THE INCORPORATED OWNERS OF SUNWISE BUILDING 訴 HO WAI YUK CHUN

LDBM 406/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第406號

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判 案 書

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背景

1.  本案是從小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港中環威靈頓街112至114號新威大廈 (“該大廈”) 之業主立案法團，而答辯人為該大廈304A室之業主。

2.  申請人的申請是要求答辯人支付總數為42,428.38元的維修分攤費。答辯人對於支付維修分攤費的責任並沒有爭議，但不同意申請人所計算的金額。

3.  在審訊時，雙方同意本案的爭論點只得一個，就是對於該大廈的公契內，第4(f)條的“unit or units” 一詞應作如何解釋。 申請人同意，如果答辯人就“unit or units” 一詞的解釋是正確的話，則申請人須要重新計算維修分攤費，而本案亦可被撤銷。 相反，答辯人同意，如果申請人的解釋是正確的話，則答辯人願意支付申請人申請的總數42,428.38元。

4.  雙方並沒有傳召証人，但同意將有關文件呈堂為證物。 雙方亦同意304A室擁有其獨立的信箱及獨立的出入門口。

5.  因此，本席在本案中只須就該大廈公契內“unit or units” 一詞作出裁決。

申請人的論點

6.        該大廈的公契內有以下的條文:-

(1)	第4(f)條:
	"The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of unit or units in the building for the time being owned by them…”
(2)	第17(c)條:
	"The word “Unit” means those parts of the self-contained portion in the said building to which the Owner has exclusive use but excluding the storeroom and exterior walls of the building.”

7.  申請人認為公契第17(c)條已將“Unit” 一詞定義為該大廈一個“self-contained” 的部份，而304A室，由於擁有獨立的信箱和出入門口，正是一個 “self-contained” 的 “Unit”。申請人認為答辯人，作為一個 “Unit” 的業主，理應根據公契第4(f)條分擔該大廈有關的維修費用，而分擔的數目亦應以304A室為一單位來計算。

8.  申請人亦引用Lai Wing Ho and Lai Kam Fong v. Chan Siu Fong, HCMP 2835 of 1992 及Jumbo King Limited v. Faithful Properties Limited and others, FACV 7 of 1999 兩宗案件去說明如果某個物業是擁有不可分割的業權份數(undivided shares)，則該物業的轉讓是屬於買賣(Conveyance)，而不是特許(Licence)。

答辯人的論點

9.  答辯人不同意申請人的論點，認為該大廈的 “unit or units” 應以該大廈在訂立公契時的單位數目作準。 答辯人並引用本席在毓華樓業主立案法團v. 蔡六乘及其他LDBM 40 of 2001一案中的裁決來支持其論點。

10.  由於該大廈的一字樓至三字樓在公契訂立時，即1975年10月15日，並沒有劃分任何單位，而根據公契第17(c)條，每一層都是一個 “self-contained” 單位，所以一字樓至三字樓便應當作為三個單位，每層為一個單位。 三字樓是其後才劃分為6個寫字樓，即301, 302, 303, 304, 305 及306室, 而304A室又是再其後從304室中劃分出來的。

11.  因此，答辯人認為其須支付的維修分攤費應以三字樓為一單位計算，然後再從三字樓應付的數目中，以業權份數的比例來計算。 根據答辯人的計算，其所須支付的費用應是4,231.88元。

本席的裁決

12.  首先，本席看不出有關 “Conveyance” 及 “Licence” 的論點如何可以幫助申請人。 答辯人同意304A室擁有4份業權份數。 答辯人亦同意304A室擁有獨立信箱及出入門口。 很明顯，答辯人對於304A室是一個可以獨立出售的單位這個問題並沒有爭議。 答辯人只是不同意以在公契訂立後才劃分的單位來計算維修分攤費。

13.  其實, 就 “unit or units” 一詞，本席已在毓華樓一案中作出闡釋。 在該案中的公契也有本案中的第4(f) 條條文，但卻沒有本案中的第17(c) 條條文。 申請人雖然同意本案的案情其實與該案相同，但由於該案沒有第17(c) 條條文，在解釋“unit or units” 一詞時，便會有所不同。

14.  本席並不同意申請人的看法。 第17(c)條條文雖然將 “unit or units” 定義為該大廈 “self-contained” 的部份，但卻沒有說明以何時的 “self-contained” 部份來計算維修分攤費。 因此，這對本案的爭議問題沒有甚麼作用。

15.  根據Jumbo King 一案，本席在解釋 “unit or units” 一詞時，不單是要考慮所用的字，還需考慮公契的整體性，其事實及法律的背景及其想要達到的實際目的。

16.  正如毓華樓一案，本席認為本案中公契第4(f) 條裏的 “for the time being” 只是形容 “owned” 一字，而不是形容 “unit or units” 即是說 “for the time being” 是指“業主在當時擁有的單位”，但公契並沒有很清楚地說明 “unit or units” 是指何時的單位。

17.  不過，在考慮公契的背景及其想要達到的實際目的時，本席認為答辯人的解釋比較合理。

18.  正如本席在毓華樓一案中指出，本席不相信制定公契的人在制定公契時會要求經理人或者業主立案法團在每次收取管理費或維修費時，都要查證有多少個單位，然後用新的單位總數來計算每次的管理費或維修費，因為這樣做法極之不實際，亦不合常理。

19.  再者，如果一個單位分拆為數個細單位時，便以細單位的數目來計算，那麼，如果數個單位合併成一個 “self-contained” 的大單位時，又是不是可以當一個單位來計算呢？如果公契的解釋是這樣的話，那麼當一個大業主買了該大廈大部份的單位，把它們改裝成一個獨立單位後，便可以只支付一份的管理費或維修分攤費; 相反，當一個小業主把他的單位劃分成數個細單位後，便要支付數倍的管理費和維修分攤費。 本席認為這個情況絕非是公契想要達到的實際目的。

20.  申請人提出公契第17(c)條的存在是預計該大廈一字樓至三字樓在訂立公契後會劃分成細單位，然後每個細單位便須支付一份有關費用。 本席並不認同這看法。 公契並沒有說明第17(c)條只適用於一字樓至三字樓。 換言之，第17(c)條是適用於整幢大廈。 因此，如果從一字樓至三字樓劃分出來的細單位要支付一份費用的話，那麼其他樓層劃分出來的細單位也須如此付費。 上述的不合理情況一樣會出現。

21.  本席認為公契第17(c)條的作用只是用來解釋甚麼是 “Unit”。 由於一字樓至三字樓在公契訂立時還沒有劃分成 “Unit”，但仍須支付有關的費用，所以便需第17(c)條來界定甚麼是“Unit”。由於一字樓、二字樓及三字樓每層都是各自為一個“self-contained”的單位，所以每一層亦為一個 “Unit”。

22.  因此，本席裁定答辯人的解釋才是“unit or units”的真正意思，申請人以304A室為一“Unit”來計算維修分攤費是錯誤的做法。

命令

23.  基於上述裁決，本席現頒令如下:-

(1)	撤銷申請人的申請。
(2)	臨時訟費命令﹕申請人須支付答辯人的訟費，包括在小額錢債審裁處的訟費及大律師證書; 如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定; 如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。