江祥 訴 江朝雲

 DCCJ628/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2005年第628號

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判案書

1. 本案原告人向被告人作出申索，要求法庭頒佈一項聲明，聲明被告人是以信託形式代原告人持有土地註冊處紀錄，九龍內地段9828餘段的1/108的不分割份數，即位於香港九龍紅磡崇志街22、24、26、28及同30號明華閣1樓E室及其部分天台的業權。（以下稱為「該物業」）。

原告的舉證

2. 原告及被告為兄弟關係，原告江祥先生為被告江朝雲先生的弟弟。原告江祥先生在1974年從內地到香港，當時開始在建築行業工作，但在短時間內因手受了傷，傷癒之後受培訓為寶石技工，跟從他的三兄長教導成為半寶石加工師傅。

3. 在1975年，根據原告的證供，他已可獨自接到半寶石加工單而開始以自僱身分工作，每月收入超過$1,000港元。從原告的證供顯示，江祥先生經過努力及不斷的進步，在1984年每月的收入已增至大概$20,000左右。江祥先生把他的匯豐銀行儲蓄戶口紀錄呈堂作為證據，證明他在1983年6月1日至1988年8月1日在此戶口中的收入。原告指出，他是從儲蓄中使到他有足夠的金錢去購買該物業，原告承認他除了匯豐銀行的儲蓄戶口，還另外有一道亨銀行的來往戶口（又稱支票戶口），他並未有把道亨銀行的支票戶口的紀錄呈堂。

4. 原告指出，自1984年3月，他儲蓄的金錢足以可以買下該單位的全部，而且他每月更有良好的收入，是從自己的工場生產賺取的。他並指當時實際上加上客人的期票及匯豐銀行儲蓄戶口的儲蓄，他擁有大概$300,000左右的積蓄。但後來與被告人商量，被告人建議他不用全部支付購買該物業的金錢，他可向銀行作出按揭貸款，因此，他才以$120,000支付部分樓價，餘款向恒生銀行借貸$130,000去支付購買該物業的$250,000元樓價。

5. 根據原告人的證供，指出被告人在1979年因為任職的製衣廠在香港關閉，被告人因此失業，原告人才邀請他到他的工場幫手。當時，原告人指出，他所接受的訂單已超乎他一個人可以應付的，因此，他亦需要被告人的協助。除此之外，他已聘有一位員工為他作打磨的工作。原告指出，他當時每月支付給被告人$1,000的薪金負責雜工的工作，包括工場內各樣需要人手的工作，以及文件上的工作，和負責燒飯的工作。

6. 在1981年至1984年中，原告及被告均居住於北帝街一個向恒生銀行信託部門承租回來的單位，他們把單位的一部分分租，而所得到的分租租金足以支付單位的全部租金或大部分租金。因此，原告人更可以把省下來的租金儲蓄下來，一直至到1984年3、4月間，原告人決定購買該物業為止。

7. 而又因為原告人當時仍是單身，他的支出只是日常簡單的生活費用，在此同時，兩人的妹妹也在北帝街一起居住，而被告人當時經已結婚並育有一兒子。後當購買該單位之後，原告人把工場搬到該單位，又因該單位有一頗大的平台，已搭建了一個完整的單位，包括兩房一廳及廚房及浴室的設備，此單位在1994年5月中出租予一位羅小姐，每月租金為2,000元，租約為期兩年。

8. 根據原告人的證供，分租的平台單位的租金可足以支付每月給恒生銀行的按揭還款及利息。而原告人在該單位內的新工場當時是由原告人、被告人及兩人的兄長（第三兄長）一同運作，他們並聘請了兩至三位員工。根據證供顯示，原告人邀請其三兄長一同在他的工場工作，而其三兄長江朝光先生亦答應其邀請帶同職工在該單位的工場內在1984年5月後開始運作。

9. 原告人聲稱，因為他的工作繁忙，並當時需要往返內地，籌備在內地開設工場的申請，因此不能兼顧購買該物業的手續問題，因此他與被告人達成協議，該物業將由被告人註冊為業主，而實際上原告人才是購買該物業的真正業主，因為購買該物業之全部費用也是由原告人獨自支付的。原告人聲稱，當時因為他與被告人關係密切，是他的兄長，他相信被告人，因此他接受被告人的建議，又因為他的時間並不便於辦理購買手續，因此讓被告人登記成為該物業的業主，但雙方也清楚明瞭真正業主為原告人。

10. 原告人提供文件證明他為物業支付樓價的人。他指出，他在匯豐銀行的儲蓄戶口中（文件夾第60頁）第一項$7,500，84年3月30日提取的，及第三項，84年3月31日提取$40,000，及在84年4月2日提取$70,000，全部也是用作購買該單位的部分付款的證據。$7,500是支付$5,000小訂及經紀佣金$2,500。第一項部分付款的$45,000，原告人指出，他是從其他戶口提取$5,000，加上這$40,000全是他所支付的。另外，在4月2日的$70,000用作購買本票，作為成交購買該物業的成交的付款。至於每月的按揭還款，原告人指出，因為該物業的平台出租租金為$2,000，他囑咐被告人用這$2,000租金去支付恒生銀行每月的按揭還款。而且，原告人指出，該租客雖然提早解除租約，且在1985年已搬出，但當時她只欠兩至三個月租金，自此之後雖然沒有這$2,000的租金，原告人說他每月也提取現金給被告人去支付恒生銀行的按揭還款。並且，在1985年，原告及被告人也一同遷入該物業居住。

11. 以上的證供為本案第二證人江朝光先生的証供（即原告及被告的三兄）所支持。江朝光先生的證供指出，他自1984年中已把工場搬到該物業，與原告及被告並肩工作，他更指出當該租客在1984年中遷入該物業，已懷孕四至五月，當她遷出之時，她所生的小孩已經懂得走路，因此他指出，該租客遷出的時間應該是在1985年底。

12. 至於該物業的按揭還款，在1987年12月23日一次過全部歸還的問題，原告聲稱歸還的款項是從他的儲蓄戶口提取$70,000現金，加上他在道亨銀行來往戶口內的金錢，他簽署了一張道亨銀行的支票，支票號碼為011013，支付了$84,284.29給恒生銀行取消按揭。

13. 原告人江先生指出，在1988至89年間，他逐漸花更多時間在中國的工廠工作，而在1989年間，他在中國內地結婚，並且長時間逗留在中國內地，當時原告人跟他的三兄已在南頭開設工廠，而接買賣訂單及收數等工作多由被告人在香港負責，因此，原告人才把被告人的名字加入他的匯豐銀行儲蓄戶口中，以便於被告人提取款項支付工資及購買材料等等。

14. 在此之前，每一次提取金錢也是由被告人提供予原告人簽署支票及提款單才能取出款項。在1991年，被告人在香港與另一象牙工場東主合伙成立一所有限公司，原告人及原告第二證人並沒有加入為董事或股東，而被告人繼續負責替原告及第二原告證人接買賣訂單及收數等，因為南頭的工廠只供應外銷，不能供應內銷，因此，全部的工資及材料的買賣必須經過香港的辦公室支付。其後原告及被告的關係開始變得惡劣，在1997年，原告及原告第二證人向被告人調查他們經營的半寶石生意的盈利，經被告人提供賬目才發覺他們的經營一直在虧本，從未有盈利。因此，在1997年他們決定關閉在南頭的工場，以免再繼續虧本下去。

15. 在1998年，當原告的妻子正式移居到香港，並居住在該物業中，原告及被告的關係因而變得更惡劣，雙方對於該物業的業權作出爭拗。

被告的舉證

16. 被告人江朝雲先生否認原告人在該物業有任何的業權，他否認原告人在任何時間曾經支付購買該物業的樓價，根據被告人的口供，他在1973年由內到香港，成為機械學徒，每月薪金$300至$400。大約在1974至75年間，他得了重病，但他否認他的疾病曾經令他在一年內不能工作，他聲稱他只停工三至四月，後來回到原本的工作的單位，在三至四個月後發覺不能適應，而改行到製衣廠工作。當時在製衣廠的工作為雜工，他聲稱每月的收入有$1,000之多，因他的工資是以件工計算，每日工資大概是$30至$40。

17. 被告人又承認，在1979年他所工作的製衣廠在香港結束，搬到內地，因此，他轉到另外一所針織廠工作，月薪也是$1,000，當時因為原告及他們的妹妹與原告第二證人江朝光先生及其妻及妻母發生爭執，因此，被告人協助原告及其妹妹另覓居所及工場，最後在1981年遷往北帝街，而當時北帝街因為分租關係，所以租金根本上由三房客的租金支付。

18. 他承認當時原告的工場已經聘有打磨師傅，當時被告聲稱原告邀請與他一齊創業，因此，為了協助原告人，他放棄在針織廠的工作，到原告人的工場協助原告人。他聲稱，因為他與原告是合伙關係，因此他並沒有收取任何月薪，每月原告人給他幾百元，他也用在購買食物及材料中，因此他分文薪金也未有收取過，但原告人卻時常與打磨師傅夜間外出，過著花天酒地的生活。

19. 被告人強調，當時他繼續在黃埔街租用一房間，與他的妻子共同居住，其妻一直為車衣女工，每月賺取二千多元的薪金，而又因為被告人已沒有薪金收入，其妻負責支付房租及兒子的食用，及把兒子寄養在岳母家的費用。被告人承認當時他並沒有支付給妻子任何家用。他並聲稱其妻不但賺取高薪，並且經常加工，有加工費，更購買股票賺取金錢。因此，在1981年間他與其妻已擁有儲蓄達$110,000之多，而當時他已經開始找尋物業作為自用。

20. 在1984年3月間，他經過志豪物業代理找到該物業，並運用他與妻子的儲蓄去支付購買該物業的部分樓價。他否認原告人曾支付任何物業的樓價。他更指出，在平台分租的羅小姐除了支付按金及一月租金之外，並再沒有支付任何租金，他本來準備入稟控訴羅小姐欠交租金，但後來羅小姐自動離開該物業，他才放棄向羅小姐作出訴訟。

21. 他更指出，在1984年間，他開始與原告人及其三兄及三兄的妻子每月在合伙的生意中提取$5,000薪金，而且合伙生意更支付了兩至三位職工的薪金，他負責簿記的工作，記錄每月的支出及收入，以及記錄每月合伙生意的盈餘或虧損。

22. 被告人聲稱，在購買該物業之後，原告人邀請江朝光到該物業一同經營工場，自那時開始該工場的生意是他們三人共同擁有的。他指出，在1984年6月江朝光曾經把$20,000資金存入合伙生意中，而他亦在84年7月把自己的$75,000積蓄存入合伙生意中，作為他與原告人二人的股金，此$75,000資金是從他自己與妻子多年來的儲蓄產生的。他更提出，原告人從未支付任何資金，而被告人當時也樂於替原告人支付原告人的一份股本作為該合伙的經營資金。因此，在1987年12月，當他提出把恒生銀行的按揭一次過支付，三人同意之後，在1987年12月23日，根據紀錄，三人的合伙生意把八萬多元的按揭贖回，以及以三萬多元的按揭支付原告證人江朝光的自置物業的按揭，目的是歸還江朝光在1984年所支付的$20,000股本以及被告人在84年7月所支付的$75,000股本。因此，被告人指出，84年及87年的物業樓價也全是他個人支付。他並且聲稱，當該物業的租客遷出之後，他一直是支付該按揭還款的唯一一人，因此，他是該物業的唯一擁有人。

裁決

23. 原告人的代表大律師韓律師指出，原告人是依賴歸復信託的原則作出是次的申索，他指出，原告人是購買崇志街物業（即該物業）的唯一的人，因為全部的資金也是原告人所支付的。因此基於歸復信託的假定，除非被告能推翻這假定，崇志街物業應該被裁定為原告人所擁有。而被告人只是替原告人託管而已。韓律師更指出，被告人的答辯並不是指原告人當年是有意贈送該物業給被告，而是指購買該物業的金錢是被告人支付的，又因為被告人是原告人的兄長，預付受託財產的假定並不適用。因此，這案的關鍵便是法庭是否信納原告人以及其證人的證供，他依賴法律書籍Underhill & Hayton: Law Relating to Trusts and Trustees， 14^th edition，這書內第169頁指出“Article 31.  Resulting trusts where purchase is made in another’s name or property voluntarily transferred to another.  (1) When real or personal property is conveyed to a purchaser jointly with others or to one or more persons other than the purchaser, the resulting trust will be presumed in favour of the person who is proved by parallel or other evidence to have paid the purchase money in the character of purchaser as opposed to that of owner or lender; (2) the presumption may be rebutted (a) by parallel or other evidence that the purchaser intended to benefit the others; or (b) by the fact that the person in whom the property was vested was the lawful wife or child of the purchaser or was some person towards whom he stood in loco parentis or was trustee of a settlement by which he previously settled property.  In any of these cases of prima facie (but rebuttable) presumption will rise that the purchaser intended the ostensible grantee or grantees to take beneficially or in the last mentioned case upon the trusts of the settlement in question; (3) similar principles apply to subsequent voluntary transfers of property except to the extent that section 60(3) of the Law of Property Act 1925 alters the position concerning land.”

24. 韓大律師將以上部分翻譯為：「當有土地或個人財產被轉讓予買家與其他人聯權共有，或是轉讓於非買家的一人或多過一人時，根據口頭或其他證據，證明是出了買款的人，將受惠於歸復信託而假定為買家，而非當作贈予人或借出人，而這歸復信託的假定在下列情況可被推翻：（A）由口頭或其他證供證明買家有意令其他人受惠，或（B）得到物業的人是買家的妻子或子女，或身居父母地位的人，或者是買家之前已受財產之受產安排的信託人。」此外，韓大律師更依賴Peyton & Marshall, The Law of Trusts and Equitable Remedies, 11^th edition，第326頁指出 “‘X’ purchases property real or personal in the name of ‘Y’.  Ordinarily, if ‘X’ wishes to make a gift to ‘Y’ he will purchase the property in his own name and then convey it to ‘Y’.  Here he has paid the purchase money but has required his vendor to convey to ‘Y’.  ‘Y’ is then presumed in equity to hold the property on a resulting trust for ‘X’.”

25. 韓大律師翻譯為：「X以Y的名義購買土地或個人物業，一般地如果X想送物業給Y，X會以自己的名義購買，然後再轉讓給Y，但這次X支付了買款卻要求賣主轉讓給Y，Y已在衡平法下被假定替X以歸復信託的形式託管該物業」。故此，韓大律師指出，如果法庭最後接納原告人的證供，即所有買該物業的款項都是由原告人支付的，法庭便應判原告人勝訴，把該物業的業權歸還原告人。

26. 據以上的法律叢書指出，被告人需要證明推翻歸復信託的假定，才能在本案中作出有效的抗辯。根據本案的證供顯示，被告人乃是原告人的兄長，原告人並不是他的父執之輩，因此，被告人需要提供有效及有力的證據，證明被告人購買物業的款項全部是被告人支付，才可作出有效的抗辯。

27. 被告人在盤問原告人當中，曾經提出申請把一些屬於他妻子的文件披露，但被告人提出這個申請的時候，已是原告人經已完成他的主問證供之後，而被告人正在盤問原告人當中。法庭紀錄指出，此案曾經經過兩次預審聆訊，以及文件的檢查聆訊，而被告人亦已提供了多份文件作為他在案中作出支持的文件，但被告人一直未有披露他在昨天盤問原告人當時才作出申請披露的文件。被告人已披露的文件在本案中已被列為被告文件一及二，並且在文件夾中全部列出，因為被告人不能及早提出申請披露新增文件，只是在盤問原告人當中才提出他有一些新的證明文件希望提供。可是，這些文件並不是他個人的文件，只是他妻子的文件，原告律師亦未有機會審視該些文件，更沒有機會向原告人提出調查詢問，因原告人正在被被告人盤問中，因此，我否決了被告人的申請，因為對原告人實在不公平。若被告人的抗辯是購買物業的資金來自他妻子的儲蓄，或者他和他的妻子的共同儲蓄，他當會在申索開始之初把自己財產的支持文件一早披露。

28. 根據被告人的證供，他在1984年以前的收入來自他在製衣廠工作三年及在及後針織廠工作數月，在這幾年間他也是賺取$1,000月薪，在此之前，他只是一位機器學徒，月薪$300至$400，後來他染得重病，不能回到工作單位工作賺取薪金。原告及原告證人江朝光二人異口同聲提出，被告人曾經在生病之後一年內沒有工作。江朝光更聲稱，被告人當時領取綜援，若他有積蓄的話，社會福利署不會批准他的綜援申請。而被告人否認當時他曾經停工一年之久，他指出，他只是停工三至四個月。據理，被告人當時所生的病是尾椎骨被肺癆菌入侵，此種病是重病，需要休養，並且就算復原，亦不能在復原初期操勞，若他沒有多少積儲的話，領取綜援是適當的。

29. 在1981至1984年間，被告人坦白承認他從原告人中未有得到任何薪金的支付，而他與妻子的財富全是來自他與妻子兩人婚後的積蓄，既然他有三年多之久未有任何的收入，而其妻需要獨自支付租金，提供膳食給自己及他倆的兒子，支付給母親看顧小孩的費用，那其妻可以儲蓄到的積蓄不可能是太多。

30. 被告人更向江朝光指出，他與妻子1979年婚後曾經把妻子的金器全部變賣，得到$50,000借給江朝光作為購買居所的物業之用，因此，若他與妻子在1979年有任何儲蓄的話，也全借給江朝光先生。被告人更聲稱其妻當時在製衣業中的全盛時期，曾經加班工作，月入$3,000至$4,000，若其妻一方面需要努力加班，亦要花時間照顧孩子，她有沒有可能有空餘時間去炒賣股票呢？

31. 被告人更聲稱，在1981年他與妻子經已儲蓄達$110,000之多，而且更準備置業，那為甚麼他需要用三年時間才能找到物業去購買呢？而在1981至84年間，他根本全沒有收入，他的儲蓄當然只有減，沒有增，那在1984年3月、4月之間購買該物業的巨款又從何而來呢？被告人一直沒有提供他在渣打銀行的戶口的結存，他亦未有指出他的積蓄與妻子的積蓄在那一個戶口中。

32. 在是次的審訊中，我發覺被告人提供証供當時閃爍其詞，他的口供前後不符，經常即席發揮。他的書面陳述書跟他在庭上所作之口供有頗大出入，關於其妻的儲蓄等等，全沒有在他的書面陳述書中提及，亦沒有在他的抗辯書中提及。在他的書面陳述書中他只是指出，他是自籌款項去購買該物業，並未有提及購買該物業的款項來自他與其妻的積蓄。

33. 他的證供，關於三兄弟在1984至88年間的合伙經營，我發覺全不可信。被告人指出，合伙經營的生意是利用原告人匯豐銀行的儲蓄戶口及道亨銀行的來往戶口作為合伙經營的戶口，但另一方面被告人否認他是該合伙的司庫，他只承認他是一紀錄保持者或簿記員，若他所提供的證供是真實的，而他又曾經支付$75,000作為他及原告人投入該合伙生意的資金，那為何他不堅持原告人的儲蓄戶口及來往戶口必須加上他的名字，以便於他提取金錢支付薪金之用呢？若他是該合伙的三分一股東，他又豈能沒有在他所保留的合伙來往賬目紀錄中，清楚記錄該$75,000資金的投入是他所支付的，或是他及江祥（即原告人）兩人所投入的？為何那$75,000只是記錄了由江祥所支付的呢？這份紀錄是被告人一手作出的，他所提供的理由完全不可置信。

34. 被告人聲稱，除了支付該物業的首期$120,000樓價外，因為在84年7月他已經從積蓄中提取$75,000注資於該合伙生意中，因此，他才在1987年12月從合伙生意中提取八萬七千多元，作為歸還他的投資去支付恒生銀行的全部按揭還款。原告的大律師韓先生指出，若他在84年3、4月間曾經支付$120,000買樓的款項，在1984年7月又再支付$75,000，那他在1984年需要有$200,000的積蓄去支付兩項的款項。法庭紀錄上並沒有任何證據可以支持被告人當時有$200,000的積蓄。

35. 因此，我同意韓先生的說法，又根據被告人的証供，他在81至84年間全沒有任何薪金的支付，以其妻每月$2,000的薪金，支付了租金、孩子的費用、自己的食用等等，他需要儲蓄十多年才能擁有$200,000的積蓄，才可在84年3月至7月之間去支付這$200,000的費用。被告人的說法不可能是真實或可靠的。從被告人在庭上的表現，所提供的證供及文件上的證據，也顯示被告人在庭上的證供是不可靠的。

36. 反過來說，原告人及原告第二證人江朝光先生，我相信是可靠、誠實的證人，他們的證供顯然未有經過修飾，二人的表現自然及誠懇，相對於被告人他的證供，經常表現出更改證供及改變說法，隨機應變。

37. 而被告人所提供關於所謂合伙經營的生意，1984至88年的賬簿紀錄顯示，此合伙經營生意一直超支，一直未有盈利，直到88年8月一共虧欠$660,000之多。把這些賬簿的紀錄與原告人的儲蓄戶口存款的紀錄相比，明顯地被告人未有把合伙經營的生意的收入存放在原告人的儲蓄戶口當中，每一項在賬簿內的收入，也不見於原告人的儲蓄戶口的紀錄中，這是從1984年6月間由被告人作出營業紀錄以後所顯示出的。

38. 從這些儲蓄戶口的紀錄中可見，在1984年6月之前，原告人的收入，每一月的紀錄也可以證明原告人把所收到的支票付款收入全部或大部分存入在這儲蓄戶口中，每個月也有存款紀錄，但在1984年6月之後，賬簿顯示不斷的虧損，而作為合伙經營的銀行戶口、原告人的儲蓄戶口紀錄，卻顯示不斷的增加存款，存款有時更達到四十多萬之多。明顯地被告人所作出的賬目紀錄並不是全面的，並不是完全忠實的紀錄，這顯示出被告有意隱瞞該所謂合伙生意的收入，至於是否他有誇大支出就不得而知，但被告曾經承認當時的支出經常是二、三萬元薪金之多，經過檢視該些紀錄，除了舊曆年雙糧的月份，並沒有一個月達到$30,000之多的薪金支出。由此可見，被告人的證供並不可信，經常誇大其詞。

39. 對以上的證供及以上的判斷，我並不信納被告人有充分理由及證據推翻原告人歸復信託的假定，而從原告人的儲蓄戶口當中，紀錄證明原告人一直每月有積蓄，而直至到84年3、4月間，他有足夠積蓄去支付部分的購買物業的款項。被告一直指出原告的儲蓄戶口是合伙的戶口，但原告人的證供及提供的儲蓄戶口紀錄，證明只是在1988年以後被告人的名字才加在這儲蓄戶口之中作為可簽署的人之一。從案中所提供的種種證據，明顯地被告人並不能推翻歸復信託的假定，而原告人已提供足夠證明購買該物業的資金全是由原告人一人所支付的。

40. 因此，我裁定原告人得直，可以得到法庭頒佈聲明命令，該物業是被告人以信託形式代原告人持有該物業的登記，而原告人是該物業唯一擁有業權之人，被告人需要把該物業的業權轉交原告人，並且必須向原告人提供這些年來他在該物業中所收受的利益、租金及利息等等。

41. 因為原告人得直，因此他可以得到本案的訟費，被告人需要支付原告訟費，若雙方未能達成協議，當可由經歷司評估。

（法官與律師商討有關業權轉讓問題）

42. 我命令被告人需要將該物業在法律上的業權轉回原告人，而轉回的業權是完全無押記或按揭。若原告未能或者被告拒絕合作，原告可向法庭再作執行申請。liberty to apply，如果需要法庭的協助，你可以到法庭申請。我批準本案可得大律師的證書。