The Incorporated Owners of Baemar Hill Mansions v. Sun, Alan Yuk Lam and Another

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 385及387宗

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判 決 理 由

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1. 今次合併聆訊的兩宗申請LDBM 385/1999及LDBM 387/1999的申請人The Incorporated Owners of Baemar Hill Mansions是位於香港北角寶馬山道15-43號名為賽西湖大廈的業主立案法團，而兩位答辯人是該大廈13座8字樓A室的業主。第一答辯人代表自己及第二答辯人出席聆訊。

2. 申請人先前於1999年5月21日開始，在小額錢債審裁處向答辯人提出申索。在1999年12月9日，小額錢債審裁官將兩宗案件轉介土地審裁處處理。

3. 申請人在2000年3月13日入禀本審裁處，根據建築物管理條例，向答辯人提出下列兩宗申請：

(i) 申請檔案編號LDBM 385/1999

(1)追收1997年度附加維修工程費用的科款	$3,840.00
(2)根據大廈公契計算的逾期利息	$753.21
(3)根據大廈公契計算的徵收費	$150.00
總數	$4,743.21

(ii) 申請檔案編號LDBM 387/1999

(1)追收1996年度樓宇改善工程費用的科款	$5,060.00
(2)根據大廈公契計算的逾期利息	$1,315.60
(3)根據大廈公契計算的徵收費	$150.00
總數	$6,525.60

4. 答辯人反對上述兩宗申請，在兩份雷同的反對通知書上，答辯人聲稱有關工程早在1996年進行，由現時己經解散的業主委員會（英文名稱 "Owner's Committee"）所管理及領導。該業主委員會才有權力提出申請。而申請人 大廈業主立案法團祗在1998年成立，沒有追溯力可以提出有關申請。

5. 在聆訊時，答辯人否認在1996年及1997年，業主委員會曾經就這兩宗案所述及的附加維修工程及改善工程，召開過業主大會討論並獲得業主大會決議通過。因此，答辯人聲稱並不知道他要繳付上述有關款項予申請人。

6. 申請人呈堂兩份大廈業主大會的會議記錄，在1997年8月1日的會議記錄；業主大會議決通過如下：

“3.2 更換來去水喉系統工程中尚餘之工作及進行額外工程。

上述工程於1994年12月展開，但施工期間工程遇上不少困難，需要進行附加工程因而工程費用因而超出合約價。故此，需要以表決方式，通過接納曾洪光機電顧間工程師的報告及和隆工程有限公司在議定之價格及條款下，完成賽西湖大廈來去水喉系統工程中尚餘之工作及進行額外工程（加裝氣升及升高天台水缸出水位工程），並同意按比例科款以完成之該工程。“T”型單位為港幣四千一百五十元而“Y”型單位為港幣三千八百四十元。

3.3 有關各項大廈維修工程及水喉工程之簡介，請參閱大會召開通知書之附件。

3.4 出席及授權出席之業主及對以上各項工程動議進行投票，經主席點算後，宣佈大部份業主均同意批准由建議聘用之承造商按議定價格及細則，進行上述各項工程項目。而確實點票結果見附件二。”

另外，在1996年7月22日，業主大會也通過下列議決案（原會議記錄是英文的：

"Approval of Collection of Contribution from flat owners of the Estate of HK$5,500.00 per flat solely for satisfactory completion of the works as resolved and agreed to proceed in this meeting.

4.2 After some discussion, all present agreed the Chairman's suggestion on which the amount of contribution per flat was subject to total amount of the works as approved to proceed in the voting so as to avoid any confusion, and HK$5,500.00 was the ceiling limit for the largest flats based onshares, provided that all works listed were approved in the voting.

Post-Meeting Notes : After correcting the votes, all works as listed were agreed to proceed by majority votes. In this respect, a contribution of $5,500 per flat should be collected "

7. 申請人聲稱，根據上述兩次的業主大會決議，申請人向答辯人分別追討$3,840元（有關處所為“Y”型單位）及5,500元。因為答辯人一直拒絕繳交有關科款，申請人入禀土地審裁處追討，並根據大廈公契，一併追討相關的逾期利息及徵收費。

8. 在回答本席查問時，申請人代表證實，申請人未能找出上述兩次業主大會的會議通告及議程的文件。她解釋因為維修工程等問題，申請人與上手的管理公司，已經解散的業主委員會及維修承建商等之間有很多糾紛，部份訴訟仍在進行中。在現任管理公司接手後，祗從上手管理公司取得上述兩次業主大會的會議紀錄及交款紀錄，郤沒有會議通告及議程。

9. 本大廈的大廈公契VII A段座業主會議，第3條(Section VII A, Meetings of Block Owners)有下列規定（原文為英文）：-

"The Meetings of the Owners of each Block shall be conversed by the secretary by at least 7 days, notice in writing specifying the time and place of the Meeting and the subjects to be discussed.

10. 本大廈的大廈公契VII B段業主會議，第3條（Section VII B. Meetings of Estate Owners Clause 3）有下列規定（原文為英文）：

"The meetings of Estate's Owners Committee shall be convened by the Manager by at least 7 days notice in writing specifying the time and place of the meeting and the subjects to be discussed."

11. 上述兩條大廈公契的條文，內容相似，規 定大會的業主會議或業主委員會會議要有最少七天的通告，並列明會議的時間﹑地點及議程。

12. 根據建築物管理條例（有關條例），附表3法團會議及其程序，第3(7)條規定：

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

有關條例的第8(5)條則規定：

“附表3適用於法團的會議及會議程序。”

13. 因為業主立案法團在1998年才成立，上述有關條例祗適用於法團的會議，於本案並不適用。

14. 因為答辯人反對申請人的申請並否認答辯人曾經召開過上述的兩次業主大會，申請人需要提出嚴格的證明（strict proof），證明曾經舉行過上述兩次業主大會，包括根據大廈公契發出過會議通告，列明議程及會議時間及地點。

15. 申請人未能提供上述證明，因此，申請人的申請被裁定敗訴。而答辯人的另外一個反對理由，即申請人無法律依據，代表前業主委員會追收款項，則無需要再作研究。

16. 本席頒令撤消申請編號LDBM 385/1999及LDBM 387/1999。本席頒下有關本宗案件訟費的臨時命令。申請人須付兩位答辯人有關本兩宗申請的訟費，如與訟雙方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額由法庭釐定。如在14天內，與訟各方不向本庭就此命令提出任何申請，則此臨時命令變為永久性的命令。