WONG KEN KOON SUN 及另六人 對 TONG NGAN by CHENG YUET HO, Guardian ad litem 及另一人

DCCJ 4302/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第4302號

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判決書

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1. 本案是一宗逆權管有案，涉案的土地是量丈約份第83段地段第234號餘段的土地，以下稱為「該土地」。各原告人是該土地的實益擁有人，而向各被告人申索取回該土地的管有權，各被告人在本案的答辯上稱自己為該土地的逆權管有者。

原告人的案情

2. 原告人的案情如下：在1962年，第一位被告人來到香港的時候，第一位被告人的父親唐達明是當時該土地的租客，租金為每年港幣300元。在1980年初，第一位被告人取代他父親成為該土地的租客，租金亦維持在每年300港元。自此之後，第一位被告人一直是該土地的租客，亦依時繳付有關該土地的地租。在80年代中的期間，當年該土地的其中之一位業主黃發先生委托他的兒子黃帶和他的媳婦，向第一位被告人收取有關的租金。第一位被告人向黃發和他的妻子總共繳付了四筆共為6,900元的款項。這些款項就是由1987年至2009年，共二十三年的租金。

3. 1994年4月7日，當時該土地的業權擁有人發出香港最高法院傳訊令狀1994年第A3191號，向唐達明提出申索，要求收回該土地的管有權。

4. 1994年7月25日，當時的業權擁有人因為1994年案件的被告人欠缺行動，而得到高等法院作出決席裁決令。

5. 1994年8月19日，當時的業權擁有人向高等法院申請發出了收樓令。同年的11月17日，第一位被告人向高等法院提出申請，要求將他在1994年的訴訟之中作為第二位被告人，亦同時申請要求撤銷因欠缺行動而高等法院作出的決席裁決令。

6. 1994年11月19日，第一位被告人在支持申請撤銷1994年決席裁決令時作出了一個誓章。誓章之中包括以下兩個要點：（一）第一位被告指出他是該土地的租客；（二）他已經預繳了1987年至2009期間二十三年的租金。

7. 1994年11月23日，因第一位被告人作出的申請，最高法院頒令撤銷了1994年的缺席裁決令。

8. 在2010年10月10日，本案原告人以傳訊令狀展開了本案，向各位被告人申索，要求收回該土地的管有權。

被告人的案情

9. 在本案中，第一位被告人由他的妻子鄭月好女士代表，鄭月好女士亦是本案的第位二被告人。被告人的案情指，第一位被告人的父親唐達明及前業權擁有人的租約在1994年收地申索時已終止了。所以，第一位被告人在1994年之後和他的家人逆權佔有有關土地，亦無支付過任何的租金。原告人亦沒有執行過1994年得到的勝訴令，直至2010年12月才向被告人提出本申索。

10. 被告人的案情也指出，第一位被告人因為表達意識能力不高，沒有把一些事實的證據交給1994年的律師處理，所以在1994年的誓章內錯誤地指出，當時和前業權擁有人是有租約和他交了租金。

11. 再者，有關預繳租金的收據上，收款人是黃帶。黃帶並無交代他是否當時該物業的業主，亦沒說他是暫代業主收款。收據上亦寫了一個「借」字，因第一位被告人當時只不過是借錢給黃帶，並不是交付任何租金。不過因為他的知識水準低，只有小一的程度，未能好好表達他的意願給1994年代表他的法援律師知道，而錯誤寫為交租給業主。

簡易程序的法理

12. 有關簡易程序的法理是眾所皆知的事，我不在此詳細闡述，只是簡略講出一、二個重要的法理。在Codd v Delap（[1905] 92 LT 510）案件裏，Lord Lindley有以下的判詞：

“Unless it is obvious that the defence put forward by the defendant is frivolous and practically moonshine, O 14 ought not to be applied.”

13. 在Man Earn Ltd v Wing Ting Fong（[1990] 1 HKC 223）一案，法庭的判詞總括地記載了有關的法理:

“Order 14 proceedings for summary judgment when there is no defence to a claim are an important feature of the legal process. It enables plaintiffs in cases where there is no defence to obtain expeditious summary judgment to avoid unnecessary delay. When applied for, it is for the defendant to show that there is a triable issue or an arguable defence if he is to be allowed his day in court.”

逆權佔用的法理

14. 有關逆權佔用的法理，本席認為在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wat & Anor（[1998] 1 HKC 1）一案的簡易記述中（summary），編輯清晰及簡短地把李國能首席大法官的判詞中的法理記述如下：

“A person claiming to be in adverse possession must have both possession and the requisite intention to possess. The question of intention to possess, as with any other question of intention, was one of fact. Whether the intention could be established depended on an assessment of all of the circumstance in a particular case. Where the occupier had made self—serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight as they deserved. Conversely, where the occupier had made statements which were against his interest, the courts would usually accord to them considerable weight.”

分析

15. 本案有關的爭議正是逆權佔有的意念（intention to possess）那一方面。

16. 眾所皆知，誓章是一份嚴肅和重要的文件，如果這誓章是在法庭的步驟中使用的話，更加如是。

17. 第一位被告人在1994年申請推翻當時最高法院的缺席裁決令所作出的誓章內，清晰地指出在1990年，他和前業權擁有人簽署了一份租約。這租約已證明第一位被告人是有關物業的租客。

18. 在同一誓章內，第一位被告人亦清晰地指出他分四期總共交了6,900元給前業權擁有人的代表，作為預先繳付1987年至2009年該物業的地租。

19. 在本案的答辯和反申索內，兩位被告人嘗試把第一位被告人1994年誓章的內容完全顛倒。

20. 第一位被告人在1994誓章中說他是該物業的租客，他佔用該物業是根據一份受當時法律保障的租約。在2014年的答辯書中，他忽然變成逆權佔用人。

21. 第一位被告人在1994年的誓章內說他總共交了6,900元作為1987至2009年該土地的租金。在2014年的答辯書中，他卻說這些不是租金，而是借款。

22. 1994年誓章的內容是對第一位被告人反申索不利的證供，根據終審法院在Wong Tak Yue一案的法理，本席要給予1994年誓章對被告人不利的證供極重的比例。

23. 本案答辯書及反申索書中的論點是被告人為了自己得益的證供，根據Wong Tak Yue一案的法理，本席需小心地衡量 (scrutinize)有關的證供。

24. 在本席並未作出最後的決定前，已小心看過1994年第一位被告人誓章內作為附件的文件。本席認為1980年租約的附件清晰地支持了第一位被告人1994年誓章的內容，即是說他是該土地的租客。而有關的租金收據，每一張租金收據上亦清晰地寫出這是「借田租」，而不是如第二位被告人所指，只得一個「借」字。

25. 再者，這些是第一位被告人在1994年誓章內的證供，這些證供不是在2014年案件的答辯書或第二位被告人的供詞可隨便地推翻。

26. 有關本案第二位被告人在本案答辯書及反申索書中的論點，第二位被告人並非1980年租約的一份子，亦非租金收據的一份子，因此她的供詞最高只是一些聽聞證供。

27. 即管第一位被告人親身來到法庭，今天說同一番說話，本席亦難因第一位被告人今天所說的話，而推翻他在1994年誓章內宣誓下所作的誓詞。

28. 在衡量兩位被告人在本案答辯書及反申索書中的論點和1994年第一被告人的誓章後，本席決定不取納第一及第二位被告人在本案答辯書及反申索書中的論點，在事實上判定第一位被告人在有關時段，即1987至2009年，是該物業的租客。

29. 有關第二位被告人自己逆權侵佔的論點，本席同意原告人大律師所提出的論點。逆權管有法的原則是同一時間只有一人可以管有有關的土地，如有兩個或以上的人同時享用有關土地，在他們之間雖有不同的權利，但是對外間第三者來說，他們只是一個單一擁有人的地位。

30. 在J A Pye（Oxford） Ltd v Graham（[2003] 1 AC 419）一案第70段，Lord Hope of Craighead有這樣的判詞：

“The general rule, which English law has derived from the Roman law, is that only one person can be in possession at any one time. Exclusivity is of the essence of possession. The same rule applies in cases where two or more persons are entitled to the enjoyment of property simultaneously. As between themselves they have separate rights, but as against everyone else they are in the position of a single owner.”

31. 第一位被告人因為他是該土地的租客，才有權佔用該土地，因此對於外間的人來說，第二位被告人及第一位被告人只是單一擁有人，即租客的地位。因此，第二位被告人不可能對該土地有任何具排他性的管有，所以亦不能對該土地逆權管有。

32. 總結來說，綜合以上的各點，抗辯及反申索無任何需要審訊的議題，亦毫無任何勝算的機會。

命令

33. 因此，本席頒令如下：

(一) 刪除各被告人再修訂的抗辯書及經修訂的反申索書；撤銷各被告人的反申索；

(二) 就原告人的申索，登錄各被告人敗訴的判決。

(三) 各被告人須相同及相等地支付原告人的訟費，如不能同意，以對評基準評定。