Grace Magic Ltd. 訴 Goldenshine Dyeing Factory Ltd. 及另四人

LDBM 11 OF 2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第11號

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判 決 書

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1． 申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）准許它對申請通知書作出修改。除第一答辯人外，其他的答辯人都不反對這項申 請。

2． 第一答辯人指根據《建築物管理條例》（“條例”）第16條以及大廈公契第V部第A.1條的規定，申請人無權提出本案的申索，因此審裁處不應批准是項申請。

3． 條例第16條有以下的條文 ：

“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；”

4． 法團是於2000年3月27日才成立，但早於2000年1月 12日，申請人已向審裁處提出本案的申請。條例第45條第(2) 及第(4)(a)款的規定賦予業主有權提出審裁處具有司法管轄權的法律程序的權利。申請人既然是涉及本案的大廈（“屈臣氏大廈”）的其中一位業主，它在法團成立前當然有權行使第45條賦予的權利。根據條例第8條的規定，在註冊成為法人團體當日，法團才能夠以法團的名義起訴和被起訴，故此在2000年3月27日之前，第16條根本上並不適用於本案。

5． 大廈公契第V部第A.1條有以下的條文 ：

"A. Appointment of Manager

1. The management of the Building shall be undertaken by the Manager and each owner hereby appoints the Manager irrevocably as Attorney to enforce the provisions of the Deed of Mutual Covenant and each Owner hereby covenants not to enforce the terms of this Deed of Mutual Covenant otherwise than through the Manager."

6． 申請人在擬修訂的申請通知書有以下的申索 ：

"1.) A declaration that the management fee of Watson Building and any revision or adjustment thereto should be calculated in accordance with the ratio of the EUS.

2.) A declaration that the management fee payable by each owner since January 1988 are as set out in paragraph 11(d) hereof.

3.) The relevant owners do within 1 months from the date of Order, pay the short-fall of management fee to the Incorporated Owners of Watson Building which shall remit to the those owners the amount overpaid since January 1994.

4.) The contribution by each owner of the Building towards the Special Management Fund be adjusted and calculated in accordance with the provision of Sub-Clause 3 of Section V of the DMC, namely, in accordance with the ratio of their EUS."

上述申索看來似乎是與公契條文的執行有關。公契是於1982年3月 17日簽立，而條例第45條是在1993年成為法例。根據第45(1)條的規定，業主可以在審裁處提起附表10所指明的法律程序，而附表10 第2段是有關與公契條款及條文的釋義及執行有關的法律程序。第A.1條與及第45條的相互關係涉及法律條文的詮釋及應用的問題；本席認為只籍第A.1條的條文便裁決申請人無權提出訴訟，而不考慮第45 的條文，是不恰當的。如果第A.1條是對本案適用，為何反對通知書完全沒有提及此點？本席認為上述的問題是案情的一部份，故此該問題應在正審的時候由主審法官作出裁決。

7． 申請人的申請通知書有以下的內容 ：

“1. 申請人為座落香港荃灣德士古道204-210號現稱屈臣氏大廈4/F, 5/F, 6/F, 8/F, 10/F, 11/F, 12/F, 14/F, 15/F及天臺的業主（合共佔該大廈178, 329/402, 475等分業 權）.

2. 第一答辯人為屈臣氏大廈地下及3/F的業主（合共佔該大廈105, 631/402, 475等分業權）.

3. 第二答辯人為屈臣氏大廈1/F及2/F的業主（合共佔該大廈61, 872/402, 475等分業權）.

4. 第三答辯人為屈臣氏大廈7/F的業主（佔該大廈 18, 881/402, 475等分業權）.

5. 第四答辯人為屈臣氏大廈9/F的業主（佔該大廈 18, 881/402, 475等分業權）.

6. 第五答辯人為屈臣氏大廈13/F的業主（佔該大廈 18, 881/402, 475等分業權）.

7. 據有關方於1982年3月17號簽訂的大廈公契 (M/N248727) 有關內容，一切與屈臣氏大廈管理有關事宜，應按該大廈公契辦理.

8. 現因該大廈公契涉及各業主應繳付的管理費用及其他如攤分維修基金等應付款項的 (i) 繳付比例及依據， (ii) 調整依據有爭議（如內容含糊或前後有衝突或未有安排等），故申請人向土地審裁署尋求裁決以下事項：

(a) 屈臣氏大廈各業主應按其在該大廈業權總數中所佔大廈業權的分數比例攤分及繳付該大廈的管理費用及其他如維修基金的應付款項.

(b) 管理費用及其他如維修基金等應付款項的調整亦應按各業主在屈臣氏大廈業權總數中所佔該大廈業權分數比例攤分及繳付.

(c) 上述(a)及(b)項裁決（包括利息）具追溯力至該大廈公契生效後第二次應繳付各款項日起計算.

(d) 本次申請裁決費用（包括申請人的律師費）由各業主在屈臣氏大廈業權總數中所佔該大廈業權分數比例攤分及繳付.

(e) 土地審裁署認為適宜的其他解決方法或方案.”

8． 申請通知書的第1至第6段是關於申請人與5名答辯人物業的地址及業權份數的資料。第7段是意見的陳述。唯一顯示本案案情的就衹有第8段，但此段並無披露事實的詳情。申請通知書亦無述及與本案有關的公契條文，但擬修訂的申請通知書載有與本案有關的公契條文、管理費攤分訴訟的裁決（BM 93/1996）以及管理費的收入和支出的詳細資料；它向答辯人披露詳盡的資料，突出本案的重點，這會使審裁處易於掌握案中爭議之處，以作出正確的裁決。

9． 基於上述的原因，本席批准申請人的申請。本席頒佈以下的命令 ：

1． 批准申請人修改申請通知書的申請；申請人須於14天內將修訂的申請通知書向法庭存檔以及送達予各答辯人；

2． 本席批准各答辯人修訂它的反對通知書（如有此需要的 話）；如有修訂反對通知書，有關的答辯人須於接獲經修訂的申請通知書後21天內，向法庭存檔以及送達予申請人；

3． 申請人須支付予所有答辯人因修訂申請通知書而引致產生的訟費；

4． 申請人須支付予第一、第二和第四答辯人在2001年6月6日的聆訊的訟費，但無需支付第三和第五答辯人該日聆訊的訟費；

5． 第一答辯人須支付申請人2001年8月2日聆訊以及有關的訟費；

6． 申請人無需支付第二至第五答辯人2001年8月2日聆訊的訟費；

7． 助理司法常務官以普通郵遞方式，將判決書送達予第一 至第五答辯人。