蘇德光及另一人 對 青山道安寧大廈業主立案法團

LDBM 157/2014

[2018] HKLdT 40

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第157宗

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判案書

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無爭議的背景事實

1.  根據一份日期為1983年2月17日的公契， 安寧大廈  (『該大廈』) 為一棟樓高12層的建築物，地下9個商舖單位，分別稱為青山道145、147、149、151、153號及營盤街136、136A、138、138A號，而上層單位則稱為青山道145/153號。

2.  本案的申請人在2005年1月4日成為青山道145號地舖(『145號地舖』) 的擁有人，而答辯人為該大廈的業主立案法團    (『法團』)。

3.  根據申請人從土地註冊處取得, 145號地舖首份轉讓契 (First Assignment) 內夾附的平面圖 (證物A1) (『該首份平面圖』)，145、147及149號地舖是三個相連單位，三個單位前臨青山道，後方則為一個後院 (在平面圖上的描述為 YARD)。雙方並無爭議, 三個相連店舖各有出口到該後院，另外在該後院向後街的一邊，也有一個出入口，出入口的門匙只由管理處持有；而該後院內設有該大廈的公用水箱及電錶房等設備。

4.  為方便識別，該首份平面圖夾附在本判案書中為附件一。

5.  從該首份平面圖可見，145號地舖是一個長方型的單位，與147號地舖仳鄰，在147號地舖的最後方的左右兩邊，各有一個洗手間，右方一個洗手間由147號地舖內進入，而另一洗手間則由該後院靠近145號地舖的一邊進入，這亦是本案中受爭議的一個洗手間 (『該爭議洗手間』)。

6.  申請人在2014年6月21日入稟本案的申請，指稱該爭議洗手間為145號地舖私人擁有的範圍，根據該大廈公契，申請人應可享其名下業權的獨有享用權，但法團在2013年年底時，未經申請人同意，在該爭議洗手間內安裝了消防上水泵電源制及消防控制箱 (『該消防設備』)，違反了公契條文的規定，申請人多次以書面方式向法團提出反對，但法團全沒回應，故此申請人入稟，要求法庭頒令法團須將該消防設備移離，及修補所引致的損毀。

7.  法團方面則指稱，該爭議洗手間及該後院均屬大廈的公用部份，在申請人購入145號地舖前，在該爭議洗手間內已有消防設備的裝置。

8.  故此，本案的爭議點是，該爭議洗手間是否屬大廈的公用部分，抑或屬申請人獨有管有及享用的部分。

申請人案情

9.  第一申請人作供指稱，在購入145號地舖時，代表他的律師曾給他一份平面圖的副本 (在本案中存檔的申請通知書內夾附)，並向他解釋145號地舖的業權，『成個粉紅色係一個單位』，他看到粉紅色標示部分包括145號店舖範圍、倒置「L」型的後院部分 (『該後院部分』) 及該爭議洗手間 (如該首份平面圖所示)。

10.  在盤問下，第一申請人承認，他在購買單位前沒有到單位視察，只由其母親代勞，根據他的母親轉告，當時該爭議洗手間內並無裝置任何消防設備。而在該後院部分，在購入時有圍欄分隔其餘的該後院範圍，但他的母親答應了法團將圍欄拆去以方便法團視察水箱，故此後來拆去了。

答辯人案情

11.  法團的鄭主席作供，他指稱在該爭議洗手間內的消防設施，在申請人購入145號地舖前很久已存在，因為是公用部分，故不用諮詢任何人；但他沒有任何證據支持。而該後院放著該大廈的水箱及其他公用設施，故此應屬公用部分。法團沒有回應申請人的書面要求，因為該爭議洗手間根本不屬申請人所有，申請人只是無理取鬧。

討論

12.  根據建築物管理條例第2條的釋義，大廈的公用部分指：

『(a)   建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b)   附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外』。

13.  故此，在決定該爭議洗手間是否屬公用部分的議題上，法庭必須先考慮在土地註冊處註冊的文書 (如轉讓契及公契) 上，是否有指明屬某一業戶獨有使用、佔用或享用。

14.  在本案所涉及的公契中，並沒有任何部分提及該爭議洗手間或該後院，更遑論述及是否屬某一業戶獨有擁有。

15.  根據申請人提交的首份轉讓契及申請人的轉讓契，兩者就轉讓物業的描述如下：

首份轉讓契 (Memorial No. 3288761)

『The Property :-

(a)   Description and address :

ALL THAT the GROUND FLOOR of No.145 Castle Peak Road which said Floor is shown on the Plan “B” hereunto annexed and thereon coloured Pink and marked “P”』

申請人的轉讓契

『The Property :-

(a)   Description，address, lot number, sections and undivided shares, etc:-

ALL THOSE 5 equal undivided 124^th parts … TOGETHER with the exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT the GROUND FLOOR of NO.145 CASTLE PEAK ROAD which said Floor is shown and coloured Pink and marked “P” on the Plan “B” annexed to an Assignment registered in the Land Registry by Memorial No.3288761.』。

16.  由此可見，該首份平面圖是唯一的證據，以確定該爭議洗手間是否屬申請人獨有擁有。在該首份平面圖上，145號地舖與該後院部分及該爭議洗手間，雖然也是以粉紅色標示，但兩者屬不同色調的粉紅色，145號地舖範圍內的粉紅色，遠較其餘兩個範圍的粉紅色為深，而145號地舖範圍亦標示了 “P” 字，但其餘兩個範圍則沒有同樣的標示。

17.  第一申請人指稱，如首份平面圖上的圖A可見，在以綠色標示該大廈的地段時，即使涉及不同的地段，也只標示了一個 “G”字，可見在圖B上的該後院部分及該爭議洗手間上沒有標示 “P” 字，並不為奇。本席認為此一說法不能成立，因為在圖A上以綠色標示該大廈位處的地段，是一整個的範圍，不像圖B上的145號地舖、該後院部分及該爭議洗手間，是三個不同位置的範圍，不可能強說在145號地舖範圍內標示的 “P” 字，也適用於該後院部分及該爭議洗手間。

18.  再者，圖A上的綠色是一個色調的，但在圖B上的粉紅色，明顯地有著兩個不同的深淺色調，“P” 字只在較深色調的範圍內，而該後院部分及該爭議洗手間的粉紅色相對地較淺，在同一份圖表上出現不同色調的同一個顏色，一定是刻意的處理，以作識別。這也進一步支持較淺粉紅色部分沒有 “P” 字標示，也應是刻意的處理。

19.  高等法院原訟法庭包致金法官 (當時官階) 在Yam Yun-Fai v Yip Siu-Hung [1992] 1 HKLR 346 一案中，曾就類似本案的情況作出裁斷，案例中涉及一個地下單位 (連4 個汽車棚) 的轉讓，在轉讓契中描述轉讓物業為夾附平面圖上以粉紅色標示的部分，但在平面圖上則只有該4 個汽車棚的範圍以粉紅色標示，案中的裁斷為:

“Where different portions of the description of the property in question are inconsistent, then the first step is to see if any portion clearly and definitely defines the property. If such clear and definite portion is found, then it is to be taken as the operative description prevailing over the remainder inconsistent with it. But if no such clear and definite portion is found, then it will be necessary to look at other parts of the deed or contract in order to see if they contain a clear expression of the intention of the parties as to what property is to be conveyed or otherwise dealt with thereby. And if such clear expression is found, then it will provide the operative description. But if no such clear expression is found, then extrinsic evidence should – subject to general principles governing the use thereof – be resorted to in the search for an operative description.” (at page 349)

20.  套用上述案例的裁斷在本案中，145號地舖的首份轉讓契及申請人的轉讓契，就轉讓物業的描述，均為在該首份平面圖上以粉紅色及 “P” 字標示的部分，在該首份平面圖上，只有145號地舖範圍符合這個描述，而該後院部分及該爭議洗手間範圍，雖然也塗上了粉紅色，但卻沒有同時以 “P” 字標示，由此可見，在該首份平面圖上，存在清晰地符合轉讓契上的描述的部分，只有145號地舖的範圍，這應視作轉讓契上描述轉讓的物業，其他不符這描述的部分，不應視作轉讓物業的一部分。

21.  縱觀上文所述的情況，該爭議洗手間不屬申請人獨有擁有的部分，根據建築物管理條例的規定，應被視作該大廈的公用部分，在這情況下，法團在該爭議洗手間內裝置該消防裝置，無可厚非，申請人無權要求法團拆去該消防裝置。

22.  本案的申請被撤銷。

訟費

23.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席認為申請人應付法團本申請的訟費, 簡易評定為 $500。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

命令

24.  法庭頒令﹕

一)   本案的申請被撤銷; 及

二)   申請人須付答辯人本申請的訟費，簡易評定為 $500，此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

 

 

附件一