鄭寶珠 對 賴國林及另一人

LDPE 1430/2020

[2021] HKLdT 12

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第1430宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.   此非正審申請是由第一及第二答辯人提出，要求就土地審裁處(下稱「審裁處」) 於2021年2月5日所發出的收樓令判決提出批准上訴許可。

背景

1.  第一答辯人於2013年開始， 己向申請人租用九龍元州街72號地下連閣樓 (下稱「涉案處所」) 經營第二答辯人的業務。 根據申請人於2020年12月1日向審裁處提交的收樓申請通知書，第一答辯人於2018年3月底與申請人達成口頭協議， 以每月港幣15,800元繼續租用涉案處所， 但第一答辯人未有繳付由2020年10月1日起的租金， 所以申請人提出收回涉案處所的管有及追收租金。

2.  第二答辯人於2020年12月2日向審裁處遞交反對通知書，指從2020年10月1日起， 申請人已不是涉案處所的主租客， 所以他只能將租金交予涉案處所的業主。

2021年2月5日的聆訊

3.  本案於2021年2月5日在本席席前聆訊，申請人稱她認識涉案處所業主彭志雄 (下稱「彭先生」) 近20年， 當年他退休， 不做印刷， 希望把涉案處所售予她， 但因為涉案處所的閣樓部份沒有地契， 怕違反建築物條例， 所以沒有成事； 及後彭先生把涉案處所交予她管理，她遂成為涉案處所的主租客， 而彭先生從沒有親自出面收回涉案處所及通知她退租。

4.  申請人又稱她從來沒有認識彭先生的兒子， 也從來沒有見過彭先生的兒子； 申請人稱她沒有退租，彭先生也未有退回按金給她， 她也沒有退回鎖匙， 所以第一及第二答辯人作為分租客， 「無權直接交租給業主」。

5.  第一答辯人回應稱業主己將申請人於2020年10月1日起存入的租金每月11,000元全部退還予申請人於交通銀行的戶口[1]，但申請人表示並不知情， 因為她一是採用中國銀行的戶口交租予彭先生的， 交通銀行的戶口只用作收取第一及第二答辯人的租金及管理費；申請人還說收回涉案處所會是彭先生的兒子的主意， 但並不是彭先生的。

6.  第一答辯人補充說， 彭先生的兒子曾去找他， 說沒法找到申請人， 並把曾向申請人發出的訊息 (下稱「這訊息」) 予他參考：

「何小姐：

更正如下：

鄭小姐：

我們的租約是2017年1月1日至2018年12月31日， 所以現在是沒有租約的。 而我在2020年8月24日， 已通知你在2020年9月30日收回舖位， 不再續租。

特此通知！

謝謝！

你睇睇有否修改地方？如有修改再傳俾我！

唔該晒！」[2]

7.  申請人沒有反對她與彭先生的租約本於2018年12月31日屆滿， 但其後她有繼續繳付租金， 所以這已構成一週期性租約， 必須由業權人向她發出不少於一個月的終止柤約通知書， 這週期性租約才會有效被終止。

8.  當本席向第一答辯人查詢這訊息的來歴時，第一答辯人支吾以對， 最後說是「好似是業主個仔個朋友個手機」發給他的[3]。第一答辯人又稱， 他曾向申請人查詢， 要求申請人提供她仍然是主租客的證明， 可是第一答辯人作為分租客， 不能在法律上否認他的出租人之業權 (tenancy by estoppel)。 於此，第一答辯人同意涉案處所的業權是由彭先生及其兒子兩人分權共有 （tenants-in-common）， 如果只是彭先生的兒子個人希望收回申請人的租約， 這在法律上並不可行[4]。當本席要求第一答辯人提供由彭先生及其兒子兩人共同發出的終止租約通知書， 第一答辯人表示他會要求彭先生的兒子簽一份給他[5] ， 但本席澄清如果終止租約通知書是重新發出， 這必須在發出後不少於一個月才能生效。

9.  根據申請人的手提電話顯示， 她是於2020年9月18日才收到疑似是彭先生兒子的訊息， 提出終止租約。

10.  綜觀以上所述， 由於第一答辯人無法證明涉案處所的兩位業權人， 曾向申請人發出有效的終止租約通知書， 申請人與第一答辯人仍維持著業主與租客的關係， 因此本席作出以下頒令:

(1) 除以下第(3)段所述外, 第一及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 第一及第二答辯人須支付申請人由2020年10月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月15,800元計算；

(3) 如果第一及第二答辯人在2021年2月16日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則第一及第二答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令第一及第二答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

第二答辯人的非正審申請

11.  第二答辯人於2021年2月9日提出是次上訴許可申請，並附有第一答辯人提交的誓章，及聲稱由涉案處所的業權人於2020年8月24日送達涉案處所的書面終止租約通知書及張貼在涉案處所門口鐵閘的終止租約通知書的照片。第一答辯人亦提供了涉案處所的業權人拒絕申請人存入租金的訊息。

終止租約通知書

12.  上述的終止租約通知書內容如下：

「致租客： 鄭寶珠女士

業主：彭偉成 （PANG WAI SHING）香港身份證號碼：Gxxxxxx(x)

及

業主： 彭志雄 (PANG CHE HUNG) Bxxxxxx(x)

租客：鄭寶珠 (CHENG PO CHU) 香港身份證號碼： Exxxxxx(x)

出租物業地址：九龍深水埗元州街72號地下及閣樓

現本人彭偉成及彭志雄按照香港租務法例提前壹個月正式書面通知租客鄭寶珠女士你， 有關九龍深水埗元州街72號地下及閣樓的終止租務事宜。 本人彭偉成及彭志雄將於2020年9月30日收回上述物業， 與你終止租務關係， 不再續租。

特此通知」

下款並有兩位業主簽名， 日期是2020年8月24日。

13.  以下便是第一答辯人提供的疑似彭先生的兒子與申請人的短訊對話內容：

日期	發訊人	內容
2020年8月16日	疑似彭先生兒子	鄭小姐：見字俾電話我！
2020年8月24日	疑似彭先生兒子	（語音維持19秒但內容不祥）
2020年9月15日	疑似彭先生兒子	鄭小姐：九月仍未見交租， 請速入數後傳入數紙來。
2020年9月18日		鄭小姐： 我們的租約是2017年1月1日至2018年12月31日， 所以現在是沒有租約的。 而我在2020年8月24日， 已通知你在2020年9月30日收回舖位， 不再續租。 特此通知！ 謝謝！[6]
2020年10月28日	疑似彭先生兒子	鄭小姐： 我在今年8月24號已通知你地舖只租到9月尾為止， 希望你不要再入租金去戶口， 而你所交的租和管理費我會退還給你 （但你先要與你的租容搞清楚所有錢嘅問題）， 到時大家再約時間交收。 希望你合作， 否則會採取法律行動！ 唔該！ 彭 28/10/2020
2020年11月25日	疑似彭先生兒子	鄭小姐：這是2020年10 月份租金HK$11,000元， 現已退回給你。 25/11/2020[7] 鄭小姐：這是兩洲大廈72号舖管理費HK$1,560元 （由2020年10 月，11月， 12月 及2021年1， 2， 3月共6個月） 現亦即回給你。 25/11/2020 鄭小姐： 現將你交的2020年10 月份租金HK$11,000元退回給你。而你已交兩洲大廈72号舖管理費HK$1,560元 （由2020年10 月，11月， 12月 及2021年1， 2， 3月共6個月） 現亦即回給你。鄭小姐， 你不要再入租入我戶口了， 我已好清晰通知咗你“鄭寶珠”本人啦， 不要再做埋啲無知行為！ 請你合作！ 謝謝！

申請人鄭女士未有作出過任何回應

2021年2月26日的上訴許可申請聆訊

14.  申請人再次表示彭先生一直也沒有出面要收回涉案處所， 她甚至表示她從來沒有收到終止租約通知書， 更懷疑2020年8月24日的終止租約通知書是最近才造的。 第一答辯人則回應表示， 當他於2020年8月24日收到業主張貼的終止租約通知書後， 他有致電通知申請人， 但申請人著他不用理會。

15.  此外， 申請人更反對第一答辯人於申請上訴許可時才提供「新的證據」。的確， 但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:

(1) 他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

16.  就上述第一項要求， 本席同意申請人之說， 2020年8月24日的終止租約通知書是最近才造的。 假使這終止租約通知書確於2020年8月24日是存在的， 並張貼於在涉案處所門口鐵閘， 為何第一答辯人於2021年2月5日的聆訊中， 只提供上文第6 段的訊息 （即證物R2）， 而不是這日期為2020年8月24日的終止租約通知書？

17.  此外，根據第一答辯人提供的疑似彭先生的兒子與申請人的短訊對話內容， 在2020年8月24日前後， 這疑似彭先生的兒子沒有向申請人發出訊息， 提示已向申請人發出終止租約通知書， 甚至沒有在通訊中附有終止租約通知書的照片或其張貼在涉案處所門口鐵閘的照片。即使在2020年9月18日疑似彭先生的兒子向申請人發出的訊息， 亦只表示：「我在2020年8月24日， 已通知你在2020年9月30日收回舖位， 不再續租。」卻沒有說有向申請人發出終止租約通知書， 或已把終止租約通知書張貼在涉案處所門口鐵閘。 況且， 根據上文第6 段的訊息內容， 2020年9月18日疑似彭先生的兒子向申請人發出的訊息，似是與第一答辯人商議過後才發出的； 不要忘記，第一答辯人是持牌物業代理， 如終止租約通知書確於2020年8月24日是真確存在， 他沒有理由不向彭先生的兒子作出提示。

上訴許可

18.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

19.  基於以上所述, 本席認為第一或第二答辯人所提供「新的證據」， 並不符合Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則， 更並不可信， 因此認為第一及第二答辯人未能說服本席他擬提的上訴有合理的得直機會或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予他上訴許可，故此本席拒絕第一或／及第二答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

20.  最後, 由於第一及第二答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。本席按簡易程序， 認為合理的訟費為200元。