大昌發展集團有限公司 訴 李興盛

DCCJ 13574/2001

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2001年第13574號

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判案書

1.  原告人的申索，是要求本庭頒令被告人向它支付$156,509.21，該筆款項是它（作為被告人的担保人）代被告人所支付的按揭貸款的欠款。

2.  在抗辯書中被告人提出以下的抗辯理由：-

(1)	彌償契約是他在被迫的情況下簽署的；
(2)	原告人在交易過程中祇担當代理角色；在未獲得被告人同意及授權之前，它無權亦無責任代被告人向寶生銀行支付任何款項；
(3)	上述的款項並非是由原告人而是由「發展商」支付的；
(4)	「發展商」沒有支付被告人“贈領證”的回購款項$30,000。

背景

3.  1996年4月6日，被告人作為買方與原告人作為賣方（鹽步鎮房地產開發公司）的代理人簽訂了關於南海市 鹽步鎮鹽步大道皇朝廣場4期路易閣10樓C室（“10C室”）的臨時訂購合同（“臨時訂購合同”）。

4.  1996年7月1日，被告人與鹽步鎮房地產開發公司簽定了10C室的商品房產買賣合同。

5.  1997年1月14日，區玉麟律師事務所去信予皇朝廣場發展商/管理處，要求它們安排10C室業主的收樓手續，其後被告接收了10C室的物業。

6.  於1997年3月1日，原告人發信告知被告人：

“	閣下購買皇朝廣場四期路易閣10樓C室所選的特惠免息分期付款方法於一九九七年四月三十日已供款完畢，樓價餘款HK$298,650.00須於一九九九七年五月十四日或之前付清，貴客可將樓價餘款一次過付清或申請銀行按揭貸款。如閣下須辦理銀行按揭，請於一九九九七年三月二十七日或之前與本公司預約時間辦理。”

7.  1997年3月25日，被告人向寶生銀行有限公司(“寶生銀行”)遞交了樓宇貸款申請書。

8.  1997年3月31日，寶生銀行通知被告人，他的樓宇貸款申請已獲批准。

9.  1997年4月14日，原告人通知被告人有關其向寶生銀行的樓宇貸款申請已獲批核，並通知他在1997年4月23日或之前到區玉麟律師事務所及寶生銀行辦理簽署正式之銀行按揭合同。

10.  1997年4月30日，被告人與寶生銀行簽訂了一份《房產抵押貸款合同》（“合同”），向寶生銀行申請控揭貸款港幣$238,000。在同日，被告人簽署了一份Deed of Indemnity（“彌償契約”）,他的身份是 “Principal”，該契約的另一方是原告人，它的身份是 “Guarantor”。該契約的第1條規定： -

“

The Principal will at all times keep the Guarantor indemnified against all demands, claims, liabilities, losses, costs and expenses whatsoever (including all legal and other costs, charges and expresses that the Guarantor may incur in connection with the Mortgage Loan Agreement, or in enforcing, or attempting to enforce, the rights of the Guarantor under this indemnity) arising in relating to or out of the Mortgage Loan Agreement or as a result of the Guarantor having entered into the Mortgage Loan Agreement.”

11.  《房產抵押貸款合同》的第14條第2項規定：-

‘	在本合同有效期內，抵押人向抵押權人承諾：
	（1）	擔保人擔保本合同項下貸款本息及因追收“欠款”而引起的有關訴訟費及抵押人欠抵押權人之其他有關費用；
		…………….
	（5）	若發生抵押人未能按本合同規定償還借款本息或抵押權人依本合同規定發出要求抵押人履行還款責任之通知或抵押人有任何“違約事項”，擔保人承諾代抵押人清還所欠抵押權人在本合同項下貸款本息及有關費用；
	（6）	當上述第2.05項之任何一情況發生後，抵押權人即以雙掛號投郵方式書面通知擔保人履行擔保責任，擔保人承諾於抵押權人發函日起計四十五天內履行承諾償還抵押人的一切“欠款”；
	（7）	擔保人承諾其擔保責任是獨立附加及不受抵押權人從抵押人或任何第三者處獲得樓房或其他抵押、擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追討或處置抵押物，即可強制執行擔保人在本合同項下的擔保責任；
	（8）	……..’

12.  1997年11月10日，寶生銀行 深圳分行發信通知被告人，他的樓宇抵押貸款HK$238,000已於1997年11月3日貸出，並於同日全數轉入發展商之專戶內；該信亦通知被告人須於1997年12月3日開始第一期供款。由1997年12月3日至2001年3月3日，原告人都有供款，但在供完2001年3月3日那期的款項後他便沒再供款，因為他覺得放棄供款對其更有利，因此不再續供。

13.  2001年5月8日，寶生銀行通知被告人他的按揭貸款的供款至2001年5月8日已脫2期。2001年7月16日，寶生銀行深圳分行去信通知原告人，直至2001年7月16日被告人已逾期供款達4期；如被告人於2001年7月20日或之前仍未能供付所有欠款，則原告人須履行擔保人責任，負責回購10C室，並代被告人清還所有欠款本息及費用。

14.  2001年8月3日，原告人的律師行發信通知被告人，他的供款脫期及銀行要求原告人履行擔保人責任事宜，並告知到時原告人將會根據彌償契約對被告人採取法律行動。

15.  2001年8月10日，寶生銀行深圳分行通知原告人，要求它代被告人清還所有欠款項。於同日，原告人發信通知寶生銀行深圳分行，它同意履行擔保的責任，代被告人清還所欠款項。

16.  2001年8月17日，寶生銀行深圳分行通知被告人，原告人已經按合同履行擔保人責任，在2001年8月10日代被告人還清全部欠款。於同日，寶生銀行深圳分行亦通知南海市房地產交易所原告人作為擔保人已於2001年8月10日代抵押人（被告人）還清全部欠款（$156,509.21）。

被告人是否受到原告人的威迫而簽下彌償契約？

17.  被告人說在1997年4月30日，當他簽完《房產抵押貸款合同》之後，區玉麟律師事務所的職員告訴被告人須與原告人聯絡。被告人到達原告人的辦公室後，原告人的工作人指示被告人到梁錦森律師行辦理“反擔保”手續。被告人於同日下午到該律師行，當時他由律師行的職員劉耀明先生接待。劉耀明要求被告人簽署一份彌償契約。被告人問劉耀明為何要簽該彌償契約。劉耀明回答說，如果他不簽，銀行就不會批准其貸款。他沒有詳細閱讀該彌償契約，在考慮了一個多小時後，他簽署了該彌償契約。在簽該彌償契約之前，他從來不知道需要原告人作為他的擔保人，而他需要簽彌償契約給原告人。在1997年4月30日，他只剩下14天去辦理按揭以繳付樓價餘款。他覺得在當時國內的情況下，他根本沒有可能找到願意承擔國內物業按揭的銀行。如果他沒有按商品房產買賣合同的付款方式繳付樓價，發展商有權收回10C室。在這種情況下，他才無奈地簽下該彌償契約。

18.  其實，10C室的樓價付款方式一早已列於臨時訂購合同及商品房產買賣合同內，被告人沒有理由不知道他要繳付樓價餘款的期限。臨時訂購合同寫明：

“	（表格B）特惠免息分期付款
	(1)	臨時定金	HK$10,000	於簽署此臨時訂購合同時交付。
	(2)	再付樓款	HK$30,000	於96年4月13日在律師行簽署正式買賣合約時交付。
	(3)	供款總數	HK$59,550	分12個月供付（由96年5月1日至97年4月30日止）每月之首日為供款期，每期供款HK$4,962.50。
	(4)	樓價餘款	HK$298,650	可於上述12個月供款期後14天內（由發展商代辦銀行按揭）付清。”

19.  商品房產買賣合同第七條寫明：

“	客戶購樓付款方式及時間：-
	………
	（五）	特惠免息分期付款：
		乙方[被告人]應在本合同簽定之日交付樓價，即港幣肆萬元正一次性付清（連已付定金在內）。
		乙方[被告人]應在簽署本合同後的樓價，即港幣伍萬玖千伍佰伍拾元正分十二個月供付（由1996年5月1日至1997年4月30日止）每月之首日為供款期，每期供款為港幣肆仟玖佰伍拾元正。餘價樓款即港幣貳拾玖萬捌仟陸佰伍拾元正，可於上述十二個月供款期後14天內（由發展商代辦銀行按揭）付清。”

20.  被告人沒有提出証據有人迫他簽署彌償按揭。劉耀明只是告訴他，如果他不簽，銀行不會批按揭貸款給他，劉耀明沒有作出任何脅迫他簽署彌償契約的行為。經過一個多小時的考慮後他才簽該彌償契約的，被告人所面對的經濟處境與原告人無關，因此本席裁定，原告人是自願簽署彌償契約的。

21.  寶生銀行深圳分行於2001年8月17日給被告人的信反映出原告人按合同履行擔保人責任，於2001年8月10日代被告人還清全部欠款。被告人沒有提出證據，證明該信所說是假的。該信的內容如下：-

‘	茲  貴客戶以“廣東省南海巿皇朝廣場路易閣10樓C室”作押，向我行申請樓宇抵押貸款。由于  貴客戶未能按《房產抵押貸款合同》規定按時供款，出現嚴重脫期，經我行多次追討無效。現大昌發展集團有限公司（担保人）按合同規定履行担保人責任，于2001年08月10日代  貴客戶還清全部欠款予我行。我行已將上述物業之抵押文件等交予担保人，請速與担保人聯系。’

房產抵押貸款合同及彌償契約並無規定原告人在向寶生銀行代被告人清還欠款之前需要得到被告人的授權或許可。本席裁定，原告人是在2001年8月10日代被告人還清全部按揭欠款的；既然原告人已於該日履行在《房產抵押貸款合同》下的擔保人責任，代被告人清還了該款項，原告人就有權根據彌償契約要求被告人彌償其損失。

22.  發展商是否有支付被告人回購贈領證的款項三萬元一事是被告人與發展商之事，與本案無關。

23.  當被告人簽署《房產抵押貸款合同》時，該合同的附件四還未有擔保人的資料，而原告人亦尚未簽名。此點並不影響該合同的有效性，因為該合同清楚指明原告人是擔保人，擔保人沒有否認此點，因此擔保人的身份已確立，原告人即使在被告人簽署時尚未簽名，也不會令合同無效。

24.  彌償契約之第一頁有更改過的痕跡，更改之處為：

(1)	契約日期：被告人持有的副本日期只寫著“1996”，而原告人提交的彌償契約副本卻寫著“30th day of April 1997”；
(2)	物業地址：被告人持有的副本寫的是“Flat C, 10th Floor, Louis Court, Dynasty Square, Guangzhou, China”，而原告人提交的彌償契約的副本卻寫著“Flat C on 10th Floor of Louis Court, Dynasty Square, Nanhai, Guangdong, China”。

就契約的日期而言，“30th day of April 1997”明顯是正確的日期；契約日期是一個疏忽錯漏，顯然有人在被告人簽署後更改過契約，但這更改並不影響契約的有效性。就物業地址而言，被告人同意他持有的副本所載的地址根本不存在，而原告人提交的彌償契約的副本所寫的地址才是該物業的正確地址。被告人是就他購買的物業向寶生銀行申請按揭的，被告人所持有的副本只是寫錯該物業的地址而已，因此這錯誤不會免除被告人的責任。

25.  彌償契約第（2）項所指的“mortgage loan agreement”並無日期，該“mortgage loan agreement”是“in respect of the Property”，“Property”是指“Flat C on 10^th Floor of Louis Court, Dynasty Sqaure, Wanchai, Guangdong, China”。上述證據顯示在他簽署彌償契約時，《房產抵押貸款合同》是他與寶生銀行就物業所簽的按揭貸款合同，因此，“mortgage loan agreement”雖然沒有註明日期，但毫無疑問這是指《房產抵押貸款合同》。

26.  至於被告人持有的彌償契約的副本最後一頁沒有像原告人提交的副本那樣有那些見證詮譯的簽署和印鑑，這不會影響彌償契約的有效性。他本人識英文，亦曾閱讀過該份文件的內容。

27.  基於上述的理由，本庭裁定被告人須支付予原告人$156,509.21以及其利息，直至債項清償為止，利息由2001年8月28日起計，利率則按終審法院首席法官藉命令所決定的利息計算。

訟費

28.  本庭頒下臨時訟費的命令：被告人須支付原告人本案的訟費（包括聘請大律師的費用），訟費以彌償基準計算。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出有關的申請，是項臨時訟費命令作實。