慈雲山華麗樓業主立案法團 訴 鄺洪

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 148宗

___________________

判 決 書

___________________

1. 申請人是位於九龍慈雲山蒲崗村道153-155號名為華麗樓的業主立案法團（“法團”）。答辯人是華麗樓地下第2號商舖的業主。1997年10月至1998年2月期間，法團聘用工程公司向華麗樓進行耗費三百餘萬元的維修工程，該維修工程的細則如下：-

項目	工程細則
1.0	一般措施
2.0	鋼筋混凝土結構及批盪修葺工程
3.0	更換排水渠工程
4.0	更換食水喉管工程
5.0	更換沖厠喉管工程
6.0	公眾鐵窗工程
7.0	電梯外門翻新工程
8.0	天面電梯機房外牆防漏工程
9.0	水缸修葺工程
10.0	內牆油漆工程
11.0	外牆油漆工程
12.0	木器修葺工程
13.0	鐵器修葺工程
14.0	不銹鋼工程
15.0	高層地下大堂翻新工程
16.0	商場走廊翻新工程
17.0	低層地下大堂翻新工程
18.0	電力設備改善工程

2. 法團要求土地審裁處就各業主應如何分擔上述維修費用一事，作出 裁決。本席首先要考慮該大廈的公契（“公契”）對該些維修工程費用的分擔事宜，是否有所規定。本席認為公契的第4(f)條和第4(h)條，是需要考慮的條款。第4(f)條的規定如下：-

"(I) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of shares in the said premises for the time being owned by them respectively :-

(i) Electricity water and other similar charges for or in connection with the said building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular flat or other area enjoyed exclusively by one owner.

(ii) Remuneration for caretakers watchmen cleaners attendants and the like.

(iii) The costs of refuse disposal.

(iv) The cost of repairing renewing maintaining cleaning painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps tanks pipes sewers drains watercourses cables wires transformer room meter room and machine room or services therein and all the apparatus equipment and conveniences, thereof.

(v) The costs of operating and servicing the water pumps.

(vi) The charges payable to Government or to any individual or company for the supply of flush water.

(vii) The premia payable for the insurance of the building against Employers' Liability and against Third Party Liability as aforesaid.

(viii) Such legal or other fees and costs which may be incurred by the manager in the performance of any duty or in the exercise of any power hereunder.

(ix) The remuneration of the manager shall be by way of commission and shall be charged at the rate of ten percent upon the total expenditure incurred and upon all payments made for managing the said building provided that in no case the said remuneration shall be less than $700.00 per month."

第4(h)條則詳細列出各業主須為4(f)條的支出而付出的金額。

3. 第4(f)款的條文，涵蓋大廈的各種維修費、裝飾費、水費、電費、垃圾清理費、護衞、保險費、法律費用、管理公司的僱用費、清潔工人的薪酬等費用。這條款明顯是支配大廈各項經常性的支出的條款，而與單一的、費用龐大的維修工程的開支無關，故此法團不可以依據公契的條款作為維修 工程費分擔的基礎，而須以《建築物管理條例》第20條的規定作為根據。該條例的細則如下：-

“(1) 法團須設立並維持一項常用基金―

(a) 以支付法團根據本條例或公費（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。”

4. 在1997年2月22日法團所召開的業主大會中，就本案的維修工程費用，與會者通過一項設維修工程基金（約220 萬）的決議，規定業主須分三期繳交該基金的費用。就第一、二期的金額，業主每期分別繳交一萬元；第三期的金額則按實際的需要而定。毫無疑問，上述基金就是屬於第20條所提及的基金，而有關基金繳款的規定，是以第22條作為根據。第22條規定如下：-

“(1) 就根據21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須―

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自佔的份數確定。”

公契並沒有對維修基金作出規定，故此，該維修基金的分擔需按照業主各自佔的份數而確定。

5. 答辯人稱他被法團誤導以為維收費用低廉，故錯誤地支持大廈的維修。答辯人的代表（鄺啟良先生）說，有關這方面的資料是她的母親梁慧琪所提供的，她因為參與法團的會議而得到此資料，但有關此資料方面的証 供毫不詳細，而鄺啟良也不傳召她作証，故此本席對這一方面的証供，並不作出任何事實的裁定；況且答辯人的名字（簽名）出現在1997年2月22日的大會出席者名單之上，因此他必定有參加此次會議。與會的大部份業主贊成第三期業主所分擔的基金款額按實際需要而定；答辯人必定知道此一點，故此收費低廉誤導之說，不能成立。

6. 答辯人的第二個答辯理由是“誤導收費公平，使我等商戶失去選擇權”。答辯人沒有就此點辯護提供証據。

7. 基於上述理由，本席裁定答辯人的答辯理由不能成立。