劉影嫻 訴 呂寶卿及太安樓業主立案法團第十一屆管理委員會

LDBM 32/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第32號

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判 案 書

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1． 申請人是香港筲箕灣道57至87號太安樓的業主之一。她亦是太安樓業主立案法團第十屆管理委員會的副主席。第一答辯人則是該業主立案法團第十屆管理委員會的主席。申請人要求土地審裁處（“審裁處”）作出下列的裁決 ：

(1) 第一答辯人無效召開2001年1月7日的業主大會（“業主大會”）；

(2) 在業主大會通過的所有決議無效；

(3) 第十屆管理委員會至今有效，直至有法定程序為止；

(4) 在業主大會選出的第十一屆管理委員會為無效的管理委員會。

2. 2001年10月17日，代表申請人的鍾大律師告知本席申請人不會就載於申請通知書內第2至第7段、第9至第12段（第11a段保留）和第15(c)段的指稱提出証據。

3. 背景

按大會的會議紀錄（証物“R25”）及東區民政事務處於2001年1月19日所發出的函件（証物“A9”）所顯示，業主大會在2001年1月7日下午2時30分正式舉行；出席的業主人數是182人，而授權書則有379份。當時有部份業主因發表不同意見而產生口角爭 執，最後導致發生涉嫌傷人事件，並須報警處理，此事擾攘多時，直至下午4時45分左右，東區民政處主任趙秀珍主任查詢現場出席的業主人數。主持人宣讀當時在現場的出席人數為30人及授權書379份，接著會議便繼續進行。依據大會會議紀錄（証物“R25”）所載當時的會議進入議決階段，其情況如下 ：

“（一） 議決通過第一項議程

A．	張明提議改選第十屆管理委員會
	梁鳳儀和議
	贊成票406份
B．	呂寶卿提議以十一人組成新一屆管理委員會
	溫素蘭和議
	贊成票405份
C．	第十一屆管理委員會提名得票名單
	1.	陳奕強	405票	8.	程德來	405票
	2.	鍾美容	402票	9.	梁鳳蓮	405票
	3.	鄧守銘	404票	10.	鄧兆平	404票
	4.	溫素蘭	406票	11.	哈志華	404票
	5.	林國華	405票	12.	羅瑞英	404票（後補委員）
	6.	張 明	405票	13.	陳華洲	404票（後補委員）
	7.	黃兆建	405票	14.	陳秀儀	405票（後補委員）
	最後互選選出 ：		主席 ：	陳奕強 403票
			副主席 ：	鍾美容 403票
			秘書 :	鄧守銘 403票
			司庫 ：	溫素蘭 402票

（二） 第二項議程議決通過票403份

（三） 第三項議程議決通過票405份

下午六時散會”

 

本席接納上述的記錄為大會會議的準確記錄。

3.1 申請人在下午3時半離開大會場地，直至下午7時，她都是在筲箕灣警署內，故此她未能目覩其後在會場所發生之事。

4． 在陳辭中，代表申請人的鍾大律師說 ：

'It is apparent that it was an attempt on the part of the 1st and 2nd Respondents to take over the entire control of the management committee by means of an exercise pursuant to section 3(1)(c) BMO Cap 344. "A meeting of the Owners to appoint a management committee may be convened by ............ (c) the owners of not less than 5% of the shares."'

4.1 鍾大律師引述的是錯誤的條文，因為業主大會是按《建築物管理條例》（“條例“）附表3第1段第(2)節由管理委員會主席呂寶卿召開的；業主大會的通知書清楚顯示此點。

4.2 條例附表3第1段第(2)節規定“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會”，因此第一答辯人負有召開業主大會的法律責任。如果不召開業主大會，她便會違反第(2)節的規定。召開業主大會與控制管理委員會並無關係。本案並無任何証據証明2名答辯人試圖控制管理 委員會。

5． 鍾大律師指業主大會是非法的大會，因為它沒有達到足夠的法定人數，召開業主大會的通知書是無效的通知書，而管理委員會的人數由17人減至11人。

5.1 業主大會是否有足夠的法定人數？

就業主大會的授權書，鍾大律師說 ：

"The applicant adduced evidence as follows:

(a) There were 9 cases found to have double appointments of proxies by flat, i.e. one flat owner appointed 2 persons as proxies for the said meeting..............

(b) There were 8 cases of inter-appointments among the 2nd Respondents and other people, i.e. the 2nd Respondents appointed each other as proxies along with other people and also attended the said meeting..............

(c) There were 12 cases of corporate owners whose corporate seals were not fixed or stamped on the proxy documents...........

(d) There was 1 case that the owner had already sold his unit in 1999 who appointed two proxies for the said meeting."

5.1.1 基於上述的情況，鍾大律師要求審裁處不可接納業主大會有10%的法定人數。他提出以下的論據 ：

"It is respectfully submitted that it is apparent that the 1st and 2nd Respondents had deliberately made up these unqualified proxies in order to boost up the number of the proxies and attendants to ensure that the 10% requirement would be attained. It is also simple arithmetic that even all the unqualified proxies are deducted from the pool, the 10% quorum would have been attainted. However, it is submitted, with respect, in view of (the fact that) there had been a substantial number of unqualified proxies and a substantial reduction of the attendants, the proxy collection procedures could have likely been conducted in an irregular manner and that would have contaminated the proxy collection procedures. These irregularities, in my respectful submission, would inevitably cast doubt on the actual number of proxies at the meeting. It is also noteworthy to mention that the donees of most of the proxies were the 2nd Respondents. In the premises, it is respectfully submitted the Tribunal ought not accept that there was a 10% quorum of owners which would rendered the said meeting invalid and of no effect."

（底線後加）

5.1.2 申請人沒有在申請通知書內提出有關2名答辯人“deliberately made up these unqualified proxies”的指控。申請人亦無就此點或有關授權書收集的程序方面提出任何証據以支持他的指稱，本席不能憑空裁 斷上述指控屬實，因此本席裁定該等指控不能成立。

5.1.3 2001年1月7日下午2時30分，業主出席的人數是182人，而授權書則有379份。直至下午4時45分，與會者仍有30人，而授 權書的數目有379份。法團的樓宇單位為1882，10%的業主數目是 188。經東區傅元章於2001年8月7日的查閱，授權書與土地註冊處記錄相符的有301份。故此即使減去所有上述有問題的授權書的票數，業主大會的法定人數仍遠超188的數目。

5.2 召開業主大會的通知書是否無效？

申請人指業主大會通過的第一項決議並無列載於通知書內，故此該決議是無效的決議。業主大會的會議紀錄議程的第一項是 ：

“（一） 議決通過改選管理委員會”

5.2.1 第一答辯人分別於2000年12月22日和2000年12月24日發出召開業主大會的通知書。兩份通知書的第一至第三項的議程是完全相同的。通知書第一項的內容是 ：

“1. 議決通過改選委員會”

5.2.2 申請人指通知書的第一項議程祇指明“改選委員會”，而並無指明“改選管理委員會”，故此大會通過改選管理委員會的決議是無效 的。究竟“委員會”是指哪一個委員會？大廈公契規定業主可成立管 理委員會“Management Committee”和行政委員會“Executive Committee”。對於“Executive Committee”的成立，大廈公契的第12和第13條有明確的規定。

"12. (a) There shall be a Management Committee appointed as hereinafter whose function shall be: -

(1) To elect the Executive Committee ...............

...................................

13. (a) There shall be an Executive Committee consisting of not less than 5 nor more than 9 of the Members of the Management Committee and who shall be elected at each Annual Meeting of the Management Committee and shall be eligible for re-election PROVIDED however that the first Executive Committee shall be appointed by the Company."

根據上述條文的規定，“Executive Committee”是由管理委員會於舉行它的“Annual Meeting”時由管理委員會所選出來的委員會。

5.2.3 召開業主大會的通知書清楚指明業主大會是按照條例附表3 第1段第(2)節所召開的業主大會；它並不是管理委員會的週年會議 （“Annual Meeting"）。在業主大會通過的決議，必定是由業主而不是由管理委員會通過的。再者，申請人的証供指出“Executive Committee”已於1999年6月13日之後已不再存在，而議程第一項的所用的“改選”一詞是指以新選出的委員會代替當時存在的委員 會；當時存在的委員會就祇有 管理委員會，故此通知書內第一項議程所指的“委員會”必定是“管理委員會”，而不會是“Executive Committee”。

5.2.4 通知書的第一項議程所指的“委員會”遺漏“管理”二字，因而產生不清晰之處，但接獲通知書之人祇要稍作思考，便會理解“委員會”是指“管理委員會”。申請通知書並無提出上述的指控，可見申請人並無錯誤理解“委員會”為“行政委員會”。申請人亦無提出任何証供証明有任何業主被通知書第一項議程的內容所誤導。基於上述的原 因，本席並不接納申請人的論點。

5.3 第十屆管理委員會是否仍然存在?

申請人指即使業主大會通過第一項決議，但大會並未通過將現任委員撤職，亦未有通過即時選舉管理委員會委員。第一項決議是“通過改選管理委員會”。根據2001年7月版的《現代漢語詞典》，“改 選”一詞有以下的釋義 ：

“當選人任期屆滿或在任期中由於其他原因而重新選舉”

“重新選舉”一詞是指重新選出當選人。重新選舉的目的當然是在於 選出新的當選人取代現有的當選人。將這詞義應用於第一項決議，它 便變成選出新的管理委員會以取代現有的管理委員會。既然舊有的管理委員會被取代，它就不會再存在。

5.3.1 業主大會的會議紀錄清楚列出被業主大會選出第十一屆管理委員會的11名委員。

5.3.2 基於上述的理由，申請人的論據不能成立。

5.4 管理委員會委員的數目減少是否會引致第一項決議無效？

申請人指第十屆管理委員會有17名委員，但第十一屆管理委員會祇有11名委員。申請人指按附表3第3(7)段的規定，召開大會的通知書並無將減少委員數目（“the reduction of number of the Committee members"）一事在通知書內提述，故此是無效的決議。首先，通知書的第一項議程祇是“改選委員會”的決議而不是減少委員會委員數目的決議。在舉行會議時第一答辯人就第十一屆管理委員會的選舉作出後列的提議 ：他們可選出11人、13人、15人或17人作為管理委員會的委員。她並無提議將17名委員的數目減為11名。事實上大廈公契並無硬性規定管理委員會的數目必須為17名委員；根據公契第12(b)條的規 定，管理委員會不可多於30人。祇要與會者選出不超過30名管理委員會的委員，他們的決議便是符合第12(b)條的規定。大會選出11名委 員，這是符合公契第12(b)條的規定。申請人的論點因此不能成立。

6 ． 基於上述的理由，前述的業主大會所通過的決議是有效的決 議，第十一屆管理委員會是合法的管理委員會，而第十屆管理委員會已為第十一屆管理委員會所取代。本席因此撤銷申請人所有的申請。

7． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：申請人須支付2名答辯人本案的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭評定。如在21天內無人對上述的命令提出反對，則該命令作實。