荔枝角道312號業主立案法團 對 荔枝角道310號業主立案法團

LDBM 87/2015

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第87宗

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判案書
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1.  本申請由位於深水埗荔枝角道312號業主立案法團（“312號法團”）發出，答辯人是深水埗荔枝角道310號業主立案法團（“310號法團”）。申請人指這是一宗不要求訟費的友誼訴訟。

2.  申請人要求審裁處裁決312號法團與310號法團以各佔50%的攤分方法來負擔整座深水埗荔枝角道310-312號大廈（“該大廈”）的維修費用及公共開支費用。

3.  答辯人沒有回應申請通知書，亦從來沒有出席聆訊，本席滿意相關文件已妥為送達，指示案件於答辯人缺席下進行。

背景

4.  310號樓宇與312號樓宇建於兩個地段上，並各自有一份獨立公契，發展商於1963年申請批准建築圖則，於1965年把兩地段發展建成一座式的該大廈，因而該大廈現存兩個獨立的業主立案法團。

5.  該大廈結構如下：該大廈共9層，樓下為商鋪，樓上8層為住宅。以地段劃分，310號樓宇每層擁有1個單位及1條後樓梯（共9個單位），但後樓梯不能通出街道，310號住戶出入需要通過一條位於312號地下的通道（“該通道”）；312號樓宇每層擁有2個單位、1條前樓梯及1條走廊（共18個單位），所以該大廈共27單位（9+18）。該大廈的公用設施是兩幢樓宇共用的，包括水、電、消防設備、治安設備、衛生設備等等。

申請人的理據

6.  申請人要求未來的大廈維修費用及公共開支根據310號及312號地段的地盤面積計算，即各佔一半。申請人的代表練女士指310號地段及312號地段的長度是一樣的，310號地段闊度較大，為17.1呎；312號地段闊度較少，為15.2呎，亦即是312號樓宇的總地盤面積比310號的總地盤面積少了1.9呎，在維修時，312號樓宇所需維修的面積亦會比310號小。

7.  如上所述，310號所有住戶在進出他們的單位時，均需使用該通道。基於310號業主所享有的權利，現312號法團要求310號法團需負上相應的義務及責任，當中包括該通道的維修保養費用及其照明系統費用。根據練女士指因為以往大家都不知如何攤分，在不知情的情況下，為方便起見才以27份（9+18）平均分攤，由於310號樓宇佔9份，所以分擔三份一，其餘三份二由312號樓宇承擔。但近年來， 312號樓宇眾業主發現312號大廈公契只列明所佔地段18份，而沒有列明與310號大廈地段合併為27份，同時又意識到以往的分攤方法令自己的權益受損。

8.  312號法團認為大廈維修費用及公共開支費用絶不可取決於戶數的多寡，因為310號樓宇雖然只有9個單位，但基於地盤面積，其總面積絶不會比312號樓宇的18個單位少，所以戶數較少的一方不代表應支付較少的大廈維修費用及公共開支費用。

9.  事實上，312號樓宇的業主一直爭取兩個法團同意以各佔50%的攤分方法來負擔該大廈的維修費用及公共開支費用。曾經一次在2013年6月6日業主大會上，兩個法團一致通過公共電費以各佔50%分攤。但在支付電費時，310號法團以 “會議記錄上沒有列明生效日期” 為由，不肯執行此項議決，堅持只如以往般支付公用電費的三分一。

10.  於2014年，應政府要求，兩個法團共同聘請了承辦商完成了該大廈公共部份驗樓驗窗綜合勘察工程，費用為30,000元。但因兩個法團對維修費用及公共開支的分攤方法未能達成共識，以致承辦商未能展開進一步的維修工程，更令312號法團面臨被政府起訴。

11.  於2015年8月14日下午，兩個法團經溝通後確認以往兩次的維修費用分攤如下：1993年維修， 310號樓宇每戶支付9,500元；312號樓宇每戶支付7,500元。2007年維修：310號樓宇每戶支付27,000元；312號樓宇每戶支付27,000元。

12.  練女士指以往定立或曾執行的分攤方法並不重要，現在312號樓宇眾業主希望爭取法庭裁決以地段面積分攤該大廈的維修費用及公共開支，即兩個法團各佔50%，之後再根據兩份大廈公契由每幢樓宇的業主分擔。

公契條文

13.  312號樓宇有一於1965年5月20日簽訂的公契（“312號大廈公契”），相關於各業主攤分公共開支的條款如下：-

“4. Each party hereto shall pay his due proportion for:-

(b) The keeping in good and tenantable repair of the building foundation sidewalks walls supports beams gutters fences cellars chimneys and entrance doors and other outside parts of the said building and all the drains well pumps pipes electric conduits and nil plumbing apparatus intended for the general service of the said Building and the common entrance hall staircases landings corridors or passages thereof (except as regards damage caused or resulting from any act of default or negligence by any of the parties hereto or for which any of them is responsible).

5. The proportion which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute pursuant to the last proceeding clause hereof shall be in proportion to the share of shares for the time being vested in him.

7. The expenses for keeping the interior of any floor and all the fittings and furniture and all plumbing belonging therein and all glass in the windows and doors thereof in good and tenantable repair shall be borne by the owner of that particular floor.”

14.  310號樓宇亦有一於1965年5月號20日簽訂的公契（“310號大廈公契”），相關於各業主攤分公共開支的條款如下：-

“3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of:-

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the sidewalks, main walls, supports, beams gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, water tank, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) and lifts (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default of – negligence of any of the parties hereto their – respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings, and passages thereof.

4. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises.

6. The expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the interior of each floor and all the fixtures and fittings therein or appertaining thereto and all the – windows and doors thereof shall be borne by the owner entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of such floor.”

15.  312號大廈公契把業權分為18份，即每單位，不論是商舖或住宅，各佔1份，310號大廈公契的安排亦相若，把業權分為9份，每單位1份。所謂三份之一對三份之二的分攤方法是以業權計算，實際上亦是每單位一份計算。由於312號樓宇佔18份，因此佔總業權三份二。

審裁處權限問題

16.  本席認為應先考慮土地審裁處是否有權限聽取相關申請。

17.  主要問題是兩個法團之間的協議或約定，沒有以附屬公契（sub-deed of mutual covenant）附註於公契上，或獨立登記。答辯人雖然沒有回應申請通知書，但就過往會議紀錄看出，他們認為應按以往慣例由310號樓宇業主承擔三份之一，其餘三份之二由312號樓宇業主承擔。本席查看過申請人提出的證據，亦得到申請人代表練女士確認，兩幢樓宇之間在公共開支的權與責，包括過往一直採納的攤分方法，只是眾業主以最方便的方法，提出以單位數目（相等於業權分數）成為計算基礎，並沒有訂立附屬公契監管或確認，因此審裁處不能以詮釋公契或附屬公契條款找出答案。再者，這類所謂協議，又不受《建築物條例》監管，即使存在一有效的協議，這也是一般的合約，並不是根據《土地審裁處條例》第8條及其附表內所指明的條例所產生的，因此本席認為審裁處無權審理本申請。

申請人要求的裁決

18.  假使本席在權限問題上的裁決出錯的話，本席認為審裁處也實在沒有證據作出公正的判斷，例如申請人完全沒有提供證據指公共部份驗樓驗窗工程包括甚麼工序，如何訂價，窗戶數目在兩幢樓宇中是否均等，本席認為無論如何，不能單以地盤面積判斷，因為沒有證據指服務提供者是以地盤面積報價或收費的。

19.  此外，即使審裁處有權限處理大維修分攤問題，同樣，本席沒有足夠證據作出判斷的基礎。

20.  在申請人於2015年10月30日的最後書面陳詞中，申請人要求把濟助改為禁制令，禁止310號樓宇住戶使用該通道。本席認為這做法絶不合宜，因為申請人完全沒有通知310號法團有關禁制令的申請，在入稟時甚至審訊時完全沒有提出，練女士企圖在最後陳詞階段要求這後果極其嚴重的濟助，對310號樓宇業主極其不公，況且，申請人亦完全沒有提出申請禁制令的基礎，本席不考慮這要求。

21.  關於申請人認為沒有在312號大廈公契內指明他們需要支付大廈水箱費用，他們現表示不會負責大廈水箱的任何費用，這也是在最後陳詞文件中後加的項目，本席完全沒有基礎作出判斷，嚴格來說，申請人亦沒有在最後陳詞中要求本席就這點作裁決。

22.  此外，申請人又提出了一些問題希望審裁處解答，因為審裁處不會給予法律意見，更不會在毫無基礎的情況下指示他們如何管理大廈，本席不會處理第3a、b及c段提出的問題。

23.  基於以上理據，本席撤銷申請人的申請。就此申請，不作訟費命令。