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HCMP 1447/2011
香港特別行政區
高等法院上訴法庭
民事司法管轄權
高等法院雜項案件2011年1447號
（擬上訴的原本案件：土地審裁處申請編號LDPE 2011年 第332號）
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| 申請人 |
諾益有限公司 |
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對 |
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第一答辯人
第二答辯人 |
王立威
王浩昌 |
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| 主審法官：
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高等法院上訴法庭法官關淑馨
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高等法院上訴法庭法官朱芬齡
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判案書
由上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：
1. 申請人向本庭申請許可，以便就土地審裁處法官黃一鳴2011年6月13日的命令提出上訴。
案件的背景事實
2. 申請人與第一答辯人在2009年4月28日簽訂租約，出租香港第二街129-135號南昌樓地下低層鋪位（“物業”），月租12,000元，租期由2009年6月1日開始至2012 年5月31日結束。租約第8條訂明租客不得把物業轉讓、轉租或分租與其他人。
3. 2011年3月5日和3月7日，第一答辯人分別簽署兩份「退租書」，內容大意為他同意取消租約和交回物業。2011年3月29日，第一答辯人再簽署一份文件，授權一位陳志宗負責把物業交回予申請人。2011年3月30日，第一答辯人簽署另一份文件，確認已交回物業的門匙。
土地審裁處的申請
4. 2011年3月31日，申請人在土地審裁處針對第一答辯人提出申請，要求收回物業的空置管有權，原因是第一答辯人已簽署退租書，以及他欠付兩期租金。申請人同時向第一答辯人追討欠租、直至物業交吉之日止的中間收益、差餉和地租。
5. 2011年4月7日第二答辯人向審裁處提出申請，要求加入成為答辯人。2011年4月18日，審裁處暫委法官黃健棠批准申請。
6. 第二答辯人在2011年4月26日提交反對通知書。他在通知書中指出，第一答辯人是他的兒子。他和第一答辯人和另一名兒子合作，在物業裏經營「乒乓城」，教授乒乓球。第二答辯人的抗辯理由是第一答辯人已把生意連租約頂讓給他，並已通知申請人的代表吳先生，並獲得他同意。第二答辯人也提出第一答辯人是在被騙的情況下答應了申請人的要求，而簽署了退租書。
7. 2011年6月13日，案件在黃一鳴法官席前審訊。黃法官作出下列判決和命令：
「 1. 撤銷申請人對第一答辯人之所有申請；
2. 除以下第6段所述外，第二答辯人須把涉案處所即“香港第二街129-135号南昌樓地下低層舖位”的空置管有權交還申請人；
3. 第二答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：由2011年2月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣12,000元計算；
4. 第二答辯人須支付申請人2010年12月26日至2011年6月24日之地稅港幣1,494元；
5. 本案無訟費命令；
6. 如果第二答辯人在2011年6月20日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第3段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益）繳存土地審裁處，則第二答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
7. 除非另有命令，審裁處在本判決中命令第二答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；
8. 批准申請人撤回對第二答辯人關於差餉的申索。」
8. 申請人在同日向審裁處申請覆核，理由是第一答辯人已簽署退租書，而租約第8條亦聲明不得轉讓、轉租及分租物業予其他人。申請人同時質疑第二答辯人是否有能力交租，及指出過住交租記錄惡劣。
9. 第二答辯人反對覆核申請，並在2011年6月14 日存檔回覆書。
10. 2011年6月16日，黃一鳴法官以書面形式判令撤銷申請人的覆核申請，及申請人須支付第二答辯人的訟費。黃法官並就其判決簡述理由如下：
「由於本席接受第一答辯人的證供，證實吳兆威先生已口頭確認第二答辯人為租客，而不需另外簽署書面租約，第一答辯人是否可根據租約第8條轉讓、轉租或分租涉案物業已不重要。第一答辯人簽署的退租書亦不會影響第二答辯人的權利。第二答辯人是否有收入支持交租及雙方關係惡裂亦與本案無關。因此，本席認為申請人提出的覆核理據不能成立。」
11. 第二答辯人在2011年6月20日，根據2011年6 月13日的命令在土地審裁處繳存了判定債項共61,494元。審裁處在6月23日把款項轉交申請人。
12. 2011年7月4日申請人向土地審裁處申請上訴許可，以便就2011年6月13日的命令向上訴法庭提出上訴。2011年7月18日，黃法官經聆訊後拒絕申請。
13. 2011年7月30日，申請人向本庭提出本申請。
14. 2011年8月11日，第二答辯人在本庭存檔了反對書。
2011年6月13日的判決
15. 黃法官在作出2011年6月13日的判決時，曾當庭口述了判決的理由。本庭已取得相關的法庭數碼錄音謄本,並加之細閱。簡而言之，黃法官認為第一答辯人的證言可信，及採納作為判案的事實基礎。按第一答辯人的證供，他在2010年7月、8月時，口頭告訴申請人負責租務的吳先生，他已退出「乒乓城」的業務，並打算把租約轉讓給他的父親，即第二答辯人。當時吳先生表示既然兩名答辯人是父子關係，那就不需要重新訂立租約。之後第一答辯人沒有再處理物業的租務事宜，直至申請人接觸他，要求他簽署退租書和退回鎖匙。他是順應申請人的要求，簽署了上文提及的4份文件。與此同時，申請人的證據顯示之後曾向第二答辯人追收和收取租金。基於這些證據，黃法官裁斷在2010年7月、8月期間，在申請人知情和同意下，第二答辯人成為了物業的租客；雙方雖然沒有書面租約，但存在口頭協議。是故，申請人與第一答辯人之間再沒有租約關係，申請人針對第一答辯人的申索不能成立。不論第一答辯人是在甚麼情況下簽署退租書，該兩份退租書都不具效力。同樣縱使第一答辯人交回鎖匙，這亦不能影響申請人與第二答辯人之間的租約。這是因為第一答辯人已不再是租客，他亦非獲授權代表第二答辯人行事。
16. 另一方面，在第二答辯人不爭議的情況下，黃法官裁斷第二答辯人自2011年2月1日起欠付租金，因此申請人可以此為由，收回物業的管有權。然而，根據法例的規定，審裁處必須給予第二答辯人濟助，即如果他在訂明的時間內向法院繳付所有欠租和訟費，則可獲沒收租賃權的寬免，而與申請人之間的租約亦恢復有效。
申請人的上訴許可申請
17. 申請人在申請上訴許可的傳票中，提出下列幾點上訴理由：
（1） 吳先生沒有口頭確認第二答辯人為租客。
（2） 申請人依從租約和法律行事，只承認第一答辯人為租客。
（3） 第一答辯人在2010年8月欠租3個月，到2011 年4月時又欠兩個月租。
（4） 第一答辯人已簽署退租書，同意交吉，但第二答辯人卻強佔物業。
（5） 如果申請人已同意把物業轉租予第二答辯人，又何需要求第一答辯人簽署退租書等文件。
（6） 第二答辯人曾在租用其他物業時與業主有租務糾紛，且拖欠租金。
討論
18. 《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第11AA（1）條規定，除非審裁處或上訴法庭批予上訴許可，否則不得就審裁處的命令或判決提出上訴。第11AA（6）條同時規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
19. 經考慮後申請人提出的上訴理由和雙方在審裁處提交的文件，以及黃法官的判決理由，本庭認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會。
20. 首先，有關第一答辯人是否仍是物業的租客，第二答辯人是否在申請人同意的情況下成為物業的租客，以及申請人與第二答辯人之間是否存在口頭租約的關係，這些都是事實的爭議。黃法官裁斷第一答辯人的證供可信，他在2010年7月、8月後已不再是物業的租客，以及第二答辯人在申請人同意下成為租客，合法地租用物業；這些也都是事實方面的裁斷。
21. 《土地審裁處條例》第11（2）條規定，訴訟人只可以判決在法律論點上有錯誤為由，向上訴法庭提出上訴。申請人就上述事實裁斷雖提出異議，但只屬於事實方面的爭議，不涉及法律論點，並不符合第11（2）條的規定。
22. 其次，雖然第一答辯人在2011年3月時曾簽署退租書和交吉的文件，但按黃法官的事實裁斷，他當時已不再是物業的租客。再者，他是以個人身份簽署文件，不是以第二答辯人的代表人簽署這些文件。在此情況下，這些文件不具法律效力，亦不能給予申請人向第二答辯人收回物業管有權的權利。黃法官裁定申請人不能向第一答辯人追討，及不能以退租書為由要求第二答辯人交出物業管有權，均正確無誤。
23. 第三，有關第二答辯人欠租這點，黃法官同意亦裁定申請人有權以此為由，針對第二答辯人獲得物業的管有權（見上文第7段所載2011年6月13日命令的第2點）。然而按《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F條，審裁處必須給予第二答辯人寬免沒收租賃權的濟助。黃法官因此同時頒令，若果第二答辯人在2011年6月20日或之前把所有欠租或中間收益繳存法院，則可獲沒收租賃權的寬免。黃法官這方面的判決完全符合法例的規定，不涉任何法律論點的錯誤。由於第二答辯人已在6月20日按命令把判決債項繳存法院，他與申請人之間的租約遂恢復有效，這亦是合乎法例的規定。
24. 最後，有關申請人指稱第二答辯人過往有租務糾紛或欠租的行為這點，在土地審裁處進行審訊時並沒有這方面的證據。申請人向黃法官申請上訴許可時提交一些新的證人供詞。黃法官裁定申請人不符合Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489案中有關在上訴時引入新證據的要求，因而拒絕接納這些新證據。本庭已閱讀2011年7月18日聆訊的法庭數碼錄音謄本。本庭同意黃法官這項裁決的分析和理由。尤為重要的是，第二答辯人以往租用其他物業的情況，與本案要審理的議題並沒有必然的關係。
25. 除此之外，本庭亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。
結論
26. 基於上述分析和理由，本庭拒絕申請人要求批予上訴許可的申請。本庭不就申請的訟費作出命令。
27. 本庭同時根據《高等法院規則》第59號命令第2A（8）條規則，命令申請人不得根據第2A（7）條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊，重新考慮其申請。
（關淑馨）
高等法院上訴法庭法官 |
（朱芬齡）
高等法院上訴法庭法官 |
申請人： 無律師代表，經聆案官批准，由獲授權的董事吳兆威代表行事
第一及第二答辯人：無律師代表，親自行事
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