月1日展開「生約」，本席認為申請人已經給予答辯人足夠的通知。

40.  答辯人的最後一個反對理由是，該物業的半份業權人（由陳淑華作為代表）跟答辯人的關係一直良好。陳淑華沒有提出過會終止租約，並確認同意租期繼續至2022年11月30日。

41.  文件證據顯示，另一半業權人曾經於2018年1月24日透過律師向答辯人發信，信中指出：

“… We are instructed that on a date unknown to our client, you entered into a tenancy agreement with Lok Wing Yan (“Madam Lok”), who is holding the other 1/2 share of the Premises, without our clients’ consent and approval …”

42.  信中表明申請人與及答辯人是在另一半業權人不知情和未有事先同意/批准的情況下達成租賃。明顯地，另一半業權人沒有授權申請人代為簽訂租約，亦並非租約中訂明的業主。而事實上，土地註冊處的查冊記錄顯示，在租約於2016年8月1日訂立之時，陳淑華、駱子建及駱子康根本尚未成為該物業的另一半業權人。他們並非2016年8月1日訂立的租約的任何一方，無權決定續租。

43.  答辯人在此訴訟中從來沒有聲稱，自2018年1月另一半業權人出現後，各方（包括申請人或其代表駱先生、答辯人或其代表以及另一半業權人或其代表）曾經因事態的新發展共同檢討租賃，並經磋商後協定自此以後由申請人和另一半業權人共同成為該物業的業主，共同以業主身份承擔在租約下的所有義務及共同享有在租約下的所有權利。答辯人在此訴訟中完全沒有這個說法亦沒有這樣的案情。

44.  雖然，另一半業權人在收取每月8,000元的金額後有給答辯人發出單據以茲收悉金額，但該些單據明顯是在市場上可以方便購買得到的標準租單，當中不少的內容根本不適用於本案的情況。故此，即使答辯人的案是建基於另一半業權人跟申請人是共同業主（本席須再次強調這並非答辯人所立的案），本席不認為該些單據足以證明各方人士（包括申請人或其代表、答辯人或其代表以及另一半業權人或其代表）事實上有同意在2018年2月以後，由申請人和另一半業權人共同以業主身份一起承擔租約下的責任和一起享有租約下的所有權利。

45.  故此，本席認為，縱使該物業的另一半業權人跟答辯人的關係良好，反對申請人不繼續「生約」甚至同意租期繼續至2022年11月30日，這也對答辯人沒有幫助。

46.  Woodfall, Landlord and Tenant，第一冊的第2.102段有以下的論述：

“... Each tenant in common could at common law make a lease in respect of his own share alone, the interest of each being separate and distinct ...”

（中文大意為：在普通法下，分權共有的每個業權人僅可就其持有的業權達成租賃。他們各別的利益是分開的和不同的……）

47.  上訴庭於Chin Lan Hong & Others v Cheung Poh Choo & Others[6]一案清楚地說明在分權共有人共同擁有物業的情況下，一個分權共有人可隨意按照自己的意願去處理他所擁有的該部份業權。他可以將自己擁有的業權出租或給予第三者而無須其他分權共有人之同意或允許。

48.  本席認為，另一半業權人無權反對申請人終止租約，亦無權勉强申請人要繼續「生約」[7]。

49.  如另一半業權人認為申請人的行為有影響到他們的利益，另一半業權人可以向申請人提出訴訟。另一半業權人與申請人之間有可能發生的訴訟或糾紛跟答辯人以至跟本案並無關係。

結論

50.  因申請人和答辯人日期為2016年8月1日的租約在2019年11月30日（即「梗約」期屆滿日）已經完結，答辯人須即時將該物業的管有權交還申請人。

51.  雙方就尚未支付的租金金額與及該金額所涉及的時段沒有爭議。申請人確認除了租金以外，答辯人並無拖欠其他金額（如水、電費等）。

52.  雙方沒有就租期完結以後該物業的市場租值提交任何證據。

53.  Hong Kong Tenancy Law，第6版，第220頁有以下論述：

“Leases to … a trespasser does not enjoy the land free of charge: he has no right to be there and must pay damages or mesne profits … When damages are assessed, the Landlord, or the occupier, can call evidence from a valuer as to the market rent to assist the court in its assessment. If such evidence is not called, as is usually the case where the premises are not greatly valuable, the court must make the assessment as best it can, usually the court will assume that the rent payable under the old lease is the market rent …”

(中文意思大致為：擅自入侵他人土地的人不能免費地享用他人的土地：他無權佔用土地並且須為其佔用土地的行為支付損害賠償或中間收益 …… 在評估損害賠償時，業主或佔用人可就土地的市場租值提交估價師的證據以協助法庭進行評估。若雙方沒有援引這些證據（這通常發生於價值不高的處所），法庭須盡力作出評估，通常法庭會假設在舊租約下的租金就是市值租金 ……)

54.  本席認為以16,000元作為該物業的每月中間收益是合理的評估[8]，正如在上文第20段表述，申請人同意只要求租金收入的一半（即每月8,000元）。

55.  答辯人作為敗訴的一方，須支付申請人此訴訟的訟費。申請人要求訟費1,000元，此金額已經包括入稟費、存檔費、凖備文件和影印文件的費用、郵費以及上庭的交通費。本席認為申請人要求的訟費合理，全數予以批准。

56.  本席現頒佈以下命令：

1.	答辯人須把該物業的空置管有權交還申請人；
2.	答辯人須支付申請人由2019年12月1日至交回該物業的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月8,000元計算；及
3.	答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為1,000元。