添朗有限公司 對 楊華偉

LDPD 2057/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第2057宗

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判決書

(上訴許可申請)

1.  答辯人提出非正審申請, 要求就本席於2015年10月23日的判決申請上訴許可。

2.  本席在2015年11月4日聆聽雙方的陳述及考慮答辯人遞交的確認書後，現判定撤銷答辯人於是案的非正審申請。

背景

3.  根據一份日期為2014年8月12日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把新界元朗合益路86-90號建益樓5/F (唐六樓) C室 D房(「涉案處所」) 租予答辯人，租期為兩年，由2014年8月16日至2016年8月15日止，每月租金2,500元 (包括政府地租、差餉及管理費) 。有關條款如下:

「1. 租客須在租期內每個月份第16天上期繳付指定的租金予業主, 倘租客於應繳租金之日的七天內仍未清付該租金, 則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金 …

……

7. …… 但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過七天(無論有否以法律行動追討[1])或若租客違返此合約內任何條款, 業主可合法收回該物業而此租約將立被終止 …」

4.  另根據涉案租約附表二的備註第2項, 「水、電費以分錶計算, 水費每度$11.00, 電費每度$1.30。」

5.  申請人於2015年9月25日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是答辯人未有繳付自2015年9月16日起的租金, 另追討水費、電費。

6.  根據答辯人於2015年9月30日遞交的反對通知書, 當他正要交租時, 他與申請人的代理就水、電的抄錶紀錄有爭議, 而該代理拒絕他的要求先行支付租金, 反著他於第2天兩筆費用同時支付。答辯人認為該代理的要求無理。

2015年10月23日的聆訊

7.  本案於2015年10月23日在本席席前聆訊, 申請人由樊綺衡女士 (「樊女士」) 代表應訊。樊女士承認答辯人於其反對通知書所述的事情大致屬實, 這是發生於2015年9月23日 (即答辯人應繳租金之日後的第七天), 初時答辯人說沒有帶夠支付水、電費的費用，樊女士認為答辯人已多月拖欠水、電費，遂要求他於翌日即2015年9月24日前一併支付租金及水、電費, 但答辯人沒有如期於翌日支付。於此答辯人並無異議。

8.  本席向答辯人解釋, 根據涉案租約及普通法, 答辯人如期付租是他的責任, 除非租約已被廢止或終結, 不能以其他理由拖欠租金。又即使租約已被廢止或終結, 答辯人如繼續佔用涉案處所, 他也需支付申請人中間收益 (mesne profits) 。

9.  雖然申請人的代理 (即樊女士) 於2015年9月23日拒絕答辯人的要求只交租金、不交水、電費, 這並不表示申請人放棄收取租金的權利; 反之, 根據沒有爭議的案情, 樊女士是要求答辯人於翌日連同水、電費一併支付, 可是即使在聆訊當日, 答辯人仍未支付他應繳的租金。於此, 答辯人即時同意及承諾於當日繳付所有欠租。

10.  至於有關追討答辯人應繳的水、電費, 由於樊女士未能提供水、電費的明細計算, 本席則不能處理, 所以本席剔除她是項的申請。

11.  其於上述案情, 本席作出以下頒令:

(1) 除以下第(3)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2015年9月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月2,500元計算;

(3) 如果答辯人在2015年10月23日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(4) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人;

(5) 不頒訟費命令。

上訴許可申請

12.  答辯人在交回欠租後，隨即申請上訴許可, 在其2015年10月23日的確認書指業主入禀收樓欠理據, 草率宣誓, 要求追究責任, 並向業主提出起訴她「宣誓下作假證供」及索償十萬港元。答辯人認為本席的判決未有維護他作為租客的應有權益。

13.  於2015年11月4日的聆訊時, 答辯人又重複了他以上的觀點, 沒有加入其他新的論據。

14.  本席在此重申, 本席裁定答辯人欠租, 是以涉案租約為依歸。另Halsbury’s Law of Hong Kong, 第36冊, 2014年再版 有以下描述:

“[235.209] When rent is payable The reddendum fixes the periods when the rent is to be paid…… The reddendum should also specify the days on which the payments are to be made, and the day for the first payment…… The tenant has the whole of the rent day in which to pay his rent, and the rent is not in arrear until after midnight of that day.

[235.429]Effect of proviso for re-entry  A lease may contain an express proviso for re-entry or forfeiture by the landlord on specified events such as non-payment of rent … In leases of residential premises entered into after 27 December 2002 a provision for forfeiture on the happening of certain events is implied by statute[2] if not expressed in the lease.”

15.  正如上文第9段所述, 樊女士於2015年9月23日拒絕答辯人的要求只交租金、不交水、電費, 這並不表示申請人放棄收取租金的權利[3], 既然答辯人應繳租金之日已過, 答辯人可採取適當行動防止欠租的情況出現, 否則申請人有權根據涉案租約及普通法向審裁處申請收回涉案處所。於此, 本席不同意答辯人所說的申請人「入禀收樓欠理據」, 遑論追究責任。

16.  又即使答辯人要申請索償, 根據《土地審裁處條例》第8(a) 及 8(d) 條, 土地審裁處只具有司法管轄權作出以下命令:

「(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

… 及

(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。」

17.  高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

18.  此外, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2013年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages.”

19.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

20.  因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵擾的指控, 答辯人應循其他法庭處理他的申索。土地審裁處並無司法管轄權處理他的反申索。

拒絕上訴許可申請

21.  土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

22.  答辯人提出申請批准上訴許可的理由, 基於以上考慮，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

訟費

23.  最後, 由於答辯人於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方所作的證供及陳述後， 本席認為合理的訟費命令，是不頒訟費命令。

[1] 英文是 “whether legally demanded or not” 。

[2] 見《業主與租客(綜合)條例》第117(3)條。

[3] 在法律上, 業主可與租客協議他不會沒收租賃或採取法律行動的行為, 但有關的承諾或陳述必須是清晰的。