李如仲及另一人 訴 鍾英蘭

HCA9800/98

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1998年第9800號

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判 決 書

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1. 被告人是一宗樓宇買賣合約的買方，被告人沒有履行合約在交易日內付給賣方樓宇買賣的餘款。賣方根據簡易程序向法庭申請沒收被告人先前所付340,000元訂金，而且要求被告人支付因為她毀約而導致賣方在這宗交易所受到的損失。聆案官批准賣方沒收訂金而賣方受到的損失將會排期評估。被告人不服判令，今天提出上訴。

2. 在答辯書內，被告人講述她不履行合約的原因是因為地產經紀在介紹案中物業給她時，曾經虛假地聲稱她（被告人）可以獲得銀行貸款達到樓價的百份之七十。被告人依賴賣家地產經紀所說的一番話，而和賣家簽訂合約。後來，被告人因為無法向銀行或其他財務機構取得按揭，因此不能履行合約。

3. 在法律上，地產經紀是一個獨立的人仕，他的責任只是收取佣金和介紹買賣雙方。他並不是一個代表賣家進行地產買賣的人。地產經紀可以代表賣方發言或者其他行為的範圍極受限制。關於這一點可以參考先例：Sorrell and Another v. Finch (1976) 2 All ER 371。

4. 在這案件，根據被告人所提交的答辯書，當地產經紀向她提及銀行按揭問題時，賣家並不在場。本席不接受地產經紀有權代表賣家對被告人提述銀行可以接受按揭的比例，所以被告人所持的答辯理由，不能成立。

5. 被告人在1998年10月12日的誓章提到其中一位賣家李女仕（Li Yue-chung, Yolanda），亦曾經對她說銀行可以借貸七成樓價。 李女仕已經在第一份誓章內否認這件事。本席並不認為被告人這答辯理由可信。在雙方律師信件中，完全沒有提及到這一點。被告人在 1998年7月21日的答辯書中，亦無提及這點，這點只是在答辯書遞交法庭三個月之後才提出來。

6. 今天被告人在陳詞中說賣方其實並沒有對她提及樓宇可以按揭七成，賣方只提到可以「到價」。這一句說話，在被告人遞交法庭的文件中，亦未曾提及過。這和她以前所述賣方的說話大不相同。本席認為這一句說話不可以構成被告人不履行合約的原因。

7. 基於上述理由，本席認為聆案官決定正確，因此維持原判及駁回上訴。