鍾漢權 對 華燕君

LDPD 1097/2021

[2022] HKLdT 5

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號：LDPD 2021年 第1097宗

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判 決 書

背景

1.  本案的申請人鍾漢權先生「鍾先生」，是以涉案處所「將軍澳 怡心園 四座 37樓 E室」的租約已完結為理由，向答辯人華燕君女士「華女士」提出收樓申請。鍾先生於2021年7月30日存檔申請通知書，聲稱他是業主，並且和華女士曾簽訂書面租約，租期由2021年1月1日至2021年6月30日，租金每月1元，但華女士作為租客於2021年6月30日租約完結後拒絕遷出。

2.  華女士於2021年8月9日存檔反對通知書，聲稱雙方亦曾簽訂一份3年書面租約，租期由2021年7月1日至2024年6月30日，租金也是每月1元。由於她受這3年書面租約所保障，而且她每月按時交付1元租金，所以反對鍾先生的收樓申請。

3.  雙方同意，本案之主要爭議為是否有華女士所聲稱的3年書面租約，亦即是否有至2024年6月30日才完結的3年租賃。經聆訊後，案件被編排於2021年12月3日審訊，羅嘉昇大律師「羅先生」代表鍾先生，而華女士親自應訊。申請人只有鍾先生為其證人，他曾提交2021年10月15日之證人供詞，及2021年11月15日之補充供詞。答辯人有2位證人，華女士和林國強先生「林先生」。華女士曾提交2021年10月18日之證人陳述書，及2021年11月15日之補充證人陳述書，而林先生曾提交2021年10月29日之證人陳述書。

不爭議之事項

4.  雙方不爭議或不曾爭議以下各自提供的證供或證據: -

(1)  雙方曾簽訂一份約6個月書面租約，租期至2021年6月30日，租金每月1元，而這租約訂明「租約期滿，租客如繼續租賃或退租，須於一個月之前以書面通知（續租則另訂新租約方生效力），否則租客須補償一個月租金給業主。如業主要收回樓宇，亦須於一個月前通知租客。」。在結案陳詞時，華女士曾試圖爭議這6個月書面租約之版本，但不被本席接納。答辯人的存檔證詞沒有這方面之證據，答辯人亦不曾於聆訊和審訊時提出這爭議。

(2)  鍾先生曾向華女士請教及學習佛法，而林先生亦是向華女士請教及學習佛法。

(3)  鍾先生、華女士和林先生互相認識，並曾一起於涉案處所修學佛法和修行，而林先生也擁有涉案處所之住戶證。

(4)  華女士所依據的3年書面租約，租約日期為2021年7月1日，但於2021年7月27日才交付印花稅並加蓋印花。

(5)  鍾先生曾於2021年6月尾至7月初聯繫華女士，徵求華女士同意帶有興趣的買家視察涉案處所。

(6)  除一段鍾先生聲稱他曾於2021年7月11日發出，有關於終止租賃之微信信息外，雙方曾存檔其他微信信息。

(7)  鍾先生和華女士於2021年7月11日電話談話之錄音謄本。

(8)  鍾先生和華女士於2021年7月4日曾簽訂一份協議書，內容為華女士將會每日做法事，協助鍾先生順利出售涉案處所，而當總售價超過750萬元，餘款將平均分3份，一份歸華女士所有，一份歸鍾先生所有，另一份則捐獻作功德用途。

(9)  如需要釐定中間收益，應以每月16,000元計算。在結案陳詞時，華女士曾試圖提交新證據，並且爭議中間收益（如有需要的話）之計算，但不被本席接納。

(10)  由於鍾先生曾向香港警務處報案，華女士於2021年10月19日在偵緝警員面前曾簽署一份會面紀錄。

(11)  鍾先生曾於2021年7月中，終止在其名下之水電戶口登記。

討論

5.  答辯人的主要論據為: -

(1)  答辯人有人證及物證，人證是華女士和林先生，而物證是那已付印花稅的3年書面租約。華女士和林先生皆聲稱，雖然租約日期為2021年7月1日，鍾先生和華女士於2021年4月已簽訂這3年書面租約，而當時林先生也在場見證。

(2)  第一份租約寫明：「租約期滿，⋯⋯ 如業主要收回樓宇，亦須於一個月前通知租客。」，但申請人沒有在2021年5月31日或之前以書面終止租約，這顯示鍾先生沒有收回樓宇的意圖。

(3)  鍾先生沒有收回樓宇的意圖，原因是鍾先生希望請華女士每日做法事，協助他順利出售涉案處所，而這與2021年7月4日的協議書對應。

(4)  由於鍾先生於2021年8月31日向警方報案，警方與華女士於2021年10月18 - 19日在警署會面。會面記錄顯示，鍾先生曾承認兩個事實，一是進行法事以提高售樓收益及達成交易；二是以1元出租涉案住所，這些與2021年7月4日的協議書和2021年7月1日起生效的3年租約對應。

(5)  2021年7月11日之錄音謄本顯示，華女士曾說「合約我哋冇完晒」、「你自己簽，你自己簽咗嘅」及「你自己講出嚟嘅，簽過，自己負責任」，而這對應當時已生效的3年租約。況且，華女士只是懂得基本的本地話，或未能於電話中清晰表達。

(6)  華女士在2021年7月11日電話中說的「交樓先搬」，是指2024年6月30日租約期滿才交樓搬出。另外，在華女士出於善意下，如鍾先生能遇到有佛緣的買家，及根據2021年7月4日的協議書，華女士也可以考慮賣樓後搬出。

(7)  鍾先生作為業主帶有興趣的買家睇樓前，當然是要根據3年租約，事先取得華女士作為租客的同意。

(8)  鍾先生的證供不可信，他在其證人陳述書內錯誤陳述2021年7月11日的通話時間，他亦於2021年7月16日謊稱涉案處所已賣出。

(9)  雙方曾簽訂的6個月租約和3年租約，是獨立於華女士陳述的3年佛法教育項目，和由於鍾先生信奉邪教，先前增設為期6個月的佛法初期課程。租賃安排不是佛法教育項目的一部分。

6.  本席認為，以下兩點亦是重要考慮因素: -

(1)  雖然鍾先生聲稱，在答辯人提交反對通知書前，他不曾看過或知道有華女士所依據的3年書面租約，申請人一方沒有傳召筆跡專家，證明鍾先生不曾簽署這3年書面租約。羅先生在主問鍾先生時，曾試圖引入這方面的新證供，但被本席阻止，羅先生其後亦同意撤回這方面的提問。

(2)  另外，雖然鍾先生聲稱他簽訂6個月書面租約的原因是，(i) 希望可以像華女士所說，可改善涉案處所的運勢及早日高價賣出涉案處所；及 (ii) 可以當做功德好事，和他也聲稱林先生是華女士的男朋友，他未能清楚解釋為何他在2021年7月4日下午至2021年7月5日凌晨，在其與華女士的微信信息內，表示如華女士合心意，可以贈送2條長褲給華女士。正如華女士所說，贈送褲子給她可算是私密的行為。誠然，本席認為雙方也沒有清晰交代雙方除學習佛法外之關係，看似有所隱瞞，沒有說出本案有關事實的全部。

7.  但是，綜觀本案之證供及證據，和在相對可能性下，本席認為雙方沒有簽訂本案所爭議的3年租約。雖然答辯人有林先生為人證，林先生在盤問時聲稱見證鍾先生和華女士於2021年4月份簽訂3年租約，林先生在其證人陳述書沒有提及簽約日期。經考慮林先生和華女士的關係，他們和鍾先生三人從2020年1月起一同於涉案處所進行宗教學習和活動，林先生並且擁有涉案處所之住戶證，本席認為林先生不是一位獨立證人。

8.  最重要的是，從雙方提交的客觀證據，包括多段時間之微信信息和2021年7月4日之協議書，均沒有提及3年租約，而華女士提交的3年租約，也只是在雙方於2021年7月中開始交惡後，才於2021年7月27日加蓋印花。2021年7月4日之協議書是有關安排出售涉案處所的重要文件，不大可能沒有提及答辯人據稱當時已簽訂和已生效的3年租約。本席亦認為，華女士在2021年7月11日電話對話中所提及的合約，很大可能是指2021年7月4日之協議書，而在華女士提交的警察會面紀錄內，鍾先生曾確認有以1元出租涉案處所，也有可能是指鍾先生已承認的6個月租約。

9.  本席不同意華女士所說，鍾先生沒有收回樓宇之意圖。不然的話，鍾先生不會於2021年6月尾開始已安排有興趣之買家睇樓，睇樓前先要取得佔用人同意亦理所當然。再者，一般而言，業主於固定租約完結前沒有發出終止租約通知書不足為奇。本席也相信鍾先生曾於2021年7月11日發出終止租約通知書。鍾先生提交的微信信息連貫，不易偽造。

10.  本席是根據現有證供及證據，和在相對可能性下作出是次事實判決，但這並不代表本席完全接納鍾先生的所有證詞。正如本席於以上第6段所說，本席認為雙方包括鍾先生均沒有說出本案有關事實的全部。

結論及命令

11.  在本席裁斷雙方沒有簽訂本案所爭議的3年租約下，本席頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2021年7月1日起至交回處所空置管有權為止的中間收益，以每月16,000元計算。

12.  雙方均同意訟費應跟從訴訟結果而定。本案在申請人勝訴下，本席也頒令暫准訟費。

13.  暫准訟費命令為答辯人須支付申請人本申請的訟費，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准命令將成為絕對命令。如申請人和答辯人未能就訟費數額議定，申請人須於本命令起計21天內呈交訟費清單，及答辯人須於其後14天內呈交書面回應，有關訟費將由審裁處以簡易程序評定。