蔣世昌及另一百九十人 訴 潘增華

LDBM 336/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2007年第336號

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判 案 書

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背景

1.  第一至第一百九十一申請人均為香港九龍何文田忠孝街66號俊民苑（“該屋苑”）之業主。答辯人為該屋苑業主立案法團主席。申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人在14天內召開業主大會，議決通過解散第四屆管理委員會及委任管理人。

2.  根據申請人的案情，第一申請人於2007年5月21日晚上7時25分左右，將一份不少於5%業主簽名要求答辯人召開會議的信件（“該信件”）經其職員香永麗女士送交該屋苑管理處，並由管理處主任鄭康妮小姐簽收。鄭小姐於同日晚上將該信件掃描入電腦並以電郵傳送給答辯人。該電郵並沒有退回，亦沒有任何信息顯示不能送達答辯人的電郵地址。由於答辯人並沒有在14天內召開會議，申請人於2007年6月9日提出本案的申請。

3.  答辯人對於有不少於5%業主簽名要求召開會議及該信件已經香女士交給鄭小姐這方面的事實並沒有爭議。答辯人的案情只是他並沒有在申請人提出本案申請前，收到該信件，他是在收到本案的申請通知書後，於2007年6月11日到管理處詢問，才獲悉該信件已於2007年5月21日送達管理處，並在管理處代法團收送文件的收件盤內發現該信件仍在收件盤中。由於答辯人並沒有在申請人提出本案申請前收到該信件，答辯人認為他不召開會議並沒有違反有關法例。

4.  根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表3第1（2）段的規定，“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會”。因此，本案的爭議點只是答辯人是否在申請人提出本案申請前已經收到有關的要求，不過答辯人亦提出第二個問題，即如果他沒有收到有關要求，在法律上他能否因有關要求已送達管理處而被當作收到該信件。

答辯人有否收過有關要求

5.  首先，本席認為該文件的正本並不須要送達答辯人，答辯人才算是收到召開會議的要求。若果答辯人有收過鄭小姐給他的電郵，答辯人亦算是收到有關要求。原因是該條例並沒有規定提出要求的信件正本必須送達答辯人，而只是說在主席收到要求後14天內便須召開會議。當答辯人收到鄭小姐的電郵時，答辯人應該很清楚知道有業主提出召開會議的要求。因此該電郵的送達相等於有關要求的送達。

6.  答辯人在作供時，承認鄭小姐傳送該信件給他的電郵地址是正確的，不過他解釋他之所以不能收到電郵的原因是因為他的電腦壞了。在問及他的電腦是何時壞了，他說是5月尾。不過，再問及他2007年5月21日時他的電腦是否壞了，他則回覆他的電腦已經壞了幾個星期，而壞的地方是硬盤，他須要用幾星期的時間將硬盤的資料傳送到另一部電腦。其後答辯人承認他是可以用另一部電腦收取電郵，所以他原先的電腦壞了，並不構成收不到電郵的原因。答辯人之後才提出他收不到電郵的原因是伺服器(Server)壞了。不過答辯人承認他有收到其他的電郵，但收不到鄭小姐給他的電郵。

7.  本席認為答辯人的證供前後予盾，並不可信。他既然有用另一部電腦去收取電郵，他原先的電腦是否壞了根本不會構成收不到電郵的原因。可是，答辯人卻一開口說收不到電郵的原因是電腦壞了，而壞的地方是硬盤。答辯人要在多番追問之後才說是伺服器壞了。不過，若果是伺服器壞了，答辯人應該不可能收到任何電郵，但他卻說他有收到其他電郵。本席完全不接受答辯人的解釋。

8.  再者，本席認為鄭小姐是一名誠實可信的證人，本席接受鄭小姐的所有證供。鄭小姐已作證證明她給答辯人的電郵並沒有退回，亦沒有任何信息顯示該電郵不能送達，若果答辯人的伺服器真的壞了，鄭小姐理應收到電郵不能送達的信息。因此，本席不相信答辯人收不到有關的電郵。雖然鄭小姐亦作證說以往答辯人曾提出收不到電郵，但沒有證供顯示以往收不到電郵的原因何在。即使以往答辯人有收不到電郵的情況，亦不等於這次他一樣收不到電郵。本席認為答辯人是次是刻意以電腦和伺服器壞了來掩飾他其實是有收到鄭小姐的電郵。

9.  鄭小姐的證供已清楚證明在她將該信件以電郵傳送給答辯人之後，該信件的正本是鎖在經理室內，一直沒有再作任何其他處理。這點亦可證明答辯人不可能在管理處的收件盤內發現該信件。答辯人作證說他已將該信件交給律師，可是答辯人並沒有將該信件呈堂作證物。本席不相信答辯人有從收件盤內取得該信件。若果答辯人真的有將該信件交給律師，該信件只會是答辯人從電郵中取得的副本。

10.  此外，根據九龍城政務處高級主任陳志清先生的證供，他曾於2007年5月21日之後大約一星期內指示他的下屬聯絡答辯人，了解答辯人是否已收到2007年5月21日的業主要求。他從他的下屬得悉答辯人的答覆是答辯人已將有關要求交給律師處理。雖然陳先生這方面的證供只是傳聞證供，但本席相信他的下屬確有這樣向他回報。代表答辯人的大律師利先生在盤問陳先生時，指出答辯人之所以回覆已交給律師處理，是因為答辯人曾收過2007年5月21日之前的其他業主要求，並已將這些2007年5月21日前的要求交給律師處理。但當答辯人作供時，他卻說他從來沒有向陳先生的下屬說過已交給律師處理。這點亦顯示答辯人給他大律師的指示與他自己的證供並不吻合。

11.  基於上述原因，本席認為答辯人的案情完全沒有可信之處。本席接受申請人的證供，裁定答辯人於2007年5月21日已經收到鄭小姐給他的電郵。因此，答辯人已於2007年5月21日收到有關召開會議的要求。由於答辯人並沒有在其後14天內召開會議，答辯人已抵觸了該條例附表3第1（2）段的規定。

答辯人能否被當作收到有關要求

12.  由於本席已裁定答辯人已收到有關要求，本席本應可不考慮答辯人提出的第二個問題。不過，為了完整起見，本席亦會就第二個問題作出裁決。

13.  答辯人引用梁豪聖及其他人訴岑耀東及其他人，CACV 108/2006一案去說明召開會議的要求須親自送達答辯人，否則14天的限期不應開始計算。此外，根據鄧達華訴黃雅蘭及另一人，LDBM 117/2003一案，管理處並沒有責任替立案法團任何委員收取任何信件，而管理處亦不是法團主席的代理人，因此，答辯人認為管理處收到有關 要求亦不等同答辯人收到有關要求。

14.  不過，本席認為本案中的證供已清楚顯示管理處已經多年來為法團主席，即答辯人，收取送給法團主席的信件，而答辯人並沒有提出任何反對。答辯人作證時亦承認這方面的事實。本席認為這方面的證供足以證明答辯人已默許了管理處有權代其收取信件，即是說管理處是答辯人的代理人。作為代理人，當管理處收到該信件時，亦相等於答辯人收到該信件。

15.  在梁豪聖一案中，上訴庭亦有以下裁決：-

“

I do not think that a request for the convening of a general meeting must be addressed and delivered personally to the chairman.  It would be adequate if it is addressed to the Management Committee of which the chairman is a member, and delivered where it can reasonably be expected to reach him.  Having said that, the prudent practice must be to deliver the request to the chairman personally, as para. 1(2) of the Third Schedule provides for the time frame to convene a meeting to be calculated from the date when he “receives” the request, and personal delivery would enable precise calculation of the deadline.” (底線加上)

16.  從上述的判詞可見，上訴庭並不認為召開會議的要求必須親自送達主席，雖然謹慎的做法是應該親自送達主席，以便計算14天的時限。不過，若果召開會議的要求是送達一處可合理期望主席收到的地方， 亦已符合該條例的規定。本席認為在本案中，由於管理處已多年為答辯人收取信件，管理處是一處可合理期望主席收到該信件的地方。因此，申請人經已遵照該條例的規定送達該信件給答辯人。

應否給予申請人要求的濟助

17.  答辯人又引用蔡鑑及另一人訴 The Incorporated Owner’s of Choi Fung Court 及另一人, LDBM 290/2005一案要求本席不頒發申請人要求的濟助。答辯人認為申請人要求的濟助實質等同強制令，所以本席須考慮衡平法的範疇去行使酌情權。答辯人認為第一申請人曾於2007年3月30日要求召開業主大會議決、通過及改選新一屆管理委員會，而法團已於2007年5月20日召開周年大會，並通過了第四屆管理委員會的成立，若果在這短時間內要求重新處理剛處理過的議題實屬不必。

18.  本席並不同意答辯人這方面的見解。該條例附表3第1（2）段的條文已清楚說明主席在收到要求後14天內，必須召開業主大會。很明顯，主席是沒有酌情權去以其他原因來決定是否召開會議。同樣，本席亦不認為法庭可以有酌情權以其他原因拒絕頒令召開會議。本席認為該條例是刻意給予業主權利去召開會議，只要有5%或以上的業主作出要求，他們便有權召開會議，將要討論的議題交由業主大會決定。若果其他業主在業主大會上不同意有關議題，絕對可以在大會上否決有關議題，無須法庭為他們就此預先作出結論。

19.  因此，本席不同意法庭須要為議題的需要性作出裁決。答辯人必須根據該條例的要求召開會議。

總結

20.  基於上述理由，本席現頒令如下：-

（1）	答辯人須在14天內召開業主大會議決是否解散第四屆管理委員會及委任管理人。
（2）	臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。