TONG LEUNG HEY LEO 對 陳季祥

LDPD 1745/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第1745宗

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判決書

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1.  本案是一宗租務糾紛。本席於2014年8月29日的聆訊中作出以下頒令: -

(1) 除以下第3段所述外, 答辯人須把涉案處所即“香港卑路乍街15-15C號建益大厦8/F F室A套房”的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2014年6月28日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月3,600元計算;

(3) 如果答辯人在2014年9月8日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寬免, 而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

2.  答辯人於濟助期屆滿日內交付所有欠租/中間收益後, 租約恢復有效。

3.  其後, 申請人於2014年9月22日提出覆核申請, 要求審裁處考慮 “由始至終, 本人(申請人)未作出任何承諾, 口頭或其他形式, 允許答辯人在2014年4月28日或以後可以續租一年”。本席在申請人沒有提供其他証據和理據下，拒絕申請人的覆核申請。

4.  申請人再於2014年9月24日提出非正審申請，要求批准上訴許可。

申請人的案情

5.  申請人是涉案處所的業主。申請人和答辯人曾簽訂書面租約, 租期由2012年5月28日起至2014年4月27日。其後, 雙方沒有簽訂書面續租合約, 但租金由2014年4月28日起增加至每月3,600元。

6.  申請人聲稱, 申請人已於2014年6月22日發出終止租約通知書, 終止雙方以每月為期的定期租賃, 終止日期為2014年7月31日。由於答辯人於租賃終止日及其後拒絕遷離涉案處所, 申請人於2014年8月7日向審裁處提交申請通知書, 要求收樓。申請人並聲稱, 收樓的原因是為了遵從食物環境衞生署的通知,修理涉案處所的漏水問題。

7.  申請人確認答辯人於2014年8月1日已交付3,770元, 但由於他認為定期租賃已被終止, 他不曾把此款項視為租金。

答辯人的案情

8.  答辯人於2014年8月13日存檔反對通知書反對申請人收樓, 理由是申請人已收受新租金和水電費按金, 並須履行新租約。

2014年8月29日的聆訊

9.  此案的爭論源於各自一方對雙方的租務關係有不同理解。申請人認為雙方的租務關係是以每月為期的定期租賃, 而答辯人則認為雙方有口頭協議, 在書面租約的租期於2014年4月27日完結後已續租一年。答辯人亦認為在他已交付3個月新租金後和申請人沒有退還水電費按金下, 申請人沒有理由不承認租約已續租一年。

10.  答辯人於聆訊中提到雙方先前有另一宗審裁處案件, 編號LDPD1263 of 2014, 亦在本席席前聆訊。在此案中, 申請人是以答辯人未有繳付由2014年5月28日起的租金而申請收樓, 而答辯人於審裁處命令的濟助期內交付所有欠租/中間收益及訟費後, 租約恢復有效。由於雙方沒有爭議雙方的租務關係, 在此聆訊中亦沒有對這點作出討論和裁決。

11.  申請人在LDPD1263 of 2014的申請通知書中, 有以下申請詳情: -

“租賃期限: 2012年5月28日至2014年4月27日 …… 現時租金 - 由2014年4月28日起: 每月3,600元 …… 由2014年4月28日起未簽新租約 …… 2014年3月中, 本人通知租客, 租約將在4月27日到期, 到時必須遷出。但租客表示願續租一年, 商討結果, 由4月28日起調整新租金為3,600元, 另水電費170元。簽新約時要交l個月上期租及2個月按金, 另水電按金1,000元, 一次過交付。但4日28日時住(租)客只交了1(個)月租金, 並宣稱將在5月16至17日期間一次交齊未交之按金, 並(及)簽新約, 但到時租客未有交任何費用。但仍續住。5月28日起即無再交租, 6月5日起不再接聽電話。並不履行簽新約承諾。……”

12.  在LDPD1263 of 2014的案件中, 申請人確認有收取答辯人由2014年4月28日至2014年5月27日的新租金, 但並沒有向答辯人追討2個月租金的按金和1,000元的水電費按金。

13.  答辯人於本案中只承認沒有繳付2個月租金的按金, 但不同意他有欠交水電費按金。答辯人聲稱書面租約期內的水電費按金理應已轉為續租期內的水電費按金。申請人認為在更早期的案件中, 答辯人曾欠交訟費, 所以部份水電費按金已被他當作償還訟費。

14.  關於水電費按金的爭論, 本席同意答辯人的呈述, 書面租約期內的水電費按金理應已轉為續租期內(無論是一年期固定租約或以每月為期的定期租賃)的水電費按金。如答辯人於早期的案件中確有欠交訟費, 申請人應該另外追討, 不能單方面以此扣除不同用途的款項。

15.  雙方確認沒有簽訂書面續租合約。申請人聲稱答辯人當其時財政困難, 他雖然曾同意延展答辯人繳付按金的期限至2014年5月16或17日, 答辯人終沒有於此限期前付款, 亦因此雙方沒有簽訂書面續組合約。在此情況下, 申請人認為雙方的租務關係只是以每月為期的定期租賃。

16.  答辯人不同意申請人的呈述, 答辯人認為雙方先有口頭協議續租一年, 而他亦有交付續租協議的新租金。答辯人聲稱申請人沒有找他簽新租約, 當其時申請人只是不斷致電給他, 提議他搬遷至申請人名下的其他住宅單位。

17.  本案的關鍵為雙方是否有續租一年的協議。如果有續租一年的協議, 申請人不能以終止租約通知書終止租約。不然, 如果雙方的租務關係只是以每月為期的定期租賃, 申請人是可以根據普通法以終止租約通知書終止租約, 而本席亦須要審視申請人於2014年6月22日發出的終止租約通知書是否有效。

18.  經聆聽和考慮雙方所作的證供及陳述後，本席認為在相對可能性下, 雙方有續租一年的協議。雙方雖然沒有簽訂書面續租合約, 但這並不等同沒有續租協議的存在。申請人在LDPD1263 of 2014的申請通知書中曾確認雙方同意續租一年, 和續租租金增加100元至每月3,600元。雖然答辯人只繳交新租金, 但沒有繳交續租租約的按金, 申請人曾同意答辯人在財政困難下延期交付按金。

19.  本席認為在此等情況下, 申請人已確認續租一年的協議。雖然在答辯人沒有交付按金的情況下, 續租協議或有機會是無效, 本席認為在本案中, 交付按金並不是確認和執行此續租協議的先決條件。本席相信答辯人的陳述, 雙方是先有續租一年的口頭協議, 而交付按金是因應答辯人的經濟狀况另作安排。在此次續租的商討中, 申請人是知道答辯人有財政困難下和他確認續租一年, 並容許答辯人延期交付按金。根據雙方的陳述, 申請人過往也曾在答辯人財政困難下接受以按金抵銷租金, 並且繼續讓答辯人租住和與答辯人商討續租。

20.  另外, 雖然本席不相信答辯人聲稱申請人沒有找他簽新租約, 本席相信雙方確有溝通問題, 而這可能導至雙方沒有簽訂書面續租合約。

21.  無論如何, 縱使申請人於2014年6月22日發出的終止租約通知書有多於一個月的通知期, 其終止日 (2014年7月31日)並不是定期租賃(如有者)每一週期的完結日(每月的27日)。根據普通法, 定期租賃的終止日須為每一週期的完結日。所以, 就算雙方的租務關係正如申請人所陳述是以每月為期的定期租賃, 本席亦會裁斷申請人於2014年6月22日發出的終止租約通知書無效。

22.  雖然本席裁斷申請人不能以終止租約通知書已終止租約為理由申請收樓, 答辯人確有欠交2個月租金的按金。由於本席當時認為答辯人過往的部份繳款應先被當作為交付按金, 本席命令答辯人須支付申請人由2014年6月28日起的欠租/中間收益。本席亦給予答辯人濟助期交付欠款。

討論: 申請人的上訴理據

23.  申請人要求批准上訴許可的申請理由為: -

(1) 審裁處 “在沒有証據 (或足夠証據) 的情況下, 錯誤裁定有一年期之口頭續租期給答辯人”;

(2) 審裁處”錯誤裁定 (或沒有考慮) 退租通知書的有效性”。

24.  有關於一年期之口頭續租期, 申請人於申請上訴許可的聆訊中沒有提供新資料。申請人只是重述商討續租協議的過程, 和重申裁決應基於整體分析。誠然, 本席是在相對可能性下相信答辯人的陳述, 有一年期之口頭續租協議。本席在此不再重覆對這爭論的裁決理由。

25.  有關於終止租約通知書的有效性, 申請人於申請上訴許可的聆訊中同意, 在普通法下, 終止租約通知書的終止日須為定期租賃每一週期的完結日。但申請人亦聲稱, 他的律師曾給他意見, 認為按香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第21條的規定, 終止租約通知書只須要有不少於一個月通知期, 而租約終止日不須為定期租賃每一週期的完結日。

26.  誠然, 《業主與租客(綜合)條例》第21條是關於戰前樓宇內主租賃的終止, 並不適用於本案。本席不接納申請人此申請上訴許何的理據。

27.  另外, 雖然本席裁斷答辯人過往的部份繳款應先被當作為交付按金, 再而裁斷答辯人有欠租並須交還涉案處所, 但給予他濟助期, 或有欠妥和不利於答辯人, 這些並不是申請人是次申請上訴許可的因由。

28.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

29.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。條例所述的合理得直機會，是指多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會，雖然得直機會毋需高達「很有可能」的準則：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125第17段。

30.  本席的裁決是基於對事實的分析。再者, 經聆聽和考慮雙方所作的證供及陳述，本席認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。

裁決

31.  基於上述分析和理由，本席拒絕申請人上訴許可的申請。

32.  至於本非正審申請的訟費，在雙方沒有律師代表, 和申請人也已交付本非正審申請的存檔費下, 本席認為適當的訟費命令, 乃是不頒訟費命令。