栢嘉企業有限公司 對 謝悅陶

DCCJ 5138/2020

[2024] HKDC 1511

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第5138號

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判案書

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背景

1.  本案背景始於2004年11月。 當時，馬玉雲女士作價港幣1,730,000元購入了涉案物業，即香港九龍山林道36號1樓B室連平台（下稱「36號物業」），並租予其前下屬及好友李沛樺女士。 馬玉雲女士購入36號物業同時，李沛樺女士亦以她其中一位女兒唐淙兒的名義購入了與36號物業相連的單位，即香港九龍山林道34號1樓A室連平台（下稱「34號物業」），作價港幣1,830,000元。上述兩宗買賣交易均於2004年11月18同日成交。

2.  李沛樺女士另外一位女兒，即張秀霖與被告人曾是同性 戀人。 二人相識於約1999年，並於2001年初發展成同居伴侶關係。

3.  約於2004年底，李沛樺女士承租了36號物業後，准許其兩位女兒，即張秀霖及唐淙兒及被告人共三人居住於36號物業。其後於2008年5月，唐淙兒搬離了36號物業。

4.  本案原告人為一所成立於2008年1月17日的香港註冊有限公司。在本案相關時間，李沛樺女士是原告人的唯一董事及股東 。

5.  於2008年9月30日，李沛樺女士以原告人的名義向馬玉雲女士購入36號物業，作價港幣3,000,000元，並成為36號物業的註冊業主。

原告人的案情

6.  原告人在其申索書稱原告人在所有關鍵時刻是36號物業的註冊業主，而且所有購入36號物業的資金，不論是購入資金或按揭供款、及之後的大維修費用都是來自原告人或是李沛樺女士。因此，原告人亦是36號物業的實益權持有人。

7.  根據原告人所述，張秀霖與被告人約於2018年分手。 因此，原告人自2018年6月11日起便終止了讓被告人居住於36號物業的特許（licence），要求她搬離36號物業。被告人不但拒絕搬離36號物業，甚至於2018年7月更換了36號物業的門鎖。直至現在，被告人仍一直非法佔用36號物業。原告人因此除了要求法庭頒令被告人須立即交回36號物業的空置管有權外，亦要求被告人賠償由2018年6月中起的中間收益。

8.  就中間收益的申索而言，原告人援引由中原測量師行有限公司於2018年12月4日作出的一份就36號物業的估值報告，指36號物業於 2018年7月1日的每月市場租值為港幣22,500元。

被告人的案情

9.  被告人指她與李沛樺女士及張秀霖於2004年作出了三方口頭協議， 同意 36號物業的業權分配為：李沛樺女士佔50%， 而被告人及張秀霖則各佔25%。另外，被告人及張秀霖會每月共付港幣6,000元作為樓宇按揭部份供款，而她們亦會支付其他生活開支。

10.  被告人稱在2004年11月11日前，被告人的父母出資港幣259,500元以現金形式交予被告人，再由被告人轉交予李沛樺女士，作為購入36號物業的部份資金，即樓價的15%。

11.  另外，被告人亦聲稱在2006年當36號物業需要進行大維修時，被告人每月付出港幣3,000元作為償還政府為此作出的貸款之用。另外，被告方指2007年底至2008年初李女士打算將雙連單位轉回自己名下，期間就 36 號物業的安排，與被告人和張秀霖協議，李女士將由原告人名義登記為註冊業主，而原告人會被用作投資物業之用。為使張秀霖及被告人安心，李女士曾親筆寫下一份確認書，確認被告人及張秀霖共同擁有 36號物業的一半實益權益及獨有管有權 (但該確認書於2018 年 5 月 5 日被張秀霖取走)。三方當時亦同意張秀霖及被告人只需繼續每月交付李女士港幣6,000元作供樓款額，但張秀霖及被告人並不能過問李女士以 36號物業作為投資工具的商業行為，即無論投資結果怎樣，均由李女士一力承擔。

12.  基於上述說法，被告人聲稱她與張秀霖共佔36號物業的實益權益的一半，因此她本人於該物業的實益權益不少於25%。

13.  被告人亦指根據上述三方口頭協議，她與張秀霖共同享有36號物業的獨有及寧靜管有權。因此，被告人亦要求法庭頒令她享有36號物業的獨有及寧靜管有權。

14.  縱使被告人在《修訂的答辯書及反申索書》中沒有明確指出被告人的抗辯及反申索的法律基礎，但正如代表原告人的吳大律師 指，觀乎上述案情，被告人可被視為依賴共同意圖信託 (common intention constructive trust)、歸復信託 (resulting trust)、或是不容反悔原則 (doctrine of proprietary estoppel)。

本案不爭的事實

15.  經過審訊後，吳大律師亦總括了下述一些於本案中雙方不爭議的進一步事實及背景。

16.  李沛樺女士是馬玉雲女士的舊員工兼多年好友，與馬女士關係一直密切。於2004年底，馬玉雲女士就購入36號物業曾與李女士作出商討，並承諾提供協助。

17.  當時，張秀霖與被告人和馬女士並不相熟。除此以外，被告人的父母與馬女士亦不相熟，甚至是不認識的，而被告人父母在2004年底時與李女士也不熟悉。

18.  於2004年底，馬女士購入36號物業並把該物業租予李女士號後，李女士准許張秀霖、唐淙兒及被告人居住於36號物業，但該物業中有一僭建房間是租給了一名外籍租客，每月租金大概為港幣6,000元，並歸李女士所有，與張秀霖及被告人無關。

19.  被告人於2003年至2007年期間為破產人士，而張秀霖 亦於2002年至2006年期間為破產人士。

20.  2006年中時，被告人曾經與張秀霖分手，被告人亦因此曾搬離36號物業數月，其後約於年底返回該物業與張秀霖繼續居住。

21.  於2008年5月，唐淙兒搬離36號物業。李沛樺女士、張秀霖與被告人就36號物業的各項開支有了一些攤分協議。被告人亦承認曾與李女士進行定期生活開支對數。

22.  於2008年9月30日，李女士以原告人的名義向馬女士購入36號物業，作價港幣3,000,000元，並成為36號物業的註冊業主。於購入後，36號物業進行了大維修，期間上述僭建房間亦被拆除。

23.  於2012年年尾，張秀霖開始在李女士的診所經營頭部產品及服務的生意。張秀霖與被告人約於2018年分手，並搬離了36號物業。直到現在被告人仍居住於36號物業。

24.  在張秀霖與被告人一起的十多年間，她們二人連同其他 共同認識的人有一起投資各項物業與資產。

主要爭議點

25.  本案主要爭議點可歸納如下：

(1)  就36號物業而言，是否存在被告人所聲稱在2004年確立的三方口頭協議？相關各方是否持有被告人所聲稱就業權分配的共同意圖？

(2)  被告人及/或其父母有否就36號物業的樓價、按揭還款、大維修支付過任何款項？

(3)  鑑於整體情況（the entire course of dealings），有沒有其他因素，指向被告人是擁有其所聲稱的不少於25%的實益權益？

(4)  若被告人未能成功舉證，原告人能否取得自2018年7月起到現在的中間收益？金額應為多少？

適用的法律原則

26.  就有關共同意圖信託、歸復信託及不容反悔原則的相關法律原則，吳大律師援引Tang Hin Fai Chris (鄧衍輝) & Anor v Tang Hin Lung (鄧衍龍) & Ors [2023] HKCFI 2637 一案第94至100段。 首先，法律上假設實益權益與註冊權益是相互對應的。若然在購入涉案物業時，訴訟各方已有就實益權益有所討論的話，則歸復信託只有很少的適用空間。

27.  另外，被告聲稱的「三方協議」是口頭協議，因此證人的可信性及可靠性也是本案的重點之一。就法庭如何評估證人的可信性及可靠性，見Tang Hin Fai Chris第101至102段。

28.  就有關共同意圖構定信託及歸復信託之間何者為先，上訴庭在Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry and Anor [2017] 4 HKLRD 327一案中明確指出應以共同意圖構定信託為先：

“[1.3] As I see it, it is ultimately a question of the intention of the 2^nd Defendant (be it presumed or presumption rebutted) at the time when the Property was acquired (under the resulting trust analysis) or the common intention of the parents and the 1^st Defendant (under the constructive trust analysis). Between the two, at least in a domestic context, if it is possible to resolve the matter by reference to common intention, there is no need to resort to resulting trust: Drake v Whipp [1996] 1 FLR 826; Yuen Yat Shan Fiona v Sit Hin Kau [2005] 4 HKC 170 at [20]; Au Yul Lin v Wong Wang Hin Eddy [2013] 4 HKLRD 373; Stack v Dowden [2007] 2 AC 432 at [31].”

29.  原告人指根據被告人的修訂的答辯及反申索書，她並沒有明確提出她是依賴歸復信託以爭取她所要求不少於25% 的實益權益。有關此點，相關的法律原則可見Yip Siu Wah (葉少華) v Chan Yuen Ping (陳袁炳) by Chan Siu Chuen (陳兆泉) His Guardian Ad Litem [2023] HKCFI 2777 第30段：

“[30] The traditional view is that one only has to plead material facts and not the legal result. However, a failure to make clear what type of trust is relied upon with the result that the party’s case is not made known in as full an extent as possible may well render the pleading defective. In Choi Yuk Ying v Ng Ngok Chuen, an application to amend the statement of claim to plead a constructive trust (ie a legal result) based on the same facts already alleged in the statement of claim was refused by the trial judge. In dismissing the appeal, Yuen JA said：

“One of the purposes of having unambiguous pleadings is to let the court know the issues thrown up by the parties’ respective cases in as full an extent as possible. This not only assists in the listing of cases by providing an accurate estimate of the time required for the hearing. It is also essential for judges who now have to read extensively into the case before trial so as to reduce sitting time and hence save parties’ costs. In the present case, if the judge had allowed the amendment, NC’s team would have had to consider possible defences to constructive trust, take instructions and possibly call evidence on e.g. the issue of unconscionability. In my view, she was clearly right to reject the application”.”

30.  因此，原告人指，本席亦同意法庭只須考慮被告能否就共同意圖構定信託舉證，而不須考慮歸復信託。

31.  就共同意圖構定信託而言，在Liu Wai Keung (廖衛強) v Liu Wai Man (廖衛民) now known as Liu Hiu Nam Vikki (廖曉嵐) [2013] 5 HKLRD 9，高等法院原訟法庭林雲浩法官重申確立共同意願法律構定信託所要的元素︰

“45. The plaintiff seeks to achieve that by pleading both a resulting trust and a constructive trust. However, given that both parties allege there was express discussion and actual intention as to where the beneficial interest in the Property should lie, there is little scope for the operation of resulting trust: Re Superyield Holdings Ltd [2000] 2 HKC 90, 111. At the commencement of the trial, indeed, counsel agreed that constructive trust is the real issue, and that resulting trust is not relevant except perhaps if I should decide to reject both parties’ evidence on intention.

46. The focus of the inquiry is therefore on the elements that the plaintiff has to prove in order to establish a constructive trust in his favour. In the context of this case, this means that the plaintiff must prove (i) there was a common intention between him and the defendant that the plaintiff was to be the beneficial owner of the Property despite that it was acquired in the defendant’s name; (ii) the plaintiff altered his position in detrimental reliance upon such common intention; and (iii) it is unconscionable for the defendant to assert ownership in reliance on her legal title to the Property.

47. In ascertaining whether there was a common intention, it is the objective intention of each party "which was reasonably understood by the other party to be manifested by that party’s words and conduct" that one must examine: Gissing v Gissing [1971] AC 886, 906; Jones v Kernott [2012] 1 AC 776, 794 at para. 51.

48. In the present case it is the parties’ common intention at the time of the acquisition of the Property that is relevant, there being no suggestion from anyone that the intention had changed.

49. Such intention is to be found, first and foremost, from any agreement, arrangement or understanding reached between the parties with respect to the beneficial ownership of the property concerned based on evidence of express discussions. It is only where there is no evidence to support a finding of such an agreement or arrangement that the court seeks to infer from the conduct of the parties the relevant common intention: Lloyds Bank v Rosset [1991] 1 AC 107, 132-133.

50. Even where, as in this case, reliance is placed on an express agreement, arrangement or understanding between the parties, their other conduct remains relevant as a matter by reference to which their assertions about the agreement or understanding must be gauged and tested. ”

32.  另外，根據上訴庭在上述 Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry and Anor 的裁決，共同意願法律構定信託可以在以下情況中產生：

“2.3 The first situation where common intention constructive trust may arise is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially.

2.4 The second situation is where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement on the beneficial ownership of the property and the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention on the beneficial ownership of the property and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust. In this situation, direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by payment of mortgage instalments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust. See the judgment of Lord Bridge of Harwich in Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107 at 132.”[1]

33.  另外，法庭一般並不會在涉及家庭或類似情況作為背景的案件中考慮各方的詳細支出記錄作為判案重點，包括涉及多於一人擁有註冊權益的情況下 – 見Lord Walker 在Stack v Dowden [2007] 2 AC 432 第33段：

“In the ordinary domestic case where there are joint legal owners there will be a heavy burden in establishing to the court's satisfaction that an intention to keep a sort of balance-sheet of contributions actually existed, or should be inferred, or imputed to the parties. The presumption will be that equity follows the law. In such cases the court should not readily embark on the sort of detailed examination of the parties' relationship and finances that was attempted (with limited success) in this case. I agree with Lady Hale that this is, on its facts, an exceptional case.”

34.  另外，上訴法庭法官袁家寧（當時官階）亦於Chen Lily v Tip Tsun Wah Alvan, CACV 4/2016, 28 October 2016 第24.4 段提到：

“…The plaintiff's claim in the notice of appeal for a 68.6% : 31.4% share, calculated ex post facto for the purpose of litigation by trawling through the parties’ financial documents, is precisely the sort of artificial ‘balance sheet approach’ that was disapproved by the House of Lords in Stack v Dowden.”

35.  就不容反悔原則而言，原告人的立場是此一訟因並無在被告人的狀書中提出，因此被告人一方不能在本案中依賴，法庭亦不須處理（見Hong Kong Civil Procedure 2024, Vol. 1，第18/8/15段）。

36.  就着法庭考慮證人的可信性而言，高等法院暫委法官馮庭碩在Hui Cheung Fai and Anor v. Daiwa Development Ltd (大和發展有限公司) and Ors , HCA 1734/2009 (2014年4月8日) 列舉了相關原則：

(1)  一般來說，與有關事項同時期存在的文件對評估證人的可信性至關重要；

(2)  證人的說法的固有可能性，或是否符合明顯的邏輯，也是重要的指標；

(3)  法庭亦可考慮證人的口供是否前後一致，或是否與不能爭議的證據相符，或是否存在矛盾；

(4)  法庭應謹記證供的真實性不能單憑證人的外表或作供時的神態決定；

(5)  總括而言，法庭可考慮客觀證據、證人的動機、及整體證據的可能性。

37.  另外，根據上訴庭案例Chan Chi Shing v. Tsang Fook Metal Engineering and Anor, CACV 238/1999 (1999年12月21日)，法官的功能並不是要決定某一方如有多於一項說法的話，那一個說法較為可取，而是要決定在考慮相對可能性的情況底下，到底證人目前就該事件的描述是否正確。

原告方的證供

李沛樺

38.  李女士的證供可歸納如下。

39.  首先，如上所述，馬女士曾經是李女士上司， 她們關係密切，馬女士並在2004年就購入36號物業向李女士提供協助。根據李女士所述，她一向在尖沙咀山林道 37 至39 號華苑地下及一樓經營中醫診所，即「康爾德中醫診療保健中心 」。於2004 年，由於華苑須進行大維修，她估計之後會大幅加租，因此她考慮物色地方搬遷。當時 36 號物業及其相連的單位（即34號物業）同時放售，好友馬玉雲告訴她指相連的單位份外難得，因此，她決定購入 36 號物業以及 34 號物業。後來，由於華苑未如她所料有大幅加租，因此她最終沒有把中醫診所搬遷。

40.  李女士續指，由於她當時資金較為緊絀，因此她與馬玉雲及女兒唐淙兒商量後，由馬玉雲的協助下採取以下方式逐步購入36 號物業及 34 號物業 :

(1)  34 號物業先由唐淙兒名義購入，以信託方式為李女士持有；

(2)  36號物業由馬玉雲名義購入，隨即由馬玉雲將 36 號物業租予李女士，而單位的內部裝修費用皆由李女士獨力承擔。李女士會每月向馬玉雲繳付租金。她與馬玉雲協議，在往後的任何時候，待李女士資金齊備時，可以隨時向馬玉雲購買 36 號物業，購入價待定，如雙方未能就購入價達成協議，則以市價為準。

41.  李女士亦說她本來是希望先購入36 號物業而不是 34 號物業， 但後來她與馬玉雲商量後，接納了馬玉雲的意見，決定先購入 34 號物業。李女士指購入 34 號物業的全部價款及所有相關的印花稅與律師費都是由她獨力支付，而當時由馬玉雲購入 36 號物業的全部價款及所有相關的印花稅與律師費則是由馬玉雲獨力支付。

42.  在購入36號物業後，該物業的每月租金及約為港幣300,000元 的裝修費用均由李女士一人付出。 其後，她以特許 (licence) 的形式准許張秀霖、唐淙兒及被告人共3人居住於36號物業。該物業另有一房間出租，租金約為每月港幣6,000元。

43.  於2008年9月30日，李沛樺女士以原告人公司名義購入36號物業。所有的購入資金及按揭供款均由原告人或李沛樺女士支付。在盤問下，她承認將34號物業轉名回原告人公司名下的原因是擔心唐淙兒會將34號物業轉按套取現金作為己用。

44.  另外，據她所述，2008年該幢樓宇進行大維修須支付的費用及公用部份的維修費用均由李女士一力承擔。

45.  李女士續指，自2008年5月唐淙兒搬離36號物業後，她、張秀霖和被告人就36號物業的各項開支有了一些攤分協議。張秀霖與被告人二人須負責承擔 36 號物業的管理費、水電費、媒氣費及其他由該單位衍生的開支，而李女士負責承擔 34 號物業的管理費、水電費、媒氣費及其他由單位衍生的開支。由於李女士聘請的外籍家庭傭工一人負責照顧 36 號物業及 34 號物業的家務，外傭的工資平均分為兩份，李女士負責一份，而張秀霖與被告人則二人負責一份，但外傭購買食物的費用則全由李女士支付。另外，由於她們在 36 號物業及 34 號物業共同飼養寵物狗隻，有關寵物狗隻的支出亦平均分為兩份，李女士負責一份，而張秀霖與被告人則二人合共負責一份。

46.  李女士續指就著上述開支攤分協議及其他生活開支，她們三人不時會有互相墊支情況，但事後三人會根據紀錄進行「對數 」。

47.  她亦同意在某時刻開始收取了女兒張秀霖每月港幣6,000元作為「伙食費」，但她堅稱這並非是作為按揭供款之用，亦不是由被告人所支付。

48.  總括來說，她不同意被告人有任何就購入36號物業時的參與或是資金投入，亦不同意她、女兒張秀霖及被告人存有被告人聲稱的「三方口頭協議」，也否認有被告人指稱的書面確認書。

49.  原告方指李女士作供時直接清晰、答案直接，證供內容沒存在任何固有不可能性，也與文件證據相符，且在盤問下沒有受到任何動搖。 另一方面，原告方指出被告人並未對李女士指出一些涉及李女士的重要案情或她沒有就其關鍵案情盤問李女士，包括下列：

(1)  2004年年底時，李女士曾向馬女士借款港幣700,000元；

(2)  2004年年底時，被告人、張秀霖及李女士曾有一個「三方的口頭協議」，就業權的分配達成了一半歸李女士，而張秀霖及被告人。則佔另一半。在盤問李女士時，被告人只指出了她們協議被告人及張秀霖共付港幣6,000元作為樓宇按揭支出，並沒有指出業權分配上的協議；

(3)  2008年時所做出的書面確認書的內容，以及該書面確認書是三方都有共同簽署的；

(4)  2008年有關大廈進行大維修後，被告人與張秀霖每月有支付港幣3,000元作為償還李女士先行墊支的費用；

(5)  2013年8月，被告人與張秀霖曾以15期供款，每月以港幣4,000元償還李女士先行代支的裝修診所的一個地方予張秀霖做生意；

50.  原告方指以上各點明顯是與購入時的出資安排、三方協議的內容、之後供款及財務安排，以及書面確認書的簽訂原因、內容等本案的關鍵議題有明顯而直接的關係。被告人選擇不指出或不盤問以上的重要案情， 將衍生以下問題。

51.  吳大律師指在法理上，與訟一方這些關鍵遺漏會導致法庭難以拒納證人相關的證詞，及對整個審訊構成不公，這是法律上常簡稱的Browne v Dunn 原則。吳大律師援引在英國最高法院的一宗新近判例Griffiths v TUI (UK) Ltd [2023] 3 WLR 1204，在判詞的第70段總結Browne v Dunn在民事審訊的原則與應用：

“[70] In conclusion, the status and application of the rule in Browne v Dunn and the other cases which I have discussed can be summarised in the following propositions：

(i) The general rule in civil cases, as stated in Phipson, 20^th ed, para 12-12, is that a party is required to challenge by cross-examination the evidence of any witness of the opposing party on a material point which he or she wishes to submit to the court should not be accepted. That rule extends to both witnesses as to fact and expert witnesses.

(ii) In an adversarial system of justice, the purpose of the rule is to make sure that the trial is fair.

(iii) The rationale of the rule, i e preserving the fairness of the trial, includes fairness to the party who has adduced the evidence of the impugned witness.

(iv) Maintaining the fairness of the trial includes fairness to the witness whose evidence is being impugned, whether on the basis of dishonesty, inaccuracy or other inadequacy. An expert witness, in particular, may have a strong professional interest in maintaining his or her reputation from a challenge of inaccuracy or inadequacy as well as from a challenge to the expert’s honesty.

(v) Maintaining such fairness also includes enabling the judge to make a proper assessment of all the evidence to achieve justice in the cause. The rule is directed to the integrity of the court process itself.

(vi) Cross-examination gives the witness the opportunity to explain or clarify his or her evidence. That opportunity is particularly important when the opposing party intends to accuse the witness of dishonesty, but there is no principled basis for confining the rule to cases of dishonesty.

(vii) The rule should not be applied rigidly. It is not an inflexible rule and there is bound to be some relaxation of the rule, as the current edition of Phipson recognises in para 12-12 in sub-paragraphs which follow those which I have quoted in para 42 above. Its application depends upon the circumstances of the case as the criterion is the overall fairness of the trial. Thus, where it would be disproportionate to cross-examine at length or where, as in Chen v Ng, the trial judge has set a limit on the time for cross examination, those circumstances would be relevant considerations in the court’s decision on the application of the rule.

(viii) There are also circumstances in which the rule may not apply: see paras 61-68 above for examples of such circumstances.” (underline added)

52.  上述案例也於Pang Kam Chuen（彭錦全）, the sole executor of the estate of Pang Yeuk Chi (彭若慈), deceased v Pang Kam Bor（彭錦波）[2024] HKDC 110一案中被應用[2]。

53.  原告人指法庭在李女士沒有機會就上述議題作出解釋的情況下而拒納原告方證人證詞的話，將構成重大不公。 本席認為上述原則正確無誤，法庭須考慮的出發點亦必定是公平的審訊。在本案中，原告人所提及的上述辯方說法，在被告人沒有律師代表的情況下，的確沒有由被告人盤問李女士時向她指出，但同時本席亦留意到在本案中李女士作出了共三份的證人陳述書，當中日期為2022年1月21日的「李沛樺的補充證人陳述書」及日期為2022年4月26日的「李沛樺的第二份補充證人陳述書」已經就着被告人的上述指控作出了詳細回應（除了有關被告人聲稱的書面確認書方面，李女士並沒有作出回應 – 雖然李女士在其第二份補充證人陳述書內有提及被告人陳述書內的相關段落）。因此，在此案的特別情況下，本席認為上述被告人忽略了向李女士指上述指控並不影響整個審訊的公平性，因為李女士已選擇以補充證人陳述書方式向被告人的指控作出了詳細回應。 不論如何，被告人在盤問李女士的過程中的確有向李女士指出她的重點案情，包括她和張秀霖共同佔36號物業的一半業權[3]， 而原告人是代被告人持有36號物業不少於25%業權，及李女士曾向她講明她和張秀霖享有36號物業的獨享權。 被告人亦有向李女士指出李女士向她表示她支付了港幣300,000 元替36號物業進行裝修，並要求她與張秀霖每月歸還港幣3,000元給李女士。 本席亦有留意到李女士作供時的表現。

張秀霖

54.  張秀霖的證供可歸納如下。

55.  約於1999年，她與被告人在社交場合下認識。二人約於2001年 發展成同性情侶關係， 亦介紹了被告人到她工作的洗頭水品牌公司工作。 約於2002年，她與被告人開始同居於九龍土瓜灣的一個單位。 至2003年初，她與被告人及唐淙兒一同居住於九龍山林道38號5樓一個單位。到2004年 11月，李女士經馬女士協助下購入36號物業後，李女士安排她與被告人及唐淙兒一起入住36號物業。

56.  據張秀霖所述，當時她對購入36號物業及34號物業及有關的裝修費用、按揭供款的安排全不知情，也沒有出過分毫。2005年初，李女士曾有向他提及會先裝修30號物業，而裝修費則由李女士負責。另外，她指出她自己在入住36號物業後，每月有給予李女士港幣6,000元作為家用。到2008年時，當李女士以原告人購入36號物業時，她才開始知道一些當年買樓的安排，並因發現最初34號物業是以唐淙兒名義購入感到不開心。

57.  於2006 年 5 月，她與被告人鬧翻，因此被告人搬離 36號物業到朋友家中暫住。到同年 11 月左右，她們二人和好，於是被告人回到 36 號物業繼續居住。

58.  另外，張秀霖指她自2012年底起，開始借用李女士診所的一個角落做頭部產品的生意。其後於2013年中為擴展生意，裝修了診所的一些地方， 費用約為港幣150,000 元並由李女士先行支付。 其後，她向李女士每月償還港幣10,000元，直到2014年10月為止，為期15個月，但之後她仍有支付李女士每月港幣10,000元作為家用或租金。就頭部護理生意而言，她同意被告人有某程度的參與，但二人之間並沒有任何有關利潤分配的協議。

59.  張秀霖否認被告人所指她們於2017年底關係破裂是由於張秀霖另結新歡，而是因為她經常到中國內地出差工作，而被告人卻不希望張秀霖到內地發展，因此二人經常爭吵，導致關係破裂。在她 們二人相處的十多年間，張秀霖與被告人連同其他朋友曾一起投資各項物業與資產。直到二人分手後，於2018年5月3日，張秀霖在她們的一個家庭群組收到被告人有關分手與財產分配的訊息。她於2018年5月5日曾返回36號物業拿取衣服以及向被告人詢問有關她的一隻手錶的去向。同日，張秀霖於金鳳茶餐廳與被告人的姐姐及姐夫就財產安排作出商討，她一直的說法是她會在其能力範圍內照顧被告人。在過往一起居住時的生活開銷上，她指她是負責大部份開支的。

60.  對於被告人有關支付按揭的安排、維修費還款、書面確認書等的指控，她一概否認。

61.  原告人亦指被告人從來沒有就她們三人於2004年達成聲稱的口頭協議向張女士指出。被告人亦沒就生意對數簿上的記項向張秀霖作出盤問或是指出其相關案情，更沒有向張秀霖指出有另一本被告人聲稱不存在於審訊文件冊的 「更詳盡生意對數簿」、被張秀霖於2018年5月「爆開個櫃」取走。同樣地，本席留意到張秀霖在她的證人陳述書已描述了被告人提出的案情，並且作出了詳細的回應。在這情況下，本席認為被告人在沒有律師代表的情況下忽略了向張秀霖指出某些案情亦不足以令審訊變得不公。 從這方面而言，本席亦有足夠機會考慮張秀霖在庭上作供的表現。

唐淙兒

62.  唐淙兒的證供指在2005年初，她與張秀霖和被告人三人正式搬進 36 號物業居住。 她們搬進36號物業之前，李女士安排了該物業進行裝修。李女士亦有提及過 36 號物業的裝修費由她獨自負責，但她沒有過問金額。

63.  另外，她與張秀霖及被告人三人同住於 36 號物業期間，李女士仍然有安排外傭照顧她們，而她並沒有支付任何租金或其他由單位衍生的開支。據她了解，36號物業的管理費、水電費、媒氣費及其他由單位衍生的開支都是由張秀霖支付，至於李女士與張秀霖如何分攤外傭的工資以至寵物狗隻的開支，她則不太清楚。她亦指她從李女士與張秀霖口中得知，張秀霖每月亦有向李女士支付港幣6,000 元作為家用。她其後約在2008年搬離了36號物業。

64.  在盤問下，她承認她於2007至2008年期間有負債問題。她亦承認被告人姐姐謝艷顏來港時，會居住於36號物業。

65.  另外，她亦提到2006年5 月，張秀霖與被告人曾鬧翻，而被告人短暫搬離了 36號物業到朋友家中暫住。後來被告人於同年約 6 至 7 月與李女士的前員工吳淑儀和袁俊輝兩夫婦一起租住了一個在九龍城的單位。同年 11 月左右，張秀霖與被告人和好，於是被告人搬回到36號物業繼續居住。

袁俊輝

66.  袁俊輝的證供指他與其妻吳淑儀在10多歲的時候已認識被告人。他們三人曾於2006年中合租一個單位，被告人曾於該單位短暫居住4至5個月。在盤問下，他否認他曾說過被告人與張秀霖都曾有就36號物業出過錢。

李筱杰

67.  就李筱杰而言，她的證供指她是李女士診所的員工，並指張秀霖有與李女士每月對數。在盤問下，她同意在頭皮護理生意對數簿上有被告人填寫的記項，以及被告人的確有份安排預約及參與頭皮護理生意。

68.  她亦指在起初的時候，張秀霖會按當月賣貨收益和提供頭髮護理服務所得收入總和撥出10% 付給李女士作水電清潔等雜費之用，而其餘之收入則全部歸於張秀霖所有。到大約 2014 年 11 月的時候，張秀霖將每月提供頭髮頭皮護理服務總收入之30% 給予李女士作雜費之用，而每隔一段時間，張秀霖和李女士二人便會就相關帳目記錄進行對數，而被告人從不會參與對數的過程。

69.  原告方指出， 而本席亦同意，唐淙兒、袁俊輝及李筱杰的證供對2004年是否存在著被告方聲稱的「三方口頭協議」是沒有直接關係的，因為他們根本對2004年年底購入36號物業的情況所知不多。他們的證供事實上對解決本案的主要爭議點沒有太大幫助。

被告方的證供

謝悅陶

70.  被告人的證供採納了上述被告方的案情，並可歸納如下。

71.  2004年購入36號物業時，馬女士提供的協助如下：

(1)  山林道36號1樓由馬女士代持有並由她向銀行申請按揭貸款；

(2)  34號物業則由唐淙兒持有，唐申請按揭賞款時由馬女士作擔保人；

(3)  餘款則由李女士、張秀霖及被告人籌集，尚有不足之數，包括厘印費、律師費及預留裝修費用約港幣700,000元會由馬女士借出，按揭供款由他們三人入數並保留証據。

72.  於2004年，馬女士與李女士商討購入34號及36號物業的事宜時，她與張秀霖也同場，當時馬女士指會提供協助。 被告人並不記得當時馬女士是說幫李女士一人還是她們三人，但她主觀認為是幫她們三人。她在張秀霖的勸說下，找了自己父母去出資協助購入36號物業。 據被告人所述，當時她與父母是付出購買36物業樓價首期的一半，即港幣259,500元。

73.  她續指購入36號物業時李女士、張秀霖和她協議，36號物業李女士佔一半，而她和張秀霖共佔一半，物業則由馬女士代持有。當時大家亦同意被告人和張秀霖佔用一房間，每月支付港幣6,000元 作為按揭供款，而唐淙兒可佔用另一房間，但不需支付任何款項。另一間僭建房間則會出租，租金亦會用作按揭供款。

74.  當時被告人告訴母親她會佔「層樓嘅一半」，被告人的母親答允， 並且與她及其父親到銀行提款大概十萬，加上家中放有十餘萬， 總數達港幣259,500元。 據被告人所述，她和張秀霖一起前往李女士在佐敦的住處並由被告人親手把現金港幣259,500元交給李女士。

75.  在2005年初待36號物業裝修過後，她、張秀霖及唐淙兒搬進了該物業， 而她與張秀霖須每月支付李女士港幣3,000元裝修費用。因此，連同供樓，被告人與張秀霖每月必須付予李女士港幣9,000元。被告人指起初兩年是由她全數以現金支付。直到大概2013年，張秀霖便開始與李女士每月進行「對數」，並每月繳付港幣10,000元給李女士，當中有港幣6,000元是屬於按揭供款。

76.  到2006年中時，被告人因張秀霖另結新歡而與她分手並搬離36號物業，與上述袁氏夫婦合租一個單位居住了大概4至5個月， 期間她曾停止支付按揭供款。

77.  2008年原告人公司購入36號物業後，李女士將已寫好的書面確認書放於她與張秀霖面前，並問她們有沒有內容需要修改， 然後三人在確認書上簽名。

78.  另外， 由於屋宇署於2008年要求清拆36號物業的僭建房間，因此觸發了整棟大廈需要進行大維修。36號物業清拆僭建及裝修費用需由張秀霖及被告人每月償還港幣3,000元給李女士。 裝修過後，李女士搬進了34號物業獨自居住，而唐淙兒亦搬離了36號物業， 留下被告人與張秀霖繼續居住。

79.  大概於2017年，張秀霖經常回內地工作。被告人稱張秀霖另結新歡，因此二人便提出分手。於2018年5月3日，被告人發送了一個分手訊息，內容提及她的資金付出及所追討事項。於2018年5月5日，被告人稱張秀霖告之她「爆咗個櫃」。當時被告人不以為然，沒即時回家，但過了不久，她發現櫃內物品全被盜走，包括上述確認書及一本「更詳細的生意對數簿」。

王嘉明

80.  王嘉明女士是張秀霖及被告人的朋友，其前夫是張秀霖的上司。他們曾一起到36號物業聚會。王嘉明指她曾見過被告人供樓的入數紀錄。她續指在2018年中時再和張秀霖見面時，得知她們二人已分手，並指張秀霖會留下36號物業給被告人。

81.  但正如原告人所指，王嘉明並不知道被告方所聲稱的「三方口頭協議」的存在及其內容。

劉秀蓮

82.  劉秀蓮女士是被告人的母親， 現年約89歲。她指在大概2004年她的女兒要求她出資二十多萬去作投資，即與張張秀霖的媽媽夾份購買36號物業， 而當時被告人告訴她會有「半層樓」。

83.  在盤問下，她同意她在2004到現在都是居住於公共房屋， 並指在2004年的積蓄約有十多二十萬。在盤問時，她指她是從銀行提取了26萬元交給被告， 但其後在覆問下她改稱是加上家中的現金 才得到總數26萬元，並在家中把那筆款項交給被告。

謝艷顏

84.  被告人的姊姊謝艷顏女士指她由1981至2015年間移民澳洲，但一直與媽媽劉女士及被告人保持聯絡。她指在2004年底時，劉女士告訴她被告人提出與張秀霖媽媽投資購買物業。她知道劉女士為此準備出資20多萬元。

85.  在盤問下，她同意當時劉女士是徵求她的意見，而她確認她無聽過媽媽跟李女士相熟，亦無聽過媽媽提起過馬女士。她亦沒有想過要母親立紙為據，證明母親的業權或是曾出資的金額。她續指她 曾經告訴被告人著李女士寫下憑證，證明母親的業權，但事後沒有進一步跟進此事。

86.  她同意在2018年5月初與丈夫有跟張秀霖在金鳳茶餐會面，商討張秀霖與被告人分手後一些財務安排。

87.  她曾聽過被告人提及過一份由被告人、張秀霖及李女士訂立就36號物業業權分配的書面確認書，但其詳細內容她並不清楚。在2018年5月初，她曾接到被告人來電告訴她被告人家裏的一個櫃被「撬開咗」，而書面確認書亦被偷走了。事後，她與被告人到曹希聖律師事務所詢求法律意見並發出律師信。

林美賢

88.  林美賢女士是張秀霖及被告人的好友。據她所稱，她知道購入36號物業的細節，而且大概在2014年與張秀霖一起去泰國拜佛時，張秀霖曾向她說打算要求李女士賣掉36號物業並把售賣物業所得的金額攤分。

89.  如上文所述，林女士從沒有講過她知道李女士、張秀霖及被告人在2004年達成過一個協議。她所知的細節也是道聽途說。至於賣樓分錢一事，事實上也證明不了被告人持有業權，況且林女士的證供只是指張秀霖要求李女士分錢給她， 而沒有說過被告人也有份。

90.  不論如何，本席同意原告方所指林女士的證供對舉證被告案情的幫有限。

證供的分析

91.  原告方指被告人是一個典型「一邊作供、一邊堆砌事實」的證人。原告方指在盤問中，被告人就不同範疇的證供之版本是不斷改變、甚至相互之間產生不能磨合的矛盾。

92.  首先，原告方指就確認書的產生細節，被告人在盤問張女士時，指她在李女士書寫確認書時並無反應，因為她害怕李女士。但在盤問下，她又改口指是李女士預先寫好，在診所抽屜拿出來叫張秀霖及被告人確認，這明顯有個極大分別，不可能會記錯。相反，被告人對此解釋是自己不善表達。 另外，原告人指在盤問之初，被告人說李女士有一天突然取出這確認書，但當原告方及法庭指出其修訂的答辯及反申索書上用上「協議」 二字時，她解釋是因為年代久遠，不記得細節。

93.  原告人進一步指，更重要的是就確認書的內容，她在盤問張秀霖及自己被盤問時，以及證人陳述書及修訂的答辯及反申索書上出現了不同的版本。 例如，在盤問張秀霖時，她指確認書上有三個條款：業權各佔一半、原告人代持有以及原告人投資36號物業賺蝕與她和張秀霖無關。在被盤問時，她指確認書上有三個條款：業權各佔一半、原告人代持有36號物業，而她與張秀霖每月支付李女士港幣6,000元， 便可以繼續居住在36號物業，各不相干。原告人續指上述說法與被告人證人陳述書的版本及其修訂的答辯書內容亦有不同之處。

94.  當她聲稱被張秀霖「爆咗個櫃」後，她的反應並不合常理。她不單止沒有報警，還要不以為然似的。原告方指這顯示所謂的確認書根本不存在。 原告人指這些予盾反映出被告人明顯是堆砌其詞。

95.  就着上述指控，本席認為被告人證供雖然有原告人所述的矛盾，但由於被告人所聲稱的書面確認書是在 2007年或2008年已寫下，並根據被告人所述已被拿走多年， 因此被告人記憶不清亦不足為奇。 重要的是就被告人記憶所及，該書面確認書內容包括李女士確認被告人與張秀霖共同擁有36號物業的一半業權。

96.  另外，關於被告人聲稱的一本「更詳細的生意對數簿」，被告人同意她在2018年8月24日到民政處作出宣誓，目的是要將現有的證據留下憑證。她指這些證據是關於另一物業，即錦禧苑業權爭議的。當問及宣誓書第4段時，她指宣誓書的附件（即部份生意對數簿）並非她 一直所指的資料帳目，而是有另一本「更詳細的生意對數簿」被張取走。原告方指顯然，證人陳述書所述的「對數紀錄」是指現時審訊文件冊內的生意對數簿，不可能有歧義。 原告人指事實上，另一本「更詳細的生意對數簿」從來沒有在其證人供詞提及過， 而只是在被盤問下首次帶出，明顯是無中生有之說。

97.  原告人亦進一步指出被告人關於書面記數項目的內容的說法亦前後矛盾。 例如帶有(1)-(15)的「HK$10,000」記項，在盤問之初，被告人說這些「HK$10,000」記項全都是與供樓有關：HK$6,000供樓、HK$3,000大維修費、HK$1,000「唔知做咩」。但當原告方問及為何有15個「HK$10,000」帶有(1)-(15)，並帶她去看張秀霖證人陳述書的相關部份，指這是2013年中李女士墊支HK$150,000裝修的還款時，被告人起初不同意，但其後又改口同意是墊支的還款，說是HK$6,000 作為供樓，而HK$4,000 是償還墊支。

98.  關於被告人聲稱的「更詳細的生意對數簿」，由於該文件並不在本案文件證據當中，法庭不能單靠被告人的描述考慮該聲稱的對數簿。 同樣地，根據被告人說法，該聲稱的對數簿已於多年前被拿走，被告人對於該聲稱的對數簿可以依賴的內容已不能清楚記起亦很正常。 同樣地，原告人指被告人對於書面記數項目的內容的說法前後矛盾亦不必定表示被告人是在作出虛假的陳述。不論上述項目是包括償還裝修的墊支還是大維修費的支出，重要的是根據被告人所指，該些項目是包括她所聲稱的供樓費用。 事實上，根據張秀霖的證供，她確認她有每月向李女士支付港幣6,000元。

99.  原告方續指就三方口頭協議而言，被告人卻沒有在其與張秀霖分手時發出的短訊或是律師信交代過，亦沒提及聲稱付出的港幣259,500元。就供樓而言，原告人指被告人庭上證言確認供樓不是她自己一人負責，但這說法與律師信及由律師擬備的修訂的答辯及反申索書相抵。被告人在其與張秀霖分手時發出的短訊盡列多年來的資金投入，連水電煤及管理費也有寫，但唯獨沒寫供樓這一重要支出。另外，原告人指不爭的是被告人有與李女士有就生活開支對帳，並稱若然該月未繳港幣6,000元的話，會在對數後扣回，但由2011到2016的5年間在生活開支對數簿上卻連一個記錄也沒有。

100.  原告方指從上述各點可見，法庭不可能依賴其證供為事實。原告方強調，本案並無任何文件證供可以支持被告人的案情，因此法庭必然要加倍小心被告人的證詞可信性及可靠性。

101.  在考慮雙方證人的證供時，本席有考慮原告人上述的論點。 當然，被告人的案情缺乏文件支持是一個重要的考慮點。但縱觀被告人的證供，以及本案涉及一宗家庭式而非一般的商業糾紛， 本席認為很多時候在此等情況下，雙方缺乏充足的文件證據亦不是不常發生的事。事實上，在本案中原告人亦沒有提供不論是2004年以馬女士名義或是2008年以原告人名義購入36號物業時的相關文件，包括出資購入物業的相關文件。

102.  另外，原告人指被告方質疑張秀霖偏幫李女士而顛倒事非，其原因在於張秀霖深知李女士可以不分任何資產給她。原告人認為，按被告方的邏輯，張秀霖實應與被告站於同一陣線，支持所謂三方口頭協議的說法，因為她若這樣做，就可以與被告一同取得36號物業的一半業權。張秀霖現時的說法實際上對她有害無益，她根本沒有動機弄虛作假。被告方的邏輯明顯有誤。就此點而言，本席認為張秀霖作為李女士的女兒，在本案中站在媽媽那方亦不是沒有可能。 本席認為正由於這原因，張秀琳的證詞不能盡信，特別是關於本案中關鍵的事項，包括2004年購入36號物業是有否被告人聲稱的三方口頭協議，及關於港幣6,000 元的按揭供款以及書面確認書的證供。

103.  本案另一重要證人是被告人的母親劉秀蓮女士。原告人 指劉女士有關如何提取總數港幣260,000元的現金給予被告人作為購入36號物業的資金的證供並不清晰。但原告人亦同意事實上，可以理解的是多年過去，以劉女士現時的高齡未必可以記起太多細節。但以她的背景而言，20多萬絕對是一筆佔她的財產很重要部份的錢。

104.  原告人指不論如何，劉女士並不知道被告方所指稱的「三方口頭協議」。更重要的是，據她的說法，她交錢給被告人後就沒有再理會購入物業的任何事宜。因此，即使法庭接納她可能真的交給被告20多萬元現金，那筆錢是否真的交給了李女士作買樓之用還是全然依仗被告證詞的可信性及可靠性，但原告人認為被告案情指是李女士要求要現金交收的說法是極其匪夷所思的，這也直接令被告是否有交予李女士港幣259,500元產生極大的疑問。

105.  儘管劉女士年紀比較大，但她作供清晰肯定，面對盤問時亦表現直接。經考慮劉女士的證供，本席接納其證供為真實，即在2004 年，劉女士的確曾把現金港幣260,000元交給被告人，作為購入物業之用。

106.  另外，原告方指被告人的姊姊謝艷顏所知的事情也是源自劉女士，從她的證人陳述書可見她顯然不知被告方所聲稱的「三方口頭協議」的存在及內容，只知父母要出資跟張秀霖的媽媽「夾份」買樓及要付大概26萬。事實上，劉女士自己也是所知甚少。如劉女士一樣，究竟被告有否將該廿多萬交給李女士作買36號物業之用，她也是不知情的。

107.  她描述金鳳茶餐廳的會面時，也沒有說過她有跟張秀霖提及被告人聲稱的書面確認書。更有甚者，她同意是她們找曹希聖律師的原因是確認書被盜，因此不可能遺忘告訴曹希聖律師確認書的事宜，但她的證供卻指她不記得被告人有沒有向律師提起確認書一事， 原告人指這實在有違常理。 相反，本席認為謝女士所謂不記得被告人有沒有向律師提起確認書一事更表現出她就着記憶不清晰的事項並沒有作出虛構的說法。 總括而言，本席並不認為謝女士的證供並不可信。

108.  本席亦接納被告人的證供。在盤問期間，儘管吳大律師已竭盡所能向被告人提出一切可爭議的問題和論點，被告人一直以直接的態度應對問題，即使她被指出她的證供有錯誤之處，她亦直接承認及更正。畢竟在本案中需要處理的已是多年前的事項，被告人沒有清晰的記憶或是記憶錯誤也是可以理解的。在本案關鍵的問題上， 被告人作供肯定。原告人提出的上述論點，並不足以影響被告人的可信性。因此，本席信納被告人的證供。

109.  相反，縱然李女士在庭上的作供簡短，但她一直採取不屑的態度向問題進行答覆，亦表現出對事情不願多講的態度。在綜合考慮其他證據的情況下，本席並不接納李女士就着本案關鍵議題的證供。

110.  如上所述，鑒於本案涉及一項類似是家庭式的糾紛，法庭在考慮本案的證供時， 認為並不適合進行商業式的計算，對於雙方每項數額進行仔細分析 (balance sheet approach)。 縱觀本案證據， 在相對可能性的平衡下，本席接納被告人案情， 並裁定2004年的確存有被告人聲稱的三方口頭協議，而被告人的確曾交予李女士港幣259,500 元作為最終購入36號物業的部份資金。 其後，被告人和張秀琳亦如被告人所述曾經每月共同交予李女士港幣6,000元。約於2008年時，李女士亦曾準備被告人聲稱的書面確認書給予被告人和張秀琳確認，但該確認書在2018年5月時被張秀霖從36號物業取走。

111.  基於上述事實判定，本席認為被告人在本案中有份出資購入36號物業， 而其後亦每月有交付金額給李女士， 因此，原告人若不遵從上述三方的口頭協議實為不合情理 (unconscionable)。 綜上所述，被告人已提供足夠證據支持有關的共同意圖構定信託。另外，根據三方的口頭協議或當時各方明顯的協定， 被告人該擁有 36號物業的寧靜管有權 (quiet possession)。

判決

112.  基於上述分析及事實裁斷，法庭撤銷原告人的申索，並判被告人修訂的反申索勝訴，並頒下以下命令：

(1)  法庭作出聲明，被告人為36 號物業的25% 的實益擁有人，並擁有該物業的寧靜管有權 (quiet possession)；

(2)  法庭作出聲明， 原告人是以信託人身份代被告人持有36號物業的25% 權益；

(3)  本席亦作出訟費命令， 原告人須支付被告人本案中的訟費。若雙方未能協定訟費金額，則由法庭評定。

113.  本案需要處理的主要事項是雙方是否擁有 36號物業的業權。 鑒於上述的判決，雙方若有任何根據香港法例第352章《分劃條例》的申請，則須另作處理。

114.  最後，本席感謝吳大律師的協助，亦感謝被告人出席及參與審訊。