溫燕芬 對 差餉物業估價署署長

LDRA 1304/2019, LDRA 1305/2019 & LDRA 1306/2019

(Heard Together)

[2020] HKLdT 58　

香港特別行政區

土地審裁處

差餉上訴2019年第1304-1306宗

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判 案 書

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上訴背景

1.  溫燕芬 (「上訴人」) 於2019年10月18日根據《差餉條例》(香港法例第116章) 第42(1)條提出的三宗差餉上訴案件（以下一併稱為「本上訴」）， 分別涉及新界粉嶺新屋仔200號地下、二樓、三樓及天台三個獨立的物業單位 （以下一併稱為「上訴物業」）。

2.  本上訴是針對差餉物業估價署署長(「答辯人」)於2019年9月23日根據《差餉條例》第39(1)條作出的三個決定（以下一併稱為「有關決定」）如下：

上訴物業	2019/2020年度 應課差餉租值	上訴編號
粉嶺新屋仔200號地下	48,600元	LDRA 1306/2019
粉嶺新屋仔200號二樓	53,400元	LDRA 1305/2019
粉嶺新屋仔200號三樓及天台	54,600元	LDRA 1304/2019

3.  上訴人曾於2019年4月16日提交三份「修改估價冊或地租登記冊建議書」，建議將上訴物業於2019/2020年度的應課差餉租值修改如下：

上訴物業	2019/2020年度 應課差餉租值
粉嶺新屋仔200號地下	41,500元
粉嶺新屋仔200號二樓	45,500元
粉嶺新屋仔200號三樓及天台	46,800元

4.  有關決定則認為載於2019/2020年度估價冊及地租登記冊上的應課差餉租值公平合理，不應予以修改，並向上訴人解釋如下[1]：

(1) 2019/2020 年度的應課差餉租值由2019年4月1日起生效， 但評估的應課差餉租值的估價日期為2018年10月1日， 其後的變動， 無論增減， 都不會影響物業現行的應課差餉租值。

(2) 在覆核上訴物業的應課差餉租值時，答辯人已參考了同區內同類物業於2018年10月前後在公開市場由業主與租客雙方議定的租金， 並且已考慮可能影響上訴物業租值的各項因素， 當中包括上訴物業的樓齡、面積、位置、設施、樓宇質素等。

(3) 樓宇價格的變動不會影響物業的應課差餉租值。

上訴通知書

5.  根據上訴人於2019年10月18日提出的上訴通知書[2]及於2019年12月31日提交的誓章[3]， 內容大致如下：

(1) 於2017/2018年度， 答辯人重估差餉的增幅為4.4%， 於2019/2020年度， 答辯人重估差餉的增幅為4.1%， 反觀市場私宅租金於2017年上升8%， 於2018年上升1.8%，但2018年9月至2019年2月錄得連續6 個月下跌約 5.8%， 租金回到2017年尾水平；租金雖於2019年1至8月累升3.98%， 但在本港在反修例示威潮下， 8月出現下調， 租金連跌4個月共5%， 9月樓價市場分析錄得各區屋苑低於市價5-10%出售，造價重反到2018年尾， 差餉物業估價署數據顯示屆時樓價將抵銷該年升幅， 將出現市民要求減租或轉租， 香港租金將再下跌， 更會出現負數 ......

(2) 上訴物業位於新界偏僻圍村內， 是有20年樓齡的舊村屋， 只有半小時一班的村巴可達， 或須步行半小時到沙頭角公路才有其他交通工具出市區， 大雨時會出現頗深積水， 人及車也不能通過， 這樣情況下的舊村屋相比市區樓價升幅只會更小， 跌幅更大， 租金估值應有0.8%減幅。

差餉條例

6.  差餉的概念, 起源於17世紀的英國, 一直被沿用為鄉鎮居民向地方政府繳納的一項稅收[4], 香港現時的《差餉條例》, 雖曾經歷幾番修訂, 其主要條文仍承襲了英國於1967年整合過往有關法例而成的General Rate Act。所以許多《差餉條例》條文的解讀, 法庭會參照相關的英國案例。當然, 根據中華人民共和國香港特別行政區基本法 (「基本法」) 第8條: 「香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。」此外, 根據基本法第84條, 其他普通法適用地區的司法判例可作參考。在現行的制度下，沒有人有責任把英文的法律典據翻釋成中文。

7.  至於《差餉條例》在香港的演變， 及逐步將偏遠新界地區納入差餉徵收區， 可參考律政司司長訴廖榮光一案， 高等法院原訟法庭民事訴訟2001年第5120號，彙報為 [2014] 2 HKLRD 155 的第25至53段[5]。即使有關物業為一新界村屋，除非該村屋又屬於《差餉條例》第 36(1)(c) 條中所規定的物業，則可被豁免評估差餉， 否則相關佔用人/業主仍須繳交差餉[6]。

8.  根據上訴人所言， 她正在根據第 36(3) 條提出申請差餉豁免， 但在該申請未獲批准前， 上訴人仍須繳付就上訴物業已被評定之差餉。

差餉評估原則

9.  《差餉條例》第7(2)條訂明評估物業單位的應課差餉租值法律原則如下:

「(2) 物業單位的應課差餉租值，須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金─

(a) 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項；及

(b) 業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。」

10.  此外， 根據《差餉條例》第7A(4)條：

「......根據第37條作出的建議所涉物業單位的應課差餉租值，須為在有關日期應屬該物業單位的租值，並假設在當日─

(a) 物業單位的狀況，與建議作出年度的4月1日時一樣；

(b) 影響佔用模式或影響佔用性質的有關因素，與建議作出年度的4月1日時存在的一樣；及

(c) 物業單位所在地區的狀況，就同區內的其他處所、該等處所的佔用和使用情況、區內提供的交通服務和其他設施，以及影響區內的舒適環境的其他事物而言，與建議作出年度的4月1日時一樣。」

11.  因此， 2019/2020年度應課差餉租值是物業如在指定的估價日期（即2018年10月1日）[7] 空置出租時， 估計可取得的全年市值租金。 該應課差餉租值卻由2019年4月1日起生效。

12.  就第7(2)條而言, 應課差餉租值的估值基準可參考英國在R v Paddington (Valuation Officer) Ex parte Peachey Property Corporation Limited [1966] 1 QB 380一案的判決第3 - 49頁:

“The rent prescribed by the statute is a hypothetical rent, as hypothetical as the tenant. It is the rent which an imaginary tenant might be reasonably expected to pay to an imaginary landlord for a tenancy of this [tenement] in this locality, on the hypothesis that they are both reasonable people, the landlord not being extortionate, the tenant not being under pressure, the [tenement] being vacant and to let, not subject to any control, the landlord agreeing to do the repairs and pay the insurance, the tenant agreeing to pay the rates, the period not too short nor yet too long, simply from year to year.”

13.  本席翻譯大意為:

「法例指定的租金是一假設性的租金, 租客的存在也是假設性的。 這租金是指存在一假想租客, 可合理預期向同是一假想業主, 就一物業單位的租賃而繳付的租金; 假設雙方皆是理性的, 業主不是貪得無厭的, 租客也不是受壓力妥協的, 而該物業單位是在交吉的情況下出租, 不受任何限制, 業主則答應負責物業維修及支付保險, 租客答應支付差餉, 租期不太長亦不太短, 只是按年租出。」

14.  因此， 即使某物業是業主自用或某些原因未有出租， 答辯人仍需根據《差餉條例》就這物業評估應課差餉租值。這些評估應課差餉租值的原則, 雖然對一般市民來說可能有點抽象, 但其法律基礎早已確立。見最近英國上訴法院案例Newbign (Valuation Officer) v SJ & J Monk [2015] EWCA Civ 78, [2015] RA 93, [2015] PLSCS 57.

上訴人的證據

15.  上訴人沒有委託專業估價師就本上訴案撰寫專家證人報告，她甚至承認沒有徵詢任何專業或法律意見。

16.  觀乎上訴人的上訴理據及所呈交的文件， 她只是參考了傳媒就香港樓市的整體評論， 沒有就上訴物業進行獨立評估。反之她是以上訴物業過去的應課差餉租值作出沒有分區、沒有物業分類的籠統調整， 並不符合價值/租值評估的要求。 土地審裁處（「審裁處」）早於Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242一案中指出， 在評估物業的應課差餉租值時， 不能假設其他物業的應課差餉租值必然是準確。在Mauriello v Commissioner of Rating and Valuation [1982] HKC 596[8] 及其後的 Fook Hong Enterprises Co Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [1983-85] CPR 380[9]兩案中, 審裁處已確立正確的應課差餉租值， 如與其他物業的應課差餉租值有重大差異， 應比維持其他物業的應課差餉租值的一致性更為重要[10]。因此， 利用上訴物業過去的應課差餉租值去推算現年或未來的應課差餉租值， 在估值上不能接受。

17.  更重要的是， 上訴人誤以為2019/2020年度應課差餉租值是以上訴物業在2019至2020間的租金評值， 忽視其應課差餉租值應是假設上訴物業在2018年10月1日空置出租時， 估計可取得的全年市值租金。上訴人在開案陳詞中更引述的「反修例政治風波」和「疫情」等， 但這些事件皆發生於2018年10月1日多個月甚至1年之後， 於2018年10月1日當日不可能預見， 對上訴物業在2018年10月1日的市值租金評估不可能構成影響。

18.  此外，本席亦得在此指出, 物業的租賃及買賣市場, 是受不同的經濟因素影響, 兩者雖有關連, 但租值和樓價不會完全掛鈎或同步。另傳媒的報導, 雖然已盡可能力求準確, 但始終是第三者之言, 如未經核實, 一般不會被接納為呈堂證供。

上訴物業的資料

19.  根據秦覺泉測量師 (「秦測量師」) 代表答辯人在2020 年1月22日擬備的《估價報告書》， 上訴物業是一幢獨立的三層高村屋， 而其所在位置是粉嶺近沙頭角的一條鄉村， 進出主要是經沙頭角公路馬尾下段的一條沒有命名的支路。 這條支路屬於單線雙程行車， 經支路由沙頭角公路馬尾下段到達新屋仔村的路程約2公里。

20.  新屋仔村內的建築物主要是同屬三層高的村屋， 村屋羣主要位於支路的東面，但支路的西面亦有小部份村屋， 包括上訴物業。 居民對外的公共交通工具主要依賴綠色專線小巴56B號路線， 該專線小巴路線連接港鐵粉嶺站及新屋仔村毗鄰的獅頭嶺村， 途經聯和墟， 行車時間約25分鐘。

21.  上訴物業位於該支路西面路旁， 用鋼筯三合土建造， 外牆以紙皮石鋪蓋， 配有玻璃鋁窗， 於2000年落成。 根據秦測量師提供的相片， 其外觀、保養維修均屬合理水平。

22.  又根據秦測量師提供的資料， 上訴物業地下的面積為59.0平方米 （即635平方呎）， 附有30.0平方米的露天庭園。 該地下單位連露天庭園一起有鐵欄及鐵閘圍繞。

23.  上訴物業二樓及三樓的面積同為59.0平方米， 各附有11.7平方米（即126平方呎）的露台， 而天台的面積為56.1平方米。

市值租金的評估

24.  評估物業的價值/租金，常人也會採用直接比較法 (direct comparison method) 的評估方式， 審裁處或法庭亦早已接納此為最可靠的估值方式。 此估值方法只以市場數據為參考, 好處是可免卻考慮個別人士作為當事人的個人主觀顧慮。在評定上訴物業在2018年10月1日的市值租金上， 秦測量師亦所採用直接比較的方法， 並提供了五個物業的租賃比較個案， 其資料如下， 他的估值分析則覆製於本判案書附表1[11]。

比較物業A1：新屋仔39號三樓及天台

25.  新屋仔39號同為三層高村屋物業， 於2000年落成， 樓宇外觀與上訴物業相若。 單位面積為59.1平方米， 附露台11.7平方米及天台56.1平方米， 環境僻靜， 視野亦算開揚。 由支路路口的專線小巴下車處步行上斜一段約6分鐘的小路， 便可到達物業。

26.  該單位租約為續租租約， 為期2年， 協議租金為每月8,000元（業主包差餉）， 由2018年12月1日起生效， 假設露台及天台租值分別為室內租值的50%及8%， 秦測量師得出每平方米月租約112元（不包差餉）。

比較物業A2：新屋仔83號二樓

27.  新屋仔83號同為三層高村屋物業， 於2011年落成。 單位面積為59.0平方米，附露台8.1平方米， 環境僻靜， 視野亦開揚。 由支路路口的專線小巴下車處步行上斜一段約8至9分鐘的小路， 便可到達物業。

28.  該單位租約為續租租約， 為期2年， 協議租金為每月6,000元（業主包差餉）， 由2018年7月15日起生效， 假設露台租值為室內租值的50%， 秦測量師得出每平方米月租約92元（不包差餉）。

比較物業A3：新屋仔87號地下

29.  新屋仔87號同為三層高村屋物業， 於2015年落成。 單位面積為58.0平方米，附露天庭園60.3平方米，環境僻靜， 地下單位連露天庭園一起有鐵欄及鐵閘圍繞。 由支路路口的專線小巴下車處步行上斜一段約8至9分鐘的小路， 便可到達物業。

30.  該單位租約為續租租約， 為期2年， 協議租金為每月8,500元（業主包差餉）， 由2018年1月1日起生效， 假設露天庭園租值為室內租值的10%， 秦測量師得出每平方米月租約130元（不包差餉）。

比較物業A4：新屋仔87號三樓及天台

31.  此為上述比較物業A3的頂層單位連天台，該單位租約為續租租約， 為期2年， 協議租金為每月8,000元（業主包差餉）， 由2018年3月30日起生效， 假設露台及天台租值分別為室內租值的50%及8%， 秦測量師得出每平方米月租約121元（不包差餉）。

比較物業A5：獅頭嶺81號二樓

32.  獅頭嶺81號同為三層高村屋物業， 於2002年落成，樓宇外觀與上訴物業相若， 距離上訴物業只約3分鐘步行路程 。 單位面積為59.0平方米，附露台11.7平方米， 連同毗鄰四幢村屋一起以鐵欄及鐵閘圍繞。 物業距離專線小巴總站約2分鐘步行路程。

33.  該單位租約為續租租約， 為期2年， 協議租金為每月6,800元（業主包差餉）， 由2018年3月1日起生效， 假設露台租值為室內租值的50%， 秦測量師得出每平方米月租約100元（不包差餉）。

時間調整

34.  上文說過， 2019/2020年度應課差餉租值是以物業如在指定的估價日期（即2018年10月1日）空置出租時， 估計可取得的全年市值租金， 但這些比較個案的租約生效日期與之有異。 在缺乏兩對比較個案作出分析 (paired comparison) 的情況下， 秦測量師採納差餉物業估價署《香港物業報告》中的全港私人住宅B類單位 (即實用面積為40.0至69.9平方米) 的租金指數來調算， 本席對此沒有異議。但正因為這租金指數實為全港性的平均指標， 未必適用於個別地點或物業， 所以若比較個案的租約生效日期與估值日期愈是接近， 效果應愈是理想。

樓齡調整

35.  正如上訴人所說， 比較個案A2， A3 及A4 的樓齡較新，秦測量師採納了評估市區多層大廈樓宇時一般採用的以每一年1%反映折舊。 但上訴物業及各比較物業皆為新界村屋， 其建造方式或維修保養也不能與市區多層大廈樓宇比較， 本席認為採用以每一年1.5%反映折舊較為合適。

位置調整

36.  秦測量師認為所採納的比較個案來自同一條村或隔鄰村落 - 獅頭嶺， 所以無需就地理位置作出調整。可是地理位置卻是一般決定物業價值/租值的最重要一環。

37.  就上訴人所稱：「上訴物業位於新界偏僻圍村內，只有半小時一班的村巴可達， 或須步行半小時到沙頭角公路才有其他交通工具出市區， 大雨時會出現頗深積水， 人及車也不能通過」，答辯人沒有異議。上訴人更指出， 比較個案A1，A2， A3 及A4的村屋位於近支路盡頭的山丘上， 相對上訴物業位於車路旁， 環境更為清幽恬靜， 秦測量師亦沒有異議； 至於上訴物業位於專線小巴56B號路線車路旁， 相對比較個案A1， A2， A3 及A4要由支路路口的專線小巴下車處步行上斜約8至9分鐘才可到達， 本席同意其影響租值的重要性相對較低， 因為本席接納上訴人所說， 住在這樣偏僻村落的人， 一般也會擁有私家車代步。 相反， 由於上訴物業位於較繁忙的車路旁， 沒有充足位置可供車輛停泊。 本席認為合適的位置調整， 可達-15%。

38.  至於比較個案A5，它與毗鄰四幢村屋一起以鐵欄及鐵閘圍繞， 相對上訴物業， 距離車路更遠；秦測量師卻認為比較個案A5與其他村屋距離較近， 私隱度較差。 本席認為兩者比較之下， 就比較個案A5， 仍可作出-5%的位置調整。

天台價值調整

39.  秦測量師假設天台租值為室內租值的8%。 最近本席在Lee Yuk Fei 訴 Commissioner of Rating and Valuation， LDRA 78/2015（無彙報的案例，日期為2016年9月23日）的差餉上訴覆核判決中指出， 行內習慣使用的百分比估值方式， 可隨著物業市場的變化而改變， 而在該案的上訴人亦同意「行內習慣使用的百分比方式」可以是12.5% 或其他合適百分比。本席認為天台租值為室內租值的12.5%亦較為合適。

40.  根據以上所述， 本席作出分析如下：

編號	地址	落成年份	面積 （平方米）			租約生效 日期 （日/月/年）	每月租金淨額	租金分析
			住宅	露台	其他		每平方米（元）	與上訴物業二樓單位比較		調整後每平方米淨租金（元）
A1	新屋仔39號三樓及天台	2000	59.0   (100%)	11.7   (50%)	天台 56.1 （12.5%）	1.12.18 2年約 （續租）	108．4	時間 樓層 位置	+2.4% +5.0% -15.0% -8.6%*	99.1
A2	新屋仔83號二樓	2011	59.0   (100%)	8.1   (50%)		15.7.18 2年約 （續租）	92.0	時間 樓齡 位置	+1.1% -16.5% -15.0% -28.2%*	66.0
A3	新屋仔87號地下	2015	58.0   (100%)		露天庭園 60.3 (10%）	1.1.18 2年約 （續租）	129.7	時間 樓層 樓齡 位置	+5.9% +5.0% -22.5% -15.0% -26.8%*	95.0
A4	新屋仔87號三樓及天台	2015	58.0   (100%)	4.3   (50%)	天台 55.1 (12.5%)	30.3.18 2年約 （續租）	116.2	時間 樓層 樓齡 位置	+4.3% +5.0% -22.5% -15.0% -27.9%*	83.8
A5	獅頭嶺81號二樓	2002	59.0   (100%)	11.7   (50%)		1.3.18 2年約 （續租）	99.8	時間 樓齡 位置	+4.3% -3.0% -5.0% -14.0%*	95.9
								平均值：		88.0

* 分式相乘的積

41.  從以上的分析結果可見， 最後經調整後的每平方米淨租金並不一致， 但「物業市場」並不是一個經濟學上所說的「完美市場」, 物業租賃者或物業買賣者可因應當前的經濟情況及他們各自的境況自由出價以致達成交易, 沒有一定的絕對標準，個別案例偏離市場的現象並不為奇， 故此物業估值一般都會要求有最少3個比較個案作為參考[12]， 而在一般情況下， 估值結果多以經調整後的成交個案平均數為依歸。

42.  但於本案， 本席認同秦測量師所說， 比較個案A5的樓齡、樓層及位置皆與上訴物業二樓單位相近， 需要調整的百分比也最少， 其參考比重應佔較多。 假使比較個案A5的應佔比重是其他比較個案的2倍， 各比較個案的加權平均值 (Weighted Average)  是每平方米89.3元。

43.  根據秦測量師在2020 年1月22日擬備的《估價報告書》， 他只是採用每平方米69.0元作為上訴物業二樓單位的估值， 沒有特別解釋原因。 他的估值現覆製於本判案書附表2[13]。

44.  無論如何，在法律上, 上訴人有舉證責任, 證明答辯人評估的應課差餉租值超過物業應該享有的租值。 這項法律觀點確立在 Kader Industrial Co Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [1958] HKDCLR 207一案中。 在該案中, 本港區域法院作出以下裁決:

“I will therefore proceed in this case upon the basis that the burden of proof is upon the appellant company to show that the present assessment is beyond the rateable value of the tenement to which it relates.”(裁決第210頁第2段)

“I am proceeding upon the assumption that the burden devolves upon the appellant to show that the present assessment is beyond that which should be arrived at on the basis of that definition (of rateable value); and that the burden is not upon the respondent to show that the assessment is correct as upon such basis.” (裁決第211頁第2段)

上訴人的個人境況

45.  此外, 上訴人在聆訊中亦提出, 她只是收入微簿的小市民， 經濟壓力大， 未能接受2019/2020 年度的應課差餉租值達15.2% 之普的加幅。但本席認為答辯人只能根據《差餉條例》的規定評估上訴物業的應課差餉租值， 上訴人的財政狀況或個人因素不能影響市值租金的釐定[14]。

46.  最後, 本席得在此重申英國上議院在Dawkins (Valuation Officer) v Ash Brothers and Heaton Ltd [1969] 2 AC 366一案中闡釋的應課差餉租值理念:

“Rating seeks a standard by which every hereditament in this country can be measured in relation to every other hereditament. It is not seeking to establish the true value of any particular hereditament, but rather its value in comparison with the respective values of the rest. Out of various possible standards of comparison it has chosen the annual letting value. ... So one must assume a hypothetical letting (which in many cases would never in fact occur) in order to do the best one can to form some estimate of what value should be attributed to a hereditament on the universal standard, namely a letting ‘from year to year.’”

47.  本席翻譯大意為

「應課差餉租值旨在為區內各物業單位提供一共同的徵稅基準, 卻不是在意為各被徵稅物業單位尋找其真正價值。雖然大家明白某些物業單位可能實際上不會租出, 在眾多不同的徵稅基準中, 差餉的徵收卻選擇了物業單位的按年假設性租出可盡可能估計得到的租金。」

總結

48.  由於上訴人未能舉證證明2019/2020年度的應課差餉租值過高，因此本席撤銷上訴人於2019年10月18日根據《差餉條例》第42(1)條就上訴物業提出的上訴。本席作出以下頒令:

(1) 撤銷上訴人於2019年10月18日根據《差餉條例》第42條就上訴物業提出的上訴;

(2) 上訴物業在2019-2020年度差餉估價冊上的應課差餉租值維持不變。

訟費

49.  又由於上訴人於本上訴敗訴，理應支付答辯人的訟費。代表答辯人的署理首席政府律師曾呈上一份循簡易程序評估訟費陳述書， 要求訟費共80,726元。

50.  本席在審閱這訟費陳述書， 及考慮本案的複雜程度後， 認為答辯人要求的訟費偏高， 現裁定上訴人須支付答辯人的訟費， 以簡易程序評估為50,000元。