THE INCORPORATED OWNERS OF YUE SUN MANSION 對 湖居護老中心有限公司

LDBM 26/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第26宗

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判決書

1.  這是答辯人的上訴許可申請，她要求就本席在2016年12 月9日所頒下的判決 (『該判決』) 提出上訴。就本案申請的背景及判案理由，可參看2016年12月9日發下的判案書 (『該判案書』) ， 此處不贅。

2.  答辯人在上訴許可申請的非正審申請書中，夾附了一份誓章，羅列其書面理據，以支持其上訴許可申請，節錄如下：

一)  答辯人現時承諾不會使用大廈的升降機，故不會對該大廈的其他使用者造成任何滋擾，故沒有違反大廈公契。

二)  判決中指答辯人在涉案單位內經營的老人院，以住宿為主，護理為輔，老人院的住宿只為醫療服務延續的一部分，因家人未能提供專業護理，老人院作為醫院及家庭之間的橋樑，並非簡單只提供食宿，並非 Aberdeen Shopping Plaza Ltd v The IO of Aberdeen Ka Ning Mansion (無彙報案例，HCA 9319/2000，2003年5月13日)案例中所指的 “boarding house”，故此並沒有違反大廈公契。

三)  該大廈的入伙紙註明涉案單位只可作寫字樓用途，但全港多間老人院也是在屋宇署批出不反對通知書下，更改用途而營辦; 老人院的需求急增，老人院是社會福祉，不是厭惡性行業。

四)  該大廈的地契規定不能經營旅館 ( “tavern” )，但旅館的經營範圍廣泛，老人院不是單純提供食宿，而是配合醫療護理的需要，旅館則不僅提供食宿，還是一個綜合性的商業用途，故此老人院有異於旅館，沒有違反地契的規定。

五)  法庭認為答辯人未獲批出老人院營運牌照，是因為違反公契之故，唯答辯人經營的湖居復康中心在2016年10月1日獲社會福利署發出殘疾人士院舍牌照，這證明答辯人是合法經營，一切符合社會福利署牌照科要求，合乎法律要求而沒有違反大廈公契。

3.  答辯人在本聆訊中指稱，她不知道該判案書何處出錯，她意欲提出的上訴理據，已在誓章中開列。

上訴許可申請的法律條文

4.  根據土地審裁處條例第11條，就土地審裁處的判決，任何一方可以判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

5.  而土地審裁處條例第11AA條第6節規定，除非審裁處信納，『有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可』。

6.  故此，答辯人必須證明該判決在法律論點上有錯誤，而答辯人亦須證明，其所提出的上訴理據，存在合理得直機會，或因其他秉行公正的理由，而應給予上訴機會。

上訴理據(一)

7.  在該判案書§§53-57，本席裁斷答辯人在涉案單位打算經營老人院或殘疾人士院舍，均需使用該大廈的電梯，這會對該大廈的其他使用者造成滋擾。而在該判案書中涉及的另一案件 (LDBM32/2015)，正正是答辯人向法團作出的反申索，指稱法團不合理地阻止答辯人使用大廈的電梯。

8.  在該審訊中答辯人從未提出，它不用使用電梯的說法，這完全與答辯人在審訊時所採取的立場背道而馳，這立場從未在審訊中提出而本席未有作處理的情況下，實難以接納答辯人可在上訴過程中提出新的立場作為獲得上訴許可的理據。

9.  本席認為，答辯人提出的第一個上訴理據，不能成立。

上訴理據(二)

10.  該判案書§§21-29中，就答辯人在審訊時提出，老人院或殘疾人士院舍的主要用途(primary use)及附帶用途(ancillary use), 已作詳細分析及處理，結論是兩種院舍也以提供住宿為主要用途，醫療服務只是附帶的，本席依賴了設立兩種院舍的法律條文中的定義，以及 Winland Finance Limited v Profit Fine Ltd and others (無彙報案例，HCA 1045/2005，2006年1月10日) 的案例作為這裁斷的基礎(§§24-28)。答辯人所提出的 Aberdeen Shopping Plaza Ltd 一案，是就老人院是否有違入伙紙要求的住宿用途而提及的。

11.  本席認為，答辯人在這理據上，只是重申在審訊時的事實背景，而未能提出任何根據，指稱本席就這問題的判決存在任何錯誤，更遑論任何其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊。

12.  答辯人此一上訴理據不能成立。

上訴理據(三)

13.  就答辯人使用涉案單位作為老人院或殘疾人士院舍是否違反了入伙紙的規定，在該判案書中§§30-35已作處理；唯即使本席認為答辯人的使用確實違反了入伙紙的要求，但最終的裁斷是，違反入伙紙並不等同違反公契，故此判決法團此一理據不能成立(§§48-50)。

14.  本席認同梁大律師所指，鑑於本席就違反入伙紙最終的判決，答辯人依賴此一理據以支持其上訴許可申請變得學術性，因為即使就是否違反入伙紙的判決存在錯誤，但這並非法庭最終判決的依歸，答辯人根本不能依賴此一理據，成功爭辯其上訴存在合理得直的機會，在這情況下，法庭不應以此而批准上訴許可的申請。

15.  答辯人此一上訴理據不能成立。

上訴理據(四)

16.  答辯人在本申請中, 重申如上訴理據(二)就老人院在提供食宿及醫療服務上的主次分別，與旅館不同，故此並無違反地契。

17.  就答辯人使用涉案單位作為老人院或殘疾人士院舍是否違反了地契的規定，在該判案書中§§36-41已作處理，本席認為老人院或殘疾人士院舍的用途，類同地契中旅館 (tavern) 的定義，而根據 Aberdeen Shopping Plaza Limited 一案，老人院為院友提供住宿及食物符合旅館(boarding house)的意思，故此有違地契的規定。答辯人就此上訴理據的陳述，並未能針對本席的判決理由，提出任何法律觀點裁斷的出錯，或任何因秉行公正的理由而應予上訴許可。

18.  答辯人此一上訴理據不能成立。

上訴理據(五)

19.  答辯人指稱，在案件審訊後，社會福利署批出了殘疾人士院舍的牌照，這意味著社會福利署在發牌基制下，已考慮過不會影響大廈公契和地契的規定，以支持其經營屬合乎法律要求，而沒有違反該大廈公契。

20.  本席認為答辯人此一說法，是對合乎社會福利署要求及違反大廈公契或地契兩者有所混淆，社會福利署在審批牌照申請的過程中，該大廈的公契條文不會屬考慮之列，而只針對相關院舍的法律條文規定，這亦解釋了為何在批出的牌照內最下方，包含了一個警告條文，註明牌照的審批，並不表示建築物條例或其他法例的要求已然遵守，或影響或修改任何院舍所在處所的任何契諾，這必定包括公契條文的契諾。故此答辯人的牌照申請合乎社會福利署的法律要求，並不能等同沒有違反公契的規定，答辯人此一說法不能成立。

21.  答辯人此一上訴理據不能成立。

總結

22.  本席認為，答辯人提出所有的上訴理據，也未能確立任何法律觀點的裁斷出現錯誤, 或其上訴理據有任何合理的得直機會; 而答辯人亦未能提出任何因秉行公正的理由，以支持其上訴應獲聆訊。

命令

23.  法庭頒令﹕

一)  答辯人的上訴許可申請被撤銷；

二)  答辯人須付申請人本申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。