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HCSA 25/2013
香港特別行政區
高等法院
原訟法庭
小額錢債審裁處上訴2013年第25號
（原本案件編號：小額錢債審裁處申索2012年第16473號）
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| 申索人 |
江正賢 |
（上訴人） |
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及
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| 被告人 |
律政司司長 |
（答辯人） |
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| 主審法官： |
高等法院原訟法庭暫委法官梁俊文内庭聆訊（公開） |
判決書
1. 申索人（“江先生”）根據《小額錢債審裁處條例》（“Cap 338”）第28條提岀申請，要求法庭給予許可，批准他提出上訴，以推翻審裁處於2013年6月10日頒下之裁斷。
背景
2. 2009年4月，江先生成為九龍窩打老道68號龍翔大厦（“該大厦”）地下走廊的註册業主。該大厦座落於兩街形成的街角地段；地段一邊是窩打老道行人路，一邊是何文田街行人路。江先生購入的，是該大厦座落地段地下兩街街角端，呈三角形的部份（“該物業”）。因此，該物業的三邊界綫，一邊緊貼窩打老道行人路；一邊緊貼何文田街行人路；一邊則緊貼該大厦地下外牆（面向窩打老道）。
3. 2009年7月，江先生的建築工人，把該物業緊貼該大厦地下一邊的圍封外牆，以及面向何文田街一邊，但其實位於其較後位置的外牆拆掉，並把該兩幅大厦外牆，重建於較原來外牆較入的位置。
4. 屋宇署根據投訴，於7月15目派測量主任到場視察，比較屋宇署圖則，確認存在上述工程。屋宇署建築事務監督，根據《建築物條例》（“Cap 123”）第24（1）條，於7月31日，向江先生發岀命令，要求他於30天内，把上述兩幅外牆，按建築事務監督核准的圖則，恢復原狀（“該命令”）。
5. 同年12月23日，屋宇署以該命令下的還原工程已完成，向江先生發出「滿意紙」。
6. 事隔兩年多，江先生突然於2012年5月入禀審裁處，針對上述事件，向屋宇署索償港幣49,999元。律政司司長代表署方成為被告人。
7. 經審訊，暫委審裁官黄士翔，撤銷了鄭先生的申索，並命令他支付被告人一方的訟費港幣11,915.50元。
申索理由
8. 直至審訊，江先生針對屋宇署有以下投訴：
（1）江先生的工人拆去原有，然後新建起的，已是防火牆，不過在屋宇署的誤導下，他再按該命令再建新牆。
（2）原來他只需重建上述面向窩打老道一邊的外牆，不過在屋宇署的誤導和威迫下，他才去重建上述面向何文田街一邊較後位置的外牆。
（3）他並非上述面向何文田街外牆的業主，責任根本不在他。
（4）上述事件更令他，被誤會為上述面向何文田街外牆的業主。該大厦業主立案法團，以此向他要求不同費用，並向他發律師信，造成精神上騷擾。
9. 暫委審裁官撤銷江先生的申索，理由載於2013年7月30日的判決理由書。
擬上訴理由
10. Cap 338第28（1）條規定，所擬上訴必須只涉及法律問題，或是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，而法庭認為適當，才可批准提出。
11. 根據他的申請書，江先生的上訴理由，主要可以歸納為下三方面論點：
（1）他重申當時拆去上述地下外牆，以致工人築起的新牆，都沒有令該大厦摇晃和塌下，即是安全，屋宇署根本沒理由，要他按外牆原有位置再建新牆。
（2）他重申自己並非上述面向何文田街外牆的業主，屋宇署沒有反證。另外，署方發出該命令，以及依賴第24（2A）條（相信所指的第42（a）條只是誤寫而已），都是錯誤的。
（3）審裁處的裁斷，超越了本身司法管轄權。
論點（1）
12. 暫委審裁官在上述判決理由書解釋，屋宇署在該命令所作的要求，是按照建築事務監督核准的圖則，把江先生工人進行工程受影響的部份恢復原狀。該命令所指建築物（即上述外牆）的防火功能，以及恢復建築物的原狀（包括根據核准圖則上所定的原來位置），兩者缺一不可。本席認為，正確無誤。
13. 在庭上，江先生確認放棄此論點。
論點（2）
14. 江先生堅持，從來的理解都是該大厦和該物業，只屬窩打老道68號，不涉及何文田街。同樣地，屋宇署該命令也只提及該地址。他指責屋宇署只透過口頭方式，通知他也須還原面向何文田街該幅牆，做法不當，並誤導他陷入佔用他人物業的處境。
15. 憑藉2009年4月27日的轉讓契，江先生成為Section A of Kowloon Inland Lot No 2173地段，及其上建築物（即該大厦），當中的不可劃分分數，以及享有其中下述部份的獨有享有權：
“……the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT CORRIDOR in the GROUND FLOOR of the Building which said Corridor is shown on the Ground Floor Plan annexed to an Assignment registered in the Land Registry by Memorial No UB3069727 (“the Assignment”) and thereon coloured Pink.”
16. 江先生擁有獨有享有權的部份，便是上述該大厦地下呈三角形，正如轉讓契圖則所顯示的三角形的部份。除了其中緊接該大厦外牆的一邊，三角形部份其餘兩邊邊界，如上所述，分別與窩打老道和何文田街行人路接釀，根本通行。由此不難理解，何以該物業被稱為走廊（corridor）。
17. 江先生指該物業地址只有窩打老道，沒有何文田街，所以面向何文田街一方的，與他無關；而該命令也只針對窩打老道一方。本席不接納。正如暫委審裁官指出，土地註册和上述轉讓契一致，上述地段和該大厦，地址根本只有窩打老道。至於該命令，除清楚訂明該物業於上述地段號碼和地址，還夾附圖則，清楚指出江先生工人進行工程影響的部份，包括上述兩幅外牆和原來位置。因此，該命令幅蓋的範圍，無容置疑。
18. 江先生的論點，無疑是指，雖然自己拆去不屬於自己物業業權範圍的建築物，但是屋宇署要求還原的話，責任則屬於被他拆去的該些建築物的擁有人，而該命令便不應針對他而發出。在庭上，江先生也承認這不可能正確。問題只是，若江先生上不是該兩幅牆（或任何一幅）的業權人，屋宇署針對他發出該命令，是否有法理基礎。
19. 對於上述該三角形部份，緊接該大厦面向窩打老道的一邊的外牆，以及該物業面向何文田街的一邊較後的另一外牆，是否屬於江先生擁有獨有享有權的部份，或有相榷之處。不過，本席無需作出定論。原因是Cap 123第24（2）（a）條規定，根據第24（1）條作出的命令，須送達有關建築物所座落的，或已經或正在進行有關違例建築工程所在的土地或處所的擁有人。不過，該條受制於第24（2A）條另有規定，即：
“凡第（2）（a）款所提述的建築物或建築工程-
（a） 與該建築物所座落的或已經或正在進行該建築工程所在的土地或處所以外的土地或處所（在本條中稱為“其他土地或處所”）相連；及
（b） 由該其他土地或處所的擁有人或佔用或使用，
則第（2）（a）款不適用，而在此情況下，根據第（1）款就該建築物或建築工程作出的命令須送達該其他土地或處所的擁有人。”
20. 當時江先生的工人拆掉的兩幅原有外牆，以及在較原來向入位置建起的新牆，都是與自己擁有該物業（即上述三角形走廊部份）相連。不能否認，江先生在原有外牆進行這些工程時，無異於佔用或使用該些外牆。相對於此，他擁有獨有享有權的該物業，使是上述第24（2A）條所指，屬於他擁有的其他土地或處所。因此，屋宇署有權根據該條，針對江先生發出該命令。
21. 屋宇署根據上述條文，針對江先生發出該命令，並非明示或暗示，江先生是該兩幅牆的業權擁有人。江先生於自己物業的業權，源自上述轉讓契，絕不存在因為屋宇署這次執行職責，而有所改變，或造成他於審訊時所指的誤解。
論點（3）
22. 江先生指，審裁處應用Cap 123第24（2A）條，等如認同該條超越《土地註册條例》，甚至一切有關土地業權的法例，因此審裁處的裁斷，超越了本身司法管轄範圍。
23. 有關Cap 123第24（2A）條，如上所述。
24. 審裁處的司法管轄範圍，沿自Cap 338第3部份和附表。江先生提出民事索償額，在審裁處上限之内。他不能因為認為裁斷錯誤，便指之為超越審裁處的司法管轄範圍。江先生這方面的論點，既是錯誤，且欠邏輯。
訟費命令
25. 在庭上，江先生指暫委審裁官所作之訟費命令是懲罰性，又聲稱根本不想訴訟。本席認為，作為敗方，江先生須支付對方訟費，合乎一般法律原則。
其他
26. 從文件可推論，江先生事隔兩年多，突然入稟審裁處，似乎與該大厦業主立案法團，和他之間就管理方面出現爭議有關。這些爭議，也許涉及上述兩幅外牆的業權或獨有權誰屬等問題。但無論如何，他針對屋宇署提出民事索償，既沒有理據，且非解決法團和他的爭議之道。
27. 在庭上，江先生表示認為屋宇署和審裁處，理應處理和設法釐清，他所聲稱的業權疑團，以免日後他要面對這方面的糾紛的可能。本席認為，江先生此説，反而是置審裁處的司法管轄權限不顧，而且根本上偏離他入稟審裁署，要求屋宇署作出金錢賠償的申索。
總結和命令
28. 就本申請，本席認為完全沒有涉及法律問題，或司法管轄權的理由，可以批准江先生提出上訴。本席拒絕江先生的申請。
申索人：親身應訊，無律師代表
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