The Incorporated Owners of Lux Theatre Building 訴 Fung Chi Hung and Another

LDBM 86 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第86號

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判 案 書

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1. 申請人是寶石戲院大廈 ("該大廈") 的業主立案法團。該大廈坐落於香港九龍明安街2至18號，必嘉街 103至105號及寶其利街2J及2K號的一幅地段，即the Remaining Portion of Section B of Hung Hom Marine Lot No. 1 (“該地段”) 。

2. 第一答辯人是該大廈地下A號店舖("A舖") 的業主；而第二答辯人是A舖的租客及在A舖經營燒腊飯店。

3. 涉及這宗案件的地方是一幅大約40呎3吋長、15呎闊的土地。這幅土地位於A舖向湖光街方向的側旁，由寶其利街出口沿着A舖的外牆延伸至A舖後面的樓梯出口，其準確位置顯示於申請通知書附載的平面圖黃色位置上 ("有關土地") 。

申請人的案情

4. 申請人的案情主要是說第一答辯人由大約1975年起，用鐵絲網及木板圍起有關土地及在未經申請人同意下，佔用有關土地作為其自己或其A舖租客的私人用途，違反大廈公契及建築物管理條例。

5. 該大廈的公契第16(d)條有以下的條文：-

"16. Each party hereto hereby further covenants with the other in manner following:-

(d)Not to place anything in or to occupy to the exclusion of the other owners of the said building any part or parts of the said building intended for common use and not to use such parts of the said building otherwise than for access to and from his portion of the said building."

6. 這條文說明該大廈的業主是不能在該大廈的公用地方放置任何物件或在排除其他業主情況下佔有該大廈的公用地方，又除了出入該大廈之外，不能將該大廈的公用地方用作其他用途。

7. 此外，建築物管理條例第34I條有以下的規定：-

"(1)任何人不可

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2)任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

8. 由於有關土地是在該地段上，而這些地方是該大廈的公用地方，所以當第一及第二答辯人在未經申請人同意下佔用了這些地方，他們便違反了上述該大廈的公契及建築物管理條例的條文。

9. 因此，申請人要求土地審裁處頒佈以下的命令：-

"1. Possession of the land;

2. An injunction to restrain the 1st and 2nd Respondents by themselves his servants or agents or otherwise howsoever from remaining on or containing in occupation of the land or any part of it;

3. An order against the Respondents to remove all objects on the Lands and clean up the Land and restore the Land to its original status;

4. Damages for trespass;

5. Costs; and

6. Further or other relief."

答辯人的案情

10. 第一答辯人提出的答辯理由主要是說他在大約1972年開始已經佔用有關土地。當時他的朋友歐唐先生在A舖經營美園餐廳。他用了幾萬元入股美園餐廳，成為東主之一。當時有關土地已經有鐵絲網圍着，他用木板沿着鐵絲網圍起有關土地，用作售賣一些熟食的生意。美園餐廳做到1974年尾因生意不景而結束營業。在1975年頭，第一答辯人繼續租用A舖，獨資開辦榮華餅店。到了1988年第一答辯人購買了A舖，成為A舖業主，並將A舖租給味之冠6年，之後再租給第二答辯人直至現在。一直以來，第一答辯人都有在有關土地上經營其熟食生意，就算將A舖租出後，仍有繼續，直至大約兩、三年前，所以第一答辯人提出他已經逆權管有有關土地。

11. 第二答辯人的案情則是他由1995年起向第一答辯人租用A舖直至現在。由於方便之利，他在有關土地上擺放什物。有關其他問題，他並不清楚，亦不知道。

逆權管有

12. 根據答辯人的案情，很明顯他們是沒有經申請人或其他業主同意而佔用了有關土地。有關土地亦很明顯是該大廈的公用地方。答辯人的佔用是違反了上述該大廈的公契及建築物管理條例的條文。答辯人唯一可答辯的理由是第一答辯人已經逆權管有有關土地。

13. 根據有關的時效條例第7(2)條，第一答辯人如果已經佔用有關土地超過20年，申請人便不能提出收回土地的訴訟。這條條例的時限在1991年已經修改為12年，但這個修改對此案並沒有影嚮，因為時效條例第38A(1)條已經說明這個修改不會影嚮在1991年7月1日前產生而時限仍未屆滿的訴訟因由。因此，第一答辯人仍須佔用有關土地超過20年，才可逆權管有有關土地。

14. 有關第一答辯人何時開始佔用有關土地，與訟雙方是有所爭議的。申請人的第三證人提出第一答辯人是從1975年才開始佔用有關土地，而第一答辯人則聲稱他是從1972年開始佔用，在這一方面，本席認為申請人的第三證人的證供比較可信，因為他能清楚說出他是在1975年才見到有關土地被鐵絲網圍起，之前有關土地並沒有鐵絲網或木板圍繞，而且汽車還可以駛入湖光街。第一答辯人的證供則比較含糊及不合常理。他說他在1972年加入美園餐廳為股東，但卻說不出他所佔的份數及分賬的比例。他在美園餐廳側旁開設熟食檔與美園餐廳競爭客戶而不受美園餐廳其他股東反對更加不合情理，因為美園餐廳是因生意不景而結束的。再加上答辯人在反對通知書上並沒有提及第一答辯人是在1972年開始熟食檔，他只是說有關土地是用來“讓職員休息和放什物和弟弟馮志光，母親黃英和契爺蘇與倫晚上睡覺至現在”。因此本席不相信第一答辯人是從1972年開始佔用有關土地。

15. 就算第一答辯人是從1972年開始佔用有關土地，這個問題亦不會影嚮他是否已佔用超過20年，因為問題的關鍵是在於他何時終止逆權管有有關土地。與訟雙方都同意第一答辯人是從1988年起成為A舖的業主至今。申請人提出第一答辯人在成為業主之後便不能再逆權管有有關土地，因為他已經是有關土地的業主之一。根據田土廳的紀錄，第一答辯人從1988年起便是該地段470份之一的業權擁有人，而根據案件Incorporated Owners of Chungking Mansions v. Shamdasani 〔1991〕2 HKC 342 高等法院的裁決，業權擁有人不能以另外一個身分去逆權管有他與其他業權擁有人所共同擁有的物業。本席接受及採納這個論點。因此第一答辯人就算是在1972年開始逆權管有有關土地，他在1988年成為A舖業主之後，已經再不能逆權管有有關土地。由1972年至1988年，第一答辯人只佔用了大約16年，不能符合時效條例中20年的要求。所以第一答辯人並不能引用時效條例。

16. 再者，逆權管有的一個重要原則，就是要逆權管有人有意圖地去排除其他人士使用有關土地。根據第一答辯人自己的證供，他並沒有這個意圖，因為他說他是很清楚消防條例，他不會阻止其他使用者使用A舖後面的樓梯及出入有關土地。因此，他在有關土地上設置的木板門也沒有上鎖，其他人士可以隨時推開木板門出入有關土地。這一點亦可說明第一答辯人從來都沒有逆權管有有關土地。

本席的裁決

17. 本席已經考慮過所有證供及陳詞 ，並基於上述的原因，作出以下的裁決：-

(1) 有關土地是位於該地段上，亦很明顯是該大廈的公用地方，該大廈的業主及住戶需要使用A舖後面的樓梯及有關土地出入該大廈。

(2) 第一及第二答辯人佔用有關土地並沒有得到申請人或其他業主的同意。

(3) 第一答辯人並沒有逆權管有有關土地。

(4) 第一及第二答辯人佔用有關土地是違反了上述該大廈的公契及建築物管理條例的條文。

(5) 因此，第一及第二答辯人必須遷出有關土地。

18. 申請人雖然有對於答辯人侵入有關土地而導致的損失賠償作出申請，但並沒有就此提出任何證據，因此，本席不會就此項申請作出任何命令。

命令

19. 基於上述裁決，本席頒佈以下命令：-

(1) 第一及第二答辯人必須在7天內將有關土地空置交回申請人；

(2) 禁制令禁止第一及第二答辯人，其僱員或其代理人繼續佔用有關土地；

(3) 第一及第二答辯人必須在7天內清拆有關土地上所有違例物件及將有關土地復回原狀；

(4) 如果第一及第二答辯人未有遵守上述命令，申請人可自行清拆有關土地上所有違例物件及將有關土地復回原狀，並向第一及第二答辯人收回有關費用；第一及第二答辯人須共同或個別負責有關費用；

(5) 至於侵入有關土地賠償之申請，本席不作任何命令；及

(6) 本席頒佈臨時訟費命令：

第一及第二答辯人須共同或個別繳付申請人本案的訟費。如果與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭釐定。如果與訟任何一方不在14天內向本席提出申請，則此臨時命令作實。