鄧香 訴 益誠大廈業主立案法團

LDBM 363 AND 520 OF 2001
（合併案件）

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第363號

____________________

______________

判 案 書

______________

1． LDBM 520/2001一案（小額錢債申索編號SCTC 030292/01）是由小額錢債審裁處移交至土地審裁處 （“審裁處”）的案件。2001年11月1日，審裁處將此案及LDBM 363/2001兩案合併為一案。益誠大廈業主立案法團（“法團”）是灣仔洛克道238號益誠大廈的業主立案法團；鄧香是益誠大廈十一樓的業主。自1995年開始，鄧香已入住老人院。她並無出席兩案的審訊；她祇是由兒子林競峯代表她出席聆訊。

2 ． LDBM 520/2001

法團在本案的申請，是要求審裁處頒令鄧香繳交維修費 37,000元。對這項申請，答辯人提出下列的反對理由 :-

“1. 答辯人懷疑法團內有人串通虧空本大廈的備用基金, 引致全体業主要從新湊錢支付維修工程費用.

2. 反對法團主席利用與業主立案法團無關的人士串通/內定承建商, 把工程費用做大, 從中謀利.

3. 反對法團選用不符合顧問工程師招標 (書) 條件的承建商, 承接本大廈的維修工程.

4. 反對法團在收到本人及其他業主(法定人數已不小過5%)要求在14天內召開業主大會商討所選的維修公司出現問題時; 法團並無依照法定程序召開會議, 漠視我等權益.

5. 反對法團無向全部業主公開工程項目細則等; 漠視我等權益.

6. 反對法團無公開解釋/交代為何更換第一個承建商(京港建築公司);

7. 反對法團無公開與新承建商(英昌建築公司)達成的工程項目細則, 該公司資料,無知詢及向全体業主交代等; 便與該公司簽訂工程合約, 漠視全體業主的權益.

8. 答辯人反對支付任何不明不白及不合理的維修費用.”

2.1 1999年2月10日，法團的業主大會通過對大廈作全面維修。該大會的會議記錄的第三段載有以下的決議 :-

“因本大廈落成已有三十二年，從未進行維修。大廈電力裝置亦已十多年未有測試。大廈之大堂及樓梯亦已破爛。各出席業主一至通過為本大廈作全面維修。”

2.2 2001年3月19日，法團召開的業主大會議決通過選出“京港建築公司”為益誠大廈的維修承建商，並選出英昌建築公司為後備的 承建商。大會亦通過每戶需繳付37,000元維修費，而繳費的最後日期為2001年4月15日。

2.3 2001年4月1日及4月15日，法團向各業主發出繳交維修費的通告。2001年6月18日，法團向鄧香發出繳交維修費的最後通告，但鄧香並無繳交此筆費用。

2.4 第1項反對理由

林競峯懷疑第一屆管理委員會的秘書宗復棠和委員蘇添虧空大廈的備用基金。於2000年8月、9月之間，他詢問宗復棠益誠大廈剩下多少錢，對方說大廈無錢剩下，但在一個月後，他再追問宗復棠， 後者說大廈有萬多元。就此項理由，林競峯承認他沒有証據支持他的指控。

2.4.1 第2項反對理由

林競峯指法團管理委員會的主席張笑在每一次開會時，都讓她的兒子譚漢榮主持。就選出維修建築商一事，譚漢榮推薦顧問公司。他對譚漢榮有所懷疑。林競峯的証供未能支持此項反對理由的指控。

2.4.2 第3項反對理由

林競峯指京港建築公司被政府除名，但其後法團不用此建築公司，而用英昌建築公司。他承認此項反對理由並不適用於本案。

2.4.3 第4項反對理由

林競峯承認因為兩名業主取消要求法團召開商討有關選出維修公司的業主大會，所以不足要求召開業主大會法定人數的5%。

2.4.4 第5、6及7項反對理由

林競峯指在決定第一次選出維修承建商之前，法團將有關承建商的工程項目的副本、目標價與承建項目給予業主參考，然後才作出挑選承建商的決定，但自推翻第一次決定之後，法團便沒有讓業主知悉與第二次選出的承建商有關的資料；它亦無公開標書與合約的細則。

2.4.4.1 在選出京港建築公司為承建商後，法團其後發覺該公司的持牌人已向屋宇署辭名。2001年9月15日，法團的管理委員會在會議上一致通過與英昌建築公司簽訂大廈維修合約。正式合約是在9月17日簽 署，而在9月18日，管理委員會的主席發出有關上述事宜的通告。

2.4.4.2 建築物管理條例（“條例”）及益誠大廈的公契並無規定管理委員會必須作出第5、第6及第7項所述的事宜。

2.4.4.3 就對大廈維修決議的有效性，鄧香並無質疑。反對通知書列出的反對理由，對大廈維修決議的有效性，並無關連，所以該些理由並不是有效的反對理由，因此本席裁決申請人的申請得直。

3. LDBM 363/2001

鄧香的申請共有下列各項 :-

"1. 申請人申請作出命令，而該命令是有關:-

#1 申請作出命令1980年2月7日~2000年10月29日(第1屆)期間所註冊的管理委員會為不合法.

#2 申請作出命令2000年10月29日~2001年5月25日(第2屆)期間所註冊的管理委員會為不合法.

#3 申請作出命令2001年5月25日~現在(第3屆)所註冊的管理委員會為不合法.

#4 申請作出命令立案法團交出自1980年2月7日註冊成立後的一切帳目,包括銀行月結單,每年度的資產報 告表, 基金紀錄.

#5 申請作出命令立案法團交出2000年10月29日註冊成立第2屆管理委員會時 (即更改註冊的28天內) 業主大會的選舉紀錄.

2. 須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為:-

須予裁定及強制執行:	1.	否決所有由非法組成的管理委員會(及有關人士)所制定的決議,簽署合同契約,招聘員工,開支及收費等各事項.
	2.	根據《建築物管理條例》懲治所有參與非法管理益誠大廈的有關人士.
	3.	賠償申訴人因非法的管理委員會(及有關人士)所做成的經濟上及精神上的一切損失.
	4.	賠償及負責益誠大廈業主立案法團因非法的管理委員會(及有關人士)所做成經濟上或(及)法律上的一切損失及訴訟責 任.”

3.1 在審訊期間林競峯將第1.3項的申請取消。

3.2 第1.1及1.2項的兩項申請

這兩項申請是要求審裁處將法團的第一屆管理委員會（任期由1980年2月7日至2000年10月29日）及第二屆管理委員會（任期由2000年10月29日至2001年5月25日）宣佈為不合法的管理委員 會。

3.2.1 林競峯指第一屆管理委員會並無足夠法定人數。他指稱具有50個單位的法團的管理委員會必須有不少於3個管理委員。第一屆管理委員會有5名委員。主席已逝世，而委員李潤蘇已出售他在益誠大廈擁有的樓房單位的權益。就第二屆管理委員會的合法性而言，他指稱該管理委員會並無通過業主大會的選舉而產生。

3.2.2 LDBM 363/2001一案是鄧香在2001年7月10日提出的，當時第三屆管理委員會已經就任，而第一及第二屆的管理委員會已不存 在，故此本案的申請不能針對第一及第二屆提出。而祇能針對第三屆 管理委員會提出，因此審裁處並無有關鄧香與第一及第二屆管理委員 會訴訟的事宜，所以本席不能就此兩項申請頒佈任何命令。

3.2.3 林競峯指第一屆管理委員會不夠人數的指稱根本上不能成 立。益誠大廈的單位是不足50個，根據條例附表2第1(a)(i)條，管理委員會祇要有3個管理委員便符合法例的要求。雖然第一屆管理委員 會失去主席和一個委員，但這不會令管理委員變為非法的管理委員 會。如果一個管理委員會的委員人數太少，以致它不能運作，業主可向審裁處提出申請，將它解散，並委任管理人管理建築物的事宜，但管理委員會不會因人數太少而變為非法的管理委員會。林競峯的指稱是無法理作為根據的。

3.2.4 第二屆管理委員會是於1999年2月10日的業主大會選出來 的。該次大會的會議記錄（証物R9）的第（一）段有以下的內容 :-

“（一）大會所有出席業主一至通過各委員職位如下，

	主席 -	238-240號九樓業主	張笑（譚太）
	秘書 -	238號六樓業主	宗復堂
	司庫 -	240號八樓業主	陳惠笑（何太）
	委員 -	238號五樓業主	蘇添
		238號八樓業主	余洪”

3.2.5 證人林鳳玲、張笑、陳潔英及王何雲証實此會議事實上是曾經如期舉行的。本席接納她們的証供。林競峯指第二屆管理委員會是沒有通過選舉產生的，這並不符合事實。

3.3 第1.4項申請

林競峯說約在2000年11月，他對管理委員會主席張笑說她沒有公開法團的帳目。他要她交代大廈的帳目。他亦有問管理委員會秘書宗先生為什麼他沒有交代大廈的數。宗先生說他沒有時間做出帳目。

3.3.1 本席試圖找尋此項申請的法理依據。條例第27(2)條規定“管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱 帳簿。”此條文是關於查閱帳簿的條文，而不是有關管理委員會必須交出帳目的條文。

3.3.2 條例附表5第4段規定，如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供附表5所提述的任何預算案的副本，則司庫在收取管理 委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。

3.3.3 條例附表6第3段規定，如租客代表、業主、已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供 (a) 根據第27(1)條擬備的收支表及資產負債表，或 (b) 根據附表6第2段擬備的法團的收支概算表，則司庫在收取管理委員所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。

3.3.4 鄧香本人並無對法團提出任何要求，提出要求的祇是她的兒子林競峯，但他並不是業主。他沒有資格對法團提出任何要求。鄧香必須先向法團的管理委員會提出要求。在管理委員會拒絕她的申請後，她才可向審裁處提出要求的訴因。基於上述的理由，第1.4項的申請不能成立。

3.4 第1.5項申請

條例附表3第6段規定管理委員會秘書須保存每次業主大會有關會議過程的會議紀錄，而有關的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與有關的業主大會會議過程的真實紀錄。此會議紀錄須在其與有關的業主大會會議日期後28天內，由秘書展示於建築物內的顯眼處。條例並無有關交出業主大會選舉紀錄的規定或條文，所以此項申請是不能成 立。

3.5 基於上述的理由，本席撤銷上述所有的申請。

3.6 第2項之下的4項裁定及執行的事項是基於第1.1及第1.2項的申請而提出的。第1.1及第1.2項的申請既然失敗，所有第2項之下的須予裁定及強制執行的事項亦不能成立。本席將它們撤銷。

4． 本席頒佈以下的命令 :-

1． 法團在LDBM 520/2001一案的申請得直。鄧香須於14天內支付予法團37,000元。鄧香須支付予法團上述款項37,000元的利息，利息由2001年4月16日起計算，直 至此筆款項清償為止。利率則按終審法院首席法官不時 藉命令所決定者計算；

2． 本席撤銷鄧香在LDBM 363/2001一案的所有申請；

3． 本席頒下臨時訟費的命令 ：鄧香須支付予法團LDBM 363/2001及LDBM 520/2001兩案的訟費，以及小額錢債審裁處SCTC 030292/01一案的訟費。如雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如在14天內與訟任何一方不向審裁處提出申請，則此項臨時命令作實。